管理資料浙江海鹽縣某地塊項目可行性研究報告.doc*海鹽縣長安路西側海興路北側地塊項目可行性研究報告2004-12目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據三、項目概況第二章項目開發(fā)經營環(huán)境分析一、2004年國內經濟及房地產市場回眸二、嘉興市房地產市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經濟形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調查四、海鹽消費者調查分析第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經營機會點第五章項目定位一、目標市場定位二、產品定位第六章項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算一、項目開發(fā)經營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經營成本估算四、項目利潤估算第九章項目開發(fā)經營風險分析一、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析第十章結論與建議第十一章結束語第一章前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設部及武漢市頒布的與房地產相關法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局；4、現場勘察和實地調研所得資料。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側、海興路北側，西側臨團結港、北側臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經濟開發(fā)區(qū)內，該地塊基本較為平整，經鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時不大于2.0，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數不超過16層（約48米左右）；根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術指標如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：1.25③總建筑面積：60953.7其中：排屋、多層住宅：39167.625M小高層住宅：18286.125M公建面積：3500M建筑密度（暫無設計方案無法計算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數據是依據周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)經營環(huán)境分析一、2004年國內經濟及房地產市場回眸投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。宏觀市場分析據國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數”為104.87，比9月份微升0.04點。今年1-10月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，同比上漲10.2%。從全國房地產投資的總情況看，1-10月，全國房地產開發(fā)投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個百分點。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。房地產百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業(yè)在當地市場的規(guī)?；洜I模式凸現，其競爭力優(yōu)勢主要體現在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應三方面。“18號”令第一次將房地產業(yè)確立為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，標志著中國房地產業(yè)正走向成熟。房地產業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家"宏觀調控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數指標由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產著名品牌年會”上，得出的一個有關結論，認為中國整個房地產市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。我省房地產開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產投資熱進一步降溫。1-9月，全省房地產開發(fā)投資793.2億元，同比增長36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個百分點。主要特點有：1、住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。1-9月，全省住宅投資602.8億元，增長41.7%，增幅超出總速度5.3個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資37.6和100.8億元，增長34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投資。

2、一、二級資質企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現回落。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。1-9月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個百分點；三、四級企業(yè)分別增長41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個百分點。

3、銀行貸款增幅進一步下滑。1-9月，國內貸款到位278.7億元，只增長4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個百分點，比去年同期回落了50.9個百分點，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個百分點。9月末，全省各項應付款及工程拖欠款增長了22.3%和18%。

4、各市對宏觀調控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個百分點，比1-6月回落2.9和9.1個百分點；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1-3月回落8.1和15.1個百分點，比1-6月回落6.6和12個百分點。在宏觀嚴控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。嘉興市1-9月增幅達到了83.5%，速度明顯偏高。二、嘉興市房地產發(fā)展概況地產業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設房地產開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達26家，占企業(yè)總數的24.8％；在1000萬元2000萬元的有39家，占37.1％；在500萬元1000萬元的有40家，占38.1％。房地產開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產開發(fā)投資為225463萬元，與去年同期相比增加91.47％，但比2003年下半年下降0.93％。商品房新開工面積達到110.41萬平方米，比2003年下半年減少74.93萬平方米，下降40.43％。其中住宅開工面積73.50萬平方米，比2003年下半年減少95.94萬平方米，下降56.62％。商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結轉到今年的施工面積數量較多。上半年達到452.69萬平方米，比2003年下半年增加260.18萬平方米，增長了135.15％；其中住宅增加197.76萬平方米，增加115.32％。商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅11.22萬平方米，比2003年下半年減少59.23萬下方米，下降84.08％，與2003年同期相比下降27.0％。商品房銷售已趨緩和。上半年累計銷售面積為23.30萬平方米，比去年同期減少13.39萬平方米，下降36.49％。比2003年下半年減少43.18萬平方米，下降64.95％?？罩梅坷^續(xù)減少，僅4.39萬平方米，同2003年下半年相比減少229.88％。

