克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司|2009.01江西奧林匹克

花園江西奧林匹克花園江西奧林匹克花園位于南昌縣新城——象湖新城，是南昌縣的新興發(fā)展區(qū)域項目位于南昌市南昌縣區(qū)域，是南昌縣新興發(fā)展的區(qū)域,緊鄰南昌市西外環(huán)昌南大道；項目所在區(qū)域是南昌縣小蘭工業(yè)園所在地，是南昌縣的工業(yè)中心區(qū)域；象湖新城處于南昌縣小蘭工業(yè)園北部，行政區(qū)劃屬南昌縣,區(qū)域邊上有一個8000余畝的天然湖泊.項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系江西奧林匹克花園臨近城市近郊，使項目具有良好的舒適生活導(dǎo)入的基礎(chǔ)。項目緊鄰昌南最大天然湖——象湖公園。象湖景區(qū)的主要景點(diǎn)有天黿風(fēng)荷、章江曉渡、灌嬰城樓、環(huán)漪閣、豫章臺、隆興橋、江南民居、妙濟(jì)山以及萬壽宮、萬壽橋等。項目緊鄰南昌市舊城改造區(qū)-朝陽洲新區(qū)。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系江西奧林匹克花園臨近城市外環(huán)快速干道、及主干道，出行較為便利項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系項目距離城市快速干道昌南大道約2公里，經(jīng)此路到達(dá)昌九高速，到達(dá)昌北機(jī)場約1小時，到達(dá)南昌火車站約30分，到達(dá)昌南客運(yùn)站10分鐘。項目距離南昌縣東西向主干道-迎賓大道約有2000米。項目距離施工中的東蓮路僅500米。江西奧林匹克花園臨近周邊城市圈城市，具有外地客戶導(dǎo)入的便利交通基礎(chǔ)項目距離昌樟、昌九高速公路約10公里，距離南昌城市圈的九江市僅1小時車程。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系南昌九江宜春撫州上饒景德鎮(zhèn)鷹潭江西奧林匹克花園位于南昌縣象湖新城南端，片區(qū)規(guī)劃中的大型居住區(qū)內(nèi)項目位于南昌縣象湖新城南端。整個區(qū)域規(guī)劃為大型居住區(qū)。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在片區(qū)中的位置與關(guān)系江西奧林匹克花園具有舒適、靜秘的地理特征項目四至：東：金沙大道南：東蓮路西：金沙二路北：芳草路金沙大道、金沙二路為主干道，雙向四車道;東蓮路目前在規(guī)劃中，從規(guī)劃中看出，也是雙向四車道；芳草路為雙向二車道。項目認(rèn)知|地理屬性|項目四至芳草路金沙二路金沙大道東蓮路江西奧林匹克花園具有周邊屬于規(guī)劃中的片區(qū)大型居住組團(tuán)，開發(fā)強(qiáng)度較高本項目地塊屬江西奧林匹克花園用地。開發(fā)中的江西奧林匹克花園規(guī)劃面積647畝，目前一、期已交房，二、三期尚有400畝待開發(fā)。項目認(rèn)知|地理屬性|項目周邊現(xiàn)狀與未來發(fā)展江西奧林匹克花園周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行便利項目地塊距離城市外環(huán)主干道非常近，出行便利。公交線路目前有：212路、526路、小區(qū)巴士項目認(rèn)知|地理屬性|項目周邊現(xiàn)狀與未來發(fā)展昌南大道金沙二路金沙大道迎賓大路江西槐奧林瞧匹克棄花園周邊朵公共鳳設(shè)施陡目前稼不齊腫全，冊生活冊便利混性稍稻欠缺項目督地塊時處于葵城市勿新開麗發(fā)的逃區(qū)域為，目敞前各茂配套鳥都不乏齊全泰。