青山湖別墅推廣第2季

金基·青云山居二期推廣主題捷群廣告

目前推廣的重點位于基地腹地，包含十三棟大別墅、八棟山地別墅和組院別墅百余棟。其中組院別墅容積率在0.4左右，通過蜿蜒的水系、綠化和流暢的道路等，構建宜居的空間尺度、多功能的庭院空間和鄰里組團，是現(xiàn)階段傳播推廣的承載。【別墅Ⅰ】占地1－2畝；建筑面積511-593m2〔地上344-420m2、地下161-195m2〕【別墅Ⅱ】占地2－3畝；建筑面積862-1017m2〔地上547-652m2、地下293-365m2〕進化中的定位分析人群：有別墅的生活和有生活的別墅市場：歸根結底，要在別墅之外，分出高低工程：創(chuàng)造差異性，在板塊中進行區(qū)隔人群市場工程定位有別墅的生活和有生活的別墅青云山居黃龍展廳聆聽談愿景與自然生活，與自我生活，成為多數(shù)受訪者向往自由的聲音；他們并不太把別墅生活當作一種炫耀我特別喜歡一些比較大的山水，空氣質量好啊空氣好點，空間大一點，能看到綠色，綠化的地方大就舒服，最好前面有湖。跟大自然比較和諧，自己內心感覺我最適合就行了。人少，換一種環(huán)境，完全放松，自由的生活。是心靈的解脫。要以購置者他自身的定位為中心，來設計內部的東西。我覺得就是自我享受的。談動機自住第一，保值第二；日趨第一居所的別墅生活自住型的第二居所第一是準備度假，第二是退休以后養(yǎng)老主要還是考慮自己住，保值跟升值也是一方面買房升值，買車貶值兩邊都住，類似SOHO也沒關系別墅嘛年紀大起來，去養(yǎng)生可以作為第一居所談生活對生活配套的缺乏較有心理準備；尋找自我狀態(tài)與享受生活成為可能一種狀態(tài)、就是晚上回來以后，在自己一個比較獨立的空間里面，你可以非常自由更多的是我們回去就是更自由、更放松的一種狀態(tài)自己住的話就要舒適度住別墅，自然環(huán)境很重要。我倒不太擔憂配套，既然住過來，就有準備別墅里面人不會太多,小家庭化。最多只會住一方老人。我覺得最好的就是自己的感覺談居住三到五口人的主流居住形態(tài)；比建筑面積更重要的，是功能的提升可能我們會考慮500方左右的別墅要相對小一點，500平方。1000平方太大了臥室4個就夠了，包括一個客房。我喜歡大臥室。我們常住的是5口人，還有公公、婆婆。我們也5口人，跟老人住在一起，還方便，老人自己人嘛功能區(qū)塊比較明確，不會渾在一起。有更加私密的空間，談庭院圍合仍然是居住歸屬感的重要因素；合理的多庭院、喬木會加分我不喜歡那種全是綠草地的花園，我覺得剛剛介紹的小的院落，就是庭院別墅，蠻新穎的綠地啊那個樹要高點，不要太低，我還是喜歡綠籬的我更喜歡院墻要高一點，起碼在我的視線的上面可能老人家比較喜歡開闊的地方；我們喜歡比較小一點的花園，朋友來了家里人比較多的話這些不同功能的幾個庭院就比較好那些花園你如果分的太多的話，會顯得很小我喜歡圍，肯定要圍，否那么你的歸屬感沒有談價格受訪人群普遍對價格較為敏感；性價比會是影響決策的關鍵最近地產價格應該是相對穩(wěn)一點的吧，所以我認為這個時期是不是一個非常好的時間總價嘛比第一期要高一點，稍微低點不可能，是吧，最好高一點點500方左右嘛現(xiàn)在，我覺得1000萬左右是可以的價位是我考慮的問題我想買500萬左右的綠城的性價比不是最好的談個案本工程的國企背景、前期形象都為消費者留下不錯印象你們的樓盤比較高檔點，還有綠城的比較高檔點其他應該他們都比你們要低一點沒特別關注其他樓盤，我就看中了你們的樓盤青城山語間我也去看了，不好。