一、鼎暉時代城工程序號工程名稱建筑面積〔萬鼎輝時代城位于銀川市金鳳區(qū)火車北側，東鄰上海路和通達北街、南鄰北京路、西鄰火車站商圈及交通樞紐地帶、北靠賀蘭路。鼎輝時代城是集購物、消遣、餐飲、休閑、居住、辦公于一體的“城SOHO序號工程名稱建筑面積〔萬1總用地面積1442總建筑面積530691.863地上總建筑面積455487.934地下總建筑面積75203.935住宅建筑面積284517.416公寓建筑面積460387商業(yè)建筑面積63242.48辦公式公寓建筑面積32982.489酒店式公寓建筑面積25871.64建成后的鼎輝時代城不僅可以最大限度地滿足市民一站式消費動形成區(qū)域核心動力，成為銀川的居住及商業(yè)中心。此外，由于開市今后城市建設、規(guī)劃供給良好的示范帶動效應。本工程俯視圖工程周邊社區(qū)本工程周邊配套完善，比較成熟的社區(qū)有：頤和城府、森林半島、星本工程周邊配套完善，比較成熟的社區(qū)有：頤和城府、森林半島、星射寧夏大學城，寧夏大學、寧夏財經學院、北方民族大學、寧夏警官學院，寧夏建筑學院、寧夏旅游學院、寧夏藝術學院等高等學府林立周邊。工程周邊配套設計內容包括站前廣場及地下人防設施、城市公園、郵件處理中心、50值聯(lián)動。二、工程市場分析銀川市商圈現(xiàn)狀布局狀況近年來，隨著銀川市的快速進展，商圈這個反映城市進展速度和經濟提升的名詞，在百姓生活中已不生疏，尤其是近5年來，市民在逛街、購物、消遣等方面，選擇的余地大大增加。目前，銀川北有金五大商圈包圍，各商圈的爭奇斗艷讓銀川市變得更加吵鬧、繁華。歷史悠久的華商圈，作為五大商圈中的“老大哥”，樂觀應對百盛、蘇寧電器進駐，并且強力推出東方紅商場，不但吸引了大量顧客，還挽留了不少老顧客。這是華商圈的一次華美轉身。伴隨城市不斷進展，政府機關、事業(yè)單位以及各大企業(yè)紛紛遷往商圈除了高檔的商業(yè)樓盤和傳統(tǒng)的餐飲消遣場所外，還增加了3D影院、水上消遣、高檔商品等，給市民一種與眾不同的購物快感，大大提升了人們對生活品質的追求。曾經商貿不興旺的金鳳區(qū)，在大銀川建設的步伐中也不遺余力。境。3-1銀川市商業(yè)中心分布圖業(yè)態(tài)狀況2023年以前，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、華較為潰乏。2023住區(qū)的不斷分散與擴容，漸漸形成了較為明顯的多個板塊居住區(qū)域，質商業(yè)根本狀況如下：隨著銀川近幾年經濟的快速進展，居民消費力有所提高，而消費環(huán)境的改善也吸引周邊城市居民到此消費，大局部商圈經營狀況良3-1。3-1商業(yè)中心分布狀況統(tǒng)計表3-2商業(yè)中心分類狀況租金狀況55-80元/㎡，其中華—鼓樓商業(yè)中心人流較旺地帶的商業(yè)首層到達每月450元/㎡。本工程所在區(qū)域內街鋪價格跨度較大，在人流較旺地帶其租金超100元/50元/㎡。工程周邊商鋪租金調查分布圖見以下圖。3-2金鳳區(qū)主要商鋪租金分布3-3金鳳區(qū)主要商鋪租金分布銀川寫字樓市場市場概況2023年起步的，當時存202376002023市，價格更是水漲船高，很多成長型企業(yè)、能源貿易公司、詢問籌劃公司紛紛入駐高檔寫字樓，由承租為主轉向購置，甚至是整層購置。成以上為投資，而在準現(xiàn)房階段，客戶則多是自用辦公。現(xiàn)階段，隨與高檔住宅的價格相當甚至遠高于住宅價格。據(jù)了解，目前銀川市寫字樓的租金價格不菲。銀川市一些規(guī)模在20人以下，尚未形成雄厚經濟實力的中小型企業(yè)、外來辦事機構，對寫字樓的需求總量還是相當大的。