2005年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告一．社會經(jīng)濟環(huán)境今年前三季度，廣東國民經(jīng)濟總體保持良好發(fā)展態(tài)勢，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值13981.60億元，比上年同期增長12.3%，增幅同比回落2.5個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資4558.56億元，同比增長16.7%，增幅同比回落8.3個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11272.9元，同比增長8.3%，扣除價格因素實際增長5.9%。二．

基礎數(shù)據(jù)分析2．1

房地產(chǎn)投資

完成開發(fā)投資今年前三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資983.07億元，同比增長11.01%，比上年同期上升1.4個百分點，增速平穩(wěn)。與今年上半年相比，住宅與其他用途開發(fā)投資增速有所減緩，而辦公樓與商業(yè)用房開發(fā)投資在今年上半年小幅度回落后，首次出現(xiàn)反彈，其中辦公樓表現(xiàn)尤為突出。表1.按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表（萬元）辟

晚完成遷投資辯住宅煉辦公撈樓吊商業(yè)旁用房蛾其它凡20杯04出年1飯-9姻月揪88采56同00宋8腫58釘56疊14嶺2皆42駐49嘴68覺10陣08應14漫6眨15且66勾75棉2澇20刷05賤年1片-9革月絨98愿30員69腔9范64濟23能45怒7鉤49羞64迷47鐵10滑30暴85閑4決18瘋79迎94巾1員同比胸增長狠(%條)乎11賄.0擠1異9.侵69慰16簽.8疾2船2.鋪25邊19趟.9餡9

開發(fā)資金來源今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金1443.90億元，同比增長9.90%。其中，國內(nèi)貸款、利用外資分別同比下降10.29%、25.08%，自籌及其它（包括訂金、預付）資金分別同比增長27.77%、10.17%。在到位資金結構中，國內(nèi)貸款所占比重在上半年的基礎上進一步下降，且同比下降3.74個百分點，而其它（訂金、預付）資金所占比重在上半年的基礎上進一步加大，達51.30%。這說明國家緊縮銀根政策在進一步發(fā)揮作用。警表2甲.什房地助產(chǎn)資府金來接源基蒜礎數(shù)肢據(jù)表梢（萬投元）穗

夢

君資金道來源夸國內(nèi)慈貸款潑外資漿自籌削其它抓（訂普金、每預付躍）耍金額多%音金額阻%歲金額邪%那金額三%喪20旨04研年1醉-9顯月推13娘13資77營48種26傻64扭87結2職20荷.3叉0的29貨14鍵19秘2.扮20燦34伴57輪94旋0崖26旬.3悉0破67捐23俘51挪7蝕51邊.2慣0赴20怠05地年1乖-9斷月副14扎43鎮(zhèn)90插05擠23衡90其73賊1錄16渣.5轎6贊21維83攪35庸1.肺51秘44像18陰25唉6芽30鮮.6姿0奪74狼07霞18闖8愉51很.3往0端同比焦增長隨(%押)浮9.挖90燙-1濤0.甜29筆-3對.7腳4個深百分瞎點羨-2蛙5.歸08爺-0列.6敬9個象百分期點弊27熊.7麗7毫4.富3個崇百分窩點黨10訪.1嘴7謎0.蜜1個朗百分急點分2．叼2土躲地開歡發(fā)與賺購置箏與去盜年同疏期相談比，炮土地圈開發(fā)杠投資扣、土耕地購蟻置投路資出盤現(xiàn)同發(fā)時增貸長，睬而土魂地開敘發(fā)面挖積、究土地歐購置攻面積叫同時麥大幅宰度降稍低的糞現(xiàn)象燥。這展與去次年同捉期的捐土地饑開發(fā)害投資吳、土蟲地購師置投爬資同得比同艷時降宋低，慶而土著地開寫發(fā)面碼積、蛇土地星購置歷面積文同比紀同時唐增長竄的現(xiàn)抽象形糕成鮮縫明對高比。稼這說遣明，卻國家狗實施叢的嚴寸格土注地政蓄策，誼使購釋置土校地成階本提光高，既開發(fā)帥商儲適備土妻地的越難度條進一釘步加攝大。灰表3從.朗土地陰開發(fā)書與購活置數(shù)咸據(jù)表谷（萬液元、罩萬m串2飽）瞎

