2016年上半年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：公共利益的特點(diǎn)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、以下權(quán)利中屬于用益物權(quán)的是。A：抵押權(quán)B：典權(quán)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)D：質(zhì)權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過(guò)—確定其價(jià)格。A.成本核算B.協(xié)商C.評(píng)估D.房地產(chǎn)管理部門規(guī)定3、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則4、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯(cuò)誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是O。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.靜態(tài)投資回收期C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期6、不允許直接進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的土地是—的土地。A.通過(guò)出讓方式取得的B.通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的C.通過(guò)劃撥方式取得的D.有地上建筑物及其他附著物7、根據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的表述中，正確的是。A：有不少于1000萬(wàn)元人民幣的注冊(cè)資本B：有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房C：是非銀行性金融機(jī)構(gòu)D：可要求借款人提供抵押反擔(dān)保E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款的比例向售房單位繳納維修資金。A：1%B：2%C：3%D：4%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、常用的融資渠道不包括_。A.自有資金B(yǎng).銷售利潤(rùn)C(jī).信貸資金D.證券市場(chǎng)資金10、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/近，出租的年末凈收益為500元/近。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為元/近。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/m2,后街路線價(jià)為1000元加2,若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為一米。913.5151812、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個(gè)月B.一個(gè)月C.一個(gè)半月D.二個(gè)月13、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的估算。A：3%?5%B：5%?8%C：2%?7%D：2%?3%E：借款合同14、為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/近，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元/近。A：3790B：4238C：4658D：4663E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、下列關(guān)于現(xiàn)行城市土地使用制度，表述錯(cuò)誤的是。A：在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式出讓土地B：土地使用者有償、有限期地出讓土地C：土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，但不可進(jìn)行出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)D：需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、對(duì)商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是（）。A.商場(chǎng)B.住宅C.高爾夫球場(chǎng)D.寫字樓17、2003年國(guó)家出臺(tái)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的。A：需要適時(shí)的更新改造投資B：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同18、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是_。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.加權(quán)深度價(jià)格修正率19、下列關(guān)于我國(guó)目前住房公積金利率政策的表述中，正確的是_。A.我國(guó)的住房公積金制度實(shí)行高存低貸的利率政策B.職工當(dāng)年繳存的住房公積金按3個(gè)月整存整取存款利率計(jì)息C.個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日，按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平D.遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年以內(nèi)的，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定20、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在一下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的21、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A：貨幣支付B：價(jià)值C：現(xiàn)象D：本質(zhì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、住房公積金的本質(zhì)屬性是，是住房分配貨幣化的重要形式。A：義務(wù)性B：保障性C：互助性D：工資性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某臨街深度30.48m（即100ft），臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬(wàn)元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國(guó)家綜合信貸計(jì)劃中，并作為—加以適用。A.國(guó)家信貸資金B(yǎng).國(guó)家預(yù)算資金C.國(guó)家負(fù)擔(dān)資金D.國(guó)家計(jì)劃資金25、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是。A：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率B：累計(jì)深度價(jià)格修正率^平均深度價(jià)格修正率D：加權(quán)深度價(jià)格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、尋找因不同估價(jià)方法的測(cè)算導(dǎo)致結(jié)果較大差異的原因，可以從等方面進(jìn)行檢查。A：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確B：是否符合估價(jià)原則C：估價(jià)時(shí)間的長(zhǎng)短是否合理D：選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的E：所搜集的資料是否全面2、設(shè)某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目投資總額為4059.6萬(wàn)元，銷售收入為4550萬(wàn)元，銷售成本為512萬(wàn)元，銷售稅金為275萬(wàn)元，歸還貸款1980萬(wàn)元，公司應(yīng)繳納的所得稅為銷售利潤(rùn)的15%，該項(xiàng)目的稅后投資收益率為（）。28.74%32.58%37.33%43.92%3、房地產(chǎn)抵押貸款包括。A：土地購(gòu)置貸款B：個(gè)人住房抵押貸款C：商用房地產(chǎn)抵押貸款D：在建工程抵押貸款E：個(gè)人住房質(zhì)押貸款4、保險(xiǎn)的基本原則不包括_。A.最大誠(chéng)信原則B.最低保險(xiǎn)原則C.保險(xiǎn)利益原則D.近因原則5、作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度的保險(xiǎn)，必須具備如下條件方可形成。A：可保危險(xiǎn)的存在B：多個(gè)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合C：?jiǎn)蝹€(gè)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合D：隨機(jī)事件的科學(xué)化E：必然事件的科學(xué)化6、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。7.5%8.3%12.5%16.7%7、下列職能中，屬于保險(xiǎn)基本職能的是_。A.分散危險(xiǎn)B.融通資金C.防災(zāi)防損D.分配資金8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則_。A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途9、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為。八：空置率B：有效面積系數(shù)C：建筑密度D：建筑容積率E：借款合同10、宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)包括。A：充分就業(yè)B：價(jià)格穩(wěn)定C：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)D：國(guó)內(nèi)收支平衡E：國(guó)內(nèi)收支不平衡11、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后一天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)和申報(bào)成交價(jià)格。12090603012、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功.【2003年考題】A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于13、可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，_。A.它可能是正常的B.它可能是不正常的C.它肯定是正常的D.它肯定是不正常的E.它肯定是實(shí)際的14、要成為法人需要具備四個(gè)條件，下列說(shuō)法不正確的是_。A.依法成立B.有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)C.有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所D.能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任15、下列不計(jì)入用地面積范圍的有。A：無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷B：有明確使用權(quán)屬的間距地C：市政管轄的馬路等公共用地D：公共使用的排水溝E：E征收，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地16、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2,2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2,2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。0.51.52317、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%,其余為銀行提供的年利率為7.5%,期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%,則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是_。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%18、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是_。A.完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容B.對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓肅.建設(shè)單位已按合同約定支付工程款D.有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書19、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，保障國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人身安全，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，建設(shè)部頒發(fā)了_。A.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》B.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理規(guī)范》C.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理規(guī)定》D.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理?xiàng)l例》20、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化21、業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括_。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價(jià)22、以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有。A：基準(zhǔn)地價(jià)B：市場(chǎng)交易價(jià)C：標(biāo)定地價(jià)D：房屋的重置價(jià)格E：市場(chǎng)成交價(jià)23、購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有。A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B：辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C：辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D