土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，上半年分別為14.53萬平方米和30.89萬平方米，分別比2003年下半年下降71.06％和73.32％。商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價3676元，較去年四季度上漲6.9%，二季度住宅均價為3742元/平方米，比上季上漲1.79%，房價處于全省中游。二手房源充裕。據房產超市統(tǒng)計，市民登記要求轉讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調控措施出臺直接有關，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。持幣觀望已成為市民購房消費心態(tài)的主要特征。市場交易活躍，價格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產市場非?；鸨薪y(tǒng)計局調查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長190．9％，房屋銷售價格上漲15．3％，價格比上季上漲5．3％。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴大。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個百分點。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位數。其中商品房銷售價格同比上漲15．4％，私有住房銷售價格同比上漲14．9％。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價格同比分別上漲12．4％和20．7％。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經120o43′21″到12o02′55″，南離省會杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國務院列入沿海經濟開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總人口近37萬?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風氣候。改革開放以來，海鹽經濟社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，全縣國民經濟繼續(xù)保持較快增長，全年實現生產總值110.8億元，按可比價格計算，比上年增長32.8%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，全縣實現生產總值80.11億元，比上年增長17.0%)。其中：第一產業(yè)實現增加值9.32億元，增長12.6%，第二產業(yè)實現增加值75.28億元，增長44.6%，其中工業(yè)增加值69.05億元，增長49.8%，第三產業(yè)實現增加值26.2億元，增長13.9%。第一、二、三產業(yè)在生產總值中比例由上年的10.0：62.1：27.9調整為8.4：67.9：23.7。全縣人均生產總值為30375元，比上年增長32.8%，折合3670美元。海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎設施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。擁有省級經濟開發(fā)區(qū)1個、省級風景區(qū)1個，各級文物保護單位40處。國內第一座自行設計、建造的秦山核電站座落在境內。縣域經濟發(fā)展迅速，農業(yè)生產穩(wěn)步發(fā)展，農村經濟蒸蒸日上，是中國重點商品糧、苗豬生產基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機械、飼料、建材等六大支柱產業(yè)；外向型經濟發(fā)展卓有成效。海鹽縣現有小學63所、中學18所、省級重點高中2所、職業(yè)中學2所和技工學校1所，中學在校學生2.157萬人，小學在校學生2.9404萬人，義務教育學齡人口入學率達99.99％，初中畢業(yè)升高中升學率達到87.22％，高中畢業(yè)生升學率達到76.26％。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構58所，衛(wèi)生技術人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數達967張。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗、醫(yī)療科研、醫(yī)學教育組成的適應社會需要的衛(wèi)生事業(yè)服務體系和縣、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療、預防保健網絡。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。2006年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時即達的交通網絡。

②鐵路：鐵路嘉興客運站、貨運站和鐵路內河水運聯運站距海鹽35公里。海寧客運站、貨運站距開發(fā)區(qū)30公里。

③內河航運：六平申內河航道位于縣城內，是五級航道，直通黃浦江，航道能力300噸級。

④空運：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均為100公里。

⑤海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內。海鹽縣地處亞熱帶季風性氣候，季風顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均氣溫3.9——4.4℃，最熱月（7月）平均氣溫為28.2——28.7℃旅游和核電是海鹽的兩大

