/XX商業(yè)市場(chǎng)情況摸底及項(xiàng)目可行性建議XX20XX城市發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況簡(jiǎn)介XX面積7440平方公里.人口120萬(wàn).20XX.XX市人均地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP首次突破7萬(wàn)元〔約合11494.98美元.達(dá)70646元.位居全省第一位。XX市轄三區(qū)兩縣.也是中國(guó)西部最大的移民城市.XX是XX省除XX外唯一的勞動(dòng)力輸入城市.流動(dòng)人口高達(dá)30萬(wàn)。城市人口占全市總?cè)丝诘?0.1%.是成渝地區(qū)城市化率僅次于XX的城市。20XX.面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、產(chǎn)品市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、企業(yè)效益整體下滑等嚴(yán)峻形勢(shì).市委、市政府主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài).沉著應(yīng)對(duì)破難題.搶抓機(jī)遇謀發(fā)展.經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng).社會(huì)保持和諧穩(wěn)定.民生得到持續(xù)改善。經(jīng)XX省統(tǒng)計(jì)局初步審定.全年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP870.85億元.按可比價(jià)計(jì)算.增長(zhǎng)9.3%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值29.40億元.增長(zhǎng)4.5%.對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為1.6%.拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值643.09億元.增長(zhǎng)9.6%.對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為79.4%.拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值198.36億元.增長(zhǎng)8.8%.對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為19%.拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值70646元.增長(zhǎng)9.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.5:74.5:22.0調(diào)整為3.4:73.8:22.8。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值417.52億元.增長(zhǎng)10.5%.占GDP的比重為47.9%.非公有制經(jīng)濟(jì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率49.0%。全年?yáng)|區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值357.01億元.增長(zhǎng)10.2%；西區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值100.16億元.增長(zhǎng)8.0%；仁和區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值182.71億元.增長(zhǎng)7.8%；米易縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值122.08億元.增長(zhǎng)14.2%；鹽邊縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值108.89億元.增長(zhǎng)6.0%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平〔CPI上漲2.0%.其中:食品類價(jià)格上漲1.7%.家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲0.6%.醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲1.1%.衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住類價(jià)格分別上漲9.4%、2.6%和1.3%.煙酒及用品和交通通信類價(jià)格分別下降3.6%和0.2%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格〔PPI下降2.1%.工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降3.2%。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資616.81億元.增長(zhǎng)13.0%.其中.民間投資304.77億元.增長(zhǎng)12.2%。從三次產(chǎn)業(yè)看.第一產(chǎn)業(yè)投資18.48億元.增長(zhǎng)17.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資240.08億元.下降4.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資358.25億元.增長(zhǎng)28.2%。從管理渠道看.基礎(chǔ)設(shè)施投資154.15億元.