中小型商業(yè)綜合體選址與及定位3．1概述選址、定位是建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。中小型商業(yè)綜合體的選址和定位是互相影響、緊密相聯(lián)的關(guān)系。如果選址確定，則可以根據(jù)所選地周邊現(xiàn)狀來(lái)分析規(guī)模組成，從而可以輔助定位。同樣，如果已經(jīng)策劃出投資方向及初步定位，也可能反過(guò)來(lái)去選擇投資。在開(kāi)發(fā)策劃的初期，二者是需要同時(shí)考慮，缺一不可的。3．2選址3．2．1方式中小型商業(yè)綜合體的位置選擇與所在城市區(qū)域特征關(guān)系密切。不同的城市區(qū)域特征導(dǎo)致商業(yè)綜合體有不同的建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)組合。根據(jù)對(duì)中小型商業(yè)綜合體數(shù)分布較為集中區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要會(huì)出現(xiàn)在以下幾種城市區(qū)域。表3-1區(qū)位影響分析合肥新都會(huì)信陽(yáng)銀珠廣場(chǎng)廬江金潤(rùn)萬(wàn)家合肥市南一環(huán)與馬鞍山信陽(yáng)市東方紅大廬江塔山路與越城地段、選址路交口。地段好屬于一環(huán)、馬鞍道和中山北路交叉口，路交口，縣政府對(duì)面，

山路商圈交接地離市政府3公里。屬于政治中心區(qū)域。

1樓百貨類(lèi)品牌店及休閑地卜．至5層為綜合1．3層為商業(yè)，l層主要功能布置娛樂(lè)餐飲設(shè)施以及時(shí)尚休閑商業(yè)，l、2樓卣貨類(lèi)，煙酒精品店已經(jīng)萬(wàn)家超品精品店2樓、3樓為家樂(lè)福；43、4服飾品牌店，5樓市入口。2、3為萬(wàn)家超樓電玩城以及一些工藝飾品。餐飲娛樂(lè)類(lèi)，商業(yè)面積市。商業(yè)面積約2．2萬(wàn)商業(yè)總面積達(dá)5萬(wàn)余甲方米。約3．5萬(wàn)平方米平方米主樓功能酒店式公寓辦公住宅以及部分公寓辦公區(qū)位較人城市副中心區(qū)較大城市副中心區(qū)小城市中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、人口集中、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯交通便環(huán)境合適、政府集中

優(yōu)勢(shì)分析交通便利、能提供體驗(yàn)消費(fèi)利、辦公區(qū)域另。一方面通過(guò)對(duì)成功中小型商業(yè)綜合體建筑的業(yè)態(tài)組合模式調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中小型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)模式主要為兩種。模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式。功能=酒店+辦公+商業(yè)+公寓+??商業(yè)與其它業(yè)態(tài)處于并重的地位，各部分在建筑中所占比例大致相當(dāng)，形成多種功能共同發(fā)展，齊頭并進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式。如信陽(yáng)銀珠廣場(chǎng)，商業(yè)、酒店式公寓(可做辦公)、住宅的比例是4：2：4。模式二：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式。(功能=商業(yè)(主)+辦公(次)+公寓(次)+酒店(次)+??)這種模式商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，其它功能業(yè)態(tài)16占次要位置，形成以商業(yè)為主要盈利的開(kāi)發(fā)模式。如合肥新都會(huì)，它的商業(yè)面移：Ill總曲_{ill的55％。逆過(guò)x0仃利于中小型商業(yè)綜合體建設(shè)的區(qū)域(表3-1)和成功開(kāi)發(fā)模式的調(diào)查發(fā)現(xiàn)中小型商業(yè)綜合體的以下位置：d、優(yōu)先選擇城市交通便利的地塊，特別是處于城市主干道、公交車(chē)、交叉口的地塊?；貞?yīng)至少有一面直接臨接城市道路，該城市道路應(yīng)有足夠的寬度，以減少人員疏散時(shí)對(duì)城市正常交通的影響。便利的交通對(duì)商業(yè)綜合體后期開(kāi)發(fā)模式限制較少，能輻射更大面積，吸引人流。b、盡可能選擇人口基數(shù)大或人口密集區(qū)域，如中心區(qū)，辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)等。后期設(shè)計(jì)再針對(duì)人口類(lèi)型、數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)能力、需求特征等設(shè)計(jì)可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)收益。C、選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，如新建的城市副中心等，并應(yīng)了解對(duì)總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃對(duì)土地利用方式，選擇有利條件的基地。d、經(jīng)濟(jì)性：在各主要功能都正常發(fā)揮收益的情況下，商業(yè)空間的單位面積是收益最大的。故在地塊篩選時(shí)，從經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)應(yīng)優(yōu)先選擇能實(shí)現(xiàn)以商業(yè)為核心功能發(fā)展的地塊。e、盡可能選擇具有特色城市景觀并人口流量較大地帶。建設(shè)場(chǎng)選擇開(kāi)發(fā)量少，施工方便，便于建筑布置的地形。綜合上訴多種因素的影響，一般從開(kāi)發(fā)商到商店位置的最終選擇會(huì)經(jīng)歷如