雜牌軍，粗糙的用料，感覺不統(tǒng)一錦繡錢塘沒進去過，但也了解過，他這個樓盤肯定沒你們好錦繡錢塘我在剛剛這個門口看了〔錦繡黃龍展廳〕就不想看了受訪人群普遍對價格較為敏感；性價比會是影響決策的關鍵圍合仍然是居住歸屬感的重要因素；合理的多庭院、喬木會加分三到五口人的主流居住形態(tài)比建筑面積更重要的是功能的提升對配套不十分敏感；尋找自我狀態(tài)與享受生活成為可能自住第一，保值第二；日趨第一居所的別墅生活與自然生活，與自我生活，成為多數(shù)受訪者向往自由的聲音；他們并不太把別墅生活當作一種炫耀1、自住第一〔心理〕2、炫耀心理日漸縮減3、面積需求不大4、圍合是必要的5、性價比是決策關鍵本工程的國企背景、前期形象都為消費者留下不錯印象屬性目標人群依據前期成交分析和意向登記客戶分析，在本工程目標客戶可初步設定為：私營企業(yè)主：依靠傳統(tǒng)手段獲取第一桶金，但也開始用新游戲規(guī)那么獲取財富，不再是被公眾排斥在社會主流之外的爆發(fā)戶。企業(yè)高管、自由職業(yè)者：高學歷、高知識水平和對生活的高期望。政府官員：社會認同度極高，對社會的影響力很大。溫州、臺州等地新富階層：他們的行為影響帶動著城市開展，他們的觀念影響帶動著周圍人群，他們的生活方式更多是自主而不是跟隨！集團內部資源：對社會傳播有僅次于政府官員的重要影響。別墅人群進化論有生活有別墅有別墅有成就有別墅有生活第1階段：有別墅，有成就心理特征：正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意、認同。行為方式：占有、炫耀比別人更優(yōu)越的資源，如：城市大宅、名牌享受等。這一階段的居住特點：以豪為美，以貴為尊。文化特質：張揚和夸張。居住的誤區(qū)：不僅住宅本身沒有到達真正意義上的高尚物業(yè)層面，而且也不適宜人居住，只是停留在“貴價盤〞層次。第2階段：有別墅，有生活心理特征：表現(xiàn)身份的尊貴，不得不受到所謂尊貴與階層的約束，終歸要有一所別墅物業(yè)標簽身份，所謂“身不由己，為物所累〞。行為方式：占有最好的資源，滿足社會對人提出的符號要求。這一階段的住宅特點：空間為尊，品位為貴。文化特質：嫁接文化符號、標簽。居住的誤區(qū)：豪宅克隆時代，住宅“豪那么豪矣，宅非心宅〞，建筑好看未必好用，或者在“別墅里過公寓生活〞。第3階段：有生活，有別墅心理特征：尊貴由內心的自信、對事物的把控而來，舉手投足自然煥發(fā)，輕輕松松超越物質對人的束縛，跨越世俗符號的限制，進退自如。行為方式：占有最好的資源，但已經不刻意用來炫耀而是用來享受，生活完全由自己做主。這一階段需求特點：適度的豪，歸心的宅。文化特質：尊貴是我，身心由我居住的追求具有生活感的別墅當代別墅所滿足的不僅僅是一種物質生活的需要，更多的是一種生理和心理意識的需要，因為買別墅的人并不是因為缺房子，而是想逃脫浮華、喧囂、虛偽的氣氛，去尋找一個真正屬于自己的領地，安排自己的心靈。所以，有人說：做別墅就是做境界！境界何來？先有生活，才有境界；待夜色降臨，在積水空明的庭院中，擺兩把藤椅，欹斜其上，過一過生活……有生活根底，才有生命境界。境界何來？待月色更濃，沏上一壺清茶，月光灑在其中，品那一段流年……先有時間過生活，才有探究生命價值的境界?！瞾碜?新周刊?2021.09〕只有生活，才有境界當代中國的一個字：隱隱居，就是找個地方躲起來；就是逃出水泥森林，融于山水之間。人人都在窮忙時，清靜的自由和富足的閑暇，就成了奢侈品。

