房地產(chǎn)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查2019.3.2 深圳目錄一、盡職調(diào)查的功能及目的二、盡職調(diào)查的主要分類三、盡職調(diào)查的方法與步驟四、盡職調(diào)查的材料清單五、盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)一.盡職調(diào)查的功能及目的協(xié)助投資方確定交易模式協(xié)助投資方確定交易對價(jià)協(xié)助投資方規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)合作方披露事項(xiàng)的差異、發(fā)現(xiàn)合作方未披露事項(xiàng)固定事實(shí)二.盡職調(diào)查的主要分類法律盡調(diào)財(cái)務(wù)盡調(diào)專業(yè)盡調(diào)（工程盡調(diào)、環(huán)境盡調(diào)）三、盡職調(diào)查的主要流程了解交易背景了解項(xiàng)目情況，初步溝通交易方式（股權(quán)并購、資產(chǎn)并購等），項(xiàng)目商業(yè)需求，交易對手情況前期基本信息查詢，了解基本行業(yè)操作流程在中國裁判文書網(wǎng)

、廣東法院網(wǎng)

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、聚法案例等網(wǎng)站查詢公司主體的涉訴信息在全國法院被執(zhí)行人信息查詢、失信被執(zhí)行人網(wǎng)頁查詢公司主體的執(zhí)行情況在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)