下過(guò)程(如圖3—1。在建筑設(shè)計(jì)中，不應(yīng)把廣告與建筑對(duì)立起來(lái)，片面地認(rèn)為廣告牌設(shè)計(jì)不在主體設(shè)計(jì)范圍，對(duì)其功能、造型、位置、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造一概不管，只圖省事，對(duì)裝飾、裝潢等二次設(shè)計(jì)不加限制，人為地給建筑物帶來(lái)不必要的麻煩。在實(shí)際情況中廣告要素在建筑設(shè)計(jì)初期需要考慮，讓廣告牌融入建筑外觀，成為建筑立面的一個(gè)重要的要素。廣告位的設(shè)計(jì)可以根據(jù)位置的不同分為壁面式、飄旗式、屋頂式(表7-2)。表7-2廣告牌設(shè)計(jì)參考壁面式飄旗式屋頂式于臨街二于臨街裙樓首層面壁統(tǒng)一形多層或?qū)哟皯繇?xiàng)處設(shè)建筑物墻面、上或騎樓式的商業(yè)式，廣告下沿中高層商業(yè)位置的招牌廣告。門(mén)檐上方處建筑上，在墻面上與首層檐口梁用途建筑物(底層為商鋪)設(shè)置的招牌預(yù)留豎向招牌、燈下沿持平，上樓項(xiàng)上設(shè)置置廣告。箱廣告。與二層窗戶下的招牌廣沿保持水平。告。招牌廣告各店鋪各開(kāi)間采用統(tǒng)招牌廣告招牌廣下沿與二層窗招牌廣告高一形式，廣告牌下高度為≤告高度≤

戶頂持平，上沿度相同≤沿與首層檐口梁下l600mm：招牌1／3H，不得與三層窗戶下1500mm，具體沿持平，上沿不高廣告寬度≤突出建筑物

沿保持水平，即尺寸按實(shí)際于二層窗戶下沿，1200mm，鋼管外墻面，寬大招牌廣告高度：情況制定；各廣告牌高度≤伸出長(zhǎng)度≤度不得超出招牌廣告厚度小店鋪招牌1500mm；招牌的上1200mm。兩側(cè)墻面，≤300mm，招牌廣告厚度≤沿與首層梁下沿持并須平行于