項目笨認(rèn)知|地理炕屬性|項目笨周邊后現(xiàn)狀悉與未糞來發(fā)毀展江西踐奧林遞匹克總花園象湖紫新城勸八大謠公建付配套砍工程楊已于20收08年8月1日開遵工項目派認(rèn)知|地理禁屬性|項目蔥周邊惹現(xiàn)狀跳與未刻來發(fā)植展這次放開工暮的公協(xié)建配誦套工世程涉書及水森、電已、路共等各蟻個與睜百姓忌生活劫密切冠相關(guān)澇的方突面，促包括弱新建算象湖明新城宴污水蟻處理揪廠、11態(tài)0千伏踏變電貓站、罰排水廊綜合眼工程奔、垃胃圾中城轉(zhuǎn)站戴、八往月湖搏路橋瞞橋梁腥工程含、奧想林匹辱克歡昂樂公登園、劃南昌糊現(xiàn)代益外國倡語學(xué)價校以害及當(dāng)捷天開涌始運(yùn)唱行的21氏2公交炎線路薪，這瓣八大棉公建章配套乎工程添的開尖工建唐設(shè)將枝極大皺改善巖當(dāng)?shù)刈谰用窨竦纳Z活條福件江西唐奧林洲匹克惜花園具備之開發(fā)醫(yī)中檔冬產(chǎn)品歷的良奪好條允件分類指標(biāo)權(quán)重得分評價交通條件0.17514★★人文環(huán)境0.1256.1★★☆商業(yè)環(huán)境0.12511.5★★★周邊醫(yī)療0.0452.7★★☆生活配套0.129★★★☆城市規(guī)劃0.1110★★★★自然景觀0.10.8★★★★經(jīng)濟(jì)環(huán)境0.054.7★★★場地情況0.0754.7★★★★人口環(huán)境0.0757★★★地塊汁在城催市規(guī)頃劃、愉商業(yè)丘、生材活配靈套、遺經(jīng)濟(jì)練環(huán)境辟及市高場環(huán)碎境等下諸多尿方面杏不足置；在人嫁文環(huán)繭境、惹場地早條件近等方料面，天具備窄開發(fā)旋條件閑。項目再認(rèn)知|地理涂屬性|評估江西惹奧林氧匹克拜花園項目活地塊罰評定其結(jié)論象湖城新城輝由東控至西善劃分晉為“一城保三片”的格君局，矩形成江居住處生活狡片區(qū)暫、公汗建中唯心、格居住謎商貿(mào)蕩為一辦體的蠟綜合前片區(qū)感，是列南昌尼縣推租進(jìn)“昌南翠城市糾發(fā)展陡戰(zhàn)略”的重業(yè)要組磚成部嬸分;隨著秩片區(qū)循未來泡生活暗配套袖的完西善，駛地塊旨價值抹將進(jìn)齡一步搜提升失；奧林澆匹克泊全國亂產(chǎn)品為的內(nèi)辭在價棚值體寶現(xiàn)，迅可以群彌補(bǔ)汗項目籃地塊樓在現(xiàn)婆階段萬的不懼足。項目辨認(rèn)知|地理皺屬性|評估江西倦奧林鎖匹克愁花園客戶閥導(dǎo)入所方式茄判斷項目瓶認(rèn)知|地理頓屬性|評估客戶導(dǎo)入方式優(yōu)越的景觀居住環(huán)境主題家園投資江西盛奧林為匹克緞花園用地兵經(jīng)濟(jì)闖指標(biāo)廁適中滿，適科合開斥發(fā)中綁大型稿居住述社區(qū)項目針認(rèn)知|產(chǎn)品金屬性|宗地瞧指標(biāo)占地面積431335.49平方米規(guī)劃建筑面積600000平方米容積率≤1.4建筑密度≤25%限高--其他90平米以下套型占總建筑面積的60%江西框奧林盲匹克朵花園項目載建筑鮮指標(biāo)項目校認(rèn)知|產(chǎn)品蜂屬性|建筑抵指標(biāo)占地面積431335.49平方米規(guī)劃建筑面積600000平方米其中：住宅面積450000平方米商業(yè)面積80000平方米容積率1.40建筑密度22%建筑高度---使用率88%江西慚奧林漫匹克籮花園項目遇土地肆價格基相對嬌適中蕩，接裁近周吵邊在辜售項叨目的嗎售價項目月認(rèn)知|產(chǎn)品吧屬性|地價出讓面積500000㎡（約750畝）建筑規(guī)模600000㎡起始價19410萬元成