從客戶到產(chǎn)品——產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建

目錄 一、產(chǎn)品庫(kù)概述 二、產(chǎn)品資料庫(kù) 三、產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品庫(kù)概述以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品……既然沒(méi)有具體的項(xiàng)目地塊，我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類，這個(gè)城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個(gè)位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶，他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征，我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ?，更需要的是去賦予……每個(gè)產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予……之后，我們要把這些特征，物理化在一個(gè)單體方案中……這樣，這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因?yàn)樗砩?，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí)，某些情況下，這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改，不過(guò)修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征

如果用一頁(yè)紙來(lái)介紹產(chǎn)品庫(kù)……我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒(méi)有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開(kāi)界面，后者可以不作要求；前者生活陽(yáng)臺(tái)必須大于N平米，進(jìn)深大于M米，后者數(shù)字要小得多……在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無(wú)；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺(tái)……之后，做成單體方案中，有可能G3的青持與青之在一個(gè)單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例，選擇一個(gè)合理的，而不是一個(gè)唯一的……再用一頁(yè)紙來(lái)舉個(gè)例子（僅僅是例子）……滿足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化，通過(guò)做簡(jiǎn)單，獲取更高的效率。）產(chǎn)品庫(kù)能力效率簡(jiǎn)單客戶合作內(nèi)部外部改變流程，提升效率流程工具操作方式操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶期望的產(chǎn)品完善度

產(chǎn)品庫(kù)的目標(biāo)

產(chǎn)品庫(kù)與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向土地客戶產(chǎn)品

產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過(guò)從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3……地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品

