南京六朝皇家公園旅游度假別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本概況溧水縣系安徽省毗鄰，北接江寧區(qū)，東連句容縣和溧陽市，南與高淳縣接壤，是秦淮河上游源頭所在地。溧水縣處在以上海為中心的長江三角洲地區(qū)，距南京約40公里，境內(nèi)交通便捷，車程時(shí)間約40分鐘。目前以擁有連接寧、滬、蘇錫常等大中城市的高等級公路，寧杭高速、沿江高速公路正在建設(shè)之中，寧杭鐵路也在加緊籌劃中，為溧水全面開發(fā)開放構(gòu)筑了良好的外部條件。項(xiàng)目位于南京市南郊溧水縣幸莊水庫周邊地區(qū)和無想寺、無想寺水庫周邊地區(qū)，幸莊水庫周邊面積為4450畝，可開發(fā)面積約3000畝，幸莊水庫水域面積340畝，幸莊水庫離縣中1.8公里。二、置地立項(xiàng)有利條件1、有利于增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。根據(jù)總公司五年及十年中長期發(fā)展戰(zhàn)略，為增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)樹品牌，做專、做精、做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)。必須在金陵世紀(jì)花園、江寧等現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上積極尋找后續(xù)開發(fā)地塊。進(jìn)一步拓展發(fā)展空間。2、土地價(jià)值具有一定的升值空間。由于土地資源的稀缺性和不可再生性以及土地市場化運(yùn)作的必然趨勢，使得近兩年來南京市土地價(jià)格上升幅度較大。隨著南京市政府新一輪開發(fā)高潮的掀起和城市化進(jìn)程的加快以及溧水縣投資經(jīng)濟(jì)的啟動，必將帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展，預(yù)示著該項(xiàng)目有著一定的發(fā)展前景。3、啟動該項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。經(jīng)初步市場調(diào)研以及和縣政府高層的接觸，預(yù)計(jì)該地塊取得的價(jià)格每畝8萬元左右。目前如以少量的資金取得此項(xiàng)目，同時(shí)隨著金陵世紀(jì)花園的竣工，上乘庵項(xiàng)目、江寧項(xiàng)目的實(shí)施，公司將取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。若三年以后正式啟動該項(xiàng)目將有一定的資金支撐。三、市場分析（一）房地產(chǎn)總體走勢房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。隨著中國加入WTO，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及南京市政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。（二）旅游度假別墅市場分析1、別墅市場從近十年發(fā)展來看，我國別墅市場的發(fā)展呈曲線上升的勢頭，經(jīng)歷了高潮——低谷——升溫——熱潮四個(gè)過程。目前正處于別墅開發(fā)的第二個(gè)熱潮。別墅市場從沉寂中蘇醒過來，主要是近年隨著二次置業(yè)者的增加，造成了別墅市場的升溫。別墅物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財(cái)富的象征。別墅市場的區(qū)域分布主要集中在深圳、廣州、北京、上海、杭州等幾個(gè)大城市。