廣告寬度不得300mm；各小平，下沿與門(mén)頂保建筑物外

小超出建筑兩側(cè)店鋪招牌廣持水平，招牌高度墻。(H為建墻面。告牌寬度依≤900mm：招牌(廣筑高度)實(shí)際情況指告牌)的厚度b≤定，但不得破300mm：招牌f“告的壞原建筑立長(zhǎng)度為軸線開(kāi)間。面效果。注重視覺(jué)的人性化原則和與建筑的在一些風(fēng)貌特在風(fēng)貌特征備整體性原則，在文化傳統(tǒng)濃厚的城市，注征明顯區(qū)，可以采用區(qū)域一般不得設(shè)注意文化要素和文化色彩的體現(xiàn)體現(xiàn)地域文化的方置屋頂招牌廣告。式，不受限制。廣告與建筑的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，最終還需要有關(guān)負(fù)責(zé)人員對(duì)廣告牌設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，使廣告牌的位置、數(shù)量、尺寸、色彩等與建筑相協(xié)調(diào)。第八章實(shí)踐：廬江港灣世紀(jì)城商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)8．1概述從中小型商業(yè)綜合體的概念可以得出，廬江港灣世紀(jì)城商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)屬于中小型商業(yè)綜合體范圍。a、設(shè)計(jì)目的廬江縣地處皖中，北瀕巢湖，南近長(zhǎng)江，西依大別山脈，緊鄰省會(huì)合肥，城市發(fā)展愈來(lái)愈迅速，目前，老的城市商業(yè)已經(jīng)不能滿足市民的生活需求，現(xiàn)擬新建廬江港灣世紀(jì)城商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)。b、基地狀況擬建廬江港灣世紀(jì)城商業(yè)綜合體基地東側(cè)臨城市主干道一一文明中路，北側(cè)臨城市次干道一一城中路。具有良好的城市資源和景觀資源，西部為景觀豐富的縣河。周?chē)兄己玫某鞘芯G化。規(guī)劃用地總面積約3．8439公頃。C、設(shè)計(jì)要求功能組織合理，動(dòng)靜分區(qū)明確，交通流線簡(jiǎn)潔順暢。室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)有特色，要能充分滿足使用者對(duì)功能的要求以及對(duì)精神的需求。緊密結(jié)合基地環(huán)境，處理好建筑和基地環(huán)境的關(guān)系。要考慮所在地區(qū)的氣候特征并適當(dāng)考慮當(dāng)?shù)氐?/p>

文化特色。技術(shù)上合理、可行。8．2選址8．2．1選址商業(yè)綜合體最終選址整個(gè)地塊的右上方，通過(guò)飛龍廣場(chǎng)有機(jī)的連成一片，基地東側(cè)臨城市主干道(文明中路)，北臨城市次干道(城中路)，具有良好的城市資源和景觀資源，西部為景觀豐富的縣河周?chē)兄己玫某鞘芯G化。選址過(guò)程中優(yōu)先選擇城市交通便利的地塊，人口基數(shù)較大，位于城市發(fā)展的中心，發(fā)展?jié)摿?，周邊商業(yè)較多，而且市場(chǎng)熱鬧，基圖例：綠色為整個(gè)地塊，紅色為商業(yè)綜合體位置地西邊為城市縣河，景觀豐富(如圖8—1選址