產(chǎn)品庫(kù)體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值需求點(diǎn)規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬(wàn)科產(chǎn)品2、進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品識(shí)庫(kù)工亮作流指程土地席特征產(chǎn)品卻系列3年項(xiàng)銷(xiāo)目發(fā)脾展趨濟(jì)勢(shì)及誰(shuí)策略基于萄客戶殘需求扮的產(chǎn)糠品設(shè)露計(jì)成本感控制產(chǎn)品訪入庫(kù)產(chǎn)品尋資料郵庫(kù)產(chǎn)品聯(lián)選擇產(chǎn)品炭設(shè)計(jì)產(chǎn)品撐入庫(kù)趨勢(shì)息研究主力券客戶飾及其診特征礙和需串求配套段特征某一潮產(chǎn)品秧系列利下的妨產(chǎn)品掀分類補(bǔ)及其睬特征客戶∝產(chǎn)品（某太一產(chǎn)臨品系即列下甜）確定躺重點(diǎn)鈔發(fā)展撤的產(chǎn)父品系釀列∝+可能撿產(chǎn)品訓(xùn)組合準(zhǔn)方案產(chǎn)品縫的選守取原看則“提供絲式可復(fù)咱制的踏產(chǎn)品撕”產(chǎn)品粒庫(kù)的洽核心灑價(jià)值是“杜好”冠產(chǎn)品漆才值貞得復(fù)旺制！有適迫應(yīng)性趣的產(chǎn)妹品才強(qiáng)能復(fù)毅制！“超出等客戶展?jié)M意營(yíng)”——佛“超出撫客戶技滿意乓”，牛就是督超出系客戶訓(xùn)內(nèi)心懼需求傷。但偏這種夜需求許有時(shí)少因?yàn)樵V市場(chǎng)羊上沒(méi)渡有具傭體的究產(chǎn)品借參照晴，因杠而無(wú)泡法明蒜確表翼述。什么蘭是“蚊好”松產(chǎn)品我們盯需要莫筆記塞本電域腦安剩全可屠靠，蠅但如朵果沒(méi)滋有IB暫M偵Th區(qū)in富kp受ad，我桃們?nèi)鐕@何知?jiǎng)⒌雷钥椉盒鑳€要鎂乎鋁合少金框棒架與駕氣囊各式硬盞盤(pán)保碧護(hù)功犬能呢骨？IB搏M提供筒了超欺越客忙戶滿攜意的陶功能圾，因逼而能丟夠獲電得產(chǎn)吊品溢驚價(jià)。更好敏的顯汗示屏吵也是彩附加啦價(jià)值毒，為半什么IB家M不提屬供？燥因?yàn)楹貌⒎驱斝枰野踩倚缘臒羯虅?wù)裂客戶岡的最笑需！“超出夏客戶奴滿意澆”的身過(guò)程鞭就是零尋找印“重州要而源未被紀(jì)滿足倚的需灶求”讀：找出需某一釣類客直戶的修核心每需求——比如年商務(wù)殺人士希對(duì)筆涉記本晨安全泳性的因要求俱；此考謂“堅(jiān)重要轉(zhuǎn)”；通過(guò)仙創(chuàng)造肯性的醒過(guò)程梯，將謀客戶包需求球產(chǎn)品輝化，粥并找據(jù)出核么心需朋求之暈下市懂場(chǎng)尚錦未提卸供（線即“粱未被耳滿足隙”尺）的毅功能監(jiān)；找出執(zhí)這些慘功能膛中，界以目萄前的棒成本你和生渠產(chǎn)模尿式看蜂，可德以付寬諸實(shí)偏現(xiàn)的圈功能蓋；即擔(dān)價(jià)值暴工程橡。如何緩做出貴“好咬”產(chǎn)他品第一咽個(gè)層同面：如果硬符合惹一個(gè)丙區(qū)域相內(nèi)的屯氣候離和規(guī)腰范、胞符合艦這個(gè)損區(qū)域筆內(nèi)多田數(shù)項(xiàng)笛目的迅土地共條件穿要求炕，那因么，稠就有博了在如這個(gè)泄區(qū)域席內(nèi)的蘿適應(yīng)位性；第二良個(gè)層掃面：如果武不同礦地區(qū)偉的氣棗候和晝規(guī)范未不同猜，但攀客戶賣(mài)的核惕心需抗求沒(méi)痰有變朵，那捕么，事?lián)Q了混城市蓄，“腦好產(chǎn)抄品”警仍客然是室“好建產(chǎn)品貿(mào)”，石只是飼要本崖地化杯和項(xiàng)苦目化——直接旋復(fù)制中變成律了改鉤版后遇的復(fù)列制如何難具有悉適應(yīng)利性1、適仗應(yīng)性丑研發(fā)膏（針?lè)菍?duì)各爛區(qū)域奶和核朽心城慶市）主流酒客戶+土地溝區(qū)位滾與密鎖度趨鄙勢(shì)+競(jìng)品兄規(guī)律2、超跟出客臭戶滿謠意的翼產(chǎn)品宅研發(fā)客戶礎(chǔ)細(xì)分+需求賽歸納+功能核研發(fā)+產(chǎn)品船測(cè)試產(chǎn)品調(diào)庫(kù)的以產(chǎn)品飼研發(fā)例如太：小老太陽(yáng)努客戶乒對(duì)生畜活陽(yáng)芹臺(tái)的孤功能涉需求扣（兒割童曬虹太陽(yáng)枯、晾耐衣、艇游戲…）具述有趨飯同性圍，但油因氣條候差堤異各虜?shù)氐姆揖唧w構(gòu)解決引方案假不同約（北郵方多輸封陽(yáng)障臺(tái)，墓南方遲不封星），碧需要置總部聚與區(qū)停域共疊同工奧作主流孟客戶拼的需舊求趨盈同未來(lái)鋪的土濫地供達(dá)應(yīng)也烘表現(xiàn)熄出一星定的瘡趨同相性用有莊限的載產(chǎn)品尋滿足券８０快％的記項(xiàng)目騰需求“有限鞭產(chǎn)品桐”與啊“大帳量需槐求”產(chǎn)品拉資料餓庫(kù)產(chǎn)品孔資料屆庫(kù)的倚功能使用仁對(duì)象水：公司扭管理禍層、經(jīng)設(shè)計(jì)駛和營(yíng)奴銷(xiāo)系雹統(tǒng)的欲專業(yè)著人員功能——支持潛產(chǎn)品皺庫(kù)的喂構(gòu)建公司端管理尺層：說(shuō)了解兼市場(chǎng)漿產(chǎn)品響概況營(yíng)銷(xiāo)缺系統(tǒng)鋒：（1）分渡析有載客觀馳市場(chǎng)擱制約軋下客模戶/土地/產(chǎn)品過(guò)三者只之間繁的關(guān)厭系（2）競(jìng)亦品市倘場(chǎng)研鉛究，欺尋找醋產(chǎn)品形的客驅(qū)戶邏奸輯（3）尋朱找市息場(chǎng)產(chǎn)蓬品空長(zhǎng)白點(diǎn)設(shè)計(jì)尋系統(tǒng)龍：（1）研詢究市怪場(chǎng)產(chǎn)報(bào)品現(xiàn)話狀，嶄進(jìn)行移產(chǎn)品跨分類（2）歸艙納經(jīng)餅典產(chǎn)軍品（3）競(jìng)拜品設(shè)請(qǐng)計(jì)研取究操作蘆主體個(gè)：格易式與逢標(biāo)準(zhǔn)還集團(tuán)熱統(tǒng)一節(jié)，一豎線公牲司營(yíng)倚銷(xiāo)口/銷(xiāo)售閣代理項(xiàng)公司按完成奸錄入合作評(píng)模式鴉：兩慚個(gè)平威臺(tái)分禮別服嶄務(wù)于催各自呼公司個(gè)，同菜時(shí)可迅以進(jìn)掙行信蝴息對(duì)畝接代理兵公司信息漢平臺(tái)萬(wàn)科斜產(chǎn)品資料逢庫(kù)平跡臺(tái)信息賽對(duì)接產(chǎn)品找資料嘆庫(kù)的隊(duì)構(gòu)建蛙（基宰于外右部合腫作）信息拆錄入1、項(xiàng)庭目信賀息2、單商體信講息3、戶恒型信屬息4、客編戶信唐息產(chǎn)品遷查詢數(shù)據(jù)信分析?。ǚ?個(gè)層辛次）賽：1、分哈析結(jié)霞論概遙述（熊可進(jìn)萬(wàn)行城洲市間尸對(duì)比記）2、交鵲叉分璃析表謊格3、具紅體產(chǎn)貼品信魚(yú)息系統(tǒng)愉維護(hù)（以鏡城市盤(pán)為單照位進(jìn)竟行系槐統(tǒng)設(shè)滔置和罰數(shù)據(jù)企維護(hù)貿(mào)）產(chǎn)品疑資料嗎庫(kù)的草結(jié)構(gòu)三居君兩衛(wèi)嫌比重抽比預(yù)預(yù)想的棉大，廁需關(guān)厘注90側(cè)70后的船走勢(shì)三居榨一衛(wèi)附目前確比重省居第好三，暢可能醬是90反70后的撕關(guān)注押區(qū)域屠，結(jié)君合客他戶需懷求，盡可能均出現(xiàn)1.拒5個(gè)衛(wèi)狡生間義的配飽置需創(chuàng)求二居疫中一凱衛(wèi)的躲戶型平占絕垂對(duì)多魔數(shù)注：況格中露數(shù)字糾表示店不同冊(cè)的戶喪型個(gè)山數(shù)，拜也可稍切換壩成戶魄型套而數(shù)廣州校市場(chǎng)助中產(chǎn)敗品的裁聚集繼度很免高廣州癥市場(chǎng)歇的單做向單趙體比咱重很隆小一核4和一尼核6的單趕體比淚重最庭大，訪一核8的比淋重其雀次，炕一核5和一詳核7處于浴補(bǔ)充咱狀態(tài)

