房地產(chǎn)評估的類型1、"一般評估"：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

2、房地產(chǎn)抵押貸款評估"：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律

文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、"特定評估"：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,

交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。 房地產(chǎn)估價基本理論-程序（一） 房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟。

一、明確估價的基本事項

在實際進行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。

（一）明確估價對象

鈔

斃

燃

痕

痕1．闊評估蜻實體畫的確耽定。配即是娘要明何確評熔估對招象是協(xié)什么慰、范糟圍如腰何。縣估價泄的是梨土地沾，還拴是建梨筑物昂，或處是房貢地合至一，草包括認(rèn)坐落曉位置此、面戶積、焰用途呆、結(jié)淚構(gòu)等稱；如嚼估價捆的是箏寫字尼樓，恐是否擊包括族其中牌配備顏的設(shè)徒備；帽如是況酒店帆，是夸否包水括其城中的盯家具跳等。伯

已

旦

冶

使

冊2．嚴(yán)評估頌對象咳權(quán)利設(shè)狀態(tài)希的確膀定。季首先戴要明傷確所好評估酷的是索何種晌物權(quán)降，是濕所有肥權(quán)，嶼還是外使用帽權(quán)或槍抵押彩權(quán)等勻。在秀我國扮，尤貴其要需注意初所評捉估的遞是通潑過有著償出攀讓方免式獲墻得的榮土地騾使用抗權(quán)，談還土狐地使凱用權(quán)減的批徐租年敗限，脹已使搶用年民限、虹剩余久使用牽年限遇受到韻限制歌、是言否完畜整等千。如掉評估捏對象睜是否想已設(shè)悟定了證租賃蘭權(quán)、鈴抵押叛權(quán)和索典權(quán)列、地票役權(quán)且等，珍其年層限如燈何。反

哈

亦

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三（二餓）明勇確估犁價目醬的團

店

煌

岔

怎

泉估價徹目的到可具慎體分輪為買蘿賣、雖交換材、租疲賃、弄入股掘、抵硬押、戲典當(dāng)亮、保浙險、弱課稅嘴、征乖用、器拆遷另補償絮、投節(jié)資決酷策、震清產(chǎn)爪核資崇、區(qū)寨域規(guī)盯劃、袖分析磁等。姿不同艘的評翁估目番的對脆于估廊價方判法的海選擇圖和估羽價結(jié)袖果盡嗚有一恰定影軋響的授，因納此，太必須司明確港評估疤目的窮。繪

仁

艱

伶

戒

蜜明確頁了評遵估目筋的，糕也就研相應(yīng)渴地確遼定了灰所要拿評估優(yōu)的價撕格類團型，推如買棒賣價灰格、植租賃鄰價格祖、入尊股價凈格、腐抵押妹價格蘇、征盲用價脈格、哨課稅忽價格脹等。賤各種亦價格豎在評感估時模都有及相應(yīng)棕的注蒸意事罷項，尼如抵身押價坦格評抹估與廊買賣綠價格元評估敞就有舊較大調(diào)的差捷異，綠由于兇抵押溪價格待評估芒要考地慮抵醋押貸愿款清羨償?shù)脑儼踩行?，領(lǐng)因此朱其數(shù)駕額應(yīng)督等于魚評估閉對象旋的預(yù)塊期價虎格（砌抵押濫期限善）減爺去處風(fēng)置稅蹤費等閥；征簡用價頃格和以課稅傍價格暈評估擇一般扁是按傅照國昌家的撈有關(guān)消規(guī)定啊進行畢，如羅有些聽國家續(xù)及地紹區(qū)規(guī)這定，玩土地言的課寒稅價俯格用民路線史價法乘評估球；保躁險價芹格的莫評估炊僅指點建筑乒物及猛其家近具、責(zé)設(shè)備爺?shù)膬r夏值等塌。例

盤

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析

輝

京（三撈）明巧確估完價時依點繪

釀

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倚房地況產(chǎn)價飾格受謠多種恢因素限影響砌，是類不斷噸變化滋的。粘對于恒同一菌宗房隨地產(chǎn)悔來說久，在憑不同雄的時蘆點上惕，其欣價格份可能叉有較辱大的服差別廟。我技們通號常所之說的伶某宗慧房地稈產(chǎn)的許價格患都是怨指該艘房地鴨產(chǎn)在補某個紀(jì)特定釀時點猜上的短時價斤，我爛們所稍要評仁估的穩(wěn)也正麻是這市種時壇價。朵非時得價的畫評估持不僅稱是毫再無意助義的鐮行為劃，而渠且也態(tài)是無設(shè)法進杯行的快，因制此，費必須挨明確值估價怎時點頸。估坊價時神點一貿(mào)般以載年、宅月、覆日來窮表示住，其檔詳略逆程度邁一般勇是由飯房地到產(chǎn)市陡場的紙穩(wěn)定需程度揭及評披估的下價格鴿種類番所決窗定的做。鉤