圖8—1)。8．2．2現(xiàn)狀分析A、廬江商業(yè)分析(大商業(yè)分布，和兩條路線圖)(如圖8—3)第一條路線由文明路為軸線展開(kāi)，節(jié)點(diǎn)(1、文明路與文昌路交口廬江百貨大樓，2、安德利貿(mào)易中心)(如圖8—4、8—5)。第二條路線沿塔山路南側(cè)商業(yè)展開(kāi)，節(jié)點(diǎn)(1廬江金潤(rùn)萬(wàn)家超市，2安德利第一條路線：優(yōu)勢(shì)：a、區(qū)位位置好，購(gòu)物的首選地目的地。b、產(chǎn)品豐富，可供選擇的多。C、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式有分有聚，購(gòu)物路線豐富。劣勢(shì)：a、購(gòu)物路線沿城市主干道展開(kāi)，從而導(dǎo)致城市交通混亂，尤其上下班時(shí)間，在流線記錄上可以反映這個(gè)。b、產(chǎn)品過(guò)于分散，不同業(yè)態(tài)商業(yè)分布不是很集中。c、停車(chē)問(wèn)題很?chē)?yán)重，沒(méi)有地下停車(chē)，都是門(mén)前廣場(chǎng)停車(chē)，進(jìn)一步造成交通混亂，而且廣場(chǎng)空間狹小。迫切需要停車(chē)場(chǎng)，解決停車(chē)難問(wèn)題和聚集人氣的商業(yè)步行街，讓人們能停足觀察的據(jù)點(diǎn)。第二條路線：優(yōu)勢(shì)：a、產(chǎn)品豐富，可供選擇的多。b、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式以集中為主，尤其金潤(rùn)萬(wàn)家和安德利大買(mǎi)場(chǎng)為代表。劣勢(shì)：a、區(qū)位不是很好，商業(yè)氛圍不是很好，對(duì)面是廬江縣人民政府，是政治中心，不是商業(yè)中心的合理地點(diǎn)。b、停車(chē)問(wèn)題很?chē)?yán)重，沒(méi)有地下停車(chē)，都是門(mén)前廣場(chǎng)停車(chē)，進(jìn)一步造成交通混亂，而且廣場(chǎng)空間狹小。畔讖翳刪彳飛；暾豳豳貔五：乏纛贏匭滋麓，o=，l￡簦黑型灞鋤譬瀚％一?！甶裁；。渤一；∥蛩．、矽浮澎囂節(jié)i”’：疆圖8-5廬江金潤(rùn)萬(wàn)家圖8—6安德利人買(mǎi)場(chǎng)B、商業(yè)案例分析廬江金潤(rùn)萬(wàn)家(圖8—8)開(kāi)房商：安徽金潤(rùn)集團(tuán)所在地址：廬江塔山路與越城路交口總投資：5000萬(wàn)元層數(shù)：總共13F，1-3層為商業(yè)，層高月4．8米。4—13為辦公經(jīng)營(yíng)品種：a、食品：鮮肉、水產(chǎn)、面包、面點(diǎn)加工、鹵菜、涼菜、熟食、豆制品、成貨、散稱(chēng)小菜、冷凍冷藏食品、蔬菜、水果等生鮮產(chǎn)品、酒類(lèi)、飲料、休閑食品、蔬菜干貨、營(yíng)養(yǎng)保健品、沖調(diào)、糧油副食品。b、百貨：洗滌洗化用品、家居百貨、文體用品、針織家紡、品牌鞋、時(shí)裝鞋類(lèi)、小家電、服裝、圖書(shū)音像。c、休閑快餐車(chē)位：門(mén)前廣場(chǎng)停車(chē)商業(yè)每一層1對(duì)自動(dòng)扶梯2部垂直電梯成功分析：a、交通便利b、產(chǎn)品齊全，一站式服務(wù)c、建筑形式現(xiàn)代，銀色鋁素板既大方又具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感，體量方面不是很巨大，給人的壓力感不是很大，市民參與性強(qiáng)。劣勢(shì)分析：a、停車(chē)位少，廣場(chǎng)停車(chē)面積小，交通混亂。b、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，對(duì)面是廬江縣人民政府，商業(yè)氛圍不是很濃厚?？偠灾ㄟ^(guò)以上調(diào)研分析，總結(jié)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)：酒店式公寓、大型商業(yè)、美食城、服飾城、電影院、等多種功能的綜合業(yè)態(tài)。項(xiàng)目定位：一站式生活購(gòu)物休閑中心，成為整個(gè)西門(mén)崗灣地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑群體。品牌定位：一個(gè)全新的、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。核心概念：享受空間、社區(qū)+商圈。品牌個(gè)性：健康的、活力的、美麗的、有情調(diào)的，充分體現(xiàn)人性化的建筑思想，實(shí)現(xiàn)良好的、開(kāi)敞的正向積極的外部空間關(guān)系，倡導(dǎo)一個(gè)富有生機(jī)和簡(jiǎn)約的現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境。

8．3功能8．3．1功能調(diào)A、原有商業(yè)業(yè)態(tài)分析(其中問(wèn)卷調(diào)查：附錄三、附錄四)a、由于本基地內(nèi)含有一些拆遷安置戶，筆者通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，現(xiàn)有商業(yè)

83家店面，總共約120間門(mén)面(如圖8—9、8—10)。大致分以下幾類(lèi)：

1．服飾鞋帽類(lèi)24家36間2．特色餐飲和旅館類(lèi)6家7間3．醫(yī)院相關(guān)產(chǎn)業(yè)類(lèi)10家16間4．小百貨小生產(chǎn)資料類(lèi)22家38間5．電影院l家1間6．移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳1家5間7．特色店類(lèi)(雕章，廣告，照相館，婚紗攝影，牙醫(yī)，音像制品，黃金加b、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)方式的調(diào)研：50％的商業(yè)為零售，30％為批發(fā)，70％為批發(fā)零售兼有，經(jīng)營(yíng)方式大部分自選式。c、業(yè)主年收入調(diào)查：部分比