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10-20產(chǎn)品戒庫(kù)的游分工集團(tuán)嚴(yán)：1、建捏立產(chǎn)序品庫(kù)/產(chǎn)品己資料銷(xiāo)庫(kù)的舉體系迅和標(biāo)巴準(zhǔn)2、結(jié)弓合集幫團(tuán)發(fā)坊展目腸標(biāo)和蘋(píng)項(xiàng)目方獲取酸情況款明確菊產(chǎn)品為庫(kù)的窗應(yīng)用緩目標(biāo)魄和范奴圍3、根肌據(jù)具咳體情夾況，置參與扁部分權(quán)區(qū)域求的部卵分具宣體研關(guān)發(fā)及旦入庫(kù)餃工作4、開(kāi)月發(fā)產(chǎn)墾品庫(kù)賊的網(wǎng)秋絡(luò)平佩臺(tái)5、開(kāi)莫發(fā)產(chǎn)恭品資蓄料庫(kù)代的網(wǎng)捕絡(luò)平言臺(tái)區(qū)域飛：1、參賓與產(chǎn)殼品庫(kù)組構(gòu)建世的研升討2、根寬據(jù)產(chǎn)貢品庫(kù)廳的構(gòu)螺建流授程完畏成產(chǎn)野品庫(kù)3、完虎成產(chǎn)苦品資叔料庫(kù)傍的具高體錄酒入工沿作外部安資源獄引入白：1、各洗區(qū)域盒有固遙定的甜設(shè)計(jì)運(yùn)合作令資源距，共骨同研囑發(fā)2、各跪區(qū)域部引入討銷(xiāo)售耍代理候公司質(zhì)完成餃產(chǎn)品仔資料糊庫(kù)的最信息歷錄入產(chǎn)品矛庫(kù)的樣分工產(chǎn)品托庫(kù)實(shí)瘡踐（分廣州土）產(chǎn)品稈庫(kù)工虧作流值程（棚廣州江）土地樂(lè)特征產(chǎn)品左系列3年項(xiàng)舞目發(fā)姓展趨留勢(shì)及表策略基于必客戶輸需求槍的產(chǎn)嚇品設(shè)盆計(jì)成本凈控制產(chǎn)品箱入庫(kù)產(chǎn)品政資料鞠庫(kù)產(chǎn)品蝴選擇產(chǎn)品形設(shè)計(jì)產(chǎn)品府入庫(kù)趨勢(shì)克研究主力證客戶瀉及其星特征緩和需偶求配套科特征某一肯產(chǎn)品搭系列劑下的陪產(chǎn)品愉分類套及其撐特征客戶∝產(chǎn)品（某緊一產(chǎn)江品系京列下是）確定本重點(diǎn)升發(fā)展文的產(chǎn)鄙品系捆列∝+可能憤產(chǎn)品廳組合綁方案產(chǎn)品而的選墨取原串則目錄一、袋客戶圈及產(chǎn)做品趨媽勢(shì)二、舊項(xiàng)目汁發(fā)展尿趨勢(shì)三、母廣州賢產(chǎn)品刮資料以庫(kù)四、傘廣州亂產(chǎn)品介系列疫劃分五、座客戶采∝產(chǎn)鹽品（脖某一渠產(chǎn)品王系列丙下）六、析可能席產(chǎn)品診組合米方案營(yíng)及選朋擇七、超設(shè)計(jì)遞可能甚性研秒究八、限客戶降需求腫提煉九、勢(shì)競(jìng)品谷單體蠶研究十、來(lái)設(shè)計(jì)梨任務(wù)攻書(shū)一、贏客戶唐及產(chǎn)武品趨岸勢(shì)廣州喝細(xì)分輔市場(chǎng)幸客戶蓋比例家庭待結(jié)構(gòu)霜細(xì)分從05年廣遣州市筋場(chǎng)客狗戶細(xì)豎分結(jié)桑果來(lái)敞看，峽社會(huì)搶新銳儲(chǔ)、望柳子成海龍是窯廣州史的主兆力群仇體，盛占廣屠州全每市比揚(yáng)例的83魔%，屬比于市膨場(chǎng)主齒流購(gòu)烏房人薯群。數(shù)據(jù)仙來(lái)源糠：20價(jià)05年廣秒州公春司客胸戶細(xì)薯分成磨果，劫未包樸括番叮禺、好花都素、從予化、油增城社會(huì)縱新銳便：38讀.1％望子琴成龍研：45琴.3％保有挖掘關(guān)注廣州膜市場(chǎng)萬(wàn)科戲客戶對(duì)萬(wàn)御科品塔牌喜脫好數(shù)據(jù)卸來(lái)源息：20桃05年成猴交客姻戶及耽客戶財(cái)細(xì)分宏成果市場(chǎng)怎客戶并、現(xiàn)電有業(yè)潮主與潛品牌微喜好楚關(guān)系廣州渴公司星細(xì)分凱客戶京群選顏擇核心項(xiàng)客戶遠(yuǎn)群青年怕持家24藥.7斃%青年愿之家13室.4柴%孩子澆三代14益.8蠢%小太殺陽(yáng)17得.5插%富貴事之家5.臺(tái)5%后小篩太陽(yáng)13膽.0磨%老人限一二濫三代2.雁1%中年撓之家9.今0%非核恭心客安戶群經(jīng)濟(jì)高務(wù)實(shí)非目苦標(biāo)客守戶群3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、3房1衛(wèi)是予主要母的選層擇。對(duì)于舟富貴其之家體，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為消主流乳選擇青年侍持家掏、孩丹子三獸代對(duì)3房2衛(wèi)的鳴選擇橫比例困更高如，孩梨子三明代同姑時(shí)對(duì)3房1衛(wèi)也仆需求廣較高目標(biāo)凍客戶愁對(duì)戶飯型的缸選擇戶型斃選擇邊的總頌體情撐況房間湯數(shù)帶洗習(xí)手間衛(wèi)數(shù)3房是誕最主笑要的揉市場(chǎng)貢選擇問(wèn)，其距次為2房衛(wèi)生植間的柴配置蔬需求零，相消應(yīng)的采以三幅房二溫衛(wèi)、玻二房或一衛(wèi)佳為主凡。目標(biāo)澆客戶坊對(duì)戶誦型面面積的沉選擇被訪烈者預(yù)暈期的凡住房域面積喬在80～90細(xì)M2左右食，并摟呈正霉態(tài)分獻(xiàn)布。富貴層之家攤顯然結(jié)需要宇更大很的面朗積，奪平均對(duì)達(dá)13必0平米爛，19％要奧求14訂4平米圍以上諷。此鼠外，絕青年腳持家烏、孩尚子三源代因核家庭戴人口設(shè)數(shù)多繞而相蕩對(duì)略彼大的分面積趟，大致約大10平米棄左右勒。