惹

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獨

墳

澇（四爛）明帝確評叉估前陣提墻

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傷由于豆特殊疲情況策的需砍要，廣以及何評估俊對象啞與其冠他事粒物之收間所冠存在攤的關(guān)棍系，傾在評鋼估上之還要必明確胸評估浩的前習(xí)提條禍件，妨主要翅包括需如下寶四種著：雕

敗

攔

丑

狠

班1．物獨立潤估價干。獨愛立估貼價發(fā)演生在萌估價坐對象規(guī)為土噸地與毀建筑桿物合就一的犬“礦房地妙產(chǎn)支”輕上，停根據(jù)勁某種勺需要夾或特太定條怒件，倆有時蔥單獨鑰就該保房地還產(chǎn)的漢土地?fù)撇糠謳M行遭評估靜，并栗且不捷考慮堤建筑店物的俯存在癢，這分種情有形稱備為獨燭立估森價。永簡單塔地說蒜，就瘋是將袍土地聯(lián)當(dāng)成柄空地單，視艱為無星建筑踩物存槍在的揭情形天下進讓行評陵估。商在地鬧上建蛇筑物數(shù)預(yù)定冤拆遷臥的條殊件下籌，往楚往進薄行建幅筑物蠅拆遷鞏的獨族立估罰價。甩

展

像

挽

千

耍2．恥部分侄估價蹈。部盟分估團價是惰指估必價對詳象房削地產(chǎn)夕是由勸土地燕及建稻筑物篇構(gòu)成憶的綜也合體犧，在黎該土臭地與搖建筑蠻物為欲一整救體的踐既定古條件盯下，粱僅就衛(wèi)其中核的土義地或撿建筑叔物進凳行價球格評咳估。吹它與屑獨立淹估價營的區(qū)御別是批，獨柄立估矮價不蠶考慮晃地上魯建筑咳物存鍋在對規(guī)地價濃的影體響，英而部籮分估櫻價則早考慮書地上徒建筑悅物存倚在對寒地價悄的實頂際影跟響，具或土恥地對容建筑量物價拾格的喜實際供影響姻。由霧房地災(zāi)產(chǎn)價墾格的銹均衡薯法則硬、適者合法查則等探可以電判定繪，土述地或厚建筑乖物的先部分廣估價著額將鞏受到釘既定臭狀態(tài)花的影積響而蹈發(fā)生刮變化井。姐

園

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估

況3．淘合并頓估價望或分淋割估嘴價。愁以房鋼地產(chǎn)盯的合聞并或張分割慮為前坐提所浸進行鹽的評孝估，敗稱為應(yīng)合并諸或分及割估隆價。筑例如透，以付購買曲鄰地蝦并與故自有掩土地承合并休使用側(cè)為前勞提，肅對鄰友地進屠行買于賣價研格評垮估即栗為合越并估煉價；肉又如脈，為妥使土及地的扁一部鞭分分結(jié)割出同售成割為可狐能，惠而評輛估其諷剩余泛部分岡的價淡格，尺即為亦分割范估價斷。無性論是效合并惕估價雅還是紐分割塵估價何，其貢估價袋結(jié)果巴都將謎與正巧常評圖估存纖在一今定差嫂異，呢其評同估出勢的價稍格稱導(dǎo)為甩“未限定纏價格似”穿，即耕在市沈場受融限定悠的條姿件下盡所形浮成的有價格毫，該階價格明僅對胸特定休的交霧易主喉體具禍有經(jīng)時濟合塞理性層。櫻

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秋4．淚變更庸估價雖。變遇更估熔價是模以改肆變房鼻地產(chǎn)脾的利騎用狀饑態(tài)為駕前提縣所進軋行的紗評估蘭，也亮可稱飼為變檢更利浩用狀顆態(tài)估放價，怨它主穴要包耐括如怪下幾杏種情波形：嘗

鞭

葛

般（1誰）以界房地規(guī)產(chǎn)改結(jié)變原竊來的播用途便為前莊提所規(guī)進行些的估案價。紹如學(xué)睛生宿知舍將叢改造襖為賓霧館，所政府階機關(guān)謊辦公陡樓將討改造賠成供西出租雷的寫諷字樓來等。俘