炮土地就開發(fā)井土地餡購置震

宣投資膏面積碰投資晴面積漢20乘04篩年喉1-江9月彩41濤85鳴78暗15親24嶼.3輛1睬12顆51錢90義7因20繩10堆.1演3立20鳴05棚年謠1-怪9月嚼42圍54工77阿13脆30羊.6隨1扣13支83共36東1湖15朵38美.9竟9火同比壩(%撤)劣1.嶺65蜻-1筑2.葉71義10嗎.5智0偶-2創(chuàng)3.勤44糾2．魔3焰商品閥房建井設何與去澇年同漲期相紡比，近商品全房屋殃施工擔面積蕩、新澤開工甜面積放均有緊不同突程度賣的增曾長，孔而竣模工面經(jīng)積下述降5魚.5辰4%雪。與潑今年匆上半禽年相岔比，嘗商品傅房屋此施工尾面積況、新垮開工巴面積億增速令放緩志，而歉竣工芝面積煩降幅鄰也有逆所減攻小。根表4庸.襲商品慘房建讀設數(shù)蘆據(jù)表聞（萬煤元、棵萬m令2卷）億

勉施工榮面積蛛新開雨工面勒積?？⒐ぐl(fā)面積跑20折04疤年1跡-9潛月夸11蜓79荷3.催32婦33膊42狡.0憐2免19族08努.3振6鈴20興05擁年1守-9綠月昌13有04揪3.企72分36敵34埋.4母5評18做02侍.6問6穩(wěn)同比裙增長濟(%足)雨10舞.6辛0門8.川75盯-5妻.5曉4疑2．死4商磨品房定交易乎與去幕年同昏期相編比，互商品顯房銷脆售額評、銷甜售面屠積、師成交也均價督都出輔現(xiàn)增乞長，練其中安銷售兇額、州銷售嶼面積拜增幅到分別很約1嗎5%背，且表較上批半年腿增速型明顯依提升駱。商娘品房龍平均裂價格事為3訪75統(tǒng)9元接/嗎m于2知，同焰比增橫長2貞.2燒6%寬。其館中，滑商品勺住宅拋平均火價格蜜為3輝53濾9元近/m貫2方，同震比增洋長2充.0冒5%爆。與共今年朗上半滿年相雅比，絹商品哨房平洋均價飛格小遞幅上里漲，繁商品膨房銷氏售量謊繼續(xù)棍保持柔增長蘭態(tài)勢丈，商順品房據(jù)屋市傻場觀艷望氣什氛減要弱，殘市場慣銷售狗有好跟轉的壞跡象扯。棋表5絹.彼房地糾產(chǎn)交猴易數(shù)昨據(jù)表瘋

衫銷售煮額（吊萬元垮）慚實際輪銷售呼面積耐（萬悲m乘2恥）宇均價千（元喜/m擋2只）福20技04邁年1杜-9丘月態(tài)64廉94插28拆8次17糖66伴.4響6屈36振76較割20孟05繡年1憤-9腹月穩(wěn)75頸75啊13翁2叢20池15舅.4羨6愧37窗59鍬同比街增長茅(%遷)匹16弄.6牧4依14糾.1稱0右2.跟26論2．寶5商倦品房母空置穿商品王房空殲置情雞況有葛明顯蛛改善干，空挪置面面積共微19萄52濃.4仔4萬痰平方彼米，摟同比季下降科9.摧62亭％，艦延續(xù)趁了上朽半年滔下降崗的趨抵勢。陰待銷午部分勺（空修置一他年以哪內(nèi)）怒同比柏大幅喉下降燕19鬼.3近3%旺；滯叮銷（摸空置安1－屋3年掏）和騰積壓杠（空砍置3繞年以啟上）咳面積壁同比奏下降淡4.痰52披%。奮合理鞭空置粒（待捆銷部壓分）鑼占空塌置總疼量3尸0.都77桐%，提不合賀理空榮置（陪滯銷每和積尚壓部膀分）悄占空泥置總醋量6奴9.扛23站%，猴而去南年同目期這腥兩個煩比例怨是3被4.扔50勢%和之65利.5羞0%婚。也倒就是悶說，蓋在空伴置時劣間結容構上鋪，合測理空認置同酸比下效降和州不合在理空便置同蘭比上答升各扮個3雨.7晌3百座分點俗。待各類槳型物參業(yè)，獨住宅怖、辦酷公樓膠、商讀業(yè)、錦其他捷房地英產(chǎn)空輔置量壘同比槽出現(xiàn)澆不同老幅度層的下愁降，則其中燒住宅劉降幅謊最大聲，達禮15賓.0縮0%襖。各廢類型內(nèi)物業(yè)絡的空止置時買間結紫構方飛面，圖住宅縫、辦夏公樓象、商韻業(yè)用幕房出眾現(xiàn)惡柜化現(xiàn)班象，森其他盈用房臂變化雕不大至，其呢中辦每公樓啞、商罰業(yè)用賣房表住現(xiàn)尤杰為突雹出。其表6日.頓房地躺產(chǎn)空坑置數(shù)截據(jù)表繭（萬劃m豎2抽）樂

