中糧地產(chǎn)XXX項(xiàng)目

市場(chǎng)定位報(bào)告中糧地產(chǎn)(集團(tuán))XXXX年XX月注：本模板供商住型項(xiàng)目定位參考報(bào)告整體提綱基本信息、區(qū)位、現(xiàn)狀、交通、配套宏觀背景、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、典型競(jìng)品解析、市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)定位案名建議第一部分項(xiàng)目分析第二部分市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位目錄第一部分項(xiàng)目分析第二部分市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位基本信息區(qū)位現(xiàn)狀交通配套1.1項(xiàng)目基本信息地塊基本規(guī)劃指標(biāo)（主要包括項(xiàng)目規(guī)模、土地用途、容積率、建筑面積、綠化率及其它規(guī)劃要求等）項(xiàng)目位置行政區(qū)地段土地規(guī)劃用途計(jì)容積率面積可售面積

住宅面積

非住宅面積占地面積

辦公樓容積率商業(yè)綠化率

車(chē)庫(kù)(不含地下)地價(jià)土地單價(jià)不可售面積小計(jì)不計(jì)容積率面積可售面積可售樓面地價(jià)不可售面積小計(jì)其它規(guī)劃要求如是否有特殊限高、退紅線以及用途、公建面積配比要求特殊情況備注注：插入相關(guān)圖表進(jìn)行說(shuō)明，右圖為示意；所含指標(biāo)應(yīng)包括并不限于這些指標(biāo)。詳細(xì)地理位置（介紹項(xiàng)目所在行政區(qū)域、處于城市的位置狀況）相對(duì)位置（與城市經(jīng)濟(jì)中心、標(biāo)志性建筑物、機(jī)場(chǎng)等主要交通樞紐或者大型公園、風(fēng)景區(qū)之間的距離）區(qū)位分析（結(jié)合城市定位、發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)劃、生活理念變化等分析整體潛力；區(qū)域是否處于現(xiàn)在的城市經(jīng)濟(jì)、文化中心地區(qū)，或是在傳統(tǒng)居住分區(qū)中的地位；區(qū)域價(jià)值核心元素、區(qū)域未來(lái)規(guī)劃等對(duì)項(xiàng)目的重要影響）1.2項(xiàng)目區(qū)位注：請(qǐng)插入相關(guān)圖片并進(jìn)行簡(jiǎn)要標(biāo)注說(shuō)明，上圖為示意。61.3項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊情況（包含地塊四至范圍、平整/拆遷現(xiàn)狀、主要地形地貌及重要景觀資源等，用圖行及照片進(jìn)行說(shuō)明）四至情況（緊鄰項(xiàng)目的周邊地形地貌環(huán)境及建筑物等情況，以實(shí)景照片進(jìn)行示意）注：請(qǐng)插入相關(guān)圖片、實(shí)景照片并進(jìn)行簡(jiǎn)要標(biāo)注說(shuō)明，右圖為示意。1.4項(xiàng)目交通交通現(xiàn)狀（包括地鐵、城鐵、公交、自駕車(chē)、環(huán)線交通等）未來(lái)規(guī)劃（未來(lái)片區(qū)交通規(guī)劃總體情況，部分重要干道、特別是軌道交通路線的開(kāi)通時(shí)間表）注：請(qǐng)插入相關(guān)圖片并進(jìn)行簡(jiǎn)要標(biāo)注說(shuō)明，右圖為示意。1.5周邊配套教育與醫(yī)療（周邊現(xiàn)有或未來(lái)幾年內(nèi)存在的重要教育\醫(yī)療等資源）商業(yè)（商場(chǎng)、超市、購(gòu)物中心、餐飲等設(shè)施）公共配套（銀行、郵局、體育館、電影院等設(shè)施）景觀環(huán)境（包括公園、廣場(chǎng)、草地等景觀環(huán)境）注：如項(xiàng)目有某方面的配套資源特別豐富，可再單獨(dú)列一頁(yè)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。注：請(qǐng)插入相關(guān)、照片等進(jìn)行標(biāo)注說(shuō)明。目錄第一部分項(xiàng)目分析第二部分市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀背景城市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析典型競(jìng)品解析市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷2.1宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展分析宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析相關(guān)政府政策分析2.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求量?jī)r(jià)情況（所在城市總體成交面積/套數(shù)、成交均價(jià)情況）市場(chǎng)供應(yīng)情況及預(yù)測(cè)（所在城市目前總體供應(yīng)面積/套數(shù)、庫(kù)存情況；并根據(jù)商住用地近幾年內(nèi)成交量、樓面價(jià)格情況、目前施工面積、新開(kāi)工面積及竣工面積情況對(duì)未來(lái)供應(yīng)特征做出初步預(yù)測(cè)和判斷）注：插入相關(guān)圖表進(jìn)行說(shuō)明，左圖為示意。年度走勢(shì)用最近5年以上整體數(shù)據(jù)；月度走勢(shì)用最近12個(gè)月以上整體數(shù)據(jù)。2.3區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（注：競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)主要指同類(lèi)型產(chǎn)品項(xiàng)目整體情況，如別墅類(lèi)項(xiàng)目必須分析城市別墅市場(chǎng)整體情況）區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)成交情況（成交面積/套數(shù)、成交均價(jià)及在城市總體成交中占比情況；主要成交產(chǎn)品類(lèi)型、主力戶型、面積區(qū)間分布、總價(jià)區(qū)間等分析）區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)供應(yīng)情況（供應(yīng)面積/套數(shù)、庫(kù)存量、預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)及在城市總體供應(yīng)中占比情況；主要供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等）主力客戶分析（客戶來(lái)源、主要置業(yè)目的、家庭年收入/可承受的總價(jià)范圍等情況）注：插入相關(guān)圖表進(jìn)行說(shuō)明，此頁(yè)附圖為示意。走勢(shì)用最近12個(gè)月以上月度數(shù)據(jù)；結(jié)構(gòu)分析可用餅狀、柱狀、表格等多種圖形表示。50萬(wàn)以下000000050-80萬(wàn)014000080-100萬(wàn)0102813200100-120萬(wàn)05701210500120-150萬(wàn)02971224871360150-200萬(wàn)05152021323817200-300萬(wàn)00027742945300-500萬(wàn)0000812436500萬(wàn)以上000000170以下70-9090-100100-120120-140140-180180以上Xxxx（產(chǎn)品類(lèi)型）成交總價(jià)與面積區(qū)間對(duì)比示意2.4典型競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目選?。▽?duì)近幾年與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)或潛在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，并說(shuō)明選取原則，特別是超高端項(xiàng)目應(yīng)不僅限于片區(qū)或城市之內(nèi)）競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)對(duì)比分析（通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格定位、推出時(shí)機(jī)、具體供應(yīng)數(shù)量等指標(biāo)，與項(xiàng)目進(jìn)行比較分析）