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誘（2航）以巾房地既產(chǎn)重抵新進項行裝凳修改城造為碧前提況所進醬行的任估價棍。姑

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純（3燒）以牢拆除下建筑易物為除前提塵對土渠地進遲行的鐵估價參。裙

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郵對于胃上述也需要還確定戀的種趟種估壺價事壤項，者一般缸都是愛由委翻托人誓提出偶的，警或根箭據(jù)委付托人好的意貧向由叼估價醋人員壽整理籃出來舞的。型

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機二、壓擬定伯估價霜作業(yè)愈計劃幅

黎

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鄭明確粱了估柿價的寸基本訓(xùn)事項遺，就辱可以獻基本虛把握汁住整紛個估真價任填務(wù)。祥為了墨保證俗估價縫工作奸高效菊享、碌有秩餡序地浩展開慰，應(yīng)餃預(yù)先貓擬定綁出合勞理的藝作業(yè)勁計劃瓶，其畫主要部內(nèi)容藏包括塑如下轎幾個話方面匹：徒

滿

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炊

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僚1．欄初選炮估價籠方法接或評該估的伶技術(shù)鬧路線鉗，以己便于憑以后厲的工弱作有訂目的護地進眾行。供

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準(zhǔn)

顯2．擋確定膊投入溝人員建。這往是估其價作要業(yè)計令劃的生關(guān)鍵精內(nèi)容脈。應(yīng)衣根據(jù)秤評估竟任務(wù)若量的洲大小尾、性輔質(zhì)及嫌難易丹程度別確定功，在憶確定腳時應(yīng)草充分線考慮經(jīng)估價墊人員凳的專麗長。苗

廉

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青3．盤制定奸評估交作業(yè)肺日期償及進尚度安非排。味評估撤作業(yè)抽日期歐一般坊是按艦委托廈人的斜要求姐確定賓的。悅

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害4．贈評估尼作業(yè)率所需劃經(jīng)費笑預(yù)算仿。一囑般而蹈言，鞋制定賄估價必作業(yè)疼計劃仇多采到用線憐條圖董或網(wǎng)艦絡(luò)計揚劃技持術(shù)，匹以保烏證計穴劃的鞠合理緞與優(yōu)嗎化。廟

案

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伍三、偷實地貓勘察陣

充

孩由于概房地戰(zhàn)產(chǎn)在俊實體咬上具膏有不碌可移糞動性趣和個成別性午等特沈點，激在物薯權(quán)和名適用份上又傅存在建多樣禿化的趁特征怕，僅希僅根碗據(jù)委炮托人耳或有葡關(guān)當(dāng)接事人涼提供倡的情福況，享還做若不到蹲具體狗、準(zhǔn)臣確地盟把握司估價個對象落。因猛此，謹(jǐn)估價撥人員摟必須套親臨術(shù)現(xiàn)場深，實桑地查大明有精關(guān)情恐況。抵實地那勘察嫌的內(nèi)許容主捆要包捷括如率下幾耽方面貿(mào)：位

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庭1．謠對象景房地毛產(chǎn)的拉位置敘及其奧周圍渠環(huán)境暑。實商地勘最察時頑，除掩應(yīng)查雅明地偏號或咽門牌籍號碼哭外，耗還應(yīng)親對照殺地籍柿圖判突明對間象房怎地產(chǎn)援的邊飾界及血其與疤鄰地駁和道掃路的查關(guān)系貓，這模樣才垮能準(zhǔn)怖確地竿把握祥估價只對象浩的位罩置、纖形狀凈和土倦地面理積等趕，應(yīng)村注意笨誤勘寸。同允時，射還要初觀察密一下?lián)Ц浇车慕▏谥妓骄?、?zāi)綠化野、衛(wèi)注生狀優(yōu)況、襲地勢撤高低設(shè)、日典照、映通風(fēng)死及周聚圍土逃地利鴿用程室度等倍，并滿進行拔實地啟拍照蹤。衫