交價19410萬元每畝單價30萬元/畝樓面地價321元/㎡江西龍奧林氣匹克衛(wèi)花園規(guī)劃尊布局項目萄規(guī)劃80棟5-介6層多繡層;1工2棟11紛-1抬8層小鋤高層;組成;整個縱社區(qū)稠包括4萬余包平方泳米商卵業(yè)、棉教育言、娛智樂等挎公建腔設(shè)施銷以及溪一座50飽00平方貸米的巴奧林憲匹克頓體育鎖中心繭，90背00平方襖米的敬奧林寇匹克錦運(yùn)動投公園濟(jì)，6個主奏題運(yùn)撿動公姑園，3條奧途運(yùn)主溪題大毅道，4個奧肥運(yùn)文冠化廣壟場，12涌7項室眾內(nèi)外炒體育腎文化暖設(shè)施抖！并占在全憐國首嬌創(chuàng)體秀育運(yùn)歐動體評驗式宗教育都社區(qū)腳和綠叼色網(wǎng)屑絡(luò)教草育社盆區(qū)項目他認(rèn)知|產(chǎn)品予屬性|項目疑建造江西答奧林偵匹克膜花園一期戶型羨分布戶型面積套數(shù)比例分布(于17棟樓)兩房93741.5%其中：兩房二廳一衛(wèi)85-10068072.543、44、63、64、65、66號樓兩房二廳二衛(wèi)100-11025727.563、64、65、66號樓三房130057.6%其中：三房一廳一衛(wèi)110-12026020%90、91、92、93、94號樓三房二廳二衛(wèi)120-13048037%全部樓棟均有三房二廳二衛(wèi)130-14056043%19、20、21號樓四房210.93%

其中：四房二廳二衛(wèi)150-16021100%33、34、35號樓合計1358100%項目晶認(rèn)知|產(chǎn)品晚屬性|項目士建造江西頌奧林炸匹克怒花園戶型薦方正晝，適宗合兩從代至勁三代謊同堂味居住會，居桐家功蓮能較荒強(qiáng)項目木認(rèn)知|產(chǎn)品本屬性|部品鉤功能項目湯采用醫(yī)多種惹戶型,從一襯房到誕四房,滿足管客戶膜的不扯同需惜求。戶型跟方正馳，動桑靜分牛區(qū)，槐功能乖齊全蕉，輔索之弧議形景慣觀窗愉，使婚得視的野開箭闊，撲產(chǎn)品歪美觀枕。兩房像戶型同面果積一清般在85束-1逃10毫㎡左右嬌，總控價適版中。江西坐奧林吹匹克瓦花園主要信面對基首次圖置業(yè)兔或改激善性勾的追怒求高難品質(zhì)守生活您的客宗戶，場以居攻住空累間與饒運(yùn)動伴為主斜要訴貝求點(diǎn)SL共OG傲EN科學(xué)感運(yùn)動證，健井康生店活產(chǎn)品獨(dú)標(biāo)簽象湖錢新城微新生鐮活運(yùn)泄動之犁城項目作認(rèn)知|產(chǎn)品蝕屬性|項目疑塑造江西字奧林屈匹克楚花園采用蜜純現(xiàn)聞代建槍筑風(fēng)藥格，值與科夠?qū)W運(yùn)嗓動的割現(xiàn)代進(jìn)科技舌氣息長相契左合純現(xiàn)與代建奴筑風(fēng)謙格，居外立贈面整鼓體凹礙凸錯趁落，乳富于殺靈動精和變剛化，賢給人趁耳目瞇一新?lián)糁心?。立面融用材停以涂蹈料、考瓷磚繡為主夫，體雅現(xiàn)較擋高檔昆次。立面屈色彩纖上以督土黃搜、白儀色為鵝主色柳調(diào)，羨富于劣變化批，并蒸彰顯科濃郁激的現(xiàn)李代化帶氣息業(yè)。項目螞認(rèn)知|產(chǎn)品辱屬性|項目走塑造江西傍奧林右匹克降花園的園波林采擔(dān)用現(xiàn)峰代風(fēng)絲式格，傘塑造陰現(xiàn)代吐化運(yùn)尸動的塵的意愁境項目夜園林子設(shè)由額數(shù)千鑒平米楚的花史園由奮休閑伯、運(yùn)用動、弦過渡稼區(qū)三吼部分身組成鬧。項目美認(rèn)知|產(chǎn)品艷屬性|項目稅塑造江西蕩奧林題匹克扣花園社區(qū)冊配套營較為煌齊全體育泉設(shè)施依：網(wǎng)攔球場今、羽爆毛球翼場；教育園配套至：英綱國牛攤津幼老兒園鳥；商業(yè)懂配套則：8萬平辰方米已商業(yè)興區(qū)，盟集步觸行商親業(yè)街土、大魔型公歪園和鉆高級梨現(xiàn)代午化運(yùn)刪動館歇一體蔥。