說(shuō)明狗：前筑期CA塞TI數(shù)據(jù)績(jī)，取微消每排平米35丟00元以磨下的霸樣本挑，推末算，窄面積豆均值寺為93栽.8，顯示蹤蝶兩者數(shù)調(diào)研尚結(jié)果緊差異森很小。戶型賠面積園選擇肌的總陜體情筒況選擇練多大祝的建俘筑面咬積？10益0M卵2以上14連4M妖2以上80直M2以下12苦0M缸2以下2房、3房、4房及欣以上悔的平豆均面宇積分抱別為76范.7、96膊.9、13吐8.舊9平方鈴米從面幼積配星比看每，小2房、倘小3房的捎需求癥相當(dāng)善突出比例展合計(jì)10浙0％目標(biāo)學(xué)客戶失對(duì)單奪體類俊型的獻(xiàn)選擇總體博而言盲，消永費(fèi)者趙對(duì)8-挽12層的舞小高交層沒(méi)稅有抗策性，來(lái)對(duì)13浪-1妨7層的士中高抄層以偵及18層以歐上的奇高層鴨也基零本沒(méi)屬有抗黎性。富貴務(wù)之家牙則更協(xié)傾向軌于高關(guān)層住田宅及棄少量缺別墅痕。受90次70政策蜂的影伙響，需要裁用更我小的策戶型似面積旋滿足朋客戶花需求新審濕批、話新開(kāi)此工的過(guò)商品法住房錄建設(shè)伴，套亮型建卸筑面泡積90平方錢(qián)米以腐下住積房（瓶含經(jīng)辨濟(jì)適淘用住黨房）何面積懲所占駛比重怠達(dá)到宵開(kāi)發(fā)呢建設(shè)煌總面遠(yuǎn)積的70澤%以上掏。——廣州夫市住續(xù)房建津設(shè)規(guī)心劃（20以06薯-2碑01塔0）客戶太關(guān)鍵謝詞：香社會(huì)撇新銳誰(shuí)、望址子成顧龍產(chǎn)品邀關(guān)鍵培詞：以小三躁房、醬兩房當(dāng)為主蛛，少量裹大三倦房，持需考諒慮90鉛70二、銹項(xiàng)目直發(fā)展盆趨勢(shì)廣州蓄市住纏房建闊設(shè)規(guī)塘劃（20奮06剩-2丑01例0）——住房田用地常計(jì)劃表2：“十一五”期間住房用地計(jì)劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計(jì)（公頃）比例（％）各年度其他商品住宅平均容積率廉租住房用地新社區(qū)住房用地部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地小計(jì)政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地其他商品住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地其他商品住房用地占商品住房用地比例單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地小計(jì)2006918103718750117354391703047%2.1820079843813115664150370501703058%2.6020082803812014559139343463703058%2.6020096603510111949115283384703058%2.612010526306115449112315376703051%2.66合計(jì)3126815145076127163316652115703054%2.53注：宵廉租謊、新什社區(qū)閑住房秤，部引隊(duì)和圈單位虛自建伏經(jīng)濟(jì)碌適用竭房，吹政府讀調(diào)控浸的中纖小戶胳型、透中低僚價(jià)位哥普通昌商品吐住房默套型誰(shuí)建筑倦面積曠全部旁控制升在90平方抖米以弊內(nèi)。根據(jù)湖表2，06眼-1愈0年，當(dāng)其他藝商品墳住宅紫的平均繡容積穴率為2.挖53，且抗呈逐擦年攀鐘升趨尺勢(shì)。片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性D東部新城土地充裕，市場(chǎng)成熟重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域1~2T/CC城西發(fā)展2~4CB白云山南湖0.7~1.5CJ舊城西土地稀缺，市場(chǎng)成熟機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域3~5GI舊城中心3~5GG中心景觀3~6G/高檔P東圃4~6G/CT天河商務(wù)4~6GZ海珠西2.5~4GF海珠發(fā)展2.5~4G/CH黃埔2.5~4GW花地灣2~5C/GX1番禺土地充裕，市場(chǎng)欠成熟潛力發(fā)展區(qū)域0.5~2C/TY1南沙0.5~2C/TX3花都中心2~4G/CY2增城中心2~4G/CY3從化中心2~4G/CR蘿崗白云北1~2TS花都非新華及南部土地稀缺，市場(chǎng)欠成熟一般關(guān)注區(qū)域0.5~1.5TL增城非荔城0.5~1.5TK從化非街口0.5~1.5T廣州胳公司慕項(xiàng)目比發(fā)展尤策略方及趨努勢(shì)備注:繭G代表Go搜ld作en系列賢；C代表Ci古ty系列輝；T代表To帥wn系列發(fā)展舞關(guān)鍵嫂詞：(中)高容草積率澇；Ci獵ty為主支，Go夕ld盛en為輔容積漫率區(qū)盞間劃森分：中低道容積孩率<1根.5中高叮容積見(jiàn)率1.允5~堡2.歡5高容鼠積率>2阻.5三、冰廣州扯產(chǎn)品超資料孕庫(kù)1、客躲戶與餡土地啟的關(guān)銀聯(lián)性2、土院地與亂產(chǎn)品伶的關(guān)愿聯(lián)性3、客瓜戶與壇產(chǎn)品剖的關(guān)輸聯(lián)性4、市高場(chǎng)中章的產(chǎn)勝品分栗布狀鋸況產(chǎn)品槽資料錄庫(kù)的熟分析芳內(nèi)容客戶說(shuō)類型+土地蛾屬性

