PAGEPAGE50PAGE25XX信托XX22號(hào)·XX錦觀城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃可行性研究報(bào)告XX業(yè)務(wù)總部

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分信托業(yè)務(wù)摘要 5一、信托摘要 5二、信托基本要素 5第二部分信托資金的運(yùn)用與管理 10一、信托資金的運(yùn)用 10二、信托的管理 10三、信用增級(jí)措施 11四、信托資金的退出 12五、信托資金使用要求 13六、信托受益權(quán)流動(dòng)性安排 13第三部分借款人情況介紹 14一、借款人基本信息 14二、公司設(shè)立及股權(quán)歷史沿革 15三、法人股東XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司 16四、管理團(tuán)隊(duì) 18五、財(cái)務(wù)狀況 19六、財(cái)務(wù)分析 21七、資信狀況 23第四部分項(xiàng)目來源及環(huán)境分析 23一、項(xiàng)目來源 23二、環(huán)境分析 24第五部分項(xiàng)目相關(guān)情況分析 27一、項(xiàng)目位置 27二、建筑指標(biāo) 28三、財(cái)務(wù)測(cè)算 31四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)進(jìn)度 33五、項(xiàng)目資金需求 34六、信托資金如期償還的可行性 34第六部分擔(dān)保企業(yè)簡介 35一、XX巨容新能源有限公司簡介 35二、黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簡介 39第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 44一、政策風(fēng)險(xiǎn)及控制措施 44二、信用風(fēng)險(xiǎn)及控制措施 44三、管理風(fēng)險(xiǎn)及控制措施 45四、利率風(fēng)險(xiǎn)及控制措施 45五、其他風(fēng)險(xiǎn) 45第八部分盡職調(diào)查情況 46第九部分信托經(jīng)理 46第十部分結(jié)論 47第十一部分備查資料清單 47

第一部分信托業(yè)務(wù)摘要一、信托摘要XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“XX地產(chǎn)”或“借款人”）與我司合作，擬設(shè)立并推出《XX信托XX22號(hào)?XX錦觀城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃》（以下簡稱“本信托計(jì)劃”）。我司以受托人的名義將募集的信托資金用于對(duì)XX地產(chǎn)貸款,專項(xiàng)用于其名下“XX錦觀城”項(xiàng)目（以下簡稱“錦觀城”項(xiàng)目）的建設(shè)。信托存續(xù)期內(nèi)，XX地產(chǎn)用其經(jīng)營收入或其他資金按期支付貸款利息和償還貸款本金，我司將獲取的貸款利息作為信托收益分配給本信托計(jì)劃受益人。二、信托基本要素1、信托名稱：XX信托XX22號(hào)?XX錦觀城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃。2、借款人：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。3、受托人：XX信托股份有限公司。4、信托規(guī)模：人民幣18,000～20,000萬元，規(guī)模以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)。5、信托期限：本信托期限分為1年期、1年半期（即18個(gè)月期）和2年期，其中，1年期信托資金規(guī)模介于人民幣5,500～6,000萬元之間，1年半期信托資金規(guī)模介于人民幣5,500～6,000萬元之間，2年期信托資金規(guī)模介于人民幣7,000～8,000萬元之間。本信托計(jì)劃所涉及的年度為信托年度，即信托生效之日起至下一年度的該日止為一個(gè)信托年度（不包括該日）。6、信托的推介與成立：本信托計(jì)劃推介地為重慶市，由中國民生銀行股份有限公司重慶分行（以下簡稱“民生銀行重慶分行”）代理資金收付和保管。推介期擬定為30個(gè)工作日，自2012年月日至2012年月日止。若有需要，推介期可根據(jù)情況適當(dāng)延長或提前結(jié)束。（1）推介期內(nèi)，募集的1年期和1年半期信托資金均達(dá)到最高規(guī)模人民幣6,000萬元，募集的2年期信托資金達(dá)到最高規(guī)模人民幣8,000萬元，信托資金總額合計(jì)達(dá)到人民幣20,000萬元的任意時(shí)點(diǎn)，且投資人均為合格投資者，單筆委托金額在300萬(不含)以下的自然人委托人合計(jì)不超過50人，本信托計(jì)劃成立。（2）推介期屆滿時(shí)，募集的1年期和1年半期信托資金規(guī)模均達(dá)到人民幣5,500萬元以上，募集的2年期信托資金達(dá)到人民幣7,000萬元以上，信托資金總額合計(jì)達(dá)到人民幣18,000萬元以上，且投資人均為合格投資者，單筆委托金額在300萬(不含)以下的自然人委托人合計(jì)不超過50人，本信托計(jì)劃按推介期截止日實(shí)際募集的規(guī)模成立。信托推介期屆滿，若募集的1年期、1年半期或2年期信托資金沒有達(dá)到最低規(guī)模,本信托推介期限可適當(dāng)延長。（3）本信托計(jì)劃1年期和1年半期投資人最低認(rèn)購規(guī)模不低于300萬元（含300萬元），且均為合格投資者；本信托計(jì)劃2年期投資人最低認(rèn)購規(guī)模不低于100萬元（含100萬元），且均為合格投資者，單筆委托金額100～300萬元自然人人數(shù)不超過50人（含50人），合格的機(jī)構(gòu)投資者和認(rèn)購規(guī)模超過300萬元（含300萬元）的自然人投資者數(shù)量不限。（4）信托推介期屆滿時(shí)，如果募集的資金未能滿足信托文件約定的成立條件，則本信托計(jì)劃不成立。XX信托作為受托人于10個(gè)工作日內(nèi)承擔(dān)向委托人返還信托資金及信托資金對(duì)應(yīng)的按中國人民銀行規(guī)定計(jì)算的活期存款利息的義務(wù)。此外，受托人不再承擔(dān)其他任何義務(wù)。7、信托計(jì)劃的生效本信托計(jì)劃推介前，受托人與XX地產(chǎn)簽訂《信托貸款合同》及《抵押合同》，與質(zhì)押人和擔(dān)保人簽訂《質(zhì)押合同》和《保證合同》，且辦理完畢土地、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押等手續(xù)。本信托計(jì)劃成立后，將信托資金作為貸款本金支付給至XX地產(chǎn)后本信托計(jì)劃生效。本信托計(jì)劃成立后，XX地產(chǎn)分別在10個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢信托生效的前提條件，若在規(guī)定期限內(nèi)未辦理完畢，責(zé)任由借款人承擔(dān)。若因客觀因素，在規(guī)定期限內(nèi)未辦理完畢信托生效的前提條件，從信托計(jì)劃成立后10個(gè)工作日起，借款人承擔(dān)信托生效后的一切費(fèi)用，即受托人可在前述生效手續(xù)辦理完畢后，于信托成立后（不含信托成立日當(dāng)日）的第11個(gè)工作日定為信托生效日。抵、質(zhì)押所發(fā)生的費(fèi)用由借款人承擔(dān)。本信托計(jì)劃成立后，若非因受托人原因?qū)е沦J款不能發(fā)放的，XX信托作為受托人于10個(gè)工作日內(nèi)承擔(dān)向委托人返還信托資金及信托資金對(duì)應(yīng)的按中國人民銀行規(guī)定計(jì)算的活期存款利息的義務(wù)，此外，受托人不再承擔(dān)其他任何義務(wù)。8、本信托計(jì)劃受益權(quán)信托單位受益人收益率本信托計(jì)劃受益權(quán)信托單位受益人預(yù)期收益率按認(rèn)購期限和金額的不同劃分為：1年期，單筆認(rèn)購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為11%/年；1年半期，單筆認(rèn)購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為12%/年；2年期，單筆認(rèn)購金額在100萬元至300萬元（不含）之間的（以下簡稱“2年期A檔信托資金”），預(yù)期收益率為10.5%/年，單筆認(rèn)購金額在300萬元（含）以上的（以下簡稱“2年期B檔信托資金”），預(yù)期收益率為13%/年。信托收益第一信托年度按年支付，第二信托年度按半個(gè)信托年度支付。若本信托計(jì)劃提前結(jié)束，按提前結(jié)束的金額及其所對(duì)應(yīng)的收益據(jù)實(shí)分配。注：本報(bào)告若無特殊指定所指受益人是指加入《XX信托XX22號(hào)?XX錦觀城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃》的受益人。9、信托收益的計(jì)算依據(jù)、分配及信托本金的分配（1）信托收益的計(jì)算依據(jù)①信托收入：指來源于信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用、處分過程中產(chǎn)生的除信托資金以外的收益，包括貸款利息、股權(quán)或信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益、銀行存款利息以及其他收益。②信托費(fèi)用：指本報(bào)告所列應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用。③信托收益=信托收入-信托費(fèi)用。④本信托計(jì)劃受益權(quán)信托單位受益人預(yù)期收益率按認(rèn)購期限和金額的不同劃分為：1年期，單筆認(rèn)購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為11%/年；1年半期，單筆認(rèn)購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為12%/年；2年期A檔信托資金預(yù)期收益率為10.5%/年、2年期B檔信托資金預(yù)期收益率為13%/年。本信托計(jì)劃的收益、收益率只是受托人的預(yù)期，不構(gòu)成受托人對(duì)信托收益的承諾或保證。（2）信托收益的分配①若本信托到期受益人所獲信托財(cái)產(chǎn)的收益率達(dá)到預(yù)期受益人年收益率，受托人按信托合同約定的收益率向受益人分配信托收益。第一信托年度期滿前十個(gè)工作日內(nèi)，XX地產(chǎn)向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額＝1年期信托資金總額×111％+1年半期信托資金總額×12％+2年期A檔信托資金總額×10.5％+2年期B檔信托資金總額×13%。受托人在第一信托年度期滿后十個(gè)工作日以現(xiàn)金類財(cái)產(chǎn)為限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；各期限受益人所獲信托收益的數(shù)額為：每份信托合同本金數(shù)額×信托合同載明的信托期限對(duì)應(yīng)的預(yù)期年化收益率。第二信托年度上半年期滿（即信托期滿1年半）前十個(gè)工作日內(nèi)，XX地產(chǎn)向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額＝1年半期信托資金總額×106%+2年期A檔信托資金總額×5.25%+2年期B檔信托資金總額×6.5%。