重點(diǎn)城市對(duì)比研究分析報(bào)告2017年8月集團(tuán)公司投資部城市規(guī)劃一一、城市規(guī)劃城市行政級(jí)別房地產(chǎn)城市等級(jí)劃分城市能級(jí)規(guī)劃定位“八縱八橫”核心節(jié)點(diǎn)城市高鐵線數(shù)量城市群規(guī)劃21個(gè)服務(wù)外包示范城市18個(gè)國家級(jí)新區(qū)國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)城市16個(gè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)是否國家智慧城市試點(diǎn)城市國家自由貿(mào)易區(qū)是否長江經(jīng)濟(jì)帶節(jié)點(diǎn)城市是否一帶一路戰(zhàn)略城市是否12個(gè)跨境電商綜合試驗(yàn)區(qū)南京市省會(huì)城市1.5線城市國家級(jí)中心東部地區(qū)重要的中心城市、全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐2長三角城市群是江北新區(qū)是蘇南是

是

蘇州市地級(jí)市1.5線城市

I型大城市、國際化大城市、三角城市群重要的中心城市之一

長三角城市群是

是蘇南是

是

是常州市地級(jí)市2.5線城市

長三角中心城市之一、先進(jìn)制造業(yè)基地

長三角城市群

是蘇南是

是

南通市地級(jí)市2.5線城市

長三角北翼經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代化港口城市

長三角城市群

是

是

是

合肥市省會(huì)城市二線城市區(qū)域級(jí)中心全國重要的科研教育基地、現(xiàn)代化制造業(yè)基地和區(qū)域性交通樞紐、長江中下游重要的中心城市之一4長江中游城市群是

是合蕪蚌國家高新區(qū)是

是

是武漢市省會(huì)城市1.5線城市國家級(jí)中心我國中部地區(qū)的中心城市；國家重要的工業(yè)基礎(chǔ)、科教基地和綜合交通樞紐2長江中游城市群是

是武漢東湖是湖北自貿(mào)區(qū)是

長沙市省會(huì)城市二線城市區(qū)域級(jí)中心長江中游地區(qū)重要的中心城市3長江中游城市群是湘江新區(qū)是長株潭是

重慶市直轄市1.5線城市國家級(jí)中心國家重要的中心城市之一、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐3+2（2條通過連接線并入）成渝城市群是兩江新區(qū)是

是重慶自貿(mào)區(qū)是是是昆明市省會(huì)城市二線城市區(qū)域級(jí)中心我國西部地區(qū)重要的中心城市之一3滇中城市群

滇中新區(qū)

是

是

中山市地級(jí)市2.5線城市

珠三角城市群

是

廣州市省會(huì)城市一線城市國家級(jí)中心國家重要的中心城市、國際商貿(mào)中心和綜合交通樞紐3珠三角城市群是南沙新區(qū)是珠三角國家示范區(qū)是廣東自貿(mào)區(qū)

是是佛山市地級(jí)市2.5線城市

全國重要的制造業(yè)基地、珠三角地區(qū)西翼經(jīng)貿(mào)中心和綜合交通樞紐

珠三角城市群是

珠三角國家示范區(qū)是

東莞市地級(jí)市2.5線城市

珠三角城市群

是

是

南昌市省會(huì)城市2.5線城市區(qū)域級(jí)中心長江中游地區(qū)重要的中心城市3長江中游城市群是贛江新區(qū)

是

石家莊市省會(huì)城市二線城市區(qū)域級(jí)中心京津冀地區(qū)重要的中心城市之一3京津冀城市群

是

是

太原市省會(huì)城市2.5線城市

中部地區(qū)重要的中心城市

京津冀城市群

青島市副省級(jí)城市二線城市國家級(jí)中心我國沿海重要的中心城市和濱海度假旅游城市、國際象棋港口城市2山東半島城市群

西海岸新區(qū)是山東半島國家高新區(qū)是

是是濟(jì)南市省會(huì)城市二線城市區(qū)域級(jí)中心環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市2山東半島城市群是