肌

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狀

鉤

蒙2．麥對象瓦房地脅產(chǎn)的沖使用像情況烤及現(xiàn)漿狀。緊首先漲要核術(shù)實對祖象房堂地產(chǎn)史的實哨際用省途。愁如果去屬于害有收猜益的伴房地通產(chǎn)，門還要產(chǎn)查明短其出龍租或繳經(jīng)營勿上的艇收益錫與費粒用；籍其次所要查墻明建拿筑物門的結(jié)奏構(gòu)、種建成綠時間遇、新棵舊程皺度、罪完損病等級雹及內(nèi)網(wǎng)部裝森修等刮（應(yīng)謠對建定筑物要進行躍內(nèi)外搖拍照悟），放并了鋼解建坑筑面背積、鍵使用寨面積掠或可細(xì)供出谷租和虹營業(yè)補用的寨面積票等。賤不要荒忽視拼調(diào)查鼠實際奮使用聯(lián)情況彎與登脹記所容規(guī)定仿的限求定用燒途是菌否一尸致，諒數(shù)量咽是否付相符固，權(quán)內(nèi)利狀滴態(tài)與且產(chǎn)權(quán)廟產(chǎn)籍旦檔案要記載拆是否愉一致舉等。驢

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艦3．著了解廁當(dāng)?shù)厣叻康刎毊a(chǎn)市最場的較特征恭和情顏況。蒜

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波四、德收集鉛分析梅相關(guān)死資料憶

答

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吊（一誕）房慈地產(chǎn)印價格券的一污般影忘響因央素資僚料滑

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丈房地扯產(chǎn)價割格的畝一般閉影響泡因素性，基輕本上乞?qū)儆谛⒑暧^睡的社億會因秋素，順?biāo)鼈兙貌⒉粴w直接疲決定宗某宗奇房、短地產(chǎn)弊的價像格，鳳但它神們對留整體扯房地屬產(chǎn)市啊場的禾價格阿走勢殊具有杯決定恩意義轎，對周某類焦房地宮產(chǎn)的賺價格程變地懷有時飼能產(chǎn)沿生特訴別大鍵的影膀響，趙所有序這些抹，最噴終也甘都會朝體現(xiàn)罵在個惕別房逐地產(chǎn)徹上。變因此互，必金須廣羽泛收警集并票深入鍋分析跨這方妙面的市有關(guān)喘資料繭。斯

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偷從總羊體來擁看，溫一般砍影響浩因素曬對房穩(wěn)地產(chǎn)亦價格天的作竿用是牲錯綜于復(fù)雜肅的，椅分析美它們之對估揀價對矩象隊勢價格差究竟即產(chǎn)生濫何種倒影響原更是偽一個煩難度閑很大路、非朵常復(fù)艙雜的邁問題騙。一手般來賣說，柔沒有宿固定繪的數(shù)妻學(xué)公他式可悲套用刊，主疲要依第靠估貼價人美員長籃期積士累的煎豐富噸經(jīng)驗房進行夕綜合鑒分析需判定挪。尤書其是剪在房卡地產(chǎn)享市場程起伏漁較大狐、變贏化莫堡測時蓋，對澡于這子些因邀素的屆分析理更要揪依賴細(xì)于經(jīng)苦驗，巖有時呆甚至薄體現(xiàn)岸為估站講師梢的眼蹈力。器但是變，當(dāng)陷房地碑產(chǎn)市贏場走敗勢比考較穩(wěn)碑定，己價格搭變動勵比較養(yǎng)平穩(wěn)鐮時，桑這些胡一般內(nèi)影響內(nèi)因素虧對房固地產(chǎn)決價格狠的綜橡合作廟用還趕是能奴夠體泄現(xiàn)出依規(guī)律鐮性的逼，房砌地產(chǎn)闊價格凝將出鴨現(xiàn)平股穩(wěn)的鑰變動如趨勢限，這木時可傍運用處統(tǒng)計仿規(guī)律煉和預(yù)膊測方儲法來吩確定辭房地惰產(chǎn)價啦格的果平均屯增減幫量、安平均倦增長補速度僑或價厚格變殊化模饑型。騰對這銹些數(shù)厘據(jù)加灶以具店體分慧析，桃即可鋼確定泊一般尊因素乳對評毯估對扒象價盼格變許化的辯作用趴影響鼠。寶

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婚在分針析過皮程中蓮，應(yīng)符善于社根據(jù)隆具體聾情況爆確定推對評櫻估對警象或哨某類畜物業(yè)固的價牛格變裳化有揉較大芳影響神的關(guān)歷鍵因暈素，皆從而恨既可或簡化牌分析碰的難豪度，等又可腎提高秩分析刮的精圍確性腫。館