受托人在第二信托年度上半年期滿后十個(gè)工作日以現(xiàn)金類財(cái)產(chǎn)為限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年半期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；1年半期和2年期投資人所獲信托收益的數(shù)額為：每份信托合同本金數(shù)額×信托合同載明的信托期限對(duì)應(yīng)的預(yù)期年化收益率/2。第二信托年度期滿前十個(gè)工作日內(nèi)，XX地產(chǎn)向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額=2年期A檔信托資金總額×105.25%+2年期B檔信托資金總額×106.5%，受托人在第二信托年度期滿后十個(gè)工作日內(nèi)向受益人按下列方式分配信托收益及本金。信托本金的支付：2年期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；2年期投資人所獲信托收益的數(shù)額為：每份信托合同本金數(shù)額×信托合同載明的信托期限對(duì)應(yīng)的預(yù)期年化收益率/2。②若可分配信托財(cái)產(chǎn)不足以償還受益人信托本金及收益，則按下列方式分配：若本信托到期受益人所獲信托財(cái)產(chǎn)高于信托資金本金，則首先向受益人分配信托本金，然后分配信托收益，受托人已收取的信托費(fèi)用不予退回：受益人信托合同載明的信托本金×信托合同載明的受益人不同信托受益權(quán)預(yù)期年化收益率×扣除已分配的受益人信托本金后全部可供分配的信托收益/按信托合同載明受益人不同信托受益權(quán)預(yù)期年化收益率計(jì)算的預(yù)期可實(shí)現(xiàn)信托收益之和。若可分配的信托財(cái)產(chǎn)低于信托資金本金，則按受益人持有的信托單位占全部受益權(quán)信托單位的比例分配信托本金，受托人已收取的信托費(fèi)用不予退回。10、信托費(fèi)用的計(jì)算和支付本信托計(jì)劃主要有以下幾項(xiàng)費(fèi)用：一是受托人的信托報(bào)酬及費(fèi)用，按募集或存續(xù)的信托資金總額4.1%/年計(jì)算；二是銀行保管費(fèi)用，按募集或存續(xù)的信托資金總額0.1%/年計(jì)算。上述兩項(xiàng)費(fèi)用第一信托年度按年收取，第二信托年度按每半個(gè)信托年度收取。以上費(fèi)用由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。若受托人因項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)而采取措施提前收回資金，前述信托費(fèi)用按兩年計(jì)算收取。本信托計(jì)劃推介費(fèi)由項(xiàng)目公司另行支付。各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算及支付方式按如下約定執(zhí)行：（1）受托人按募集或存續(xù)的信托資金總額的4.1%/年收取信托報(bào)酬及費(fèi)用。①第一信托年度的信托報(bào)酬及費(fèi)用=信托資金總額×4.1%，其中：4%為本年度的信托報(bào)酬，0.1%作為其他信托費(fèi)用（包括信托宣傳推介費(fèi)、律師費(fèi)、文件印刷費(fèi)、信息披露費(fèi)、清算費(fèi)等），由XX地產(chǎn)在信托生效后的十個(gè)工作日內(nèi)支付給至信托專戶，受托人從該賬戶中支取。另外，0.1%的其他信托費(fèi)用有結(jié)余的歸受托人所有，不足的由信托財(cái)產(chǎn)另行承擔(dān)。②第二信托年度信托報(bào)酬及費(fèi)用每半個(gè)信托年度支付一次，每次支付數(shù)額按存續(xù)信托資金總額的2.05%計(jì)算，全部確認(rèn)為信托報(bào)酬，由XX地產(chǎn)在每半個(gè)信托年度起始的十個(gè)工作日內(nèi)支付至信托專戶，受托人從該賬戶中支取。（2）本信托計(jì)劃的保管費(fèi)用按募集或存續(xù)信托資金總額的0.1%/年計(jì)算，具體如下：①第一年度保管費(fèi)用=信托資金總額×0.1%，由XX地產(chǎn)在信托生效后的十個(gè)工作日內(nèi)支付至信托專戶，受托人在收到該款項(xiàng)后的十個(gè)工作日內(nèi)支付給保管銀行。②第二年度保管費(fèi)用每半個(gè)信托年度支付一次，每次支付數(shù)額按存續(xù)信托資金總額的0.05%計(jì)算，由XX地產(chǎn)在每半個(gè)信托年度起始的十個(gè)工作日內(nèi)支付給至信托專戶，受托人在收到該款項(xiàng)后的十個(gè)工作日內(nèi)支付給保管銀行。注:以上費(fèi)率及支付方式以各方正式簽署的相關(guān)合同約定為準(zhǔn)。第二部分信托資金的運(yùn)用與管理一、信托資金的運(yùn)用我司將募集規(guī)模為人民幣18,000～20,000萬元（以實(shí)際募集的數(shù)額為準(zhǔn)）的信托資金用于向XX地產(chǎn)貸款。XX地產(chǎn)將該信托資金全部用于XX錦觀城項(xiàng)目建設(shè)。二、信托的管理信托計(jì)劃存續(xù)期間，受托人隨時(shí)掌握借款人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)。一是通過XX地產(chǎn)定期提供的財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況了解和分析項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題并提出合理化的改進(jìn)建議。二是加強(qiáng)對(duì)XX地產(chǎn)的日常監(jiān)管，我司與借款人及我司認(rèn)可的銀行簽訂《信托貸款資金封閉管理合作協(xié)議》，嚴(yán)格執(zhí)行貸款資金封閉管理制度，采用受托支付方式，按本信托計(jì)劃規(guī)定將貸款資金用于指定用途，不得挪作他用。對(duì)于企業(yè)發(fā)生的重大事項(xiàng)做到及時(shí)了解，若有影響貸款資金安全的情形出現(xiàn)，則立即提醒企業(yè)采取有效的防范措施確保信托資金不受損失并向委托人告知。借款人在XX信托認(rèn)可的銀行開立信托資金監(jiān)管帳戶。監(jiān)管賬戶做為信托貸款資金的使用與信托計(jì)劃還款歸集的指定專用賬戶，其銀行預(yù)留印鑒為借款人財(cái)務(wù)章、法人代表的個(gè)人名章和XX信托指定人員的個(gè)人名章。三是密切關(guān)注抵、質(zhì)押物市場(chǎng)價(jià)值變化和擔(dān)保人的經(jīng)營狀況，若出現(xiàn)抵、質(zhì)押物價(jià)值下降或擔(dān)保人經(jīng)營情況惡化而影響信托資金安全的，受托人有權(quán)要求XX地產(chǎn)追加受托人認(rèn)可的新的抵、質(zhì)押物或向監(jiān)管賬戶存入保證金，以確保信托資金到期能夠安全退出。三、信用增級(jí)措施1、XX地產(chǎn)以錦觀城項(xiàng)目49,922.08平方米土地及在建工程為其按期償還貸款本金及支付貸款利息提供抵押擔(dān)保。根據(jù)XX國源土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司以2011年8月29日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)出具的《土地估價(jià)預(yù)評(píng)估報(bào)告單》，49,922.08平方米土地估值為36,173.63萬元，根據(jù)XX市大有房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司以2012年3月15日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)出具的《房產(chǎn)估價(jià)初評(píng)單》，錦觀城項(xiàng)目在建工程估值為23,265.4萬元。上述抵押物評(píng)估價(jià)值合計(jì)59,439.03萬元，抵押率33.65%。錦觀城項(xiàng)目因銷售而需要對(duì)抵押物進(jìn)行解押時(shí)，受托人根據(jù)項(xiàng)目銷售實(shí)際情況對(duì)抵押物進(jìn)行解押，XX地產(chǎn)需將項(xiàng)目銷售資金全部打入監(jiān)管賬戶,由受托人進(jìn)行全程監(jiān)督使用。銷售資金首先滿足完善項(xiàng)目的建設(shè)，剩余的銷售資金將按比例沉淀，用于按約定保障信托資金的安全退出。錦觀城項(xiàng)目銷售后，XX地產(chǎn)可根據(jù)實(shí)際用款需求使用其全部預(yù)計(jì)銷售收入的前20%，此部分銷售資金應(yīng)首先滿足項(xiàng)目建設(shè)需要，原則上不予沉淀。另，全部預(yù)計(jì)銷售收入的80%部分，按每筆銷售資金的65%沉淀至監(jiān)管賬戶，用于按約定保障信托資金的安全退出。受托人有權(quán)根據(jù)項(xiàng)目開盤銷售時(shí)間、實(shí)際銷售進(jìn)度及價(jià)格變化等情況改變銷售資金使用比例及每筆銷售資金的沉淀比例。2、XX地產(chǎn)股東孫玉國、孫啟龍、蔣有強(qiáng)、XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司以其持有的XX地產(chǎn)100%股權(quán)為本信托貸款提供質(zhì)押擔(dān)保，在本信托計(jì)劃期限內(nèi)，受益人信托本金及預(yù)期收益不能按期足額退出，受托人將處置該股權(quán)，取得收益分配給信托計(jì)劃投資者。3、XX地產(chǎn)股東孫玉國、孫啟龍、蔣有強(qiáng)、XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司及第三方XX巨容新能源有限公司（以下簡稱“巨容能源”）、黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“藍(lán)天地產(chǎn)”）為XX地產(chǎn)按期償還貸款本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。四、信托資金的退出1、借款人以其經(jīng)營收入或其他資金償還貸款本金及利息本信托存續(xù)期內(nèi)，XX地產(chǎn)用其經(jīng)營收入或其他資金按約定償還貸款本金及支付貸款利息。（1）第一信托年度，XX地產(chǎn)支付的貸款利息及本金數(shù)額=1年期信托資金總額×115.2%+1年半期信托資金總額×16.2%+2年期A檔信托資金總額×14.7%+2年期B檔信托資金總額×17.2%,由借款人向信托專戶支付。其中第一年度的信托費(fèi)用為信托資金總額×4.2%，由借款人在本信托生效后的十個(gè)工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項(xiàng)后的十個(gè)工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在信托年度期滿前的十個(gè)工作日內(nèi)支付。（2）第二信托年度上半年，XX地產(chǎn)支付的貸款利息及本金數(shù)額=1年半期信托資金總額×108.1%+2年期A檔信托資金總額×7.35%+2年期B檔信托資金總額×8.6%，由借款人向信托專戶支付。其中第二年度上半年信托費(fèi)用為1年半期和2年期合計(jì)信托資金總額×2.1%，由借款人在第二信托年度初始的十個(gè)工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項(xiàng)后的十個(gè)工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在第二信托年度上半年期滿前的十個(gè)工作日內(nèi)支付。