越來越多的人留意企業(yè)整體形象，即使公司較小，也情愿選擇租賃高檔寫字樓辦公。因此很多地理場在20232023伴隨著區(qū)建設，寫字樓市場將來的進展照舊很大。寫字樓講究商務氣氛，一般是集中于商務區(qū)，金鳳區(qū)是銀川寫字550CBD。大批工程3-5的數(shù)據(jù)來看，銀川市寫字樓的租金根本上保持著每年至少5%左右的漲幅。布局狀況1、開發(fā)區(qū)板塊:2、北京東路板塊：2、北京東路板塊：3、華街板塊需求分析據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全區(qū)共有各類企業(yè)超過5000080%以上。寧夏私營企業(yè)數(shù)量增加的同時，規(guī)模也不斷擴大。據(jù)了解，全區(qū)注冊資本〔金〕50020235020234.95000個，其中規(guī)模以上工業(yè)中小企98098.3%；實現(xiàn)增加值占規(guī)模以611662%；40%以上，已形成了羊絨加工、生物3-4銀川市寫字樓需求分布圖依據(jù)寧夏電信公司黃頁內集團、工業(yè)、商業(yè)、實業(yè)等68650家選擇場所不詳。從以以下圖例可以看出，自行建設辦公場所的只占到了6.27%，都是一些大企業(yè)，資金實力雄厚、部門多，需要的面積大，只要不影響企業(yè)資金鏈的狀況下，自行建設長期來看是很劃算的。承受臨街營業(yè)靂、社區(qū)、公寓、廠區(qū)、市場內辦公的企業(yè)，這些企業(yè)都是對寫字樓的剛性需求群體，場所是不能滿足他們企業(yè)進展需要的，隨著這些中小企業(yè)業(yè)務進展，必定會擴大辦公面積，以更浩大的團隊，去占據(jù)市場。公司內部或市50平米的辦公場所，只以3000015035%500000平米。銀川市公寓市場市場概況由于受到國家宏觀調控政策的影響，住宅市場面臨政策和市場的多重考驗。相對于此，商業(yè)地產風生水起，呈現(xiàn)出猛進的進展勢頭，涌，海量上市。除了較早的建發(fā)東方公寓、星光華公寓、紫薇星座公寓、SOHO公寓、高爾夫公寓、紫金花商務公寓、中房·富力城等公寓外，寶豐·銀座、共享春天、名都國際大廈、金鳳萬達公寓、國貿天地、亙元·銀筑、綠地領海、韋司德商務中心、金鉆名座、上元名筑、塞上分散力、大世界商務廣場、悅海天地、華府·萬和城等公寓產品大多是小戶型SOHO公寓和單身公寓，多與住宅或寫字樓、31.265400元/㎡，金鳳7000元/8000元/㎡。3-5銀川市公寓價格狀況一覽表競爭分析面對公寓市場劇烈的競爭，除了加大媒體宣傳外，開發(fā)商也是各格外招進展營銷。如森林半島工程推出“20萬住森林公園，三年內假設房價再跌，雙倍補償差價”的銷售策略，近期又推出了“首付萬元起，18個月付清的分期付款模式”的銷售策略；金鉆名座工程益，交202400元，交304500元，直至工程開盤，同時可享受開盤的雙重優(yōu)待”銷售手段；寶豐銀座工程推出了均價為7800元/平方米的特價房源。有業(yè)內人士透露，盡管開發(fā)挑空的客廳設計，到達了一般住宅功能齊全、雙獨立臥房的要求，售7500—9100元/1.5倍左右，銷售相對較好。2.3.3進展趨勢公寓產品由于物業(yè)升值和投資回報而受到了不少置業(yè)者的青睞。綜合體工程體量浩大、商業(yè)業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強的聚合求，而且可以滿足一站式便捷效勞，勢必會受到更多人的認可。