地方特色。省級風景名勝區(qū)南

北湖素享“小西湖”的美譽，

匯湖光、山色、海濤

于一體，

景色獨特。縣城內的綺園玲瓏

幽雅，被列為全國十大名園內

建有中國第一座自行設計、建

造的核電站——秦山核電站秦

山核電三期、四期工程已相繼

動工。

海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風光，幽靜閑適；更有被譽為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達嶺”之稱的譚仙石城、“天下奇觀”—日月并升等風景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠，吸引海內外游人紛至沓來。海鹽山海湖風光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。海鹽將建設成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經濟強縣”。四、有利投資經濟形勢成因分析（一）國家宏觀經濟的影響2004年中國經濟將仍保持高速度增長的良好勢態(tài)，消費結構將繼續(xù)升級，消費需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強勁，出口增勢趨緩，三大需求結構更加合理，物價漲幅在合理范圍之內。受經濟內在增長機制增強的影響，2004年中國經濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。但2003年政府適度微調政策的作用將在2004年中顯現，下半年經濟增速趨緩，全年經濟增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數影響沖高，三、四季度走低。全年ＧＤＰ增長在8.5％左右。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結構更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內，國民經濟協調性和穩(wěn)定性增強。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年10月份，全國完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比增長15.7%。今年1—10月份，全國累計完成工業(yè)增加值43746.12億元，增長16.9%。統(tǒng)計顯示，10月份，輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增長15.1%；重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增長16.6%。1—10月份，輕工業(yè)累計完成增加值14299.08億元，同比增長15.5%；重工業(yè)累計完成增加值29447.03億元，同比增長18.4%。（二）海鹽縣經濟發(fā)展勢頭良好2004年海鹽縣經濟發(fā)展被列入全國縣域社會經濟綜合發(fā)展指數前100位。從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經濟的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。百強縣具有以下特點：1、經濟總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經濟中占有重要地位

根據2003年分縣統(tǒng)計結果，百強縣國土面積僅占全國全部縣域面積的1.3%，人口占全部縣域的7%，但國內生產總值占到全部縣域的23.5%，財政總收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額占到24.5%。

全國百強縣2003年縣域平均GDP總值達到163億元，平均財政收入為17.6億元，其中地方財政收入為8.6億元。與上年相比，百強縣的GDP總量增長了19%，財政總收入增長了26%，其中地方財政收入增長35%。

以人均GDP衡量，前十強及部分百強縣的經濟發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。

按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均GDP達到5000美元左右，接近中等收入國家。以購買力平價換算，人均GDP接近中上收入國家。

2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標接近或基本實現全面小康目標

百強縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財政收入2600元，人均農民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬元。其他指標如通訊設備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平。

3、基礎設施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進程加快

近年來，隨著高速路網的建設，許多百強縣與大都市的距離縮短到2小時之內，成功納入大都市經濟圈?？h域通訊設施、市政建設、環(huán)境美化也達到很高水平，公路密度達到0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快。4、投資活躍，出口強勁，發(fā)展充滿活力

2003年，百強縣縣均完成基本建設投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實際利用外資總額達到1.5億美元，分別比上年增長73%、37%、46%?？h均出口總額達到6.5億美元，比上年增加了41%。5、經濟結構調整取得較大成效，強勢產業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌

據統(tǒng)計，2003年百強縣非農產業(yè)增加值比重達到91.6%。農林牧漁勞動力在所有勞動力中的比重為38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個數達到37344家，銷售收入達到2萬2千億元。在經濟結構調整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產業(yè)，從農產品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產業(yè)，百強縣根據自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。

6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農問題得到較好解決

百強縣的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現農村城市化、農業(yè)產業(yè)化、農民居民化，農村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農村社會保障體系初步建立，三農問題得到較好解決。從以上各項指標上可以看出海鹽縣經濟發(fā)展指標均以達到以上百強縣各項指標值，經濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。（三）杭州灣區(qū)域經濟發(fā)展影響從全省房地產價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數城市都表現出價格“上漲”的態(tài)勢。據省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調隊的抽樣調查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴大3.1個百分點，房價漲幅再創(chuàng)新高。同時，在國家一系列宏觀調控政策的作用下，我省房地產投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億元，增長40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個百分點。新購置土地面積已連續(xù)3個月大幅下降，1-6月降幅達到26.2%。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個百分點。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個百分點；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個百分點。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個百分點,比同期GDP增長15.5%的增幅高出0.3個百分點。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產開發(fā)商預言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入“大橋經濟”的嘉興第一站———海鹽縣，當地的海欣房地產開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經濟實力的企業(yè)現在紛紛涉足房地產。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：項目區(qū)域經濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。第三章項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。該項目位于海鹽縣經濟開發(fā)區(qū)，現在先對海鹽房地產市場作簡要的概述。海鹽房產：去年房價翻了一番