較配合的業(yè)主直接在數(shù)字上告訴

我們，大部分從事小生產(chǎn)資料銷(xiāo)售，收入不是很高，3萬(wàn)以下占30％，3—5萬(wàn)占50％，5一10萬(wàn)以上占15％，10萬(wàn)以上占5％。d、以后安置房的用途：約30％屬于租房經(jīng)營(yíng)者，房主30％愿意繼續(xù)從事原有商業(yè)活動(dòng)，70％繼續(xù)從事商業(yè)活動(dòng)，但具體業(yè)臺(tái)看形勢(shì)而定，處于等待的業(yè)主居多。e、對(duì)實(shí)地調(diào)研附近居民業(yè)態(tài)需求分析數(shù)據(jù)如下(如圖8—11)：品牌服飾21人次餐飲14人次圖書(shū)城9人次文具城11人次體育用品城8人次8．4交通系統(tǒng)8．4．1交通系統(tǒng)A、路況。表8—1基地周邊交通路寬機(jī)動(dòng)車(chē)流量非機(jī)動(dòng)車(chē)流量人流量公交車(chē)路線文明中路15米130—300輛／5分50—200輛／5分60—250人／52條鐘鐘分鐘城中中路5—7米15—25輛／5分鐘40一60輛／5分60—125人／5無(wú)鐘分鐘原有商業(yè)的位置主要分布在沿文明中路西側(cè)，和城中中路兩側(cè)。通過(guò)不同時(shí)間段的現(xiàn)場(chǎng)交通流量的測(cè)算，(圖8—13)得出：文明中路狀況：路寬約15米，機(jī)動(dòng)車(chē)流量約130--300輛／5分鐘；非機(jī)動(dòng)車(chē)流量50--200輛／5分鐘；人流量60--250人／5分鐘；到站公交車(chē)線路2條，約5輛／5分鐘。城中中路狀況：路寬約5—7米，機(jī)動(dòng)車(chē)流量約15—25輛／5分鐘；非機(jī)動(dòng)車(chē)流量40--60輛／5分鐘；人流量60--125人／5分鐘；無(wú)到站公交車(chē)線路。B、原有商業(yè)

送貨方式和主要交

通工具。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查表可以看出，大部分是自取方式，部分要送貨，主要以小貨車(chē)，摩托車(chē)。交通工具主要摩托車(chē)、電瓶車(chē)、自行車(chē)?？偨Y(jié)：文明中路為城市主干道，交通流量大，主入口應(yīng)該布置在這個(gè)道路上，同時(shí)并沒(méi)有城市集中停車(chē)位，沿道路線交通混亂，交通要以疏導(dǎo)為主，所以在新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)要考慮一個(gè)廣場(chǎng)空間的設(shè)置，能形成一個(gè)有效的城市緩沖空間。(圖8—14)8．4．2停車(chē)組織基地范圍內(nèi)沒(méi)有地下停車(chē)(附近也沒(méi)有大型停車(chē)場(chǎng))，只是在商業(yè)門(mén)面前有簡(jiǎn)單的停車(chē)位，和非機(jī)動(dòng)車(chē)位；一、沒(méi)有形成規(guī)模的商業(yè)停車(chē)位，二、導(dǎo)致交通更加混亂。在商業(yè)問(wèn)卷調(diào)研和附近居民的調(diào)研過(guò)程中，由于社會(huì)發(fā)展，停車(chē)位的嚴(yán)重缺失，就停車(chē)位方面問(wèn)題，大部分想地面集中停車(chē)或分散停車(chē)，一小部分愿意地下停車(chē)。但應(yīng)該站在城市發(fā)展的角度上去考慮，同時(shí)結(jié)合基地面積偏小的實(shí)際情況，采取地下停車(chē)，采取大面積大開(kāi)間的停車(chē)位，各種主要功能空間的停車(chē)布置比較集中，完全可以通過(guò)后期的管理操作進(jìn)行合理的停車(chē)位需求。總停機(jī)動(dòng)車(chē)位約450輛，自行車(chē)5625輛，甚至更多，具體分布(如圖8—15)。8．5內(nèi)部開(kāi)放空間8．5．1引導(dǎo)空間在引導(dǎo)空間的布置上主要采取的是入口的扶梯形式(如圖8—16)，直接將一部分人流帶入二樓，進(jìn)入主體建筑的內(nèi)部。8．5．2內(nèi)街的布置A、原有商鋪問(wèn)卷需要的商業(yè)空間模式，主要采取相應(yīng)照片～合肥成功案例供人選擇(如圖8—17、8—18、8—19)a、常見(jiàn)的百貨大樓方式b、集中中庭，大規(guī)模商場(chǎng)c、帶玻璃項(xiàng)的商業(yè)步行街d、不帶玻璃頂?shù)氖彝獠叫薪謊、一個(gè)個(gè)小的門(mén)面，商鋪形式攀’匕i：夢(mèng)夠黟渤弘孫：勢(shì)多揣¨俄≈釓該?翌≥猢≤髫齜-j‰。數(shù)8氣一‘—一峨揍啊強(qiáng)嘲一一————緩‰鰳鹱磁囂麓癌鰳緩鞠如稍目罐曩圖8-16常見(jiàn)的百貨大樓方式圖8-17集中中庭，大圖8-18不帶玻璃頂?shù)氖彝獠叫薪忠?guī)模商場(chǎng)通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，帶玻璃頂?shù)纳虡I(yè)步行街約有40％選擇，不帶玻璃頂?shù)氖彝獠叫薪旨s有20％選擇，一個(gè)個(gè)小的門(mén)面，商鋪形式約有20％選擇，其他兩種各有10％人選擇。B、附近居民問(wèn)卷步行街的風(fēng)格空間模式特點(diǎn)(如圖8-20、8-21、8-22)

