房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題+答案（提分題）

單選題（共50題）1、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價(jià)工程師D.估價(jià)師及物業(yè)代理【答案】C2、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A3、商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。A.完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B4、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】C5、潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)【答案】B6、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同【答案】D7、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%【答案】C8、木材的含水率與周圍空氣的相對(duì)濕度得到平衡時(shí)所對(duì)應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C9、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計(jì)。A.平均價(jià)格B.加權(quán)價(jià)格C.抽樣價(jià)格D.成交價(jià)格【答案】A10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法【答案】A11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A12、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金【答案】A13、（）是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。A.負(fù)外部性B.正外部性C.強(qiáng)外部性D.弱外部性【答案】B14、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D15、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】D16、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D17、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)()，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場(chǎng)平均價(jià)格B.國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格【答案】A18、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D19、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)【答案】C20、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就()。A.越大B.越小C.堅(jiān)挺D.疲軟【答案】A21、隨著北京建國(guó)門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫字樓，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】B23、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A24、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D25、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C26、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.機(jī)會(huì)型期權(quán)D.成長(zhǎng)型期權(quán)【答案】C27、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A28、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】C29、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項(xiàng)工程量清單B.措施項(xiàng)目清單C.單位工程費(fèi)用清單D.其他項(xiàng)目清單【答案】C30、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實(shí)驗(yàn)法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A31、木材的含水率與周圍空氣的相對(duì)濕度得到平衡時(shí)所對(duì)應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C32、（）是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。A.市場(chǎng)定位B.市場(chǎng)調(diào)查C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)選擇【答案】B33、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】D34、當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B35、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】C36、實(shí)物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長(zhǎng)期投資【答案】A37、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C38、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)辦法【答案】B39、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C40、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理【答案】A41、設(shè)損益表中的銷售利潤(rùn)為SP，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為BP，利潤(rùn)總額為TP，凈利潤(rùn)為NP，則以下關(guān)系中一定成立的為（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP【答案】D42、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A43、在會(huì)計(jì)信息的次要質(zhì)量要求中，（）要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。A.謹(jǐn)慎性B.重要性C.及時(shí)性D.實(shí)質(zhì)重于形式【答案】D44、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)【答案】C45、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對(duì)（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D46、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D47、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)D.成本費(fèi)用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)【答案】D48、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D49、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B50、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A多選題（共20題）1、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D2、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項(xiàng)目評(píng)估與決策【答案】BCD3、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B4、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實(shí)施B.改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性C.改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD5、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD6、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD7、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B.反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D.屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高【答案】ABD8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)【答案】ABCD9、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評(píng)價(jià)。A.合理性B.可接受性C.時(shí)效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性【答案】ABC10、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場(chǎng)營(yíng)銷【答案】BD11、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC12、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD13、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（）。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD14、開發(fā)商的定價(jià)方法有（）。A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D.購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法E.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法【答案】ACD15、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營(yíng)收入E.抵押貸款還本付息【答案】D16、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。A.項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【答案】ABC17、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有（）。A.賺取開發(fā)利潤(rùn)B.滿足自身生活居住的需要C.將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD18、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD19、M書法家將自己創(chuàng)作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經(jīng)M書法家的許可將這幅書法作品作為商標(biāo)注冊(cè)，并取得商標(biāo)權(quán)。以下說法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權(quán)B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權(quán)C.L公司的行為侵犯M書法家的商標(biāo)權(quán)D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權(quán)【答案】A20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，通常會(huì)選擇（）的方案。A.資金來源可靠B.審核程序復(fù)雜C.資金結(jié)構(gòu)合理D.融資成本較低E.融資風(fēng)險(xiǎn)較小【答案】ACD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】五、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】八、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因