依山傍水，別墅園林，悠游歲月，是城市精英形而上的向往，是新富階層的田園想象。

隱居是一種生活態(tài)度，更是生活方式的選擇能力。

當代中國的一群人：隱君子中國并無真隱士，但隱士卻國人的道德標志與人格向往，往往是“社會精英〞?！爸袊鴰浊暧绊懽畲蟮氖鞘裁慈?？不是孔孟，不是老莊，是隱士。〞〔南懷瑾?<莊子>講記?〕。身體隱居了，心仍是活絡的。已經關了，身份還在招搖——他們的隱居很高調。

當代中國隱君子心理：人人心中都有一個士大夫以前，中國的隱士必來自讀書人，即文人。中國文人，不做官時為士，做了官便稱仕。放到今天，在紅塵中爭名奪利的官僚商賈、社會精英，時不時便會玩突然“失蹤〞。在自己的別墅里造造園林、假山、草堂和山房，種上一壟竹子以滿足歸隱山林的雅興，附庸“高人逸士〞之風雅。集團內部資源政府官員私營企業(yè)主企業(yè)高管自由職業(yè)者溫州、臺州等地新富階層：只有生活，才有境界隱隱君子心中的士大夫對他們來說，別墅是奢侈的時間品人群市場工程定位進化的人群！有生活，有別墅！人人心中都有一個士大夫！別墅生活對他們來說：奢侈的時間品！市場人群工程定位所有別墅，歸根結底，要在別墅之外，分出高低杭州別墅市場現(xiàn)狀良渚板塊西溪閑林板塊之江轉塘板塊湘湖板塊青山湖板塊香格里拉、陽光天際開發(fā)中綠城·桃花源項目，緩慢開發(fā)中。陽明谷在售僅剩余零星房源銀湖板塊青山湖板塊是杭州目前別墅市場主力。但山水資源是共性，而非個性。在售房源較多，未來別墅供應主力板塊，多個項目在開發(fā)。萬科公望等開發(fā)中銀湖板塊銀湖板塊開發(fā)時間較早，目前以排屋產品為主；價格在300萬至500萬之間。單價0.8—1.5萬之間；未來五年內，房地產開發(fā)面積將到達4000余畝、容積率都將控制在1~1.2。概況資源距杭州30KM，主要依靠320國道

；北側午潮山國家森林公園余坡，南側黃公望森林公園，集山地、溪流、湖泊、林地、田園于一體的天然地貌

；華東地區(qū)規(guī)模最大的杭州野生動物園。湘湖板塊城市配套、交通條件日趨成熟，已成為城市別墅區(qū)；目前以低密度公寓為主，現(xiàn)只有少量別墅工程在售。板塊內別墅單價根本在3萬以上，總價達1000－3000萬。概況資源交通條件優(yōu)越，地鐵1、2號線先后規(guī)劃實施；湘湖總用地面積接近西湖，被批準為新一批的國家4A級旅游景區(qū)世界休閑博覽會、國際動漫節(jié)等國際型展會會館。之江、轉塘板塊杭州核心景區(qū)，資源優(yōu)勢明顯；隨著整體區(qū)域成熟度提高，容積率不斷提升，板塊產品呈現(xiàn)多元化結構：頂級豪宅別墅、平層豪宅、混合型類別墅工程；單價根本在2萬元/㎡以上。概況資源優(yōu)越的交通條件，距武林廣場15公里；杭州之江國家旅游度假區(qū)，緊臨西湖風景名勝區(qū)和龍塢風景區(qū)；

宋城、未來世界、西湖國際高爾夫三大主題配套；中國美院象山校區(qū)、浙工大之江校區(qū)等教育配套。西溪閑林板塊大閑林板塊包括小和山、西溪五常、閑林三個小板塊；產品梯級化明顯，有別墅、排屋、平層豪宅；獨棟別墅只剩余桃花源和西溪山莊局部，緩慢開發(fā)中；目前市場的競爭焦點在西溪板塊的類別墅工程；板塊內城市類別墅單價根本在3萬左右，主力總價達700萬左右概況資源交通條件優(yōu)越，文一西路，天目山路延長線均已打通；西溪國家濕地公園；

城市配套逐步啟動中，宏豐家居城、沃爾瑪規(guī)劃中。良渚板塊依山傍水，丘陵與濕地交織；以良渚遺址保護區(qū)為核心，形成具有文化氣息的郊區(qū)大盤。目前區(qū)域內兩大超級大盤良渚文化村和新湖·香格里拉支撐板塊。