山東半島國家高新區(qū)是

成都市省會(huì)城市1.5線城市國家級(jí)中心國家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐，西部地區(qū)重要的中心城市3成渝城市群是天府新區(qū)

成都高新區(qū)是四川自貿(mào)區(qū)

是是西安市省會(huì)城市二線城市國家級(jí)中心國家重要的可研、教育和工業(yè)基地；國家西部地區(qū)重要的中心城市3關(guān)中城市群是西咸新區(qū)

西安高新區(qū)是陜西自貿(mào)區(qū)

是

鄭州市省會(huì)城市二線城市國家級(jí)中心我國中部地區(qū)重要的中心城市，國家重要的綜合交通樞紐3中原城市群

鄭洛新國家高新區(qū)是河南自貿(mào)區(qū)

是無錫市地級(jí)市二線城市

長三角中心城市之一

長三角城市群是

是蘇南是

是

城市宏觀及政策二二、城市宏觀及政策宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力匯總表省城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力GDP(億)GDP增速第三產(chǎn)業(yè)占比人均GDP人均GDP增速社零總額(億)社零增速房地產(chǎn)投資額(億)房地產(chǎn)投資增速房投/GDP年末全市人民幣各項(xiàng)存款余額(億)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款余額(億)城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)城鎮(zhèn)人均可支配收入增速江蘇省南京市1050308.00%58.40%127264

508810.90%184629.20%17.57%283566095499978.40%江蘇省蘇州市154007.50%51.40%145000

493710.70%216316.00%14.05%25864

544008.00%江蘇省常州市57748.50%50.90%122721

220310.70%447-12.10%7.74%85413367460587.80%江蘇省南通市67689.30%47.75%927029.30%263310.70%58415.50%8.63%113313809392478.10%安徽省合肥市62749.80%44.90%801368.78%244612.00%13537.40%21.56%134803332348529.00%湖北省武漢市119137.8552.80%1114696.20%561110.00%2517-2.50%21.13%221966606397379.06%湖南省長沙市93249.40%59.20%1236817.00%411711.60%126126.50%13.52%154894873432948.30%重慶市重慶市1755910.70%48.40%579029.60%727113.20%3726-0.70%21.22%3121613399296108.70%云南省昆明市43008.50%56.70%641627.60%231012.10%15315.50%35.59%126564124367398.20%廣東省中山市32037.80%45.50%994717.10%120611.00%54413.00%16.97%503123094161311.70%廣東省廣州市196118.20%68.56%

87069.00%254118.90%12.96%4753014430509419.00%廣東省佛山市86308.30%39.10%

301811.60%123030.10%14.25%132826736431206.10%廣東省東莞市68288.10%53.20%826828.60%247113.10%64311.70%9.41%115454944430968.30%江西省南昌市43549.00%42.80%815987.60%186811.00%67539.00%15.49%96282770346198.40%河北省石家莊市58586.80%46.80%545265.90%297510.50%10365.10%17.69%110785348304598.10%山西省太原市29567.50%62.60%682346.90%16668.10%68212.90%23.07%110703662296326.90%山東省青島市100117.90%54.70%109407

410510.30%136922.00%13.68%140075326435988.00%山東省濟(jì)南市65367.80%58.90%909996.50%376510.40%116414.80%17.81%15537

430527.90%四川省成都市121707.70%53.10%769606.20%564710.40%26396.50%21.68%3143410808359028.10%陜西省西安市62578.50%61.20%713576.50%37319.60%19566.80%31.26%190747036356307.40%河南省鄭州市79948.40%50.75%828726.40%366611.30%277938.90%34.76%190016298332146.80%江蘇省無錫市92107.50%51.30%141300