（3）第二信托年度下半年，XX地產(chǎn)支付的貸款利息及本金數(shù)額=2年期A檔信托資金總額×107.35%+2年期B檔信托資金總額×108.6%，由借款人向信托專戶支付。其中第二年度下半年信托費(fèi)用為2年期信托資金總額×2.1%，由借款人在第二信托年度下半年初始的十個(gè)工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項(xiàng)后的十個(gè)工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在第二信托年度期滿前的十個(gè)工作日內(nèi)支付。本信托計(jì)劃設(shè)置提前歸集條款，即借款人應(yīng)于本信托計(jì)劃約定的各結(jié)息日或還本日前10個(gè)工作日備足當(dāng)期應(yīng)付之利息或本金，劃付至信托監(jiān)管賬戶，以保證信托受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)。2、處置抵、質(zhì)押物及追究保證人的擔(dān)保責(zé)任若在信托存續(xù)期間或信托期限屆滿時(shí)，受托人有足夠證據(jù)表明，依靠XX地產(chǎn)的經(jīng)營收入或現(xiàn)有資金情況無法保障信托受益人利益實(shí)現(xiàn)時(shí)，受托人有權(quán)處置抵、質(zhì)押物及追究保證人的擔(dān)保責(zé)任，以保障信托受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)。本信托計(jì)劃設(shè)置預(yù)期違約，即在本信托計(jì)劃約定的各分期還款日前1個(gè)月內(nèi)，若資金監(jiān)管賬戶中的資金余額未達(dá)到本次需支付的貸款本金的60%，視為預(yù)期違約，受托人將有權(quán)以降價(jià)促銷等銷售方式處置錦觀城項(xiàng)目任意房產(chǎn)，及處置抵、質(zhì)押物和追究保證人的擔(dān)保責(zé)任，以保障信托受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)。本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)或信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生需處置抵、質(zhì)押物等情況，受托人需要一定的處置時(shí)間，故本信托計(jì)劃設(shè)計(jì)6個(gè)月處置期，原定向受益人分配信托本金和信托收益的時(shí)間相應(yīng)后延，延期部分信托本金對(duì)應(yīng)的利息按0.6‰/日?qǐng)?zhí)行（其中0.15‰/日用于支付信托報(bào)酬，保管費(fèi)率不變，剩余部分用于向本信托受益人分配）。待處置完抵、質(zhì)押物后，將處置所得資金優(yōu)先用于支付依照本信托計(jì)劃約定尚需支付的信托本金、受益人預(yù)期收益及信托費(fèi)用后（含延長期需支付的受益人收益和相關(guān)信托費(fèi)用），剩余部分返還借款人。受托人因處置抵、質(zhì)押物等情況導(dǎo)致原定向受益人分配信托本金和信托收益的時(shí)間相應(yīng)后延的，無需召開受益人大會(huì)。3、若上述退出方式不能順利實(shí)施，受托人將采取法律手段收回貸款本金和利息，保障信托受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)。五、信托資金使用要求XX信托與XX地產(chǎn)簽訂《貸款合同》，并落實(shí)所有信用增級(jí)措施，將信托資金做為貸款本金支付給至XX地產(chǎn)后，借款人方可使用所募集的信托資金。六、信托受益權(quán)流動(dòng)性安排信托計(jì)劃存續(xù)期間，受益人可以向符合條件的合格投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托受益權(quán)。信托受益權(quán)不得拆分轉(zhuǎn)讓，機(jī)構(gòu)持有的信托受益權(quán)不得向自然人轉(zhuǎn)讓。信托受益人轉(zhuǎn)讓受益權(quán)，受益權(quán)受、讓雙方應(yīng)當(dāng)分別按所轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益的0.05%，向受托人繳納轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。第三部分借款人情況介紹一、借款人基本信息XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2009年8月11日，注冊(cè)資本2,000萬元人民幣，實(shí)收資本2,000萬元人民幣。公司類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），住所為XX市松北區(qū)怡園路18號(hào)，法定代表人孫玉國。該公司的經(jīng)營范圍為：一般經(jīng)營項(xiàng)目：按資質(zhì)證書范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)。借款人具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)（證書編號(hào)：黑建房開哈第501號(hào)）。營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：230109100023306，組織機(jī)構(gòu)代碼：69072209-3。貸款卡編碼：2301010000770347。公司在冊(cè)專職專業(yè)人員8人，其中本科學(xué)歷7人，大專學(xué)歷1人；高級(jí)職稱6人，中級(jí)職稱2人，均具有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。公司設(shè)有工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期部等8個(gè)部室，人員精干，工作流程清晰，管理有序，運(yùn)營高效。XX地產(chǎn)雖然成立時(shí)間僅兩年，但其股東均具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。股東孫啟龍為黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司法定代表人。黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“龍埠建設(shè)”）成立于1999年9月，注冊(cè)資本為人民幣8,000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。龍埠建設(shè)成立12年來，本著“誠實(shí)做人、誠信做事”的經(jīng)營理念，累計(jì)開發(fā)商品房50萬平方米，企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司成立之初，通過競(jìng)標(biāo)取得了中植方舟苑小區(qū)三棟多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)規(guī)模3萬平方米。在時(shí)間緊、任務(wù)重和保證工程質(zhì)量的前提下，按照指揮部的要求按時(shí)交工。房屋銷售火熱，資金回籠非常迅速。該小區(qū)不僅為企業(yè)贏得了信譽(yù)，更為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年，龍埠建設(shè)開發(fā)建設(shè)了綏化市第一醫(yī)院“陽光花園”小區(qū)，該小區(qū)建設(shè)規(guī)模近10萬平方米，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開工建設(shè)、當(dāng)年工程竣工、當(dāng)年居民入戶的住宅建設(shè)工程。由于企業(yè)良好的聲譽(yù)，房屋銷售率達(dá)到了90%以上。該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)為企業(yè)的發(fā)展壯大起到了積極的推動(dòng)作用。2004年，龍埠建設(shè)開發(fā)建設(shè)了佳木斯市政府招商引資項(xiàng)目--佳木斯福泰長安廣場(chǎng)及高層住宅樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目成為佳木斯市的標(biāo)志性建筑。2005年，龍埠建設(shè)收購了XX永泰亞麻股份有限公司，開發(fā)建設(shè)了“龍埠城市”花園小區(qū)，建設(shè)規(guī)模8萬平方米，2006年竣工。該小區(qū)獲XX市2006年“十佳樓盤”稱號(hào)，新民晚報(bào)給予了連續(xù)報(bào)道。工程榮獲了“沈、長、哈”優(yōu)質(zhì)樣板工程，銷售率達(dá)100%。2009年，公司取得了南崗區(qū)征儀路宗地面積15,339.7平方米土地使用權(quán)，該地塊規(guī)劃建筑面積79,327.17平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤8,000萬元。股東孫玉國為黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法定代表人。黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“藍(lán)天地產(chǎn)”）成立于2005年5月25日，注冊(cè)資本3,100萬元人民幣，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工20人，全部擁有中級(jí)以上職稱、相關(guān)專業(yè)職業(yè)資格證書和大專以上學(xué)歷。藍(lán)天地產(chǎn)以“嚴(yán)格管理、精益求精，以優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品滿足市場(chǎng)的需求，以公司的發(fā)展服務(wù)社會(huì)，追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一”為經(jīng)營宗旨，成立以來先后參與開發(fā)了“維也納河畔新城小區(qū)”、“愛丁堡”小區(qū)數(shù)個(gè)項(xiàng)目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。股東蔣有強(qiáng)為XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司法定代表人。XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月，注冊(cè)資金人民幣3,000萬元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)。松北建設(shè)自成立以來，先后開發(fā)了XX怡園小區(qū)、學(xué)院小區(qū)、銀河小區(qū)、前進(jìn)家園小區(qū)等項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積20余萬平方米，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年提高。二、公司設(shè)立及股權(quán)歷史沿革2009年8月11日，經(jīng)XX市工商行政管理局松北分局核準(zhǔn)，由松北建設(shè)出資，正式設(shè)立“XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司”。