第頁(yè)共頁(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文范文經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文范文經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入程度進(jìn)步及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展注入了新的活力?？傮w分析^p我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是，部分過(guò)熱和構(gòu)造性問(wèn)題應(yīng)引起足夠的重視。1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的開(kāi)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%和8%的高增長(zhǎng)率，其中投資奉獻(xiàn)率高達(dá)3.6%左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2023年的20.7%(表1)，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率也漸漸顯現(xiàn)出來(lái)。從總量分析^p，在1997～2023年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒(méi)有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象(圖1)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)造根本合理，2023年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大城市群(圖2)，從2023年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)憂的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展、居民收入的程度進(jìn)步，消費(fèi)晉級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐?2、銷售率空置率，地域分化明顯近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2023年商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年開(kāi)工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率到達(dá)歷史最高程度(圖3)。但是，在銷售率上升的同時(shí)，空置面積也在上升，到達(dá)12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋開(kāi)工面積的13.4%，高于國(guó)際戒備線10%。對(duì)于空置率需要我們做認(rèn)真的分析^p。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供應(yīng)與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同款式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差異。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受才能也大不一樣。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，1998～2023年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均程度，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2023年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期開(kāi)工面積為1194萬(wàn)平方米，銷售量大于開(kāi)工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析^p新開(kāi)工面積、施工面積、開(kāi)工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷售率和空置率的變化做出正確判斷。3、價(jià)格根本平穩(wěn)，構(gòu)造變化突出2023年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門(mén)的銷售價(jià)格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國(guó)總體平均價(jià)格的走權(quán)力根本平穩(wěn)，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落(圖4)?？墒敲鎸?duì)走低的價(jià)格，廣闊百姓卻仍找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房，這就需要我們仔細(xì)分析^p平均價(jià)的構(gòu)成，或者說(shuō)住宅的構(gòu)造。我們的統(tǒng)計(jì)分析^p中，只提供住房?jī)r(jià)格的平均數(shù)，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建立，低價(jià)位住宅的供應(yīng)增加無(wú)疑會(huì)拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運(yùn)會(huì)，城市建立攤大餅式的急劇擴(kuò)張，大量遠(yuǎn)郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠(yuǎn)郊土地本錢(qián)低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤(pán)的推出，也有壓低整體房?jī)r(jià)的作用。因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供應(yīng)構(gòu)造的合理，單位價(jià)格(元/平方米)的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成每套住宅總價(jià)位過(guò)高，結(jié)果許多工薪階層還是買(mǎi)不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購(gòu)置京城四環(huán)以內(nèi)的住房，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種根底設(shè)施建立不配套的情況下，買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房多為經(jīng)濟(jì)收入可觀者也就缺乏為奇了。4、炒地圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的隱憂實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)置多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng);但是，土地市場(chǎng)的不標(biāo)準(zhǔn)，炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤(pán)升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在2023年7月1日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》施行之前忙著圈地，以增加自已的土地儲(chǔ)藏，致使2023年北京購(gòu)置土地面積增幅到達(dá)173%，在全國(guó)名列前茅(圖5)。圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)屢次轉(zhuǎn)手越抬越高，房?jī)r(jià)也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋?duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展可以說(shuō)是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。熟話說(shuō)“沒(méi)有能長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。因?yàn)槿魏蝸?lái)京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視消費(fèi)與生存的本錢(qián)，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可承受的本錢(qián)，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。____土地本錢(qián)高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺(jué)和深省嗎?5、房地產(chǎn)信貸開(kāi)展有喜也有憂房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都不分開(kāi)金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析^p，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大工程”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大打破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣闊百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)構(gòu)造，進(jìn)步了銀行信貸資金的“平安性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅消費(fèi)與消費(fèi)的良性循環(huán)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面分析^p，我們可以看到：這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來(lái)的比重一直在22%彷徨。相比擬，自籌資金和其他資金來(lái)所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金缺乏、多年負(fù)債率高達(dá)76%的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信譽(yù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，假如將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè)設(shè)施，外表上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可防止了。因此，分析^p房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的'質(zhì)量。此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的根本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞帳率)、經(jīng)營(yíng)管理程度、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機(jī)中，____和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30～40%，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)開(kāi)___和新加坡銀行的資本充足率高達(dá)15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率高達(dá)22%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難(collyns，2023)。在我國(guó)銀行資本金缺乏，不良資產(chǎn)率居高低的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應(yīng)在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)構(gòu)造?在我國(guó)信譽(yù)制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何進(jìn)步房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是急待解決的問(wèn)題。二、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措上述分析^p說(shuō)明：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)看好，且此輪房地產(chǎn)熱主要是消費(fèi)需求拉動(dòng)的，與1992～1993年單一的投資熱有質(zhì)的區(qū)別，但是，總體形勢(shì)看好并不意味著不存在問(wèn)題和隱憂。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量，在構(gòu)造;不在速度，在質(zhì)量。因此，對(duì)于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我們認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：1、從土地頭入手，標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)土地資短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的開(kāi)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用構(gòu)造的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展奠定根底。其次，加快建立有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平。今后，國(guó)有土地?zé)o論使用者是誰(shuí)(政府或其他企事單位)，土地出讓都應(yīng)納入有形市場(chǎng)，防止“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)工程的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供應(yīng)的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供應(yīng)。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用構(gòu)造、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利;第四，對(duì)違規(guī)違紀(jì)者應(yīng)給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。2、靈敏運(yùn)用利率、稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(zhǎng)期施行一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象施行同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)：屢次降息、資金本錢(qián)低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫(xiě)字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜;各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對(duì)于中國(guó)一個(gè)仍處在開(kāi)展階段的國(guó)家來(lái)說(shuō)，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和珍貴的資用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供應(yīng)，也是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要內(nèi)容。3、完善房地產(chǎn)金融體制防患于未然我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信譽(yù)制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本缺乏、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理程度低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊，屢次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸那么成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金本錢(qián)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%，占抵押銀行資產(chǎn)的50%，銀行資金來(lái)不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在____，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從根底設(shè)施建立入手，進(jìn)步自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)才能;金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建立入手，完善信譽(yù)制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)展，這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同開(kāi)展。4、努力進(jìn)步企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，迎接21世紀(jì)的挑戰(zhàn)21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的大調(diào)整、中國(guó)工業(yè)化、城市化的進(jìn)程加快，都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供了新的機(jī)遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自己的使命與責(zé)任：我們不僅是將來(lái)城市的開(kāi)發(fā)建立者，還是將來(lái)城市、地域空間設(shè)計(jì)者;我們