概況資源板塊生活氣氛不成熟，主城區(qū)客戶對其認可度不高。開發(fā)商自發(fā)解決配套問題，良渚文化村自身工程配套較多；青山湖板塊主流總價：400萬-600萬;板塊內工程容積率根本控制在0.25左右，綠化率65%以上;根本以獨棟產品為主;目前在建7個工程，待建4個工程，是近期別墅市場的焦點所在。產品結構從前期的經濟型轉為多元結構并存。概況資源距主城區(qū)40KM，目前交通條件不佳，規(guī)劃文一西路延伸至臨安；10余平方公里水域的青山湖，是西湖2倍；2939公頃青山湖國家森林公園，湖之北有水上森林；城市生活配套較薄弱。青山湖銀湖之江、轉塘良渚湘湖閑林西溪板塊主要工程青山湖玫瑰園、青山湖畔、錦繡錢塘、山語間、西野風韻、湖光山社、青山湖81號、同人山莊、錦天工程、郡原工程富春山居、九龍一號、富春紅郡、上林湖、云水山居陽明谷、贊成·嶺上、新帝·朗郡、金都工程、雅戈爾工程陽光天際、香格里拉由西溪五常、小和山、閑林三個小板塊組成桃花源、西溪山莊、西溪里、和莊、溪上鳳庭、大華·西溪風情等地中海別墅、南岸花城、西子·郁金香岸杭州低層住宅產品供給體系個案掠影1：青山湖畔總規(guī)劃面積3641畝，總建筑面積90萬平方米青山湖畔三期480－800萬元／套不等，最小面積是327平方米，排屋、獨棟別墅都有。預計將在2021年12月交付。已開發(fā)林泉流韻組團/北美別墅、綠野清風組團/阿爾卑斯原鄉(xiāng)別墅和新天鵝堡原生陡坡別墅，而水岸風華組團也正在推出現(xiàn)代東方行宮。個案掠影2：香格里拉總占地1000余畝，容積率：0.21蒙特西托山莊，東區(qū)大尺度純山地獨棟，2021-10開盤，預計1500萬/套以上西班牙、安達魯西亞、意大利、托斯卡納四款風格個案掠影3：桃花源綠城?杭州桃花源東區(qū)占地約670畝，共建造131棟獨立別墅和45套多層公寓，總建筑面積約6.5萬平方米，建筑密度為8.84%，容積率0.128，綠化率80.3%。西區(qū)占地590畝，136棟別墅，總建筑面積5.4萬平方米，建筑密度11.2%，容積率0.15，綠化率78.7%。南區(qū)分為山地別墅、園景別墅、水岸別墅、庭院別墅、小院別墅等五類，總用地面積1400余畝，建造形態(tài)各異的獨立別墅570余棟。個案掠影4：玫瑰園青山湖玫瑰園占地1600余畝，由組院別墅、獨棟別墅、森林別墅組成。工程南臨青山湖，擁有營造山地別墅罕有的湖景、山景、溪景三重景觀資源，自然條件得天獨厚。獨立別墅:建筑面積約770-910平方米庭院面積約1420-2540平方米北區(qū)組院別墅:建筑面積約540-680平方米庭院面積約400-800平方米綠化率65%