增長(zhǎng)10.8％；產(chǎn)業(yè)投資227.41億元.下降4.8％；民生及社會(huì)事業(yè)投資146.78億元.增長(zhǎng)32.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資75.20億元.增長(zhǎng)47.0%。全年房屋施工面積670.63萬(wàn)平方米.增長(zhǎng)3.9%；房屋竣工面積64.25萬(wàn)平方米.下降32.7%；商品房銷售面積121.38萬(wàn)平方米.下降9.3%.其中.住宅銷售面積104.15萬(wàn)平方米.下降15.1%。全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積33.12平方米.增長(zhǎng)13.9%；94.73%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有自由房屋產(chǎn)權(quán)。PS：20XX.受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩大環(huán)境影響.城市人均收入水平和消費(fèi)力略有放緩。XX城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定.人均住房情況已經(jīng)達(dá)到一定飽和.城市建設(shè)投資環(huán)境仍具有一定的發(fā)展空間。XX20XX-20XX全市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況20XX-20XX東區(qū)供應(yīng)土地較多.據(jù)了解.東區(qū)炳草崗至炳三區(qū)未來(lái)幾乎無(wú)土地供應(yīng).仁和區(qū)和花城新區(qū)將是未來(lái)土地主要供應(yīng)區(qū)域.而在花城新區(qū)供應(yīng)土地的同時(shí).主要與仁和區(qū)供應(yīng)土地產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。20XX.由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩.城市整體新出讓土地較少.土地流標(biāo)情況較多。20XX-20XX東區(qū)供應(yīng)土地較多.據(jù)了解.東區(qū)炳草崗至炳三區(qū)未來(lái)幾乎無(wú)土地供應(yīng).仁和區(qū)和花城新區(qū)將是未來(lái)土地主要供應(yīng)區(qū)域.而在花城新區(qū)供應(yīng)土地的同時(shí).主要與仁和區(qū)供應(yīng)土地產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。20XX.由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩.城市整體新出讓土地較少.土地流標(biāo)情況較多。2015年.XX在售樓盤項(xiàng)目約為22個(gè).全年商品房銷售套數(shù)總共約：8000套。平均每月去化666套.月均每個(gè)項(xiàng)目去化約33套。原因有二：一是城市經(jīng)濟(jì)放緩.二是人均住房率幾乎飽和。小結(jié)：全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩.對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響。導(dǎo)致2015年XX土地市場(chǎng)交易下滑。但是.隨著XX住宅市場(chǎng)的不斷飽和.預(yù)示著相應(yīng)的商業(yè)配套或?qū)碛休^大的發(fā)展?jié)摿?。XX商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商圈分布情況XX商圈主要集中在炳草區(qū)、炳三區(qū)〔仁合沿線、東區(qū)以及西區(qū)。其中.炳草區(qū)是城市中心.商圈氛圍最為濃厚。炳三區(qū)是城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域.未來(lái)的商業(yè)新中心.但成長(zhǎng)時(shí)間尚久。東區(qū)主要為中低端批發(fā)市場(chǎng)。西區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn).商業(yè)發(fā)展情況并不理想。各商圈發(fā)展情況評(píng)級(jí)區(qū)域租金水平銷售均價(jià)商圈氛圍人流量通達(dá)情況炳草區(qū)300-1000㎡2.6萬(wàn)★★★★★★★★★優(yōu)炳三區(qū)70-240㎡1.8萬(wàn)★★★★★★優(yōu)東區(qū)50-160㎡1.5萬(wàn)★★☆★☆優(yōu)西區(qū)50-120㎡1.5萬(wàn)★★☆★☆良炳草區(qū)作為XX傳統(tǒng)的商業(yè)中心.地理位置優(yōu)渥.商業(yè)氛圍濃厚,積累時(shí)間較長(zhǎng).周邊大型生活超市有德銘陽(yáng)光購(gòu)物中心.商業(yè)街.大昌隆超市.手機(jī)超市.北京華聯(lián).摩爾盈盛等商場(chǎng).并且也是城市核心交通主干道樞紐中心.平均車次達(dá)到每小時(shí)3000以上.人流量高峰期平均每小時(shí)約4000人次。周邊商家鋪面轉(zhuǎn)租情況較少.可見該區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高。商業(yè)街實(shí)際情況商業(yè)街實(shí)際情況點(diǎn)評(píng)：炳三區(qū)作為XX近年重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.XX整個(gè)新建項(xiàng)目均在該區(qū)域。由于該區(qū)域尚在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中.雖云集了90%的在建在售項(xiàng)目.