31209.60%10344.20%11.22%146124957486287.80%1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、城市宏觀及政策較多的區(qū)域中心城市的GDP多集中于5000-10000億，未來有一定發(fā)展?jié)摿?；以上城市的GDP增速均高于全國平均增速，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁；第三產(chǎn)業(yè)占比普遍在50%左右，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的經(jīng)濟(jì)增長可期。15000億及以上10000-15000億5000-10000億5000億及以下1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力GDP總量過萬億的城市有：廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、南京、青島；GDP增速較高的城市有：重慶、長沙、南通、合肥、南昌；增速放緩的城市為：蘇州、無錫、太原；二、城市宏觀及政策人均GDP超10萬的城市，人均GDP增速相對(duì)于人均GDP10萬元以下的城市整體略低，說明這類城市主要以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化（質(zhì)）驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；而人均GDP10萬元以下的城市多以原有模式推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。超10萬元10萬元以下1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、城市宏觀及政策旅游資源二產(chǎn)相對(duì)發(fā)達(dá)從社零/GDP比值來看，比值較高的城市多為擁有較豐富的旅游資源，而比值較低的城市多是第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)；比較各城市社零的增速與GDP增速的差值，可以看出中山、蘇州、佛山、昆明、石家莊和東莞差值超過3%，說明這些城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)與檔次升級(jí)較為明顯。1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、城市宏觀及政策衡量指標(biāo)異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15異常正常運(yùn)行基本正?；菊?、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、城市宏觀及政策2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的合肥、南京、南昌、武漢的個(gè)人儲(chǔ)蓄占比較低，另一方面看，佛山、石家莊、中山和重慶等城市未來需求有一定的支撐（市場(chǎng)容量存在爆發(fā)性增長的可能性）。1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、城市宏觀及政策城鎮(zhèn)人均可支配收入較高城市集中于中國東部沿海區(qū)域，同時(shí)增速相對(duì)穩(wěn)定；2016年僅有太原和重慶的城鎮(zhèn)人均可支配收入略低于3萬元，按照正常情況增長，以上全部城市在2017年達(dá)3萬元以上。1、宏觀經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)實(shí)力城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高的城市依次為：蘇州、廣州、南京、無錫、常州、青島；增長較快的有：中山、廣州、武漢、合肥等；二、城市宏觀及政策人口凈流入城市主要分為兩類：一類是省會(huì)城市，另一類是有產(chǎn)業(yè)支撐，尤其是第二產(chǎn)業(yè)占比較高的城市（東莞、中山、佛山等）常住/戶籍比值較高。1、宏觀經(jīng)濟(jì)——人口支撐二、城市宏觀及政策新生兒人數(shù)占比常住人口比值小于1的城市有無錫(0.69%)、蘇州(0.71%)、南通(0.78%)、常州(0.79%)、武漢(0.89%);在校小學(xué)生人數(shù)與新生兒人數(shù)比值遠(yuǎn)低于6的城市有青島、合肥、南京和濟(jì)南等，未來這些城市需配套更多的學(xué)校，購房需求有待進(jìn)一步釋放。1、宏觀經(jīng)濟(jì)——人口支撐城市常住人口較多的城市依次為：重慶、成都、廣州、武漢、蘇州、鄭州、青島；增量較為突出的城市為：成都、廣州、重慶、長沙、武漢、鄭州、西安、青島、濟(jì)南；二、城市宏觀及政策1、宏觀經(jīng)濟(jì)——人口支撐二、城市宏觀及政策2、政策-南京(示例)限購本地家庭限購2套、單身限購1套（含新房及二手房）外地限購1套，六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)納入非本市戶籍居民家庭限購范圍外地人購房資格：自購房之日起前3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，補(bǔ)交、補(bǔ)辦不予認(rèn)可限貸首次購房：30%（全市轄區(qū)）有貸無房或有房無貸：50%（六合35%，高淳、溧水30%）有房有貸：80%（六合50%，高淳、溧水40%）暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