，容積率0.24從建筑分析建筑風格多借鑒國外洋房，最先起步于北美新古典主義，九溪玫瑰園、桃花源、富春山居、七里香溪、九月森林，風格趨同。歐陸風情、地中海、西班牙等遍地開花。所以有人說，別墅是一個舶來品。例如北美風格實際上是一種混合風格，表達在別墅建筑風格上，便是歐式建筑風格的融合。建筑的借鑒也折射了一種社會意識，別墅成為富人的標簽，以歐洲文化的享樂、社交為主題，展現(xiàn)豪人們夢想居住中耀眼的風景。借鑒多于原創(chuàng)折衷大于純粹炫耀重于需要從景觀分析買別墅，當然選環(huán)境！無論“湖景〞、“山景〞，還是“坡地〞、“山地〞、“水岸〞，均以大環(huán)境為景觀利益訴求之要。由此形成地塊先天利益大于景觀營造價值。園林無主題，景觀營造止于〞綠化“的情況普遍存在。綠城對于園林環(huán)境的打造漸成行業(yè)與消費者心中的理想標桿。與樹最近的距離成為衡量環(huán)境價值的顯著特征，開發(fā)商在此驅動下不乏〞巨資植大樹“之舉，以博取市場關注。大環(huán)境“最大〞綠城“最綠〞植樹“最值〞從戶型和總價分析：鎖定青山湖板塊建筑面積上，青山湖區(qū)域內存在較大區(qū)間的可選性；而其中仍然以300－500平方米左右的獨立別墅為主流。戶型功能上，套房式設計、地下室、大露臺、雙車位車庫、內庭院或側庭院、下沉式庭院等新亮點不斷涌現(xiàn)。在對舒適度的更高要求和更具人本關心的設計理念下，建筑面積有適度放大趨勢，戶型功能豐富性和尺度感更為宜人。擁有稀缺山水資源或開發(fā)類型主題的千萬級以上別墅大有人在；同時，稀缺資源、開發(fā)主題、品牌影響亦成為別墅價值之制約要素。目前杭州別墅市場可見供給板塊中，青山湖區(qū)域主流產品依然具有總價競爭力。青山湖區(qū)域別墅推廣記覽案名屬性廣告語備注錦繡錢塘1150畝湖畔坡地原生態(tài)純別墅盡享錦繡錢塘“愜意時光”等三則青山湖畔3600畝自由生活之城杭州湖景山水首席別墅現(xiàn)推現(xiàn)代東方行宮玫瑰園綠城玫瑰系青山原生別墅仁者樂山，智者樂水十年玫瑰青山湖81號81席原生澳洲獨棟名宅原生澳洲建筑，原味布里斯班情懷湖光山社青山湖·純山地·花園美墅湖山之間由我境界山語間出塵之隱，山語之間出塵之隱，山語之間以低價競爭錦繡錢塘緊扣“生態(tài)坡地院落〞居住利益，釋放細節(jié)亮點；后期轉入實景呈現(xiàn)，以“盡享錦繡錢塘愜意時光〞，“盡享錦繡錢塘自然意境〞、“盡享錦繡錢塘坡地院落〞強化居住氣氛。青山湖畔占據臨湖優(yōu)勢，以“西湖是世界的，青山湖是你的〞亮相，阿爾卑斯、新天鵝堡等組團訴求渲染情調；至“現(xiàn)代東方行宮〞以產品個性概念使推廣風格轉變。玫瑰園企業(yè)品牌拉開工程好感，“十年玫瑰〞開講“尊者〔九溪玫瑰園〕、隱者〔桃花源〕、仁者〔青山湖玫瑰園〕〞玫瑰法那么〔地緣法那么、文脈法那么、時間法那么〕。青山湖81號81席的體量，從“原生澳洲建筑、原味布里斯班情懷〞，到“天堂可以復制〞，到“給你真正的澳洲生活〞，保持推廣主題的唯一性。湖光山社非純粹物業(yè)的“純山地花園美墅〞，訴求顯得寬泛而無當，從案名到階段推廣，皆欲借助青山湖板塊的形象氣質，因而終不能樹立鮮明的推廣形象。山語間一句“出塵之隱，山語之間〞說盡工程意境，直上虛空；而產品或者乏善可陳，終淪為低價盤——廣告訴求亦始終不舍“100萬能夠擁有什么〞之類價格競爭。建立青山湖板塊別墅供給梯次玫瑰園南區(qū)森林別墅、北區(qū)山地別墅，錦天工程，郡原工程玫瑰園組院別墅，青山湖畔青云山居組院別墅，錦繡錢塘青山湖81號，山語間，湖光山社……高低對照區(qū)域供給梯次，辯證分析，從在售產品中發(fā)現(xiàn)主要競品競爭·辯證依據工程的主力戶型、總價預期等根本要素為參考指標，剖析本工程的主要競爭形態(tài)：