銀川市住宅市場布局狀況3-6銀川市住宅分布圖1、金鳳區(qū)板塊特點金鳳區(qū)為銀川的行政辦公中心，會聚了全市的較重要資源與人流，各種配套齊全，硬件設施完善，居住環(huán)境優(yōu)越。隨著地方政府引川市居民的認可度逐步提高。2、興慶區(qū)板塊特點興慶區(qū)作為銀川市老中心區(qū)，各種配套，特別是商業(yè)配套完善，環(huán)境優(yōu)越，居住氣氛深厚，目前仍是客戶心目中的高端住宅區(qū)域，銀川居民普遍有興慶情結，特別是興慶區(qū)居民，置業(yè)首選興慶區(qū)，不愿輕易選擇其他區(qū)域置業(yè)。但興慶區(qū)進展己趨成熟，將來潛力有限。3、西夏區(qū)板塊特點完善。西夏區(qū)的產品戶型相對較小，總價偏低，片區(qū)環(huán)境較差，高端客戶對片區(qū)的認可度不高。目前為“自給自足”狀態(tài)，金鳳、進展空間，但受金鳳區(qū)的熱度打壓，進展速度相對緩慢。市場現(xiàn)狀據(jù)寧夏銀川市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前 5個月，銀川市房地產市場呈現(xiàn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長、開工面積小幅下降、商品房銷售面積小幅增長、待售總量明顯增加的運行態(tài)勢。1-564.79億元，占全區(qū)房地產開發(fā)投資總量的69%55.9%16.3個百分點，比上年同期高37.6完成投資40.61億元，同比增長40.4%房地產開發(fā)完成投資總量的62.7%1-5月，銀川市房屋施工面積2248.53萬平方米，同比增38.1%17.9面積1576.46萬平方米，同比增長33.1%70.1%352.938.3%。1-5月，銀川市商品房銷售面積126.923.9%，實現(xiàn)銷售額56.263.7%。其中，住宅銷103.76萬平方米，同比增長9.1%，占銀川市商品房銷售總量81.8%.50.0723.0629%29.3%狀況看，銀川市期房銷售面積76.85萬平方米，實現(xiàn)銷售額33.2億元，分別下降7.8%18.2%5314.35萬平方米，同比增長62.6%SWTO分析優(yōu)勢分析開發(fā)商寧夏鼎輝置業(yè)是建設部審定的國家一級開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)已在北京、重慶、?？凇⒑戏?、寧夏等全國多個城市擁有房地200萬平米以上，有豐富的開發(fā)建筑閱歷。鼎輝置業(yè)從事房地產開發(fā)經營多年，積存了豐富的房地產開發(fā)及物業(yè)經營治理的閱歷，地產衍生和配套業(yè)務并已步入專業(yè)化。鼎輝時代城作為大規(guī)模綜合體工程，涵蓋大型購物中心、商SOHO辦公室等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務、消遣等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型工程的市場空白，有利于搶占市場先機，獵取利潤最大化。銀川金鳳區(qū)鼎輝財寶廣場工程的成功開發(fā)，奠定了鼎輝品牌劣勢分析本工程地塊位于金鳳區(qū)與西夏區(qū)交界處，片區(qū)商品房開發(fā)項但目前的市場受眾人群較小，銀川市區(qū)居民普遍對火車站周邊存在地域偏僻、配套及檔次較低的生疏偏見。時機分析將來在片區(qū)競爭中將占據(jù)市政配套和區(qū)位的優(yōu)勢，在區(qū)域內部具備較強的競爭力。威逼分析銀川房地產投資、開發(fā)熱忱