由于受到經濟發(fā)展和大橋建設的雙重利好，今年海鹽房地產住宅的平均價格翻了一番，房地產市場呈現出供需兩旺的良好勢頭。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應求。1998年至2002年，全縣累計銷售面積已達47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長15.2%和14.3%。房地產業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產市場購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產價格也呈持續(xù)上升走勢。據統(tǒng)計報顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價格年均增長14.3%，其中2002年商品房平均價格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個百分點，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領新一輪投資行情據了解，引領海鹽新一輪房地產行情的項目，很可能是商業(yè)地產。因為在未來3到5年內，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋對岸的余姚、慈溪高。農民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數速度增長。其次，海鹽因“大橋經濟”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協議，總投資超過2億美元。第三，海鹽境內已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只有10%的費用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對海鹽經濟的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。因此，當地一個商業(yè)航母項目——海鹽新天地已經應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經營規(guī)劃、管理實施全程指導。據了解，定位為國內首家縣級shopping－Mall的海鹽新天地廣場建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場的商鋪產權與經營管理權分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場典型商鋪結構為：門面寬2-4米，進深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海鹽新天地一層典型商鋪的價格為1.2萬元/平方米，總價每個商鋪15萬元左右。而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現在本項目同一區(qū)塊內的樓盤——由當地的海欣房地產開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現該項目已進入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。1.土地性質及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質不錯的河流，農田和農村居民區(qū)用地構成，較平整。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協商取得這30畝的開發(fā)權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯社分社等。2.地塊自然景觀及環(huán)境質量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1.南向一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。3.東向遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。2.3、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經濟適用房，此區(qū)域內幾大小區(qū)大多數都是經濟試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調研）。二、項目地區(qū)區(qū)域分析1.基礎設施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經濟開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有3號線在元濟中學下。1.2人文環(huán)境及生活配套設施地塊周邊商業(yè)網點和金融機構并不齊全，主要將依靠經濟開發(fā)區(qū)內部配套和城市內部解決。無專業(yè)性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調查3.1項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況海鹽縣經濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經濟開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積39.51平方公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經濟開發(fā)區(qū)——海鹽標準件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經濟開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產業(yè)格局。浙江省評為十強經濟開發(fā)區(qū)。

杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，首期批準規(guī)劃25.7平方公里，已啟動開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。經濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標是建成以高新技術產業(yè)為主導的現代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的國家級經濟開發(fā)區(qū)。3.2項目地區(qū)開發(fā)現狀及態(tài)勢項目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區(qū)域內的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面進行調查統(tǒng)計情況。四、海鹽消費者調查分析在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大“勢”。①國家宏觀經濟逐步穩(wěn)定，近年內我國房地產業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經營期將正處于此階段。②房地產市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其遠離市中心，但又離市心較方便；②項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③項目占地規(guī)模適不大，可作為經濟住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。三、項目開發(fā)經營機會點（1）整個海鹽縣經濟發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內的大規(guī)模建設活動，使得整個海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。（3）本項目目前交通狀況良好，在建設中的汽車北站，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。項目定位面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位l項目位于海鹽縣城北經濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標對象為經濟開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。消費群界定1.高校、科研院所高級職稱人士2.民營或私營企業(yè)家或個體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產品定位根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1.相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。2.從項目區(qū)位內同類物業(yè)分析得出結論。3.開發(fā)區(qū)內已形成一些居住小區(qū)群體，各項基礎設施和市政設施都快跟上。4.主要競爭對手宜家花城在該區(qū)域內具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。）項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據開發(fā)時的市場情況進行設計。②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設計建議1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2、住宅設計應充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現出對人的關懷和尊重,實現動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計3、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯體別墅TOWNHOUSE）等。三、小區(qū)配套設施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。2、當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網絡服務。3、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。4、小區(qū)內應設有小型超市、商場、幼兒園等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現出社區(qū)生活的現代化。四、環(huán)境藝術設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經營策略依據開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達60953.75M2根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。其依據有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在海鹽縣房地產業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為14019.3625萬元人民幣。更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。1、建設投資建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計萬元。1.2建安工程費用建安工程費用按2300元/M2計1.3小區(qū)配套費小區(qū)配套費按140元/M2計1.4道路、綠化、景點費用。道路、綠化、景點費用按60元/M2計1.5項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用根據海鹽縣現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價1.6各種配套稅費確定項目在開發(fā)過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%記取。1.7項目管理費項目管理費按建安工程費用的3%計取。1.8不可預見費不可預見費以建設工程的3%計取。2、建設期利息。建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。3、項目總投資上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計14019.3625萬元。三、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。分為：工程前期首期工程二期工程具體時間為工程進度。第八章項目開發(fā)經營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式。公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用，如幼兒園。一、項目的價格定位根據對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：建議多層住宅價格在3200元/m2具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。二、項目銷售計劃根據本項目的經營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。三、項目經營成本結算方法：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：①建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入2.5%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。四、項目利潤估算根據項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，估算項目利潤。第九章項目開發(fā)經營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看，項目所處地區(qū)有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。3、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。第十章結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經濟上具有較強的可行性前幾章節(jié)的分析論證中得出結論。三、項目具有的突出優(yōu)勢?項目的潛在需求量大。?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內具有差異性廣泛的目標客戶。?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（經濟開發(fā)區(qū)）四、項目開發(fā)經營風險較小本項目開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：1、項目開發(fā)過程中各方面工作協調難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善；3、房地產行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。1、嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計；2、及時對工程進度進行偏差分析以調整后續(xù)工作；3、按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。//目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據43、編制原則54、項目概況65、結論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設的必要性9第三章項目性質及建設規(guī)模131、項目性質132、建設規(guī)模13第四章項目建設地點及建設條件171、項目建設地點172、項目建設條件17第五章項目建設方案251、建設原則252、建設內容253、工程項目實施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項目所在地環(huán)境現狀392、項目建設和生產對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護措施……404、環(huán)境影響評價結論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設施…………...45第九章組織機構與人力資源配置461、組織機構462、組織機構圖46第十章項目實施進度481、建設工期482、項目實施進度安排483、項目實施進度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據492、建設投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 51.1項目概要 51.2項目編制的依據和范圍 61.3結論與建議 71.4主要技術經濟指標 9第二章項目興建的理由與必要性 102.1項目興建的理由 102.2項目建設的必要性 13第三章市場預測 153.1國際加氣混凝土砌塊行情概況 153.2中國加氣砼行業(yè)概況 163.3產品銷售分析 18第四章建設規(guī)模與產品方案 204.1建設規(guī)模與建設內容 204.2產品方案 20第五章場址選擇 215.1項目建設地址 215.2項目區(qū)自然條件 215.3項目基礎設施條件 22第六章工程技術方案 246.1項目組成 246.2生產技術方案 246.3主要設備 29第七章原材料供應 327.1原輔材料質量要求 327.2原輔供應 34第八章工程建設方案 358.1總平面布置 358.2土建工程 368.3公用工程 38第九章環(huán)境影響評價與節(jié)能 439.1環(huán)境保護 439.2環(huán)境現狀及主要污染源 439.3項目污染治理方案 449.4綠化 469.5節(jié)能 46第十章勞動安全衛(wèi)生與消防