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25-50在現(xiàn)杠有市戒場(chǎng)供駛應(yīng)和孤價(jià)格舍下，Ci耐ty是主幻玉流客欄戶最額主流炭的供旗應(yīng)和貴選擇戲，To文wn居其濁次小太糧陽(yáng)和府后小溝太陽(yáng)掀對(duì)于To柴wn和Go燥ld食en的排務(wù)斥不浸太大青年響持家歇和中盟年之你家在Go早ld院en中很奪少量椅，可象能和鐘老人眉及支賺付能核力有通關(guān)青年逼之家尸在Go粗ld仔en的量身少，予與其悠支付扛能力惡有一恐定關(guān)賣(mài)系，健如果負(fù)戶型袋面積歉減少文，有陵增加堆的可旱能土地棚屬性+單體旁類型

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25-50目前望廣州霧市場(chǎng)課中，Ci型ty的比自重較已高（技在中抹高容醉積率油下）Ci蹤蝶ty和Go潛ld宇en土地怠中的點(diǎn)單體懷類型家主要很是雙底向的黑一核4和一識(shí)核6Ci釣ty土地壁中也培有小滿部分哭雙向/多向聚的一竟核8To炭wn土地堅(jiān)中不夠超過(guò)省一核6土地喬屬性+戶型塔類型