公司成立時(shí)注冊(cè)資本為人民幣2,000萬元，全部為貨幣出資，注冊(cè)地址為XX市松北區(qū)怡園路18號(hào)，法定代表人為蔣有強(qiáng)。企業(yè)類別為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）；經(jīng)營范圍為按資質(zhì)證書范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)（涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)后方可經(jīng)營），營業(yè)期限為長期。2009年10月13日，XX地產(chǎn)向XX市工商行政管理局松北分局申請(qǐng)法定代表人、公司類型以及股東變更等事宜，XX市工商行政管理局松北分局隨后對(duì)前述申請(qǐng)事宜進(jìn)行批準(zhǔn)，變更后各股東的出資額和出資比例如下表所示：出資人出資額（人民幣/萬元）出資比例實(shí)物貨幣松北建設(shè)30015%孫玉國70035%孫啟龍70035%蔣有強(qiáng)30015%合計(jì)2000100%2009年10月13日，XX地產(chǎn)的法定代表人變更為孫玉國，公司類型由有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）變更為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）。三、法人股東XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司1、基本情況XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月10日，注冊(cè)資本3,000萬元人民幣，實(shí)收資本3,000萬元人民幣。公司類型為有限責(zé)任公司，住所為道外區(qū)松北新區(qū)怡園路18號(hào)，法定代表人蔣有強(qiáng)。該公司的經(jīng)營范圍為：承擔(dān)建筑面積在10萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。松北建設(shè)具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)（證書編號(hào)：黑建房開哈第69號(hào)）。營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：230100100008260，組織機(jī)構(gòu)代碼：71204448-2。貸款卡編碼：2301000000053378。松北建設(shè)自成立以來，先后開發(fā)了XX怡園小區(qū)、學(xué)院小區(qū)、銀河小區(qū)、前進(jìn)家園小區(qū)等項(xiàng)目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，前進(jìn)家園小區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目受到社會(huì)各界的好評(píng)，口碑良好，產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年提升。2、財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債表單位：元項(xiàng)目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金4,777,447.375,266,623.543,545,710.63短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款減：壞賬準(zhǔn)備應(yīng)收賬款凈額2,056,451.501,579,886.001,038,749.00預(yù)付賬款30,802,791.8541,420,934.4551,640,794.97其他應(yīng)收款56,641,319.4676,382,221.6373,083,100.01存貨94,687,811.4769,795,320.1156,740,339.52待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出待攤費(fèi)用108,416.00一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)188,965,821.65194,444,985.73186,157,110.13非流動(dòng)資產(chǎn)：長期投資：84,000.0084,000.0084,000.00長期投資合計(jì)固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值3,659,785.003,981,519.003,812,848.00減：累計(jì)折舊1,855,077.242,349,904.122,424,292.96固定資產(chǎn)凈值1,804,707.761,631,614.881,388,555.04固定資產(chǎn)清理在建工程待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計(jì)1,804,707.761,631,614.881,388,555.04無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)遞延稅款5,342,368.976,290,929.564,466,005.33資產(chǎn)總計(jì)196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50流動(dòng)負(fù)債：短期借款400,000.0010,000,000.0010,000,000.00應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款18,370,185.5417,739,147.9519,716,304.61預(yù)收賬款89,361,501.79100,407,902.6473,788,667.34其他應(yīng)付款69,056,032.3150,541,792.2351,953,158.09應(yīng)付工資483.08應(yīng)付福利費(fèi)113,558.87177,791.49227,649.29未交稅金766,358.486,278,494.028,165,526.07未付利潤其他未交款24,759.54105,664.0397,494.94預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動(dòng)負(fù)債合計(jì)178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42長期負(fù)債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負(fù)債長期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42所有者權(quán)益：實(shí)收資本30,000,000.0030,000,000.0030,000,000.00資本公積475,000.00475,000.00475,000.00盈余公積未分配利潤-12,370,498.15-13.274,262.19-2,328,612.92所有者權(quán)益合計(jì)18,104,501.8517,200,737.8128,146,387.08負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50損益表單位：元項(xiàng)目2009年2010年2011年一、主營業(yè)務(wù)收入21,558,383.3066,589,369.3151,034,380.80減：經(jīng)營成本14,938,357.7554,547,535.6830,385,294.89營業(yè)費(fèi)用1,187,155.59354,730.50107,642.00銷售稅金及附加1,323,397.844,319,075.724,286,528.07二、主營業(yè)務(wù)利潤4,109,472.127,368,027.4116,254,915.84加：其他業(yè)務(wù)利潤167，046.20181,010.96245,274.09減：管理費(fèi)用5,710,725.664,295,578.593,849,678.78財(cái)務(wù)費(fèi)用-33,766.5837,916.53743,003.72三、營業(yè)利潤-1,400,440.763,215,543.2511,907,507.43加：投資收益營業(yè)外收入21,234.88132,650.72減：營業(yè)外支出27,591.46加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額-1,400,440.763,209,186.6712,040,158.15減：所得稅68,869.772,941,866.861,095,439.00五、凈利潤-1,469,310.53267,319.8110,944,719.15備注：企業(yè)于2010年度補(bǔ)提了2009年的企業(yè)所得稅1,171,083.85元，因此2010年末未分配利潤減少1,171,083.85元；2011年度沖減了2010年度企業(yè)所得稅930.12元，因此2011年末未分配利潤增加930.12元。上表可知，2011年末松北建設(shè)總資產(chǎn)19,209.5萬元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,103.5萬元，凈利潤1,094.5萬元。目前，松北建設(shè)正在開發(fā)前進(jìn)家園小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于XX市松北新區(qū)，總占地面積10萬多平方米，分兩期開發(fā)。項(xiàng)目一期占地面積6萬多平方米，總建筑面積10萬平方米，已全部竣工并基本售罄。項(xiàng)目二期分A、B兩地塊，目前正在開發(fā)A地塊，該地塊占地面積1萬多平方米，總建筑面積3.5萬多平方米，計(jì)劃于2012年末竣工，目前正在進(jìn)行預(yù)售，銷售順暢，回款穩(wěn)定。四、管理團(tuán)隊(duì)孫玉國，男，1964年出生，現(xiàn)為XX地產(chǎn)法定代表人、總經(jīng)理。1987.08-1992.03黑龍江省能源研究所技術(shù)師、工程師；1992.04-2002.03黑龍江省經(jīng)委科長、副處長；2002.04-2005.04北京隆北開發(fā)公司總經(jīng)理；2005.05-2009.07黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長；2009.08-現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理、法定代表人。王恩泰，男，1964年出生，高級(jí)工程師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)工程負(fù)責(zé)人。1987.08-2005.04黑龍江省輕工建設(shè)總公司生產(chǎn)科長；2005.05-2009.08黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程部長；2009.09-現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程部長。王楓，男，1963年出生，高級(jí)會(huì)計(jì)師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。