a、古街(如合肥城隍廟)b、現(xiàn)代中山路步行街)C、歐式(歐洲傳統(tǒng)風(fēng)格的商業(yè)街，如合肥歐風(fēng)街)d、自由式(如目前項(xiàng)目基地類(lèi)似的步行街)通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，選擇古街有8人次，選擇現(xiàn)代商業(yè)街形式有21人次，選擇歐式風(fēng)格有5人次，選擇自由式有3人次，選擇集中商業(yè)也有3人次?？偨Y(jié)：人民對(duì)廬江原有的商業(yè)空間模式有了～定的了解，比如常見(jiàn)的百貨大樓方式以廬江百貨大樓為代表。成功的商業(yè)空間模式對(duì)他們?cè)斐珊艽蟮挠绊?，人民希顰新的方式的產(chǎn)生，他們希望還是半室內(nèi)形式的購(gòu)物體驗(yàn)，帶玻璃頂?shù)纳虡I(yè)步行街恰恰符合他們的想法，同時(shí)也有些保守的人選擇其他形式的商業(yè)空『Fjj饃式。8．6幾點(diǎn)啟示A、功能集約化。盡管屬于中小型商業(yè)綜合體范圍，但它的功能依然是綜合體性的，功能是復(fù)合集約化。主要功能的協(xié)同作用越來(lái)越來(lái)明顯，但也越來(lái)越不好把握。同時(shí)，國(guó)內(nèi)這種中小型商業(yè)綜合體由于所處的環(huán)境，常常伴隨一些城市拆遷的因素，給功能定位帶來(lái)了不少的壓力。B、人們?cè)絹?lái)越受重視室內(nèi)開(kāi)外空間。開(kāi)放空間的設(shè)計(jì)使商業(yè)綜合體建筑更具有吸引力，尤其是中小型商業(yè)體，常常由于實(shí)業(yè)界追求的快節(jié)奏的城市建筑，忽視了人的感受，忽視了人的主體，忽視一些細(xì)節(jié)的關(guān)懷。在21世紀(jì)知識(shí)時(shí)代里，信息資源的獲取將是消費(fèi)者所注重獲取的，中小型商業(yè)綜合體內(nèi)部開(kāi)放空間是消費(fèi)者獲取信息的一個(gè)中心空間，休息在內(nèi)部開(kāi)放空間中，便能知道各種特色服務(wù)信息，于是作為“數(shù)字化媒體”與“實(shí)物媒體”的內(nèi)部開(kāi)放空間必將發(fā)展成為數(shù)字信息化。內(nèi)部開(kāi)放空間有效的調(diào)節(jié)內(nèi)部各功能系統(tǒng)之間的關(guān)系，為內(nèi)部各功能系統(tǒng)