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25-50目前壇廣州讓市場(chǎng)坊中，Ci披ty和To降wn土地駝中的宿戶型窩類型脹以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為溝主Go慕ld棗en土地裕中以3居2衛(wèi)居旋多，2居1衛(wèi)也刷有一歡定量

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25-50客戶俯類型+單體峽形態(tài)目前發(fā)廣州南市場(chǎng)滲中，感雙向儉單體臂是供之應(yīng)和碧選擇長(zhǎng)的主柿流多向稠單體徐其次單向讀單體勻受資戴源制精約，飲供應(yīng)爭(zhēng)量很散少

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25-50客戶逝類型+單體休類型目前萬(wàn)廣州張市場(chǎng)戚中，帽雙向拴一核4是主障流供輸應(yīng)和鏡選擇仔，雙短向/多向顫一核鉗六其低次小太匠陽(yáng)和拌后小鐵太陽(yáng)攀在一聽(tīng)核8/住7單體惕中也豈有部粒分，宇這一棚定程誤度上繞是這楊兩類霞人群害比重次最大銷(xiāo)所致一核7-春8因?yàn)橐?guī)品質(zhì)演原因輪供應(yīng)歪和選閥擇較斧少（啊更不臥被富拍貴之嚇家接禽受）笨，一測(cè)核8以上質(zhì)數(shù)量兔很少

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25-50客戶純類型+戶型撇類型3居2衛(wèi)是號(hào)除青驢年之膜家/年邁員長(zhǎng)者獻(xiàn)外的氣客戶聚的主睛流需錯(cuò)求青年椅之家瓦的主氏流選省擇是2居1衛(wèi)小太擠陽(yáng)和邪后小勸太陽(yáng)伶的第武二比齒重選辰擇2居1衛(wèi)，超第三贈(zèng)比重邁選擇賺是3居1衛(wèi)，母這可充以理干解為世在現(xiàn)功有市跑場(chǎng)供權(quán)應(yīng)和匠價(jià)格略下的桂反映賭，但松從功外能需業(yè)求看鍬，仍聞?dòng)羞M(jìn)柏一步墳提升娘的需稅求現(xiàn)有領(lǐng)市場(chǎng)特下，共青年廊持家礎(chǔ)和中灘年之肅家對(duì)2居1衛(wèi)也露有一厘定需棟求

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25-50客戶鮮類型+戶型鹿面積目前座廣州杜市場(chǎng)牢中，11網(wǎng)0-族14妻0平米予是除撒青年糟之家/年邁據(jù)長(zhǎng)者慶外的筋客戶野的主瘋流面缺積需始求青年包之家撲的主梅流面既積選必?fù)袷?0慘-9荒0平米小太深陽(yáng)、符后小唐太陽(yáng)釋和青允年持者家的全面積遠(yuǎn)選擇針表現(xiàn)進(jìn)為向瞎下延屬展，步這是懇在現(xiàn)閣有市鎮(zhèn)場(chǎng)供稱應(yīng)和償價(jià)格猴下的振反映蝦。相轎對(duì)后忘小太美陽(yáng)，主小太返陽(yáng)對(duì)時(shí)面積上的向惕下兼跟容性蠟更強(qiáng)壞，可鋸能是射受孩暮子年朋齡的禁影響三居巷兩衛(wèi)擋比重潛比預(yù)尤想的運(yùn)大，激需關(guān)繩注90城70后的氏走勢(shì)三居敏一衛(wèi)宿目前戀比重鐮居第污三，虎可能咽是90萌70后的栽關(guān)注曾區(qū)域扎，結(jié)嘆合客或戶需屆求，言可能之出現(xiàn)1.甲5個(gè)衛(wèi)顛生間園的配客置需聾求二居任中一惕衛(wèi)的狗戶型建占絕掙對(duì)多艱數(shù)注：北格中模數(shù)字左表示躬不同軍的戶倍型個(gè)挖數(shù)，早也可銳切換斥成戶寧型套間數(shù)廣州灘市場(chǎng)叫中產(chǎn)濕品的者聚集晶度很利高廣州擠市場(chǎng)蹈的單推向單欺體比躁重很欲小一核4和一握核6的單份體比雹重最往大，復(fù)一核8的比哈重其處次，妥一核5和一故核7處于禍補(bǔ)充斜狀態(tài)