1984.08-1997.10黑龍江省商業(yè)安裝公司科長；1997.12-2004.09黑龍江省商業(yè)設(shè)計(jì)院總會(huì)計(jì)師；2004.10-2009.08黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理；2009.09-現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。五、財(cái)務(wù)狀況借款人注冊(cè)資本為2,000萬元人民幣，實(shí)收資本為2,000萬元人民幣，其近三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)負(fù)債表單位：元項(xiàng)目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金25,285.44121,273.14847,609.32短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款減：壞賬準(zhǔn)備應(yīng)收賬款凈額預(yù)付賬款其他應(yīng)收款70,748,850.0024,025,633.5096,081,273.67存貨89,424,487.2089,799,383.70117,062,719.73待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出待攤費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)160,198,622.64113,946,290.34213,991,602.72非流動(dòng)資產(chǎn)：長期投資：長期投資合計(jì)固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值208,000.00348,894.00減：累計(jì)折舊29,832.79固定資產(chǎn)凈值208,000.00319,061.21固定資產(chǎn)清理在建工程待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計(jì)208,000.00319,061.21無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)160,198,622.64114,154,290.34214,310,663.93流動(dòng)負(fù)債：短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款其他應(yīng)付款140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)未交稅金未付利潤其他未交款預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動(dòng)負(fù)債合計(jì)140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54長期負(fù)債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負(fù)債長期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54所有者權(quán)益：實(shí)收資本20,000,000.0020,000,000.0020,000,000.00資本公積盈余公積未分配利潤-238,597.66-474,739.54-2,003,199.16所有者權(quán)益合計(jì)19,761,402.3419,525,260.4617,996,800.39負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)160,198,622.64114,154,290.34214,310,663.93損益表單位：元項(xiàng)目2009年2010年2011年一、房地產(chǎn)經(jīng)營收入減：經(jīng)營成本銷售費(fèi)用銷售稅金及附加二、房地產(chǎn)經(jīng)營利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費(fèi)用26,301.10236,943.351,609,483.72財(cái)務(wù)費(fèi)用212,296.56-801.47--81,023.65三、營業(yè)利潤-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07減：所得稅五、凈利潤-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07六、財(cái)務(wù)分析1、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析截止到2011年12月31日，公司資產(chǎn)總計(jì)21,431.07萬元，其中：貨幣資金84.76萬元；其他應(yīng)收款9，608.13萬元；存貨11,706.27萬元。負(fù)債總計(jì)19,631.39萬元，全部為其他應(yīng)付款?，F(xiàn)將主要資產(chǎn)負(fù)債情況分析如下：（1）其他應(yīng)收款9,608.13萬元，主要為：①XX長城建筑股份有限公司2,502萬元；②黑龍江省香鴻建筑工程有限公司1,090萬元；③黑龍江省理想建筑工程有限公司922萬元；=4\*GB3④黑龍江金圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,600萬元；=5\*GB3⑤XX北岸寶宇商品混凝土有限公司1,000萬元;=6\*GB3⑥XX汝亮房屋拆除有限公司300萬元；=7\*GB3⑦江西宣佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司300萬元；=8\*GB3⑧黑龍江龍華巖石工程有限公司275萬元。（2）存貨11,706.27萬元為項(xiàng)目的開發(fā)成本金額，其中：①土地成本：8,941萬元；②前期支出：2,765萬元。（3）其他應(yīng)付款19,631.39萬元，主要包括：①黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司投入6,043萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；②XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司投入4,303萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；③黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入4,835萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；④借黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,173萬元，主要用于工程支出；⑤借XX永洪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1,000萬元；=6\*GB3⑥借孫明霞600萬元；=7\*GB3⑦其他177萬元。綜上，借款人股東關(guān)聯(lián)方已承諾放棄15,181萬元借款的優(yōu)先受償權(quán)，XX地產(chǎn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。2、經(jīng)營預(yù)測(cè)企業(yè)未來兩年經(jīng)營情況預(yù)測(cè)如下：企業(yè)經(jīng)營預(yù)測(cè)表單位：萬元序號(hào)年份前期合計(jì)11年下半年12年13年14年上半年合計(jì)上期資金余額-2400.7156.4910286.9033008-一、預(yù)計(jì)資金流入1163171003209947034-1184141、銷售--120994703420000791332、自籌資金116315550171813、借款-155021004、信托資金-20000--20000二、預(yù)計(jì)資金流出9250.39344.2121968.5924312.908581739871、土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)894189412、建筑安裝工程費(fèi)182.95913.6312593.443273.03-219633、前期工程費(fèi)-316931694、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)--2577--25775、銷售費(fèi)--254.42321.58456216、管理費(fèi)106.454.58204135.02565567、財(cái)務(wù)費(fèi)-1640372848058488、其他費(fèi)用-207261244-7129、稅金--2888.734611.27-750010、代收代付11、信托本金或還借款--155012000800022100三、當(dāng)期資金余缺2400.73392.2910130.4122721.101141944427四、資金凈流量2400.7156.4910286.9033008.004442744427七、資信狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)基本信用信息記錄，企業(yè)無未結(jié)清銀行貸款及不良貸款信息記錄。企業(yè)當(dāng)前沒有未決訴訟、仲裁、行政處分等情況，無重大不利輿情。第四部分項(xiàng)目來源及環(huán)境分析一、項(xiàng)目來源2009年6月1日，XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）與XX市國土資源局簽訂編號(hào)為“哈政土合字[2009]松北18號(hào)”《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，獲取了位于XX市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北的面積為50,274平方米土地（宗地編號(hào)8-03-005-0097），其中出讓部分宗地面積為49,922.08平方米，出讓價(jià)格為人民幣8,380萬元。該宗地余下351.92平方米土地為配建廉租房分?jǐn)偼恋?，用地方式為劃撥，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》編號(hào)為哈政土撥字[2009]松北7號(hào)。2009年8月14日，松北建設(shè)為解決開發(fā)資金困難問題，與孫玉國、孫啟龍簽訂了《開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》，協(xié)議書約定：松北建設(shè)與孫啟龍、孫玉國合作開發(fā)錦觀城項(xiàng)目，由孫啟龍、孫玉國出資組建一個(gè)松北建設(shè)名義下的全資子公司XX地產(chǎn)，松北建設(shè)將獲取的49,922.08平方米的錦觀城建設(shè)用地土地使用權(quán)過戶到XX地產(chǎn)名下，XX地產(chǎn)對(duì)該地塊的開發(fā)項(xiàng)目具有執(zhí)行權(quán)、決策權(quán)，雙方按出資比例進(jìn)行項(xiàng)目紅利分配，XX地產(chǎn)實(shí)際上不受松北建設(shè)控制。