項目蠟認(rèn)知|產(chǎn)品預(yù)屬性|項目沃塑造江西昏奧林阿匹克遲花園物業(yè)憶管理另服務(wù)小區(qū)智能化設(shè)施閉路監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)停車閘道管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)周界防越系統(tǒng)電子廣告顯示系統(tǒng)國家艱物業(yè)始管理兇一級宏資質(zhì)酷的萬換廈居無業(yè)物曲業(yè)管坑理有仔限公西司進(jìn)描行管趟理，炸社區(qū)享實行愁智能哭化管嫩理、萬一站側(cè)式管眼理以舒及社抽區(qū)庭謙院文升化活伍動。項目股認(rèn)知|產(chǎn)品府屬性|項目貪塑造江西定奧林刻匹克黃花園推由開發(fā)駕商江值西奧棵林匹雙克置悔業(yè)有痰限公免司、循南昌析筑城偷房地磁產(chǎn)開許發(fā)有著限公肆司合剩資組郊建，摘在20尺08年江糕西地腫產(chǎn)排溜行第6強(qiáng)“南昌擱筑城撇房地榆產(chǎn)開箱發(fā)有腹限公曠司”，膊注冊輩資金90阻00萬人告民幣蛙。公對司擁沃有土旁地儲醬備，開目前盟已開哈發(fā)住眨宅面贊積逾盲百萬驚平方黎；公司銜先后占開發(fā)午“御插錦城撫”“嬌陽明焦錦城蚊”“家錦和侵嘉園幫”“衫爵士振館”酬等。20請05年,“筑城放地產(chǎn)徒”與典中體且產(chǎn)業(yè)獎集團(tuán)(股票漸號:6腳00枕15怠8)強(qiáng)強(qiáng)帆聯(lián)手,打造桌“江獸西奧燈林匹察克花寧園”答。項目蝕認(rèn)知|產(chǎn)品圾屬性|項目步塑造筑城霜地產(chǎn)主要沿以開門發(fā)南筒昌市炎中心齊區(qū)域名及近飯郊區(qū)鉆域為抗主，丈產(chǎn)品土線較閱為豐波富啟動時間項目占地總建物業(yè)類型現(xiàn)狀2002御錦城2003陽明錦城錦和嘉園2004爵士館2006江西奧林匹克花園647畝60萬住宅、商業(yè)在建奧斯卡大廈80畝2.25萬辦公在建南昌談筑城覺房地灣產(chǎn)開蛛發(fā)有窄限公斗司采用屈集中晃開發(fā)氣策略睬，以疲市區(qū)該近郊與區(qū)域悔為突詞破重鐮點(diǎn)，肯先后纏開發(fā)權(quán)多個家有影燦響力絲式項目騾。項目雙認(rèn)知|產(chǎn)品忍屬性|項目炒塑造項目產(chǎn)品嗚屬性瞇評估項目鋒開發(fā)肥商具持有較搬強(qiáng)的技品牌祖影響良力；項目續(xù)具有劇較好繡的開至發(fā)基再礎(chǔ)；項目啦地處鑄昌南僑城市唇發(fā)展午戰(zhàn)略”的重州要組洞成部河分象自湖新來城,隨著水片區(qū)額未來市的發(fā)最展，石地塊禾價值肆將進(jìn)移一步繳提升幸；產(chǎn)品將奧運(yùn)娘主題紅的訴絹求點(diǎn)雜在本唐區(qū)域壩占有終一定特的優(yōu)他勢。項目目認(rèn)知|產(chǎn)品辮屬性|評估分類指標(biāo)評價評估開發(fā)基礎(chǔ)★★★★規(guī)劃布局★★★功能空間★★★★★設(shè)備材料★★☆社區(qū)配套★★★☆品牌影響力★★★★江西慌奧林想匹克賺花園的產(chǎn)淺品梳春理結(jié)粉論項目策屬于豆城市再遠(yuǎn)郊括中端紙戶型鋒產(chǎn)品愧；項目擠建筑倦風(fēng)格鉛時尚伶，會薄所設(shè)玩計新迫穎，立適合冰追求奶高品秋質(zhì)生妄活的奶客戶眉；新生退活運(yùn)碑動之小城的摟生活靠主題賢為項貿(mào)目產(chǎn)甲品的姥核心寇點(diǎn)；項目梢認(rèn)知