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10-20四、件廣州擴(kuò)產(chǎn)品脈系列獵劃分產(chǎn)品扇系列帖劃分五、坐客戶斤∝產(chǎn)輪品（某棗一產(chǎn)劈燕品系蝕列下遷）重點(diǎn)績(jī)需求怎選擇次重其點(diǎn)需第求選柔擇客戶冶對(duì)土喂地的穩(wěn)選擇客戶/土地/產(chǎn)品罵選擇啊匯總作清單在某躁一土歸地屬脆性下度客戶緞對(duì)產(chǎn)臥品的柔選擇靈（Ci度ty）客戶赴∝產(chǎn)連品（C1系列居）客戶特征青年持家小太陽(yáng)孩子三代……高支付能力中支付能力……戶型分類2居1衛(wèi)3居1衛(wèi)3居2衛(wèi)4居2衛(wèi)……舒適緊湊……單體分類一核四一核五一核六……單向雙向多向……六、交可能褲產(chǎn)品霸組合撓方案養(yǎng)及選縮慧擇產(chǎn)品滲選擇有流程產(chǎn)品系列CityGolden(中)高容激積率殃；Ci宴ty為主裳，Go合ld寫(xiě)en為輔——政府冠住房沸政策幻玉導(dǎo)向——公司折項(xiàng)目墳發(fā)展趕策略家及趨深勢(shì)客戶梯產(chǎn)品謙組合組合片選擇客戶痕產(chǎn)品浴組合執(zhí)原則禮：（1）近割似人魚(yú)群原度則（2）相敬對(duì)純?cè)S化原謀則組合同選擇但原則狡：（1）普數(shù)遍適意用原貼則（2）銷(xiāo)喉售市勾場(chǎng)判續(xù)斷（眨市場(chǎng)臭需求湖量+需求抄迫切中性）（3）簡(jiǎn)嫁單優(yōu)荷先原嚼則產(chǎn)品參選擇咳流程客戶低產(chǎn)品蜂組合題原則告：（1）近棗似人異群原志則（2）相哨對(duì)純津化原再則產(chǎn)品挎系列Ci虧ty客戶待產(chǎn)品率組合組合饅選擇核心雹客戶濾群：匙青年六持家/青年歡之家/孩子慕三代/小太搭陽(yáng)（紗富貴鍬之家期因檔授次和最產(chǎn)品殊特異腫性，孩不作桿為本僵次研鈴究范嗽圍）近似閣人群厲：（1）根惜據(jù)客用戶需婆求表鑰，青患持（QC）、初三代夾（HS）、橡小太弟（XT）的籠需求縣相對(duì)權(quán)類似姑，相追互可熟以組稿合；（2）青詞之（QZ）與究以上復(fù)三類逃有所昏不同扁，青泊之戶月型面擁積需報(bào)求跨顛度大枯，可邀劃分墳成3段：90稻-7脖0平（QZ逆1）；70積-5淚0平（QZ厚2）；50平以裹下（QZ燦3）；QZ她1和其弦他三響類面?zhèn)シe接授近，呈可進(jìn)任行組膠合；QZ痰1-妻3因?yàn)榫嗤粎捒腿捍骐m面然積跨虛度較幸大，借仍可房誠(chéng)組合再。相對(duì)肅純化猶：組自合時(shí)叮，避晨免超住過(guò)3種以離上客烤戶在遵同一蜻組合共中出厚現(xiàn)，傳以求綁簡(jiǎn)單傷。產(chǎn)品盼選擇馬流程產(chǎn)品堂系列Ci晴ty客戶恨產(chǎn)品婆組合組合賴選擇產(chǎn)品夜舒適巷度用地延經(jīng)濟(jì)遍性產(chǎn)品頁(yè)舒適擁度用地啦經(jīng)濟(jì)餐性（注樣：對(duì)柱于廣穩(wěn)州的Ci雕ty，一指核6是上腐限）（Ci海ty）（Go認(rèn)ld財(cái)en）產(chǎn)品突選擇岔流程產(chǎn)品樂(lè)系列Ci晝ty客戶尚產(chǎn)品盯組合組合翅選擇組合稻選擇理原則各：普遍樸適用緒：在宿市場(chǎng)粉上能災(zāi)被普護(hù)遍接酷受或罵存在轟的。銷(xiāo)售璃市場(chǎng)撿判斷襖：市鄙場(chǎng)上味需求獅量最職大的耕組合趟；我下們的另產(chǎn)品倡中目腳前需幣求迫婦切性然高的次。簡(jiǎn)單談優(yōu)先濃：一蛇般情錦況下沖，客劃戶組臣合相百對(duì)單震純，趟關(guān)注盆度排券序相蟲(chóng)對(duì)較檔高；鞏同時(shí)睜兼顧蜘適度以的客辜戶混備合，貸增加炸適應(yīng)悉性。組合塵比例稍（根氏據(jù)土說(shuō)地屬光性區(qū)謝分）對(duì)于億客戶玩組合扶的比壟例關(guān)眾系，薯可結(jié)頃合城觸市中匯各種微客群寫(xiě)的比鎖例關(guān)鞏系考妄慮。廣州(總體)：青宇年持湖家24化.7芽%月>小太恭陽(yáng)17京.5何%>孩子復(fù)三代14鐮.8自%>青年稅之家13傷.4依%>富貴森之家5.拾5%產(chǎn)品倚選擇抹流程產(chǎn)品凳系列Ci劑ty客戶棄產(chǎn)品典組合組合蠻選擇產(chǎn)品烈舒適杠度用地貓經(jīng)濟(jì)樂(lè)性產(chǎn)品燈舒適煤度用地船經(jīng)濟(jì)振性（注慢：對(duì)伶于廣惠州的Ci曲ty，一妻核6是上爆限）青年潮群體（Ci顧ty）（Go銜ld循en）土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代212032小太陽(yáng)29031土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY6青年持家2+2110+7532+21小太陽(yáng)29031面積/居衛(wèi)狂數(shù)選郊擇在某準(zhǔn)一產(chǎn)濱品系臥列下符，根其據(jù)客域戶特含征和的需求編，結(jié)聰合與右產(chǎn)品原的對(duì)俘應(yīng)關(guān)臨系選鉛取戶著型類騾型，仁面積銅區(qū)間糞和居杯衛(wèi)數(shù)宇。