別墅的空間分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比較便捷的一小時(shí)都市圈內(nèi)，私家車出入較方便的區(qū)位，周邊依山傍水，空氣清馨，環(huán)境輕松的地區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)悠閑的別墅生活環(huán)境。南京的別墅市場近兩年也已啟動，主要集中在亞東和江寧等城郊結(jié)合地帶。從銷售情況看具有較好的市場前景。2、旅游市場淚車建隨著煌人民枯生活燙水平怕的提周高和坊對生壞活質(zhì)嫩量的共追求鵝，必削將帶掏動旅掌游市酬場的番發(fā)展察和繁急榮。疾因?yàn)橹帘卷?xiàng)孫目緊件臨無釘想寺錫風(fēng)景打區(qū)，順從營兩銷角撲度，辭我們尊要充妙分利靈用溧妄水縣腿著名需景點(diǎn)條無想嘆寺和府豐富篇的山遇水資澆源，拋通過辱宣傳元山景易、水牛景、民樹景飽、寺歇景及詳野趣算，突卷出山冶的靈栗性，嗽水的刺動性朵，人突的和火諧性的。預(yù)江計(jì)無密想寺組旅游洞景點(diǎn)帆在今會后幾胞年內(nèi)晶將建江成為蓋南京助的著碰名景暮點(diǎn)，需會集豬聚一式定人鬼氣，陜對本屈項(xiàng)目刑產(chǎn)生盟一定居促進(jìn)御作用青。乒（鋒三）渾差異甩化競句爭策壁略際傲慈可整阻合旅粗游資辦源，狡是該席項(xiàng)目議區(qū)別提于南夸京市柳別墅龜市場楚的特咳征。蝴應(yīng)把蹄握好惡以下誰幾個(gè)滋要點(diǎn)障：一然是市升場定短位。前在經(jīng)米濟(jì)型賢精品廁別墅盈、豪虧華別登墅和制極品鞭別墅棕中，俊我們快傾向直于前器兩種蝦。檔淚次定桶位為要中高灑檔，遼目標(biāo)瘡消費(fèi)伙群市機(jī)場細(xì)帝分為扔IT蓬、金恩融、牌房地喇產(chǎn)等清行業(yè)把的新鎖興的討“克中產(chǎn)療階級孝”鴉、白戒領(lǐng)、匆金領(lǐng)離人士罩和企浴業(yè)家臭、高閘級經(jīng)念理人孩等。焦客戶壺群既凈可是耐南京耽溧水西及周狼邊地蟲區(qū)的升高收鋤入階炕層，御也可除是蘇海南、站浙江猜、上王海、稱安徽汗等地傻區(qū)的遍高收剛?cè)腚A險(xiǎn)層；路二是睬產(chǎn)品系定位原。集伙居住每、旅柔游度劈假、濁投資賣于一俯體的饒別墅園，既祖可作集為第昌一居泥所也夢可作撤為第金二居焰所，樂但以或第二炭居所基為主賠；建成筑風(fēng)拒格融套中國膏文化臉于現(xiàn)危代建英筑風(fēng)釋格中縮，即忘具有旗中國憲皇家幸園林叢的高詳貴風(fēng)疼范又儉具有件現(xiàn)代午建筑賣的新墊潮時(shí)碎尚；極戶型壽面積式大小笑取決尸于別咬墅形僑態(tài)以艇買家竹需求壞，聯(lián)頁排別看墅為些18磨0缺——比22俊0平涌方米塘，獨(dú)黃立別怖墅為烏25統(tǒng)0炮——駁35僵0平賴方米麥；三歌是價(jià)重格定梳位。脾別墅證價(jià)格缸不能許走高戲與低艘的極桿端，糞太高宇曲高怨和寡明，太莖低侮“左有失座身份心”弟，關(guān)粥鍵是房適度流抬高癢。別行墅不著易采國取降孟低策沿略，只應(yīng)預(yù)疏留一屬定的屑升值傻空間齊。對鉤于滾崖動開壽發(fā)的芒別墅沿來說皂尤其藥重要甚。建伏議每忽幢房無款在參60堤——趴12薄0萬秧元。陸四、暈項(xiàng)目潛實(shí)施艱的總驚體構(gòu)持想兆項(xiàng)目斜名稱野南京厲六朝患皇家席公園騾別墅蒙開發(fā)娃形式三①塑自主著開發(fā)唐②鎖合作憑開發(fā)葉籌融杠資及測啟動蝕資金鍬資金容來源個(gè)渠道聞一是陳自有裙流動拐資金濤，主號要是炒金陵檢世紀(jì)孟花園番、江坡寧等營開發(fā)嬸項(xiàng)目浮的投版資收積益；勵(lì)二是叫銀行皆貸款聞；三志是本摧項(xiàng)目殼滾動拾式開良發(fā)的港回籠需資金解。另該項(xiàng)闖目首緞付款踐為5性00俗萬元暗，啟腹動資爸金為略20傻00防萬元抓。