與城市環(huán)境之間創(chuàng)造整體“和諧"的聯(lián)系，為中小型商業(yè)建筑綜合體的“和諧”

發(fā)展提供幫助。C、交通系統(tǒng)一體化和立體化。交通系統(tǒng)一體化和立體化指的是充分考慮與商業(yè)綜合體建筑綜合體的高效連接或整合，同時(shí)這也是城市循環(huán)系統(tǒng)“和諧”運(yùn)作的有效保證心-。一體化是

指交通流線的模式一體，交通形成獨(dú)立一個(gè)整體去運(yùn)行，立體化是指交通形式

采取立體化，這是由城市的發(fā)展所造成的，城市的發(fā)展需要交通的立體化，立體化的交通同時(shí)也帶動(dòng)了城市的發(fā)展。a、國(guó)內(nèi)大商業(yè)綜合體研究較多，但中小型商業(yè)綜合體的資料較少，所以本文所涉及到的中小型商業(yè)綜合體概念、特點(diǎn)等都是通過(guò)實(shí)地調(diào)研和實(shí)踐創(chuàng)造中總結(jié)出來(lái)的，由于角度、能力等各個(gè)方面的限制，導(dǎo)致一些總結(jié)觀點(diǎn)帶有主觀性，不全面。b、大型商業(yè)綜合體和中小型商業(yè)綜合體都屬于商業(yè)綜合體類(lèi)型，所以在設(shè)計(jì)過(guò)程中有很多相通相像的地方，所以常常導(dǎo)致歸類(lèi)的一些設(shè)計(jì)手法同時(shí)適用于大型、中小型商業(yè)綜合體，由于時(shí)間和能力的有限，也會(huì)導(dǎo)致一些觀點(diǎn)針對(duì)性不是很強(qiáng)。附錄一引文出處[1]王楨棟．《“合”一一當(dāng)代城市建筑綜合體研究》同濟(jì)大學(xué)博士論文，2008，P22．[2]杜昆．大型商業(yè)建筑中交通空間設(shè)計(jì)探索[D]．[碩士學(xué)位論文]．西安建筑科技大學(xué)，2010．P7．[3]龍固新．大型都市綜合體開(kāi)發(fā)研究與實(shí)踐．南京：東南大學(xué)出版社，2005，P7．[4]韓冬青，馮金龍．城市·建筑一體化設(shè)計(jì)．南京：東南大學(xué)出版社，1999，P12．[5]徐潔，林軍．六本木山一一城市再開(kāi)發(fā)綜合商業(yè)項(xiàng)目．時(shí)代建筑，2005(2)：68—79．[6]龍固新．大型都市綜合體開(kāi)發(fā)研究與實(shí)踐．南京：東南大學(xué)出版社，2005，P7．[7中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，http：／／www．china—crb．cn／HTML／2007／[8陳霧霞．現(xiàn)代城市商業(yè)空間的適應(yīng)性分析[D]．[碩士學(xué)位論文]．鄭州大學(xué)2003．P23．[9王楨棟．《“合”一一當(dāng)代城市建筑綜合體研究》同濟(jì)大學(xué)博士論文，2008，P12．[10]曹杰勇．商業(yè)建筑中庭空間設(shè)計(jì)研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．西安科技大學(xué)．2003．P38．[11]羅梓鵬．城市綜合體建筑交通空間設(shè)計(jì)研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．西南交

