篇一：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃書（精品）】組員：李莉31閆旭43王月44韓琦46目錄前 -3-第一部分市場分析 -3-一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 -3-宏觀政策 3-二、環(huán)境分析結(jié)論 -4-（一）宏觀環(huán)境分析總-5- 錯誤！未定義-5- 錯誤！未定義（二）市區(qū)競爭分析 書簽。（三）杭州房地產(chǎn)市場未來預(yù)TOC\o"1-5"\h\z測 -4-三、競爭者分析 -4-（一）區(qū)域內(nèi)競爭者分析 -4-（二）市區(qū)競爭者分析 -4-第二部分項目分析 -6-swot分析 -6-第三部分客戶分析 -10-“東東城”stp戰(zhàn)略 -10-（一）細(xì)分市場 -10-（二）目標(biāo)市場 -11-（三）產(chǎn)品及市場定位 -11-第四部分營銷推廣 -12-具體營銷方案推廣 -14-第一季籌備期——時尚生活，絕不平凡 -14-（一）營銷周期 -14-（二）營銷理念 -14-（三）廣告策略 -14-=J第二季導(dǎo)入期=J-15-（一）營銷周期 -15-（二）營銷理念 -15-（三）廣告策略 -15-（一）營銷周期 -16-（二）營銷理念 -17-（三）廣告策略 -17-第四季持續(xù)期——領(lǐng)舞都市新貴享受和諧東東 -17-（一）營銷周期 -17-（二）營銷理念 -18-（三）廣告策略 -18-（一）營銷周期 -18-（二）營銷理念 -19-（三）廣告策略 -19-結(jié)語 -19-附錄：和達(dá)東東城戶型圖 錯誤！未定義書簽。前言以下我們本次策劃的幾個重點(diǎn)：1、對中國整個房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的分析2、對杭州以及下沙房地產(chǎn)市場的分析第一部分市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宏觀政策1、國家限購令2、浙江省地方政策?杭版限購令本市包含蕭山余杭新政認(rèn)房不認(rèn)貸新政認(rèn)房不認(rèn)貸，實際擁有幾套，就算幾套房，臨安、富陽市民在杭買房，算外地人購房。?杭州市國土局:杭州10%保障房用地細(xì)則將出臺杭州市國土資源局土地利用處處長沈波近日在接受記者采訪時表示：杭州以前的保障房用地都是單獨(dú)供應(yīng)，但自今年起，將增加一種“10%配建”供應(yīng)方式，因為“10%配建”是個全新的舉措，需要各方統(tǒng)籌考慮，具體的操作細(xì)則還在研究和論證過程中。?今年杭州將推3600套公租房新建設(shè)60萬平方米3月10日，杭州市房管（房改）系統(tǒng)召開了年度工作會議。會議在總結(jié)去年工作的基礎(chǔ)上，對2011年的住房保障工作進(jìn)行了部署。會議明確公共租賃房將是今后保障房體系建設(shè)的重點(diǎn)。根據(jù)計劃，今年將推出3600套公共租賃房，其中區(qū)級房源（兩項公寓）3000套，市級房源600套。另外，今年計劃新開工建設(shè)公共租賃房60萬平方米，其中市級已落實建設(shè)用地的新建項目共23.69萬平方米。二、環(huán)境分析結(jié)論（一）宏觀環(huán)境分析總結(jié)1、杭州市地處我國東南沿海，自然環(huán)境和區(qū)位條件優(yōu)越，為杭州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展提供了良好的條件。2、杭州房產(chǎn)政策的頒布，在一定程度上有利于商業(yè)性土地的開發(fā)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)性用房的投資發(fā)展。3、從對杭州市人口數(shù)量統(tǒng)計中可以看出，杭州市的人口數(shù)量在穩(wěn)定增長，這說明杭州會在未來一定時間內(nèi)擁有一個較穩(wěn)定的購房需求。4、從杭州居民生活水平和住房量上升情況看，杭城居民的購房水平將穩(wěn)步提升。（二）杭州房地產(chǎn)市場分析杭州的房地產(chǎn)市場特征可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增幅放緩。住宅市場持續(xù)快速發(fā)展，近年新增供應(yīng)量有所減少，但在建住宅量較大。住宅價格多年來持續(xù)上漲，2009年間漲幅過大，2011年開始杭城住房成交均價有所回落。剛性需求較大，對政策理解力強(qiáng)，市場的調(diào)整回復(fù)期較短，利好因素對市場成交的促進(jìn)比較明顯。本土開發(fā)企業(yè)進(jìn)入變革期，多種開發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。三）杭州房地產(chǎn)市場未來預(yù)測【篇二：最新房地產(chǎn)營銷策劃方案（完整）】華府項目整合營銷策劃方案目錄引言第一部分市場解構(gòu)基本描述項目swot分析目標(biāo)市場定位與分析第二部分客戶分析目標(biāo)市場定位與分析目標(biāo)消費(fèi)群購買心理及行為分析第三部分產(chǎn)品策略策劃思路產(chǎn)品規(guī)劃賣點(diǎn)梳理II第四部分價格策略價格策略價格結(jié)構(gòu)價格預(yù)期華府項目整合營銷策劃方案第五部分營銷通路營銷展示中心接待中心vip營銷第六部分營銷推廣II推廣策略及遵循原則案名與logo推廣總精神營銷推廣工作階段劃分與工作要點(diǎn)一期市場和策略整體營銷戰(zhàn)略入市策略推廣策略推廣部署階段銷售周期劃分及策略附錄華府項目整合營銷策劃方案引言對于華府項目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《華府項目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險？如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實現(xiàn)項目高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？一個項目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。華府項目整合營銷策劃方案本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時調(diào)整。房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使品牌深入人心。將“用心、品位、感動六安”作為華府項目的開發(fā)理念?！坝眯摹笔瞧髽I(yè)行為的準(zhǔn)則，也是立足業(yè)界、長遠(yuǎn)發(fā)展的根本；“感動六安”是開發(fā)理念的核心，指對人性的關(guān)注，體現(xiàn)在建筑設(shè)計、功能配套等方面對人需求的關(guān)懷；“品位”指產(chǎn)品質(zhì)量方針和品質(zhì)保障。