轉

程總數(shù)弟住宅敬辦公替樓拉商業(yè)諷其他圓

頌20樹04輪年1桂-9他月汪空置彼面積蛛21桐60奏.2東8料12訓47畜.1盾3媽13誼0.咐12志51獻1.折76箱27月1.驕27怒其中勝待銷客74發(fā)4.澤59提46油3.考25玉35杏.4燒1面15省5.慘61渠90蠻.3粘2恒

掩滯銷振91業(yè)3.敞06自52連2.茶21挨48用.2舞7爸21茂7.必60腫12活4.灑99謹積壓創(chuàng)50糊2.扛63壯26奉1.灑67波46鼓.4比4躲13意8.介55魚55威.9馳6嗓滯銷教和積糾壓計14霜15愁.6利9傾78蔬3.雜88家94普.7不1洪35騙6.拔15結18央0.折95牧20小05捆年1幕-9候月從空置債面積鄰19盡52片.4移4袋10臺60微.0見7消12救9.扯14酷50鬼1.況45抗26量1.示79摔

侍

壟

汽待銷急60繪0.洋67拳35鑄7.繡79客29剃.1窩2疲12獨6.繼35弓87龜.4慨1贊其中域滯銷銀86死1.惡32年47頭7.譜26框58演.1蜂9示21賀3.涼99叮11斥1.虜88肚

陪積壓捷49螞0.齊45縣22杜5.夏02誼41湯.8飯3疼16師1.習11月62兼.5容0儲

嗎滯銷苗和積惱壓油13駛51駕.7留7護70率2.槳28殘10燦0.丈02參37校5.軍10仔17向4.乖38染同比到增長代(%評)型空置廉面積而-9紹.6謊2磁-1尾5.竟00曠-0膽.7警5豪-2緒.0筑1深-3園.4脊9丙其中乏待銷還-1個9.攝33蟻-2停2.燥77肝-1圈7.終76怨-1嬌8.順80澡-3革.2養(yǎng)2告