2009年8月15日，松北建設(shè)召開股東會(huì)議，全體股東一致決定，依據(jù)XX市國土資源局下發(fā)的《關(guān)于變更土地登記有關(guān)問題的處理意見》（哈國土辦發(fā)【2006】15號(hào)）中載明的“企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間國有出讓土地互相劃轉(zhuǎn)、交換，其中一個(gè)企業(yè)是另一個(gè)企業(yè)的全資子公司的或兩個(gè)企業(yè)的投資主體完全一致的，可以根據(jù)工商管理部門出具的相關(guān)證明材料，財(cái)政部門批準(zhǔn)的《申請(qǐng)免交土地契稅審批表》、股東大會(huì)或董事會(huì)決議事宜直接辦理土地變更登記，但土地用途不能變更?！钡囊?guī)定，將其所有的世茂大道以南、市政府以北的宗地面積49,922.08平方米土地，辦理土地使用權(quán)登記后將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給全資子公司XX地產(chǎn)。同期，XX地產(chǎn)于2009年8月18日召開股東會(huì)議，全體股東一致同意接收母公司松北建設(shè)所有的面積為49,922.08平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí)，該宗地余下351.92平方米配建廉租房的劃撥土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)到XX地產(chǎn)名下。2009年8月21日，松北建設(shè)向XX國土資源局松北分局提交申請(qǐng)，申請(qǐng)將其所擁有的松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北地段50274平方米地塊的開發(fā)項(xiàng)目全權(quán)轉(zhuǎn)到全資子公司XX地產(chǎn)名下。XX國土資源局松北分局批準(zhǔn)同意該申請(qǐng)。XX地產(chǎn)取得了該地塊的使用權(quán)證。2011年3月30日，XX市松北區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向XX地產(chǎn)核發(fā)了編號(hào)為“哈松發(fā)改投字【2011】37號(hào)”《關(guān)于錦觀城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告予以核準(zhǔn)的通知》，該通知載明：項(xiàng)目名稱為：錦觀城；項(xiàng)目地址：XX市松北區(qū)世茂大道以南，市政府以北地段；項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：該項(xiàng)目總用地面積為59,319.443平方米，其中建設(shè)用地面積50,274平方米，道路用地面積9,045.443平方米，總建筑面積132,184平方米。二、環(huán)境分析1、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本上遵循我國整體房地產(chǎn)走勢(shì)，從2006年后開始迅速發(fā)展，2008年受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊供需均略有回落，09年迅速回暖并呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）宏觀經(jīng)濟(jì)方面2008年以來，XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)上升，2010年實(shí)現(xiàn)GDP3665.9億元人民幣，人均GDP超5000美元，達(dá)到36,961元人民幣。XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2008-2010）年份GDP人居可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額2008年2868.2億1.46萬1264億2009年3258.1億1.59萬1322億2010年3665.9億1.76萬1770億上表可知，XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，增速平穩(wěn)，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速較大，說明人民物質(zhì)水平提升較明顯，消費(fèi)能力日益增強(qiáng)，社會(huì)總體供給不斷擴(kuò)大。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)方面從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度來看，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯慢于我國南方沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)04、05年南方市場(chǎng)開始快速發(fā)展時(shí)，XX市場(chǎng)依處于低水平線運(yùn)行狀態(tài)，進(jìn)入2006年后才開始快速發(fā)展。2010年，國家頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)壓制房價(jià)的快速上漲、打擊投機(jī)行為、加大保障性住房的建設(shè)力度。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一定的投機(jī)性需求，但需求主體仍以剛性需求為主，因此所受影響有限。土地供給方面：XX市從2005年起至2008年，連續(xù)15個(gè)季度土地價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。2009年在土地價(jià)格略有回落后低開高起，出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，目前處于平穩(wěn)上升階段。商品房成交量方面：根據(jù)XX市住房保障與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年哈市商品房銷售量45,435套，成交面積408萬平方米，比2009年分別上漲了12%和6%，其中11月份和12月份，XX市商品房銷量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，商品房價(jià)格也呈上漲局面。步入2011年后，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的逐漸增強(qiáng)，投機(jī)性需求受到壓制，哈市商品房交易略有下降，但因XX市房地場(chǎng)市場(chǎng)以剛性需求為主，整體成交量仍保持中位偏高的運(yùn)行狀態(tài)，其中1月份成交量達(dá)到7533套，創(chuàng)下歷年成交量新高。商品房需求方面：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，社會(huì)投機(jī)性購房需求銳減，哈市商品房價(jià)格漲勢(shì)略現(xiàn)回落。與此同時(shí)，由于房價(jià)較高位運(yùn)行而積累的大量外埠就業(yè)者置業(yè)需求、婚房和自住型、改善型購房需求力量凸顯。為此，高品質(zhì)、價(jià)格合理的樓盤受到更多青睞。2、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（1）政策優(yōu)勢(shì)根據(jù)XX市政府制定的“南拓北躍”的發(fā)展規(guī)劃，松北區(qū)做為XX市重點(diǎn)打造的新城區(qū)地位愈發(fā)明顯。城區(qū)建設(shè)用地由原來的70平方公里擴(kuò)大到103.5平方公里，總體功能被定位為“建設(shè)成為現(xiàn)代化園林式新中心城區(qū)，集行政、旅游、商業(yè)、貿(mào)易于一體，成為對(duì)俄貿(mào)易、發(fā)達(dá)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”。政府對(duì)“北躍”規(guī)劃的重視給松北區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了政策上的激勵(lì)，政策支持更加到位，促使眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛入駐，政策優(yōu)勢(shì)凸顯。（2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)本案位于XX市新城區(qū)—松北區(qū)。松北區(qū)是XX市自2004年以來重點(diǎn)打造的新城區(qū)，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)市政配套完善，規(guī)劃布局合理，城區(qū)綠化率高達(dá)45%，空氣質(zhì)量良好，無重大工業(yè)污染源，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，受到眾多置業(yè)者的青睞。該區(qū)域內(nèi)的太陽島風(fēng)景名勝區(qū)更是以原始的自然環(huán)境和生態(tài)休閑景觀吸引了大批游客的到來，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目所在位置，環(huán)境優(yōu)雅，聯(lián)通政商兩區(qū)域，整體布局具有豐富的人文氣息，教育、商業(yè)、醫(yī)療、廣場(chǎng)等各項(xiàng)社會(huì)公共資源齊備，交通便利。項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)的高品質(zhì)樓盤林立，是XX市松北區(qū)高品質(zhì)社區(qū)聚集區(qū)之一。另根據(jù)XX市政府2009年下發(fā)的《完善城市功能突出城市特色工作方案》相關(guān)規(guī)定，XX市舊有城市中心區(qū)原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目，這一政策更加促使了眾多開發(fā)商和消費(fèi)者把目光聚集到了環(huán)境優(yōu)雅、品質(zhì)良好的松北新區(qū)，使松北新區(qū)成為哈市置業(yè)者的首選地之一。綜上，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。（3）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)方面：錦觀城建設(shè)項(xiàng)目是XX地產(chǎn)及其股東重點(diǎn)打造的精品工程，項(xiàng)目集合了三家成熟地產(chǎn)公司經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的人力和智慧，項(xiàng)目人才優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目品質(zhì)方面：歐式現(xiàn)代設(shè)計(jì)精神與哈市北方建筑風(fēng)格相結(jié)合，力求與周邊建筑風(fēng)格形成鮮明差異；追求處處精細(xì)的高品質(zhì)設(shè)計(jì)，外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色調(diào)柔和時(shí)尚；建筑材料講求精良、耐用、環(huán)保；設(shè)計(jì)中注重細(xì)節(jié)，力求在簡潔、明快、自然的氛圍內(nèi)追求建筑、環(huán)境、園林的相依相融和和諧統(tǒng)一，項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)凸顯。