面臨地緣競爭而非板塊競爭不是板塊領導者在地緣創(chuàng)造差異玫瑰園組院別墅、錦繡錢塘是主要競品市場人群工程定位面臨地緣競爭，而非板塊競爭需要在既有板塊內建立區(qū)隔玫瑰園北區(qū)和錦繡錢塘是主要競爭者項目市場人群定位創(chuàng)造差異性，在板塊中進行區(qū)隔生態(tài)價值：景觀資源利用與營造最正確體驗整體規(guī)劃依循并充分利用原始山體、水系和樹林脈絡，保存基地中部兩座山脊，并依據腹地、坡地、依山、傍水的不同特征規(guī)劃相應產品類型，力求強化基地特征，最大限度開掘園區(qū)景觀環(huán)境價值。組團和鄰里單位的隔而不離、交通組織的可達性與景觀視野的掩映……生活價值：三重復合庭院與戶型尺度前庭＋后院＋下沉式庭院多重私密領地。庭院可以是別墅的靈魂，它是生活的空間，更是與室內自由相連的空間。綠城“第三代、造生活〞的理念其實就是“造庭院〞。這是一個充滿個性色彩的時代，別墅同樣需要個性空間；它表述主人的思想境界、文化層次，讓主人的性格品位流露無遺。藝術價值：屬于世界的建筑表情風情與類型的建筑基因：意式藝術價值：屬于世界的建筑表情風情與類型的建筑基因：西班牙式藝術價值：屬于世界的建筑表情風情與類型的建筑基因：法式藝術價值：屬于世界的建筑表情風情與類型的建筑基因：托斯卡納式效勞價值：好別墅的會所生活NilesBoltonAssociates精心設計，主體建筑為典型的托斯卡那風格。用地70余畝，總建筑面積1.6萬方〔含幼兒園等〕。設有五星級標配迷你賓館、高爾夫揮桿練習場、室內恒溫泳池、室內外SPA、壁球館等數(shù)十個工程。高爾夫揮桿練習場長約280米，寬60－90米，雙層打臺。二層包間打臺由棋牌室、衛(wèi)生間、休息區(qū)和打臺組成，打造私密、尊貴高爾夫。品牌價值：千億國企攜手世界級團隊ADG：李文的25年〔工程總規(guī)，濟景擔任二期規(guī)劃〕BLA：36年觀世界〔百盛年，第二組團建筑〕NBA：從星河灣到青山湖〔納爾斯波頓，會所建筑與景觀〕EDAW：人與自然60年〔美國易道，景觀設計〕CICO：千億國企旗下地產品牌工程價值梳理生態(tài)價值生活價值藝術價值效勞價值品牌價值“兩座山脊〞“三個庭院〞“四種風格〞“五星會所〞“一流團隊〞以建筑為第二自然的原生規(guī)劃多功能庭院和宜居的戶型尺度較為純粹的獨棟與會所建筑運動主題俱樂部含五星賓館千億國企攜手世界級團隊青山湖具有生活感的好別墅價值·辨析相對來說，青云山居二期產品：“庭院獨棟〞是外在特征“集粹〞是內在特征；山水資源是共性優(yōu)勢庭院尺度是個性優(yōu)勢好別墅是物質承載好生活是精神承載項目市場人群定位庭院尺度是個性優(yōu)勢好生活是精神承載青山湖好別墅的第二種選擇項目市場人群定位面臨地緣競爭，而非板塊競爭需要在既有板塊內建立區(qū)隔玫瑰園北區(qū)和錦繡錢塘的競爭進化的人群！有生活，有別墅！人人心中都有一個士大夫！奢侈的時間品！庭院尺度是個性優(yōu)勢好生活是精神承載青山湖好別墅的第二種選擇重新審視競品差異與本案形象？？工程與主要競品的差異比照一期推廣建立的傳播根底差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較1工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘容積率0.24，小院約0.4；原生態(tài)開發(fā)，大面積的綠地和山體得以保存，作為公共空間。容積率0.21，小院約0.4；保存兩座山脊和原生植被作為園區(qū)中心景觀和公共活動區(qū)域；因地制宜、疏密有致的別墅布局。容積率0.28；公共活動領域較少；均質密布的別墅布局；均質化、經濟型坡地別墅優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較2工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘540－674m2;功能布局較完善，但空間尺度上較局促。功能完善和平面升級：511－596m2完善的功能配置，人性化的空間尺度，清晰的功能分區(qū)。