但成型時(shí)間相對(duì)會(huì)較長(zhǎng).預(yù)計(jì)3-5年才可達(dá)到一定人氣。東區(qū)的商業(yè)氛圍主要是由商品批發(fā)市場(chǎng)支撐而起.整體環(huán)境和道路情況較之前兩者.存在一定的差距。西區(qū)也屬于正在打造中的區(qū)域.但離城市中心較遠(yuǎn).成型時(shí)間更久。小結(jié)：炳草區(qū)的商業(yè)開發(fā)及運(yùn)作價(jià)值最大.也是產(chǎn)能最高的區(qū)域。而該區(qū)域目前更是一鋪難求。炳三區(qū)還存在一定的發(fā)展時(shí)間.未來(lái)潛力巨大.但短期難見效益。東、西區(qū)本身較之城市中心較遠(yuǎn).并且經(jīng)濟(jì)價(jià)值較低。綜上所述.此次對(duì)XX城市商業(yè)情況的調(diào)研以及項(xiàng)目開發(fā)的選址.便得出了結(jié)論。XX項(xiàng)目考察選址依據(jù)本項(xiàng)目選址為炳草崗大道之上的中心廣場(chǎng).由于項(xiàng)目開發(fā)的特殊型是非一般的沿街商業(yè)形式.而是地下人防建筑模式。因此.選址在此處的理由.基本成立。并且.在考察過XX唯一一個(gè)地下人防商業(yè)形態(tài)的"竹湖商業(yè)街"之后.對(duì)選址此處的必要性和唯一性也更加確定。下面對(duì)"竹湖商業(yè)街"做簡(jiǎn)述"竹湖商業(yè)街"實(shí)景"竹湖商業(yè)街"XX大道竹湖生活廣場(chǎng)下面.主要功能其實(shí)更多是做為人行通道。整個(gè)商業(yè)街面積約4000平米.以小超市、百貨、服裝、手機(jī)為主.商場(chǎng)形象較為臟亂差。因此.該項(xiàng)目不能做為借鑒.僅作為參考了解。項(xiàng)目開發(fā)選址依據(jù)陳述：一：中心廣場(chǎng)位置.地勢(shì)相對(duì)平坦.對(duì)開發(fā)工程減少了XX坡地城市的施工難度.降低開發(fā)成本.并且利于打造規(guī)模。二：考慮到項(xiàng)目所需要的便捷入口以及入口、通道所需的大小.該區(qū)域也是最為合適的。XX普遍的人行街道教小.僅3-4米。而項(xiàng)目所需要的道路長(zhǎng)度最少6米.而入口最小為4.2-4.5米。因此.也只有該區(qū)域具備此條件。三：周邊商業(yè)氛圍濃厚.而且商鋪價(jià)值是整個(gè)城市最高的.且上述也提到幾乎一鋪難求。若項(xiàng)目再次開發(fā).能夠快速的切入市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng).對(duì)銷售及回款也有一定的利好條件。四：正因?yàn)樵搮^(qū)域一鋪難求.而我司考察建議的開發(fā)地址在正中心.同時(shí).也能夠?qū)υ搮^(qū)域的交通疏通.緩堵起到一定的利好作用.一舉三得。五：項(xiàng)目完工之后.項(xiàng)目本身區(qū)域可設(shè)置一些廣告位作為項(xiàng)目額外的利潤(rùn).可租可售給第三方廣告公司.也可自持。六：可跟政府提議.項(xiàng)目完工之后.將該區(qū)域路段的紅綠燈及人行馬路取消.保證交通先行。而商城作為行人過街的必要道路.強(qiáng)制動(dòng)線。可增加項(xiàng)目預(yù)期價(jià)值。項(xiàng)目開發(fā)存在難點(diǎn)施工難點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?yōu)渥的地理位置.交通要道之上.施工過程中存在施工進(jìn)出場(chǎng)、建材囤放.建渣處理.施工打圍等情況.不易處理。較長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)對(duì)該主要大道的交通情況造成一定程度的影響。對(duì)中心廣場(chǎng)原有面貌破壞.不能恢復(fù)。對(duì)現(xiàn)有的地下管線〔水電氣遷改,工程量較大.較復(fù)雜；解決建議在項(xiàng)目確定修建之后.建議由政府出面發(fā)布公示.并且對(duì)交通進(jìn)行一定的管制方便施工。今日的不便是為了明日的方便。在確定項(xiàng)目施工之后.一定要保證項(xiàng)目能夠快、穩(wěn)、準(zhǔn)、好、優(yōu)的完成。爭(zhēng)取提早完成建設(shè)。項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度.設(shè)計(jì)單位必須要將項(xiàng)目從城市面貌.城市形象、城市名片的設(shè)計(jì)角度出發(fā)。已獲得更多當(dāng)?shù)卣闹С?民眾的支持.確保項(xiàng)目后續(xù)事宜順利。項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格參考項(xiàng)目開發(fā)投入及收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算按照項(xiàng)目原定的15000㎡規(guī)模進(jìn)行測(cè)算〔最終以勘察單位實(shí)測(cè)可修建面積為準(zhǔn).此測(cè)算僅為大略的估算.不做容積.公攤.人工.管理、的納入；指標(biāo)參數(shù)開發(fā)面積<㎡>開發(fā)總成本<元>開發(fā)投入<元>銷售預(yù)估均價(jià)<元/㎡>總產(chǎn)值<元>銷售折扣后利潤(rùn)<不含營(yíng)銷推廣費(fèi)用>營(yíng)銷費(fèi)用比3%<元>利潤(rùn)<元>6%8%10%折扣利潤(rùn)-營(yíng)銷費(fèi)用比-開發(fā)投入150009000135000000200003000000002820000002760000002700000009000000138000000132000000126000000240003600000003384000003113280002801952001080000019260000016552800013439520026000390000000366600000337272000303544