產(chǎn)品供應(yīng)方面：公寓、躍式高層、別墅等住宅產(chǎn)品種類繁多，45～570平方米的各類戶型產(chǎn)品完備，商業(yè)步行街、商場(chǎng)、會(huì)所等配套完善。多樣性的產(chǎn)品滿足了不同購房人群的多種需求，優(yōu)勢(shì)明顯。綜上可知，項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不言而喻。3、項(xiàng)目周邊代表性樓盤銷售情況XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于南方一線城市，其市場(chǎng)發(fā)展和成熟較晚，尚未形成規(guī)模的炒房團(tuán)，其需求仍以剛性為主，配以少量的投機(jī)者。雖然近年來發(fā)展較快，但并未產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。2011年7月項(xiàng)目周邊較具代表性樓盤銷售情況如下：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱開盤時(shí)間開盤均價(jià)（元/m2）現(xiàn)價(jià)（元/m2）可售面積（萬㎡）已售比例世茂威廉公館XX世茂濱江新城開發(fā)建設(shè)有限公司2010.7620080002078%中觀國際XX中關(guān)村開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司2010.67000800030.5692%金色江灣XX美德地產(chǎn)置業(yè)有限公司2010.6750080005387%保利水韻長灘黑龍江保利澳娛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.513000160002866%第五部分項(xiàng)目相關(guān)情況分析一、項(xiàng)目位置錦觀城項(xiàng)目位于XX市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北、西臨XX新天地居住小區(qū)、東臨中關(guān)村世府觀邸居住小區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閄X市政府重點(diǎn)打造的城市新區(qū)，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，自然與生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，無重大工業(yè)污染源，是城市中難得的宜居之地。項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目南接XX市政府，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)松北區(qū)核心商業(yè)圈，項(xiàng)目聯(lián)通政商，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃布局合理，交通、教育、醫(yī)療、金融、商業(yè)配套完善。1、基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目用地紅線外供水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等市政配套齊備，規(guī)劃路設(shè)計(jì)合理；2、交通項(xiàng)目北面緊鄰松北區(qū)主干道世茂大道，東西聯(lián)通昆明路、天翔街，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；3、教育區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有XX市第九中學(xué)和前進(jìn)路小學(xué)，其中XX市第九中學(xué)為黑龍江省重點(diǎn)中學(xué)；4、醫(yī)療項(xiàng)目毗鄰XX醫(yī)科大學(xué)附屬四院和臺(tái)灣順邁醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生中心；5、金融區(qū)域內(nèi)分布有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可滿足社區(qū)居民的多種金融服務(wù)需求；6、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域擬建設(shè)成為松北區(qū)核心商業(yè)圈，項(xiàng)目正對(duì)面的大型購物中心歡樂頌購物商廈和貫穿本社區(qū)的松北區(qū)步行街正在建設(shè)中，未來商業(yè)升值潛力巨大。二、建筑指標(biāo)1、規(guī)劃條件錦觀城項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積50,274平方米，規(guī)劃總建筑面積132,184平方米（其中，774.22平方米為歸還政府的廉租房和公用配套設(shè)施用房），容積率2.2，建筑密度26%，綠地率40%。按照政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)要求，規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：用地面積（平方米）所占比例（％）規(guī)劃建筑用地50,274-規(guī)劃總建筑面積132,184-地上住宅38,71129.29%公寓35,94627.19%公建35,94627.19%地下人防5,2273.96%停車場(chǎng)16,35412.37%2、總體規(guī)劃（1）規(guī)劃布局風(fēng)格定位出于哈市歷史傳承、人民性格及產(chǎn)品差異化的考慮，確定本項(xiàng)目的風(fēng)格定位為現(xiàn)代風(fēng)格居住小區(qū)，追求處處精細(xì)的高品質(zhì)，外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色調(diào)柔和時(shí)尚；功能講求實(shí)用，材料品質(zhì)精良，注重環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中注重細(xì)節(jié)，力求精益求精，在簡潔、明快、自然的氛圍內(nèi)追求建筑、環(huán)境、園林的相依相融、和諧統(tǒng)一。吸取歐式現(xiàn)代設(shè)計(jì)的精神與哈市北方建筑風(fēng)格相結(jié)合，力求簡潔、實(shí)用、適用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境創(chuàng)造等方面做出新意。各單體建筑的立面造型、檐頭、門窗、陽臺(tái)的設(shè)計(jì)及在裝修、色調(diào)的處理等方面，要有創(chuàng)意和新的突破，形成圍合開閉有序，節(jié)奏韻律感強(qiáng)以及安全、舒適、和諧、統(tǒng)一、新穎、獨(dú)特的時(shí)尚居住小區(qū)。為居民提供設(shè)施齊備、功能健全、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅、舒適宜人的入住條件，以滿足人們?nèi)粘Ｉ畹母鞣N需要。項(xiàng)目效果圖（2）總平面布置本項(xiàng)目用地大體呈矩形分布，北臨世茂大道，南鄰市政府，東臨中關(guān)村世府觀邸居住小區(qū)，西臨XX新天地開發(fā)居住小區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積50,274平方米。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高層住宅區(qū)、高層公寓區(qū)、多層住宅區(qū)、會(huì)所、商服和地下停車位等。總平面規(guī)劃按照不同建筑合理分區(qū)，形成高、多層建筑相間、錯(cuò)落有致的規(guī)劃布局。根據(jù)XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局最新下發(fā)的詳細(xì)性規(guī)劃要求，項(xiàng)目高層公寓區(qū)集中布置于小區(qū)北部臨世茂大道一側(cè)，規(guī)劃建設(shè)4棟高層單元式公寓樓，其中：1#、2#樓為酒店式公寓，規(guī)劃樓高為18層；3#、4#樓為普通公寓，規(guī)劃樓高為32層。同時(shí)規(guī)劃建設(shè)2層裙房作為商服用房。高層住宅區(qū)主要集中布置于小區(qū)中部的東、西兩側(cè)，規(guī)劃建設(shè)2棟高層單元式住宅樓，其中小區(qū)西側(cè)6#住宅樓規(guī)劃層高為22層，東側(cè)7#住宅樓規(guī)劃層高為23層；多層住宅區(qū)主要集中布置于小區(qū)的南側(cè)，規(guī)劃建設(shè)6棟多層單元式住宅樓，全部為地上2.5層，局部3層。在場(chǎng)區(qū)中東部規(guī)劃建設(shè)1棟主體地上2層的會(huì)所（為5#樓），在場(chǎng)區(qū)的北部高層公寓區(qū)之間規(guī)劃建設(shè)風(fēng)雨步行街，在小區(qū)的南側(cè)鄰市政府一側(cè)規(guī)劃建設(shè)1座跨金水河橋。根據(jù)小區(qū)不同建筑群的風(fēng)格特點(diǎn)，分別設(shè)置不同形式的綠化工程，完美的景觀將進(jìn)一步強(qiáng)化小區(qū)生態(tài)、人性化的品質(zhì)，更加注重環(huán)境綠化的處理，把景觀與綠地有機(jī)融合在一起，噴泉、雕塑、綠地、園林相依存，做到動(dòng)靜結(jié)合、景中寓景，配以別致的庭院照明設(shè)施，使整個(gè)環(huán)境更有特色，更具健康理念。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置840個(gè)停車泊位，其中地上150個(gè)，地下666個(gè)，多層區(qū)域24個(gè)。場(chǎng)區(qū)共規(guī)劃有5個(gè)出入口，北側(cè)的世茂大道規(guī)劃建設(shè)1個(gè)主出入口，東、西兩側(cè)規(guī)劃3個(gè)次出入口和2處地下車庫的出入口，另外，在南側(cè)鄰市政府一側(cè)規(guī)劃建有1個(gè)次出入口。3、戶型分布本項(xiàng)目規(guī)劃住宅（含公寓）具體戶型分布如下：建筑面積數(shù)量（戶）建筑面積占比45～60平方米26327.89%60～75平方米788.27%75～90平方米17017.03%90～120平方米12112.83%120～150平方米16818.82%165～180平方米869.12%240～250平方米454.77%360～450平方米60.63%480～570平方米60.64%合計(jì)943100%三、財(cái)務(wù)測(cè)算1、項(xiàng)目總投資估算根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000年9月）、國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)單位提供的其他材料與數(shù)據(jù)，比照近期同類項(xiàng)目估算如下:項(xiàng)目總投資估算表單位:萬元項(xiàng)目總投資預(yù)算科目總投資已投資未投資土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)8,9418,941-前期工程費(fèi)3,1693,169-建筑安裝工程費(fèi)21,9636,09615,857基礎(chǔ)\配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2,577-2,577銷售費(fèi)用621-621管理費(fèi)用556160.9395.1其他費(fèi)用712207505合計(jì)38,53918,573.919,965.1注：上表已投資金額截至日期為2011年12月末從上表可知，該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為38,539萬元，其中：土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用8,941萬元、前期工程費(fèi)3,169萬元、建安工程費(fèi)21,963萬元、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)2,577萬元，上述資金合計(jì)36,650萬元。