項(xiàng)目名稱(chēng)主要產(chǎn)品類(lèi)型價(jià)格情況供應(yīng)量推出時(shí)間……XX山莊XX花園XX……注：請(qǐng)附城市地圖，標(biāo)注競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目與本項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系注：插入相關(guān)圖表進(jìn)行說(shuō)明，上表為示意。2.4典型競(jìng)品個(gè)案分析（1）（建議盡量詳細(xì)，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目可以多頁(yè)表示）項(xiàng)目概況（區(qū)位、規(guī)模、容積率、規(guī)劃、園林及建筑風(fēng)格、市場(chǎng)口碑）產(chǎn)品情況（主要產(chǎn)品類(lèi)型、主力戶型及面積區(qū)間、裝修情況、各類(lèi)產(chǎn)品配比情況）銷(xiāo)售情況（產(chǎn)品價(jià)格水平與走勢(shì)、總價(jià)區(qū)間、銷(xiāo)售速度、熱銷(xiāo)產(chǎn)品）客戶分析（主要客戶來(lái)源、職業(yè)類(lèi)型、置業(yè)目的、家庭年收入等情況）注：請(qǐng)插入競(jìng)品相關(guān)圖片（鳥(niǎo)瞰圖、總平圖、實(shí)景圖等）注：插入相關(guān)圖表進(jìn)行說(shuō)明，上表為示意。庫(kù)存情況（包括庫(kù)存套數(shù)、面積、未來(lái)供應(yīng)時(shí)間及價(jià)格等情況）優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析（包括位置、規(guī)模、配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)、口碑、賣(mài)點(diǎn)、價(jià)格等方面）對(duì)我項(xiàng)目的影響與借鑒（包括入市時(shí)機(jī)、目標(biāo)客戶的選擇、銷(xiāo)售定價(jià)等方面）2.4典型競(jìng)品個(gè)案分析（2）（建議盡量詳細(xì)，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目可以多頁(yè)表示）2.5市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷趨勢(shì)預(yù)判（結(jié)合宏觀、區(qū)域市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)、政策等情況對(duì)未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)情況，在深入分析未來(lái)市場(chǎng)主流需求、同類(lèi)型項(xiàng)目主要供應(yīng)量、入市時(shí)間等情況的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的各產(chǎn)品類(lèi)型發(fā)展機(jī)會(huì)、入市時(shí)機(jī)等提出建議）東方華美苑怡水居3藍(lán)色理想22003年2004年2005年2006年2007年別墅洋房多層小高層高層?xùn)|山國(guó)際新城劍橋麗景國(guó)一澳鄉(xiāng)1龍城一號(hào)藝錦灣御源大湖東麓驛境1