、深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會、企查查

、啟信寶

、天眼查、稅務(wù)部門、國土部門、建設(shè)部門、人力資源部門等網(wǎng)站查詢股權(quán)權(quán)利限制、行政處罰情況三、盡職調(diào)查的主要流程前期基本信息查詢，了解基本行業(yè)操作流程在中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記系統(tǒng)查詢應(yīng)收賬款質(zhì)押等融資情況在百度、必應(yīng)、谷歌等網(wǎng)站檢索項(xiàng)目名稱、公司名稱閱讀相關(guān)的專業(yè)解讀文章……準(zhǔn)備盡職調(diào)查清單現(xiàn)場盡調(diào)工作前往公司現(xiàn)場對接取得項(xiàng)目資料，核查原件與公司負(fù)責(zé)人、相關(guān)人員進(jìn)行訪談前往地塊進(jìn)行現(xiàn)場核查三、盡職調(diào)查的主要流程現(xiàn)場盡調(diào)工作前往地塊進(jìn)行現(xiàn)場核查①到達(dá)現(xiàn)場后，開啟地圖，截圖地圖的定位地點(diǎn)；②拍攝現(xiàn)場已有建筑物照片、空地照片，拍明土地四至③拍攝建筑物是否存在人員入駐、運(yùn)營使用、占用情況④將總平面圖上的建筑物與實(shí)際建筑物對應(yīng)確認(rèn)⑤發(fā)現(xiàn)是否存在臨建、違建，確認(rèn)是否辦理了報(bào)建手續(xù)前往規(guī)劃、國土、工商等部門進(jìn)行訪談、資料核查①確認(rèn)核查所需的資料清單、具體地點(diǎn)②對項(xiàng)目的交易模式，核查辦理可行性與辦理時(shí)間③涉及與政府合作的項(xiàng)目，應(yīng)著重溝通項(xiàng)目進(jìn)度、預(yù)計(jì)計(jì)劃情況④對于調(diào)取資料無法直接反映的情況，應(yīng)口頭核實(shí)三、盡職調(diào)查的主要流程出具補(bǔ)充資料清單簽署說明披露函起草法律盡職調(diào)查報(bào)告結(jié)合資料收集和分析情況，發(fā)現(xiàn)和分析項(xiàng)目、目標(biāo)公司、交易對手等存在的法律問題和風(fēng)險(xiǎn)，提出解決方案：①交易價(jià)款的確定方法與調(diào)整機(jī)制②付款先決條件的設(shè)置③交易對手的合同義務(wù)④陳述和保證⑤違約責(zé)任四、盡職調(diào)查的材料清單（詳見清單）（一）公司層面公司基本證照文件營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、特殊行業(yè)許可公司的歷史沿革資料驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)變動情況公司的股東資料股權(quán)結(jié)構(gòu)圖、實(shí)際控制人、股權(quán)權(quán)屬爭議、權(quán)利限制、股權(quán)代持、回購公司組織結(jié)構(gòu)資料管理層持股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、一票否決、對外擔(dān)保的限制、管理層激勵、監(jiān)事會設(shè)置四、盡職調(diào)查的材料清單（詳見清單）（一）公司層面公司的主要資產(chǎn)房地產(chǎn)以外重大資產(chǎn)的合法性、處置是否受限，對繼續(xù)經(jīng)營的影響；對外投資情況公司的融資及擔(dān)保已有融資情況清單；資金方對項(xiàng)目方、項(xiàng)目的權(quán)利限制與管理現(xiàn)狀：包括對股東的限制、項(xiàng)目抵押的限制、股權(quán)質(zhì)押的限制、對項(xiàng)目合作或轉(zhuǎn)讓的限制、對項(xiàng)目再融資的限制，以及對項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的實(shí)際控制情況公司的債權(quán)債務(wù)重大合同（履行情況、是否存在糾紛）知識產(chǎn)權(quán)勞動人事四、盡職調(diào)查的材料清單（詳見清單）（一）公司層面稅務(wù)可抵扣票據(jù)情況訴訟、仲裁與行政處罰公司財(cái)務(wù)保險(xiǎn)四、盡職調(diào)查的材料清單（詳見清單）（二）項(xiàng)目層面土地出讓文件規(guī)劃、設(shè)計(jì)文件報(bào)建手續(xù)施工項(xiàng)目銷售竣工驗(yàn)收及初始登記五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（一）土地1.土地出讓合同的簽署主體《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效?！蛾P(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（一）土地土地出讓金的支付憑證支付時(shí)間與合同約定的付款時(shí)間是一致是否繳納了延遲繳納的滯納金土地契稅是否繳納并取得發(fā)票注：土地出讓金的征收部門是市、縣國土管理部門，注意核查直接將出讓金用于支付拆遷安置補(bǔ)償。實(shí)踐中存在未繳足土地出讓金就取得土地使用權(quán)證的情況。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（一）土地土地出讓合同、招拍掛等文件中對項(xiàng)目的限制性約定限制某種類型的物業(yè)建設(shè)要求某種物業(yè)的持有比例和年限不得整體或分割轉(zhuǎn)讓受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人不得改變關(guān)于開發(fā)達(dá)到投資總額的25五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程土地使用權(quán)出讓合同約定與工程實(shí)際情況土地使用權(quán)出讓合同中約定的規(guī)劃指標(biāo)及開竣工時(shí)間、工程期限，與實(shí)際報(bào)建、設(shè)計(jì)的規(guī)劃指標(biāo)，實(shí)際開竣工時(shí)間、期限的符合性及差異原因。規(guī)劃條件與設(shè)計(jì)是否需要變更規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)？如是，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃等主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程3.各報(bào)建手續(xù)文件的一致性從項(xiàng)目面積、用途、樓層的層數(shù)等方面，核查各報(bào)建階段重要證照載明的項(xiàng)目情況是否存在矛盾，特別是涉及面積、用途等方面的差異；核查報(bào)建階段的重要文件真實(shí)性，是否受到過相關(guān)行政處罰。案例：北京某項(xiàng)目，項(xiàng)目公司以虛假證明文件辦理竣工驗(yàn)收備案，后房產(chǎn)證被撤銷。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程判斷后續(xù)竣工驗(yàn)收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在重大障礙結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)前情況（面積、用途、樓層層數(shù)等），從報(bào)建情況判斷項(xiàng)目后續(xù)的竣工驗(yàn)收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在障礙（包括辦理時(shí)間的延長、超建情形需要繳納罰款、關(guān)鍵報(bào)建手續(xù)未辦理完畢等）關(guān)注在報(bào)建過程中規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否發(fā)生變更如規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等項(xiàng)目重大條件在報(bào)建過程中發(fā)生改變，需確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等事項(xiàng)改變后，之前已經(jīng)進(jìn)行的報(bào)建是否需要重新報(bào)建。如：三亞某項(xiàng)目，報(bào)建過程中業(yè)主申請規(guī)劃變更，將7層樓加建為9層樓，規(guī)劃部門已批復(fù)同意，但規(guī)劃部門批復(fù)確認(rèn)前的部分報(bào)建手續(xù)需要重新報(bào)建。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程6.核查項(xiàng)目是否存在未取得相關(guān)證照擅自提前開工的情形需結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀、建設(shè)工程合同的簽署情況，核查項(xiàng)目是否存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等開工證照就擅自開工的情形?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程6.核查項(xiàng)目是否存在未取得相關(guān)證照擅自提前開工的情形《建筑工程施工許可管理辦法》第十二條，對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令停止施工，限期改正，對建設(shè)單位處工程合同價(jià)款1以上2以下罰款；對施工單位處3萬元以下罰款。案例：某合肥項(xiàng)目，開發(fā)商為加快工期，在未辦理施工許可、未辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的前提下，擅自施工，被當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門罰款約30萬元。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查的主要關(guān)注要點(diǎn)（二）在建工程7.核查項(xiàng)目是否存在未竣工驗(yàn)收提前交付使用的情形《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條：違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。案例：廣州某項(xiàng)目，已取得房產(chǎn)證，但未辦理竣工驗(yàn)收備案，存在被處罰的風(fēng)險(xiǎn)；但由于房產(chǎn)已投入使用多年并取得房產(chǎn)證，處罰的風(fēng)險(xiǎn)相