款產(chǎn)品端（商辦物業(yè)）商業(yè)辦公類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，如果想要帶獨(dú)立衛(wèi)生間，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，而且此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%，且不得分割銷售不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)，商業(yè)辦公類非住宅類建筑，除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能供給端網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度；①七層及以下的，完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；②八層及以上的，完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售同期房源應(yīng)一次性向價(jià)格主管部門申報(bào)備案價(jià)格，批次申報(bào)面積不宜低于3萬平方米二、城市宏觀及政策2、政策-南京(示例)限售購房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策在出讓地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積，每輪競(jìng)拍建筑面積增幅為200平方米或者200平方米的整數(shù)倍競(jìng)拍面積最大者為競(jìng)得人，房屋建成后（集中分布）無償移交政府相應(yīng)建設(shè)成本不計(jì)入該地塊商品住宅房價(jià)準(zhǔn)許成本供給端南京都市圈政策（句容）外地人家庭在句容市區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、寶華鎮(zhèn)限購1套外地人購房需繳納1年及以上的職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保證明或個(gè)人所得稅納稅憑證公積金貸款首付比例由原來的20%調(diào)整為30%房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面三1、成交量價(jià)分析同比去年同期，各城市成交價(jià)格均有不同程度的增長，其中：常州、中山、南通、西安、重慶、東莞等漲幅較大；成交量除重慶、昆明、西安等中西部后發(fā)城市外，均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中無錫、合肥、中山、南京、濟(jì)南、東莞等城市下滑幅度較大。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面2、庫存及去化周期中短期來看，蘇州、無錫、中山、東莞、濟(jì)南、合肥、成都等城市去化周期較長，存在較大去化壓力；南京、常州、南通、重慶、武漢、昆明、太原、佛山、西安、鄭州等去化周期較短，市場(chǎng)價(jià)格存在上漲的壓力。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面3、累計(jì)供求關(guān)系2012年到2017年7月，從累計(jì)土地供應(yīng)建面和成交面積差值可以看出，青島、鄭州、武漢、昆明、合肥、西安、濟(jì)南、重慶等城市依次土地供應(yīng)量較大；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面4、供求風(fēng)險(xiǎn)分析近一年供應(yīng)建面與庫存量總和（萬方）未來預(yù)計(jì)去化周期（月）長期風(fēng)險(xiǎn)大長期風(fēng)險(xiǎn)小將目前的存量與累計(jì)供求差值累加，根據(jù)目前的市場(chǎng)去化情況，可以看出：青島、合肥未來風(fēng)險(xiǎn)最大，鄭州、濟(jì)南、昆明、武漢長期風(fēng)險(xiǎn)較大；中山、無錫、東莞、蘇州長期看好；南通、廣州、長沙、南京、佛山長短期都風(fēng)險(xiǎn)較小。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面5、預(yù)計(jì)新增供應(yīng)及去化分析目前的存量及近一年土地供應(yīng)建面形成的未來供應(yīng)量，以目前的市場(chǎng)去化速度，得到各城市的去化周期；可以看出：合肥、重慶、武漢、昆明、鄭州后期供應(yīng)量較大；成都、濟(jì)南、青島庫存量較大；合肥、濟(jì)南、鄭州、無錫去化周期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面房價(jià)/地價(jià)反映了資金的利用效率，房價(jià)/地價(jià)較高的城市有：昆明、太原、西安、青島、鄭州等，相對(duì)來說多為非熱點(diǎn)城市，地價(jià)上漲幅度相對(duì)有限。6、房價(jià)/地價(jià)-資金效率分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面7、房價(jià)/地價(jià)-同比增速分析2017.1-7月同比地價(jià)增幅較快的城市有：東莞、成都、廣州、無錫、南通、中山；南京、蘇州、合肥、常州、太原、西安、鄭州地價(jià)漲幅低于房價(jià)漲幅。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面8、房價(jià)/地價(jià)-盈利空間分析2017.1-7