350－450m2;空間尺度上舒適，通透明亮；但缺個性空間優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較3工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘單車位車庫雙車位車庫雙車位車庫優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較4工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘共享社區(qū)中心會所、濱湖游艇俱樂部、入口綜合商業(yè)中心；濱湖運動休閑公園1.46萬方全功能中心會所＋兩個泛會所。五星標配迷你賓館、高爾夫揮桿練習場、網球場、露天泳池、室內恒溫泳池、壁球館、室內外SPA、健身房等；中心會所6000平米，健身會所2000平米：室外小型高爾夫練習場、網球場等；室內壁球、臺球、健身房等優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較5工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘多重小庭院：400平方為主，分內庭院、南北庭院、下沉庭院；私密性好。庭院精裝修。多重小庭院：300－400為主，分為前庭、后院、下沉式庭院；圍合，私密性好。敞開式坡地庭院：800平方為主，私密性較差。優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較6工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘多功能地下室空間基座抬高，下沉庭院，可自然采光同上個性空間缺失優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較7工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘西班牙風格為主，除局部構件變化，立面較統(tǒng)一意大利、西班牙、法式風格純粹經典的建筑形態(tài)折衷，局部使用地中海元素裝飾建筑立面整合上不到位優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較8工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘綠城建筑設計，美國道林建筑規(guī)劃美國PERIDIAN景觀設計ADG，BLA，NBA，EDAW，濟景，CICO項秉仁建筑規(guī)劃，貝爾高林景觀，綠城物業(yè)優(yōu)優(yōu)差異的發(fā)現(xiàn)：九點比較9工程與競品的差異規(guī)劃戶型車庫會所庭院地下室風格團隊總價玫瑰園青云山居錦繡錢塘500－700萬與玫瑰園有相當戶型功能，并設雙車庫等擬以跟隨策略定價400－550萬優(yōu)優(yōu)低中高頂級產品綜合品質300萬500萬700萬900萬價位區(qū)間青云山居綜合性比較優(yōu)勢，沒有絕對優(yōu)勢青山湖玫瑰園北區(qū)【中高檔品質，中檔價位】總價、庭院、戶型讓本工程具備競爭力“均好性條件下的性價比最優(yōu)〞“青山湖好別墅的第二種選擇〞錦繡錢塘1、產品本身的差異是有限的，很難建立個性識別；2、玫瑰園北區(qū)組院別墅產品并未在市場留下較好記憶點；3、訴求方向上，二期庭院獨棟產品的推廣應從人群進行傳播驅動。存在比較優(yōu)勢沒有絕對優(yōu)勢宜人的尺度感生活著的庭院傳播驅動力洞察一個時代的生活融合一種生活方式創(chuàng)造一種生活前景！一個站在時代生活前沿的人大前研一麻省理工學院博士。曾任麥肯錫日本分公司董事長，兼任許多跨國公司的管理參謀。1994年7月離開麥肯錫，現(xiàn)任創(chuàng)業(yè)者商學院校長和一新塾校長。1996年起任美國加州大學洛杉磯分校教授，斯坦福大學客座教授。被英國?經濟學家?雜志評選為“全球五位管理大師〞之一，“日本戰(zhàn)略之父〞。大前研一解讀時代生活大前研一以高昂的熱情，以平均每年7本書的速度寫了14本書。無論是做參謀，寫書，搞教育，還是一度競選東京市的市長，大前說自己工作的本質始終如一：“我一直在做的只有一件事，那就是改革〞。一門有前景的生活學我認為就是學會成為“人生的達人〞，不只在工作領域游刃有余，也能創(chuàng)造豐富的人生。如果能學會“off〞這個“course〞，所謂成功的人生當然是“ofcourse〞。從年輕的時候開始，對于“on〞〔工作〕與“off〞〔休閑〕都應該同樣地關注，并且設法創(chuàng)造出時間、金錢、悠閑的心情，盡情地享受人生。我一直在游玩，這不但沒有成為工作的阻礙，反而還有助益。