嚷銷滯陪和積盡壓掛-4煤.5條2惹-1凡0.忌41欣5.坑61貸5.魯32奮-3愿.6館3乒三．程生成柔指標甚分析依3．戰(zhàn)1姓生成勺指標距的定疤義撫依據(jù)尼現(xiàn)有膽基礎可統(tǒng)計圾數(shù)據(jù)鍵，在供開發(fā)養(yǎng)建設昆與市栽場銷溪售和朋資金駐風險么等方齊面建藍立相嗚關的辱市場繡衡量豈指標灑。為爹了方趁便使佳用，球所有些指標齡均是儀無量欄綱的怪。爬表7蓄.付房地估產(chǎn)市黎場評號價指炊標厚名稱勵計算郵公式扎市場輔消化瞎系數(shù)止1(按X流1畫)敬銷售幟面積停/（蹲k×掛竣工隸面積巨）怕市場帆消化踐系數(shù)惜2(趕X趙2絹)梁銷售曬面積站/（技k×凍竣工勿面積扶+待壺銷面恒積×走以月鐵為單饑位的儉時段批數(shù)/蒼12啄）捉市場罩消化油系數(shù)鄙3(捉X幣3資)擺銷售洗面積李/（妹k×留竣工脾面積冊+空扇置面致積×到以月懷為單街位的從時段之數(shù)/俘12植）蒼投資屬風險適系數(shù)毯(F斥)膊1－械自籌帥資金列/總肉投資拴資金撕來源巷l飽“市化場消饞化系彎數(shù)”博是通違過計獨算一喬定時民期內(nèi)訪商品開房吸朋納量使占市丹場供舌應量直的比渠值，蛙反映籍市場份消化英能力第。為去了全樸面衡定量市漲場供槐求和鐵交易芬情況繁，這償里設端計三孔個系銹數(shù)分匪別在片不同熱層次梅反映事市場君消化繞能力遵。結搜合現(xiàn)亦有統(tǒng)侵計資潛料，異這里騙只針杏對一包手市妥場。室尿凈系數(shù)高1的斗一般記公式偵定義孩為：惱市場蹈實現(xiàn)艙吸納睬量/冷市場寬新增鍛供應車量；不張溪系數(shù)催2的海一般匆公式丙定義路為：姜市場摘實現(xiàn)劇吸納貫量/亮市場毀有效里供應櫻量；奴疫認系數(shù)只3的烤一般灣公式渣定義玉為：炮市場樹實現(xiàn)砍吸納劃量/右市場壓總體鑼供應拘量?？p根據(jù)荒統(tǒng)計燒數(shù)據(jù)殃的含朝義，蘇銷售檔面積煌包含梨現(xiàn)樓播和預另售兩緣部分呈，所奏以統(tǒng)私一作列為三細個系文數(shù)的伍分子送；差泄別則厚體現(xiàn)生在分針母。戶系數(shù)輸1只翻考慮救新竣挺工面娘積，遞由于姓一般獎有約腎兩成跟的竣幣工面雅積是志公建鑒配套宅、回至遷補相償?shù)扔?，因蝦此可紛銷比青例k吧取為荒0.支8；布系數(shù)需2在伯系數(shù)濕1的幻基礎成上，惠假設復滿足垮待銷勒面積澇（空該置一盒年以味內(nèi)）擴將在陜本年劑度被后均勻香地吸傻納的閑條件撫，而虜暫不奉考慮覆滯銷栗（空客置1員－3框年）菠和積液壓面帝積（性空置肅3年踐以上跑）的北影響然；系捷數(shù)3粥則假堪設滿攔足全虧部空撿置面米積將充在本豬年度虧被均悅勻地予吸納丈的條予件。摟系數(shù)礙2和揮系數(shù)睛3在偶分母槍中對害待銷漸面積繳和空眉置面御積后政面的徹處理滋都是蚊為了故滿足暢不同椒時間鐘段計卷算系芹數(shù)的余可比謀性。餡三個田系數(shù)左的詳濤細應澇用計茄算公逆式見喝表7炒。該頁系數(shù)丸越大昂，說弓明市跨場越竹活躍框，消耕化能芬力越靜強。賀l區(qū)“投破資風蒙險系鏡數(shù)”魄利用逃非自污籌資擋金占宿總投凝資資倍金來姻源的漿比例唉，反配映開代發(fā)商維開發(fā)皮資金語運作稿的風堂險大賣小，扇也反民映資赴金結棕構的海健康輩合理傍與否屯。風秘險系勻數(shù)的撐取值狐區(qū)間尺為（何0，舍1）柿，該抬值越膠大，圍說明特投資淺風險祝越高棉。通3．箱2奸生成潮指標隔的分越析裳與去莖年同房期相僑比，蜓今年逝前三蜻季度振的市療場消銀化情詳況良滾好，染三個萌系數(shù)外均有播不同禾程度糊的提鉛高，聚其中芝系數(shù)統(tǒng)1增嚇幅為副最大尋，反團映市環(huán)場消石費者吹仍看牽好市攤場。吊竣工罷面積貨同比況小幅漿度下參降，狗銷售逮面積蕩同比諒大幅宋度增梯長是走導致另系數(shù)灶1同嫌比增書幅提鑼升較陶大的殃主要被原因瓣。率從資回金來描源來污看，當國內(nèi)腳貸款常比重竄同比索降低渾，自響籌資阿金比硬重同謠比增禍長，仿導致百投資古風險股系數(shù)們輕微緒降低滲，與鋒上半屆年情于況相毯比，嫂變化本不大核。宮表8剖.稀生成這指標儲數(shù)據(jù)歐表啦名稱流20裝04小年1言-9報月店20駱05叨年1霸-9練月吵增長朵市場川消化股系數(shù)次1(貪X秩1芬)忙1.讓15饒71暮1.刊39螞76憤0.奔24貝05愈市場詢消化較系數(shù)斷2(纏X楚2認)集0.循93垮02帽1.援06銷49剃0.提13派47斑市場皂消化給系數(shù)稱3(借X里3憐)產(chǎn)0.障67朽76淘0.庭69釋34輩0.們01找58海投資扭風險翠系數(shù)殊(F縱)銹0.浩73涂68典0.騾69斜40唯-0刻.0觀42載8生四．伍結論緒及建謝議狂l

學億涌清筒房地襪產(chǎn)開扣發(fā)投知資呈混平穩(wěn)莖增長喇，住竭宅開可發(fā)投么資增餡速有會所減河緩，蟲辦公旅樓開切發(fā)投程資出握現(xiàn)大嫩幅度憂反彈養(yǎng)。刪l

適效趴喇驅國家尸緊縮歐銀根婆政策茄在進千一步壁發(fā)揮島作用什，房俘地產(chǎn)械開發(fā)腿投資正中國羞內(nèi)貸足款所蝶占比攻重