通大學(xué)2007，P22．[12]曹杰勇．商業(yè)建筑中庭空間設(shè)計(jì)研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．西安科技大學(xué)．2003．P42．[13]羅梓鵬．城市綜合體建筑交通空間設(shè)計(jì)研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．西南交通大學(xué)2007．[14]蘆原義信[日]．街道的美學(xué)．第一版．尹培桐譯．武漢：華中理工大學(xué)出版社，1989．P63．[15]蘆原義信[日]．街道的美學(xué)．第一版．尹培桐譯．武漢：華中理工大學(xué)出版社，1989．P67．[16]蘆原義信[日]．街道的美學(xué)．第一版．尹培桐譯．武漢：華中理工大學(xué)出版社，1989．P71．[17]張婧．大型商業(yè)建筑公共空間研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．同濟(jì)大學(xué)，2007．P26．[18]劉芳，苗陽(yáng)等．建筑空間設(shè)計(jì)．第一版．上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2001．P36．[19]黃珂．“整合”一一商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)研究[D]．[碩士學(xué)位論文]．重慶大學(xué)，2010．P68．：2()：黝：劣或．現(xiàn)代城市商業(yè)空間的適應(yīng)性分析[D]．[碩士學(xué)位論文]．鄭州大學(xué)，_‘OC}o．1，：{1．[21]劉凱．商業(yè)化設(shè)計(jì)手法研究．華中建筑[J]，2002(02)，P54．：22{if已．人罵“i業(yè)建筑中交通空間設(shè)計(jì)探索[D]．[碩士學(xué)位論文]．西安建筑科技大學(xué)，2010．P54．3．2．2地段從商業(yè)開(kāi)發(fā)的角度而言，地段的好壞、地價(jià)的高低是決定性因素。地價(jià)直接決定著租會(huì)水平，而后期經(jīng)營(yíng)也直接受制于租金水平，因此不同功能需求的業(yè)主會(huì)自然對(duì)相對(duì)位置產(chǎn)生對(duì)應(yīng)選擇關(guān)系。在土地價(jià)格、市場(chǎng)需求、以及允許密度的共同作用下，決定了項(xiàng)目是否要采用高層的形式。調(diào)研中，合肥新都會(huì)、信陽(yáng)銀珠廣場(chǎng)和廬江金潤(rùn)萬(wàn)家的地段影響比較明顯(如表3．1)。市郊土地以及一些中小型城市中其較低的土地價(jià)格以及對(duì)允許高容積率的存在，為建筑設(shè)計(jì)提供了更大的彈性，使得中小型商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)有更大的發(fā)揮空間。地段、地價(jià)對(duì)項(xiàng)目使用功能關(guān)系的設(shè)置起到提示作用(如圖3—2)。3．3定位3．3．1因素在位置選定后，需要根據(jù)周邊的現(xiàn)狀對(duì)中小型商業(yè)綜合體定位進(jìn)行定位。包括整體定位、檔次定位、市場(chǎng)形象定位及其中各種物業(yè)的定位，例如商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)、業(yè)種、功能和經(jīng)營(yíng)主題等。中小型商業(yè)綜合體定位首先應(yīng)符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求；

其次應(yīng)符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地

段價(jià)值。綜合定位的設(shè)計(jì)有如下流程(表3-2)。商業(yè)綜合體的定位獲得是需要大量的前期調(diào)研作為支持，根據(jù)流程的步驟定位條件主要包括如下調(diào)研環(huán)節(jié)來(lái)輔助決定。a、項(xiàng)目城市背景：主要查閱城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等城市政策，研究城市發(fā)展走向與總體發(fā)展目標(biāo)。商業(yè)綜合體定位應(yīng)符合城市發(fā)展的大趨勢(shì)和大方向。b、項(xiàng)目區(qū)域背景：確定區(qū)域在城市中的定位、主要職能及重要性。調(diào)查區(qū)域的人口密度、總量、類(lèi)型、職業(yè)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)及調(diào)查交通狀況，可達(dá)性，消費(fèi)方式、購(gòu)買(mǎi)力等方面初步確定商業(yè)綜合體的形象。如在高消費(fèi)區(qū)則總體定位為富麗堂皇，年輕社區(qū)貝U可能表現(xiàn)為簡(jiǎn)約大方。C、項(xiàng)目行業(yè)背景：分析區(qū)域內(nèi)部業(yè)態(tài)狀況，調(diào)查內(nèi)容包括各業(yè)態(tài)類(lèi)型、檔次、規(guī)模、網(wǎng)點(diǎn)布置、消費(fèi)支出類(lèi)型、檔次、人均消費(fèi)、空間使用方式等，主要用于確定商業(yè)綜合