土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太陽(yáng)29031青之127521產(chǎn)品栗選擇住流程產(chǎn)品脫系列Ci缺ty客戶主產(chǎn)品即組合組合億選擇產(chǎn)品司選擇顛表（改高層孟）ABCD（青年群體）土地屬性CityCityGoldenGolden一核幾戶4687/8客戶選擇孩子三代/小太陽(yáng)青年持家/小太陽(yáng)青持/小太陽(yáng)/青之1青之戶型面積2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居衛(wèi)數(shù)32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1單體物理特征（拼接性、單雙向）雙向/可拼接雙向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4選擇濟(jì)簡(jiǎn)述土地桐屬性?shī)剩篊i悉ty是項(xiàng)笛目發(fā)套展重頭點(diǎn)一核服戶數(shù)箱：Ci少ty中一顆核4和6的聚冰類最樂(lè)突出客戶宏選擇亮：（1）Ci顯ty一核4為核勵(lì)心客段群的旗主流夾選擇復(fù)（排鑒斥度壘）（2）Ci雕ty一核4自身果條件魯好，怖適合久相對(duì)雞舒適描的產(chǎn)糾品；膛孩子動(dòng)三代櫻對(duì)面擺積需滿求最出大（3）考洲慮90脅70，小局太陽(yáng)釋的面成積需敞求向倦下兼團(tuán)容性各更強(qiáng)居；青發(fā)之選件擇在Go廟ld層en解決戶型茅比例愈：孩三柱和小建太的尿客群芹比重屢接近七、仍設(shè)計(jì)辨可能止性研然究廣州宅高層御單體育類型據(jù)形態(tài)松研究單體限類型烈的比楚較研蜂究（槐高層懼）單體奏類型辨的可痕能選洗擇（鑰高層成）凸字柳形：捏一核3/耽4工字蛛形：躁一核4/借6士字診形：愧一核5/階6風(fēng)車(chē)蹄型：虹一核6/弄7/甜8C字形客：一而核6/伴7廣州拴高層岸單體疤核心笨筒研奪究八、賽客戶每需求考提煉客戶兩需求羊提煉和設(shè)龍計(jì)進(jìn)滴行充賊分溝茄通，拘對(duì)現(xiàn)殘有信奧息充撐分了捐解后立，通繡過(guò)頭羞腦風(fēng)笑暴，回共同沃提煉落出針攻對(duì)每筋個(gè)客術(shù)戶的芝主要梯突破撇點(diǎn)（執(zhí)單體+戶型集），侮避免醋信息噸過(guò)量議造成尋的重滾點(diǎn)不汪突出財(cái)。同任時(shí)，依可以旬嘗試儀相對(duì)擁概括截地?；?jǐn)M出灘其典賢型家茅庭行遍為。家庭親結(jié)構(gòu)生活尚模式戶內(nèi)勵(lì)核心剪關(guān)注湊點(diǎn)戶內(nèi)?？臻g圖資源塵投向單體禮公共快部分骨要求九、腳競(jìng)品態(tài)單體黨研究舒適倉(cāng)度（喚高）使用惰率（蘇高）單體呈區(qū)分綢圖舒適腰度（此享受刺）使用諷率（箭高）客戶億對(duì)單緊體的旱需求XX居家濁型富貴縱型享受涼型（實(shí)置用）競(jìng)品咸單體李研究

保利花園類別形態(tài)特征

主朝向

特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無(wú)使用率85.16%用地效率面寬22進(jìn)深22.4標(biāo)準(zhǔn)層面積384.98拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競(jìng)品賤單體永研究——粒1核4

東方新世界.錦逸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率

用地效率面寬33.4進(jìn)深24標(biāo)準(zhǔn)層面積560.97拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3+4核心筒形式

競(jìng)品身單體測(cè)研究——疏1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征

主朝向

特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.75%用地效率面寬25.9進(jìn)深20.2標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21拼接性

好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競(jìng)品駁單體圣研究——琴1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征

主朝向

特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥不佳每戶朝向均勻入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無(wú)使用率82.76%用地效率面寬23.3進(jìn)深20.3標(biāo)準(zhǔn)層面積411.6拼接性差附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式

競(jìng)品潑單體觀研究——館1核4

美林海岸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無(wú)使用率81.44%用地效率面寬21.2進(jìn)深23.1標(biāo)準(zhǔn)層面積377.55拼接性