|產(chǎn)品糠屬性|評估江西定奧林勤匹克條花園客戶晌偏好摧判斷項目炮認(rèn)知|產(chǎn)品眉屬性|評估客戶購買動機(jī)第三空間工作空間與第一居所之間的過渡空間過渡置業(yè)或改善置業(yè)首次置業(yè)的過渡性居所，改善性置業(yè)投資物業(yè)增值回報江西仆奧林械匹克笑花園63、64號樓苦戶型顆分布項目猾認(rèn)知|產(chǎn)品壞屬性|項目惜建造9月21日推換出63、64號樓翻，折作后均伯價26餐00元/平方倚米；11月28日推薯出33號樓邀，折擺后均材價34館00元/平方部米；日期戶型面積套數(shù)銷售報價2008.9.21-11.28兩房二廳一衛(wèi)88.51622600三房二廳120-130243400四房二廳150-18063400合計192項目推量屋開盤偵當(dāng)日陜情況項目廳認(rèn)知|市場哪屬性|本項謝目推腰案日期推量銷售報價認(rèn)購量認(rèn)購率成交量解籌率主要成交戶型2008.9.2016226004025%17%8%兩房二廳一衛(wèi)2008.11.2530340026%3%3%三房二廳二衛(wèi)項目營銷突情況日期營銷類別詳細(xì)情況報紙廣告南昌晚報、江南都市報，江西日報開盤現(xiàn)場……SP活動現(xiàn)場……外展現(xiàn)場……戶外廣告井崗山大道新溪橋位置，廣告內(nèi)容：我心江奧項目摸認(rèn)知|市場釘屬性|本項勉目推艦案項目漏在09月20日-晶11月24日共借投放蠶報紙飽廣告30次、30版；項目澡舉辦仁了12次SP活動胡；主要末以降父價為德主;江西懷奧林取匹克猜花園推案嬸去化座情況罵（近仿三月啟情況炭）房型面積段推量成交量成交面積成交均價成交金額銷售率兩房二廳一衛(wèi)85-8916296844826002196480059%三房二廳一衛(wèi)100-11062220340074800033%三房二廳二衛(wèi)120-130182246340083640011%四房二廳二衛(wèi)150-170600000%合計192100891427452354920052%項目局認(rèn)知|市場田屬性|本項治目成診交分匠析項目伴自9月21日開氧盤，3個月苗已銷武售10歷0套，川銷售究率52倦%。江西平奧林嘩匹克框花園營銷湯效果敵分析項目美認(rèn)知|市場哀屬性|本項腐目成們交分儀析項目富開盤小通過逗較密巴集的唯宣傳霞，包砌括開爽盤期2周時勉間內(nèi)暮共16版的盼報紙忽廣告乖、2處戶探外廣頂告，起取得處較好蝦的開誤盤業(yè)仍績，側(cè)；宏觀猜調(diào)控嬌開始板后，吃在20謠08年3月，軌項目補(bǔ)迅速宏采取跪降價婆措施鞭，穩(wěn)野定了蒼銷量蘿；新品櫻加推中后，懶自4月開撥始，充調(diào)整碧營銷減通路蘿，銷假售持涼續(xù)上瓜升。江西甲奧林繡匹克嚇花園庫存固產(chǎn)品壘情況房型面積段推量庫存量庫存面積庫存比重兩房二廳一衛(wèi)70-8042862465014%兩房二廳一衛(wèi)80-9010463843302436%三房二廳一衛(wèi)100-1108394244494450%三房二廳二衛(wèi)120-130398981234824%合計27119689970435%項目遞認(rèn)知|市場修屬性|本項美目成蛛交分堡析項目昨目前殺有96喊8套，鬧約2.瘡65億元條的存華量。江西票奧林玩匹克灘花園總建淹筑面陳積60萬平饅方米服，占幣區(qū)域份目前胖總供蘇應(yīng)量廳的10暖%，未籍來3-腐5年將鵲對區(qū)跪域住喇宅市瘦場產(chǎn)閃生重掩要影弦響。項目箱認(rèn)知|市場推屬性|本項剖目區(qū)誼域地促位評諒估項目名稱總建筑面積開工時間推出時間九里象湖城6020062007保集半島6620072008南昌居住主題公西奧林匹克花園