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頌（二綁）區(qū)湯域市去場資企料喬

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勉由于枕房地違產(chǎn)市歌場的稻區(qū)域業(yè)性，穴區(qū)域認(rèn)市場貧的資龍料對嶄評估殲對象旋價格亭的影吃響更屑大。突區(qū)域斷市場棒資料雞主要媽包括削一般身影響騾因素孩在區(qū)珠域市遷場上底的體已現(xiàn)，蛙包括編該地摸區(qū)的峰經(jīng)濟右、社葬會、句城市遍建設(shè)扯（基孤礎(chǔ)設(shè)績施與包公益捎設(shè)施各的建召設(shè)）明、城鮮市規(guī)誠劃的別發(fā)展棵變化四，也嶄包括例該地踐區(qū)的沿市場令特征泛及交春易情烏況等西。肺

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脹（三可）實摧例資聞料撕

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渠實例噸資料刃，主印要包出括市便場交淡易實賭例資玻料、控開發(fā)員建造魚實例升資料噸和房飲地產(chǎn)處運用紐收益接實例捷資料聲（如譯出租蒙房地毀產(chǎn)的該有關(guān)緒資料晌）。腦在評孝估過游程中律，無次論是稿否直鍬接運康用這戀些資峰料，舊都應(yīng)宏盡量鎮(zhèn)收集學(xué)，以欺供參貞考。釣對于林搜集伯到的增實例爺資料展，應(yīng)授整理磨成表輝格形季式，堂以便緩于利怖用。征

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什（四牽）評尖估對溝象的安情況斷

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券該資讀料的缸收集頁是在是實地互勘察扒時完香成的圈，一派般是梅按固股定的取表格凝填寫膨。各刪類資毫料的眉來源謝渠道須主要挪是：寒

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憐運用蚊不同濕方法覆所估墻算出奶來的神試算爪價格葛是有從一定榜差異徒的，漸即使鋒是運煌用同腸一估愉價方宿法，哪因所遙依據(jù)返的資婦料不稠同，障也會爪得出慚不同寄的計芒算結(jié)搶果。芽因此莖，必猾須對燭試算彎價格策進行灰綜合踏分析南并予乏以調(diào)劉整，四使之牽不致逗產(chǎn)生要重大飾的差記誤。赴

綁

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黃1．政調(diào)整擁試算暴價格膛的主驗要依腔據(jù)。預(yù)試算棕價格忘之間石所存勾在的愉差異離，可荷能是名因為某所用沒的估疊價方五法不插同，萬也可勵能是掠因為笑所依啟據(jù)的械資料陣不同如。因肥此，換調(diào)整貼試算擊價格菊主要幼應(yīng)考柄慮如撤下兩辭方面廚：銷

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汁（l蘇）資篩料的貞可信禁程度豆。要栗使估讀價結(jié)卻果能側(cè)得到鐘社會槍承認(rèn)膠，所亂依據(jù)閱的資拴料不貨僅要堵全面建，而捆且必包須準(zhǔn)瓜確。盞因此棍，在笨調(diào)整沃試算卷價格鏡時，拍首先逼應(yīng)當(dāng)壯對估飛算過襖程所陰依據(jù)擾的資班料進退行檢瘋查。殃檢查朝時，棵不僅勤要分的析資釀料的舞真實能性，殼還要抖進一杠步分苦析資孔料的傍選擇胃及運輕用是悠否恰責(zé)當(dāng)，晶有關(guān)羅房地宵產(chǎn)價抬格形已成與例運動聞的各哨項法災(zāi)則對怖該估亡價活搏動的界應(yīng)用跨是否攪恰當(dāng)奏，價侮格影煌響因仁素的儲分析沿以及嶺吃域吃因素貨和個笑別因襯素分軟析是謠否恰周當(dāng)?shù)扰R。練

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嫌（2蜜）估無價對壟象的的種類梢。如奏果判周明所貫依據(jù)匯的資手料是箱可靠酒的，荷則還糠應(yīng)檢板查該劈資料損是否承與對行象房朋地產(chǎn)浸的種給類及喘委托剃估價進的目匪的相踏符合弊。對穴此，劣一般惠將估忠價對撫象劃隨分為悶自用齒房地至產(chǎn)和黎收益旗房地懲產(chǎn)兩我類來川予以狂分析剖。柱

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懷對于億自用惜房地倡產(chǎn)，葡一般關(guān)應(yīng)以曾比準(zhǔn)睬價格音（按灑市場誼比較長法估梁算的劑）或綁積算莊價格證（按之成本傘法估腫算的獅）為涂依據(jù)碗進行虎價格崖調(diào)整富，并魄作為銀決定飄最終團估價納額的蛇依據(jù)籍?？?/p>

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