華府項目整合營銷策劃方案策劃目的1．樹立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn)華府項目的三個價值：中心區(qū)——六安政務(wù)文化核心區(qū)和未來商業(yè)中心區(qū)；升值空間——華府項目及項目區(qū)域具有很大的升值潛力；新生活與個人價值、身份體現(xiàn)——個人、家庭在精神層面的成功感受。2．使產(chǎn)品具有較高的市場認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利去化。3．以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路。策劃思路詳細(xì)請參閱《六安華府項目整合營銷推廣系統(tǒng)方案邏輯圖》【篇三：新樓盤銷售方案以及策劃方案概述】御花園銷售方案以及策劃方案框架銷售策劃方案概述：本銷售策劃方案為解決《金信.御花園》項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等問題。一、項目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：1、 市場銷售方案調(diào)查：《金信.御花園》項目特性分析：a、 建筑規(guī)模與風(fēng)格；b、 建筑布局和結(jié)構(gòu)；c、 景觀和建筑功能配置；d、 物業(yè)管理；e、 開發(fā)商背景；f、 結(jié)論和建議；2、目標(biāo)客戶分析：經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實力/行業(yè)特征/公司；家庭文化背景；推廣方式；媒體選擇；創(chuàng)意及表達(dá)方式3、 價格定位理論價格/成交價格/價格策略4、 入市時機(jī)及入市姿態(tài)5、廣告策略廣告的階段性劃分；階段性的廣告主題；階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；廣告效果監(jiān)控6、媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算7、推廣費(fèi)用現(xiàn)場包裝（營銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放二、銷售策劃方案內(nèi)容：1、 銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備；2、 銷售代表培訓(xùn)；3、 銷售現(xiàn)場管理；4、 房號銷控管理；5、銷售階段總結(jié)；5、 銷售廣告評估；6、 客戶跟進(jìn)服務(wù)；7、 階段性營銷方案調(diào)整三、銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟1、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。2、市場銷售方案調(diào)研，對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。3、項目優(yōu)劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。4、項目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場銷售方案需求，做項目市場銷售方案定位的調(diào)整。五、項目銷售策劃方案思路：1、銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)2、主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。3、操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。六、項目銷售策略：1、項目入市時機(jī)選擇理想的入市時機(jī)：入市時機(jī)并不是指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1：開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3：你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶；4：你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7：已制定出具競爭力的入市價格策略；8：制定合理的銷控表；9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；11：盡力完善現(xiàn)場氛圍；12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13：其他外部條件也很合適。二）項目廣告宣傳計劃當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！三）銷售部署房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開盤期：強(qiáng)銷期：保溫期；防范銷售階段性問題——如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)：銷售策劃方案的原則1、創(chuàng)新原則隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場銷售方案的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。2、資源整合原則整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的：市場銷售方案化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強(qiáng)、兩頭弱的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。3、系統(tǒng)原則房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)實質(zhì)上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場銷售方案的要求。房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營造知識家園 可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的賣點(diǎn)一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。4、可操作性原則銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會遇