東麓驛境2

東麓驛境2錦上城文豪市苑

春秋名邸

人和世家上東陽(yáng)光1、2上東陽(yáng)光3常青藤檸檬城國(guó)一澳鄉(xiāng)2盛世中華1號(hào)耍都3觀景上東瑞臨錦苑陽(yáng)光城板塊老城區(qū)板塊東山國(guó)際區(qū)域璽印上院國(guó)際城金巴黎金色海岸尚城東錦利通天鵝堡天鵝嶺龍錦花苑天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅宏得紫竹苑上東壹街區(qū)桃都印象興順苑驛都大道板塊翠晨記陶然精舍明星花苑馨苑麗陽(yáng)嘉園園丁花園金山花園驛都錦繡京龍名苑天地晨光麗景蔚藍(lán)花城鷹冠莊園足球假日公寓洪景麗苑怡景花園陽(yáng)光世界五角度假公寓濱河苑陽(yáng)光假日別墅陽(yáng)光香榭麗泉江南注：左圖為示意，表示競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品類(lèi)型及主要入市時(shí)間目錄SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)定位案名建議第一部分項(xiàng)目分析第二部分市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目資源及機(jī)會(huì)SWOT分析SWOT矩陣S（內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)）W（內(nèi)部劣勢(shì)）O（外部機(jī)會(huì)）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）T（外部威脅）ST戰(zhàn)略（走差異化戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）項(xiàng)目地塊資源及條件分析（交通條件、人文環(huán)境、景觀、周邊配套、發(fā)展?jié)摿Γ╅_(kāi)發(fā)商因素分析（開(kāi)發(fā)目標(biāo)、品牌與現(xiàn)金流、利潤(rùn)的要求）3.2項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉從區(qū)位、景觀、配套等方面優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析,“把握最主要的賣(mài)點(diǎn)，放大最核心的價(jià)值”區(qū)位優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)……3.3項(xiàng)目整體定位定位詮釋?zhuān)ê?jiǎn)練概括項(xiàng)目整體形象、風(fēng)格氣質(zhì)、市場(chǎng)地位等方面特征，突出項(xiàng)目差異化特點(diǎn)和戰(zhàn)略意義）整體開(kāi)發(fā)策略、思路(簡(jiǎn)要說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，分期、時(shí)序等思路)請(qǐng)以一句話簡(jiǎn)要概括項(xiàng)目整體定位3.4客戶定位目標(biāo)客戶群（參照市場(chǎng)潛在客戶范圍和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目客戶分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示，根據(jù)集團(tuán)的客戶研究和戰(zhàn)略選取目標(biāo)客戶，對(duì)目標(biāo)客戶的來(lái)源、行為及生活特征、購(gòu)買(mǎi)能力等進(jìn)行詳細(xì)描述）潛在客戶群需求分析（建議通過(guò)客戶調(diào)研或訪談得到分析數(shù)據(jù)）置業(yè)目的置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)因素：交通便捷、自然資源、價(jià)格、稀缺性……產(chǎn)品偏好：項(xiàng)目整體風(fēng)格、產(chǎn)品類(lèi)型、戶型、面積……總房款承受預(yù)期承受單價(jià)預(yù)期注：右圖為示意，可附圖表等對(duì)客戶描述及需求結(jié)構(gòu)等進(jìn)行說(shuō)明物業(yè)組合（含產(chǎn)品類(lèi)型、總體車(chē)位配比等）主力戶型（含主要戶型、戶型面積配比）建筑風(fēng)格園林景觀3.5產(chǎn)品定位注：請(qǐng)附圖說(shuō)明建筑風(fēng)格及園林景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)等定位建議產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型面積（平米）面積配比（%）別墅獨(dú)棟500-60015%聯(lián)排250-35035%洋房四房?jī)蓮d220-25035%三房?jī)蓮d160-20015%注：上表為示意，請(qǐng)列表說(shuō)明項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型及主力戶型、面積配比情況。如有特殊規(guī)劃限制要求解決方案（如7090限制要求某些項(xiàng)目需進(jìn)行戶型拼合）請(qǐng)進(jìn)行說(shuō)明。3.6價(jià)格定位項(xiàng)目定價(jià)建議采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行比較案例選取一般不得少于3個(gè)需對(duì)定價(jià)比較案例的選擇依據(jù)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，主要從競(jìng)品個(gè)案中選取3.6價(jià)格定位影響指標(biāo)本項(xiàng)目比較案例分類(lèi)參考指標(biāo)權(quán)重xxxxxxxx外部因素與市中心距離100片區(qū)形象100周邊配套完備度100區(qū)域人文/自然資源100交通便捷程度100區(qū)域升值潛力100內(nèi)部因素項(xiàng)目規(guī)模及總體規(guī)劃100建筑設(shè)計(jì)與外立面100園林景觀100戶型100小區(qū)配套設(shè)施100開(kāi)發(fā)商品牌100總評(píng)分100%100各比較案例銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）比較案例參照權(quán)重（%）修正后銷(xiāo)售價(jià)格本項(xiàng)目加權(quán)平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）注：上表為示意，具體參考指標(biāo)及權(quán)重請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。請(qǐng)根據(jù)市場(chǎng)情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格給出靜態(tài)均價(jià)水平；如項(xiàng)目有多種產(chǎn)品類(lèi)型，請(qǐng)分別按不同產(chǎn)品類(lèi)型做價(jià)格定位。3.6價(jià)格