皇時(shí)間期安排脅項(xiàng)目酷實(shí)施晃計(jì)劃融分3妄年、愧5年看、5貪——銷10崖年的池近中趟遠(yuǎn)期兇,分偷期滾爹動開悶發(fā)。碗房地穿產(chǎn)開蓄發(fā)思扯路坑粉鳴房地鋪產(chǎn)開吐發(fā)從吧20核04盯年開仆始，先一期妨土地窗20腸0畝濃，當(dāng)齊年建張成，呼預(yù)計(jì)芝銷售亦40按%，篇計(jì)劃綁共分研四期嫁運(yùn)作穿。每擁?xiàng)潉e漿墅占注地一重畝，源建筑滾面積唱25冠0平搶米，盾開發(fā)飽建筑食成本族30籠00篇元/幅平米預(yù)，售絨價(jià)4奧50照0元耀/平拋米。隔20拿11泡年全蠻部建儲成，雷20猶12諸年銷悉售完升畢。脫啟動擠資金炊20雀02播年投摩入1扯00約0萬質(zhì)，2哥00棍3年味貸款梨50于00暢萬，糊至2榮00煎5年壞總共抓貸款聚2僚.榜2億伏元。乳項(xiàng)目禽前三帳年投勤入資梁金肥20偵02攔年投稿入5股00織萬，壇20叉04偶年貸獎(jiǎng)款5構(gòu)00箏0萬誤。族亦遇投資述回收蠶腳羅預(yù)計(jì)仇到2身00營5年女下半田年，乳達(dá)到狐收支綱平衡倍，2榜00破5年欲后項(xiàng)堡目進(jìn)槽入自未行滾環(huán)動的捐良性唐循環(huán)崗階段堡。預(yù)撕計(jì)開依發(fā)周替期1席2年收，按宰動態(tài)宣分析詳，假笛設(shè)基袋準(zhǔn)收痛益率享10宴%，古總利兆潤為謎4.五42促億元我，年駛收益喬率約姑16盈.5殃%（桿詳見首表一什）。質(zhì)五、利經(jīng)濟(jì)歌測算?。ㄒ姖櫢奖眄樢唬╉懥⒁路康剌v產(chǎn)風(fēng)轎險(xiǎn)分取析舞盈虧稱平衡次點(diǎn)分述析梅按銷吊售價(jià)剖格4歌50劣0元培/平仙米，框建造林成本皇30嫩00衣元/莫平米乓，回友報(bào)期泄10匆年，撇基本幅收益旗率1別0%抓（折萌現(xiàn)率嶄）文土地就平衡撓點(diǎn)M壩AX躁=2廟1萬垮/畝他詳見背附表纖二腔敏感捆性分激析伏銷售闖價(jià)格擾變化譜NP榆V(淋10悅%)片振幅腰40偵00歡28咽.6紫-1總41托00省20待02肝-0鏡.8撐42砍00支39莫75窄-0姓.6枕43冶00漢59箏49猶-0施.4津44床00魂79外22問-0化.2鴉基準(zhǔn)逃線駕98亡95僅0哄46設(shè)00輩11蛛86臣9效0.馬2歇47蝦00刮13先84病2狼0.鮮4獵48傳00美15咸81嚼6精0.耳6傾49肆00營17扇78觀9骨0.腸8僻50者00岡19私76胖3譽(yù)1君土建院成本腫變化壯NP押V(矩10獻(xiàn)%)途振幅戀25兼00殺20合80地9籌-1均.1脈26茫00際18鑰62小6擺-0刺.8讓8匠27僚00年16情44犯3權(quán)-0撇.6乒6茅28煎00恩14曠26廳1慰-0夸.4組4蔬29紀(jì)00戴12纖07納8送-0貸.2業(yè)2晌30烏00胡98雷95侵0湊31提00父77喇13委0.戚22飽32腳00元55起30竟0.臨44蒼33律00此33溫48冶0.嘴66偵34開00閑11水65喊0.腎88督35死00捏-1癥01騙7眉1.救1爹土地枯成本沒變化婦NP勞V(蚊10朽%)塞振幅以5槳14恐19泡7鴉-0寒.4管3螞6念13案33緩7疏-0坦.3業(yè)5甲7爬12賤47殘7痛-0疊.2蠢6姿8愚11循61丘6這-0決.1嘗7跟9摧10杜75包6稿-0質(zhì).0攪9艘10烘98柱95陜0蹤11狐90談35蹄0.于09湯12村81倡75佩0.赴17任13殼73剖14究0.蘇26北14抽64惱54續(xù)0.逮35藥15江55悔94慚0.蚊43阿容積眨率變組化巾NP圣V(籌10察%)憤振幅化0.震25玻20勵(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