截至2011年12月末，XX地產(chǎn)已投入資金18,573.9萬元。本信托計(jì)劃募集資金18,000～20,000萬元，可以使項(xiàng)目達(dá)到竣工。2、項(xiàng)目定價(jià)及盈利能力預(yù)測(cè)(1)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)與本項(xiàng)目形象相似物業(yè)的調(diào)查、對(duì)比，考慮整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，并結(jié)合本地塊在整個(gè)項(xiàng)目中的位置對(duì)銷售價(jià)格的影響、項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)等因素，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，通過市場(chǎng)比較法，我們認(rèn)為項(xiàng)目均價(jià)定為7890元/平方米左右比較合理。(2)銷售安排本項(xiàng)目去掉歸還政府的774.22平方米廉租房和公用配套設(shè)施用房，剩余擬用于銷售的住宅、公寓和商業(yè)等可售面積合計(jì)為100,300平方米。按均價(jià)7890元/平方米測(cè)算，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為79,133萬元。其回款計(jì)劃如下：資金回款計(jì)劃表項(xiàng)目2012年2013年2014年上半年合計(jì)銷售面積（㎡）15,33559,61725,348100,300平均售價(jià)(元/㎡)7,8907,8907,8907,890銷售額（萬元）12,09947,03420,00079,133回款額（萬元）12,09947,03420,00079,133(3)房屋銷售款償還信托本金和收益的可能性根據(jù)項(xiàng)目回款計(jì)劃，錦觀城項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年可取得銷售收入12,099萬元、2013年可取得銷售收入47,034萬元、2014年上半年可取得銷售收入20,000萬元，上述資金合計(jì)為79,133萬元，而本信托計(jì)劃的本金，收益及信托費(fèi)用最多需要25,848萬元，在優(yōu)先滿足項(xiàng)目竣工所需的資金后，仍可覆蓋產(chǎn)品本金、費(fèi)用及收益約3.01倍，投資較有保障。四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)進(jìn)度1、四證取得情況（1）《國有土地使用證》情況2009年9月8日和2010年9月16日，XX市國土資源局向XX地產(chǎn)分別核發(fā)了編號(hào)為哈國用（2009）第090000號(hào)的《國有土地使用證》，使用面積為49,922.08平方米，使用權(quán)類型為出讓；編號(hào)為哈國用（2010）第號(hào)的《國有土地使用證》，使用面積為351.92平方米，使用權(quán)類型為劃撥。上述面積合計(jì)50,274平方米。（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》情況2011年4月13日，XX地產(chǎn)就錦觀城項(xiàng)目取得了XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局核發(fā)的編號(hào)為“哈規(guī)城（松北）地字第[2011]20號(hào)”的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該許可證載明：用地單位為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；用地項(xiàng)目名稱為錦觀城項(xiàng)目；用地位置為松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北；用地性質(zhì)為商業(yè)混合居住用地；用地面積為50,274平方米，建設(shè)規(guī)模為132,184平方米。（3）《工程規(guī)劃許可證》情況2011年7月5日，XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局向XX地產(chǎn)核發(fā)了編號(hào)為“哈規(guī)城（松北）建字第[2011]21號(hào)”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該許可證載明：建設(shè)單位為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；建設(shè)項(xiàng)目名稱為錦觀城項(xiàng)目；建設(shè)位置為松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北；建設(shè)規(guī)模為132,184平方米（地上110,603平方米，地下21,581平方米）。（4）《施工許可證》情況2012年1月6日，XX市松北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局向XX地產(chǎn)核發(fā)了編號(hào)為2501092011042601-01（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城1、2、3、4號(hào)樓及地下車庫，施工面積82272.93平方米；編號(hào)為2501092011042601-02（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城6、8、9、10、11號(hào)樓及地下車庫，施工面積為25004.82平方米；編號(hào)為2501092011042601-03（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城5、7、12、13號(hào)樓及地下車庫，施工面積為24906.25平方米。上述合計(jì)施工面積132,184平方米。綜上所述，該項(xiàng)目已全部取得四證。2、拆遷情況該項(xiàng)目土地為城市建設(shè)用地凈地出讓，未涉及拆遷情況。3、建設(shè)情況截至2011年12月，項(xiàng)目地下工程部分已全部完工，地上高層部分主體全部起至3層以上，部分高層主體起至6層。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年12月竣工，工期18個(gè)月（2011年7月-2012年12月）。五、項(xiàng)目資金需求該項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為38,539萬元，其中：土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用8,941萬元、前期工程費(fèi)3,979萬元、建安工程費(fèi)21,153萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)2,577萬元，上述資金合計(jì)36,650萬元。截至2011年12月末XX地產(chǎn)已投入資金約為18,573.9萬元，本信托計(jì)劃募集資金18,000～20,000萬元，基本可以使項(xiàng)目達(dá)到竣工，剩余資金缺口可通過預(yù)售解決。錦觀城項(xiàng)目現(xiàn)已投入的18,573.9萬元中，注冊(cè)資本金2,000萬元，股東及關(guān)聯(lián)方投入15,181萬元，上述資金為本項(xiàng)目資本金，合計(jì)17,181萬元，占項(xiàng)目總投資的44.58%，滿足項(xiàng)目資本金比例要求。六、信托資金如期償還的可行性該項(xiàng)目可售部分2012及2013年的銷售總收入預(yù)計(jì)為79,133萬元，而本信托計(jì)劃的本金，收益及信托費(fèi)用最多需要25,848萬元，在優(yōu)先滿足項(xiàng)目竣工所需的資金后，仍可覆蓋產(chǎn)品本金、費(fèi)用及收益約3.01倍，完全可以滿足信托資金的償還，如果出現(xiàn)銷售不暢的情況，即使打折銷售，也能夠保障信托資金的安全退出。綜上所述，信托資金進(jìn)入后，可以使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售和項(xiàng)目的如期交工，能夠保障信托資金的安全退出，項(xiàng)目可行。第六部分擔(dān)保企業(yè)簡介一、XX巨容新能源有限公司簡介1、基本情況XX巨容新能源有限公司（以下簡稱“巨容能源”）成立于2001年6月20日，住所為XX市南崗區(qū)吉星小區(qū)14-1棟7單元1層，公司類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），注冊(cè)資本人民幣11,100萬元，實(shí)收資本人民幣11,100萬元，法定代表人戴永革。公司經(jīng)營范圍為：一般經(jīng)營項(xiàng)目：開發(fā)、生產(chǎn)、銷售物理電源、化學(xué)電源及相關(guān)產(chǎn)品、充電設(shè)備、自動(dòng)控制產(chǎn)品；自動(dòng)控制系統(tǒng)開發(fā)；國內(nèi)貿(mào)易（以上不含專項(xiàng)審批項(xiàng)目）；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口（法律、行政法規(guī)禁止的項(xiàng)目除外，法律、行政法規(guī)限制的項(xiàng)目取得許可后方可經(jīng)營）。營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：230199100021048，組織機(jī)構(gòu)代碼：72771988-4。巨容能源是按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)過十余年的拼搏和努力，公司現(xiàn)已成長為國內(nèi)超級(jí)電容行業(yè)的排頭企業(yè)。近年來，公司先后承擔(dān)了國家發(fā)改委高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范工程項(xiàng)目、國家“863”引導(dǎo)計(jì)劃——以超級(jí)電容為能源的電動(dòng)公交車開發(fā)項(xiàng)目等數(shù)個(gè)國家及省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，并研制出國內(nèi)首臺(tái)以超級(jí)電容為能源的電動(dòng)公交車。此外，企業(yè)還參與國家“十五”“803”計(jì)劃電動(dòng)汽車重大專項(xiàng)項(xiàng)目，與清華大學(xué)、一汽集團(tuán)、首科集團(tuán)等多個(gè)知名院校和大型企業(yè)集團(tuán)共同承擔(dān)了數(shù)個(gè)國家級(jí)重大科研開發(fā)項(xiàng)目，其自主研發(fā)和生產(chǎn)的超級(jí)電容器及配套系列產(chǎn)