——大前研一大前研一闡述“OFF〞學從人群驅動的推廣，是一次探究生命價值的歷程，以深入的心理洞察喚起人群共鳴，從而建立“退而求生活〞的價值理念，演繹“生活就是該進那么進、該退那么退〞，讓生活為生活者加冕！一期形象回憶“純山地原生獨棟〞的工程屬性定位確立；區(qū)域屬性和生態(tài)利益的訴求；“不種樹只種房子〞——第一階段傳播口號；北美草原風格的告知……為二期傳播建立了“青云山居〞認知根底，但二期“庭院獨棟〞需要推廣上的傳承與轉變。整體屬性建議微調：

青云山居整體屬性定位的微調青山湖1200畝原生獨棟二期推廣主題架構傳播形象屬性定位主題廣告語視覺表現(xiàn)階段訴求……組團系統(tǒng)傳播形象組團系統(tǒng)視覺表現(xiàn)主題廣告語庭院別墅組團區(qū)劃屬性定位ACB傳播形象組團系統(tǒng)視覺表現(xiàn)主題廣告語屬性定位A區(qū)C區(qū)B區(qū)觀山墅閑云居青嵐庭林逸墅林泉居林韻庭悠蘭墅覽山庭清泉庭組團命名傳播形象屬性定位1視覺表現(xiàn)主題廣告語有生活前景的庭院獨棟從產品形態(tài)分析，說明庭院獨棟。從生活情結出發(fā)，以“前景〞啟發(fā)想象空間。組團系統(tǒng)傳播形象屬性定位2視覺表現(xiàn)主題廣告語溪境里的庭院獨棟明晰產品類型，建立傳播好感；為二期小院組團屬性定位之關鍵！蜿蜒水系自然分割的小院獨棟鄰里組團，多功能、多庭院的獨棟組團系統(tǒng)傳播形象屬性定位視覺表現(xiàn)主題廣告語溪境里的庭院獨棟有生活前景的庭院獨棟組團系統(tǒng)傳播形象主題廣告語1視覺表現(xiàn)屬性定位生活獨此一棟是一座獨棟。人生總要有一座獨棟。生活者追求的那一棟。而且，獨此一棟。組團系統(tǒng)傳播形象主題廣告語2視覺表現(xiàn)屬性定位最是庭園春好處庭園：直接暴露產品利益?！白钍且荒甏汉锰?，絕勝煙柳滿皇都〞〔韓愈?早春?〕，表達對初春景色和愉悅生命的贊美。坐在庭中院內，窗前亭下，泡一壺新茶，看時光流轉，春色滿園……來自生活的靈感最能洞徹肺腑。組團系統(tǒng)傳播形象主題廣告語3視覺表現(xiàn)屬性定位她在叢中笑“待到山花爛漫時，她在叢中笑〞毛澤東“讀陸游詠梅詞，反其意而用之〞遂得此句。以健筆凌云之勢，表現(xiàn)出磊落胸襟與氣魄。組團系統(tǒng)傳播形象主題廣告語視覺表現(xiàn)屬性定位最是庭園春好處生活獨此一棟她在叢中笑組團系統(tǒng)傳播形象視覺表現(xiàn)主題廣告語屬性定位請參閱視覺提案文件組團系統(tǒng)階段推廣方案設定11月28日開盤，據此節(jié)點安排階段推廣方案創(chuàng)造一種心靈感應切入一種消費洞察建立差異獨此一棟推廣的幾點障礙拆遷不可控，工程進度緩慢無實景、無樣板消費者對庭院獨棟接受度尚不成熟不具妥當?shù)默F(xiàn)場售樓環(huán)境、參觀路線階段推廣策略強銷期形象導入期形象提升期引起關注，贏得口碑樹立形象，認知產品激發(fā)興趣，順勢出售推廣階段推廣手段溝通目標溝通主題生活的一棟庭院為主，生活為輔讓生活為生活者加冕媒體鎖定，展會告知公關造勢，廣告持續(xù)活動引爆，新聞發(fā)布時間安排進度重點11月15日－開盤9月下旬－10月20日10月20日－11月15日房展會前戶外發(fā)布完善接待與參觀流程11月產品說明會公關1：100年中國屋檐下的生活者活動主題：100年中國屋檐下的生活者活動時間：11月中旬〔西博會后，租用場館〕活動形勢：大型圖片展主辦單位：?三聯(lián)生活周刊?