本科畢業(yè)設(shè)計（論文）外文翻譯原文：AdiscussionofUKcommercialpropertyservicechargesReceived(inrevisedform):8thFebruary2009ABSTRACT：Ascertaintypesofpropertyhavebecomemorecomplexandcustomers’oroccupiers’perceptionsandexpectationshaveevolved,theservicesprovidedbytheownershavehadtobeimprovedcorrespondingly.Amodernservicechargemayincludeprovisionfortherecoveryofmanydifferentpropertiesorfacilitiesmanagement-relatedservices.Theexistingpracticeofservicechargesrecoveryforcommercialpropertiesisnottransparentenoughtoenablethetenantstounderstandexactlywhattheyarepayingfor.Theservicechargecostsmayincludeenhancementofthebuilding,whereitcanbejusti?edfollowingtheanalysisofreasonableoptionsandalternatives.Thepracticeofservicechargeshouldrestonachievingequitablebene?tsforbothparties:theownerandthetenant.Keywords:servicecharges;commerciallease;landlordandtenants;propertymanagement;sinkingfunds;reservefunds。COMMERCIALSERVICECHARGESDEFINEDAllbusinesseshavetopayforproperty-relatedoverheads,or‘runningcosts’(RICS,2008).Theobjectiveofaservicechargeistoenablethelandlordtorecoveralllikelyanticipatedexpenditurenotonlyforthepropertyinitspresentform,butalsoenvisaginganyreasonableextensionoralterationinthefuture(PhilpottandHicks,1994).Thebasicprincipleofservicechargesliesintakingtheperspectiveofboththelandlordandthetenant.Inmostcircumstances,bothpartiesviewtheimportanceofservicechargesdifferently,whichisdefinitelytotheirownbene?t.EdwardandKrendel(2007)showthatthelandlordwillwanttorecoverallexpenditurefromthetenant.Thetenantontheotherhandwilltrytolimittherecoverableitemstothenecessaryservicesfortheproperty.Martin(1981)de?nedservicechargesasthecosttoatenantinindemnifyinglandlordsagainstactualandanticipatedexpenditureontheprotection,maintenanceandreplacementofthosepartsandstructure,finishesandequipmentofthepropertyforwhichnotenantisdirectlyresponsible.Generally,theservicechargeapportionmentbetweenthelandlordandtenantarespeci?edinthelease.TheinappropriatenessofthisdefinitionwaspointedoutbyMcGee(1984),whenhestatedthatitonlyfocusedontheexpendituresonphysicalaspectsofthepropertywhileneglectingtheotherimportantelementsthatmadeuptheservicechargecosts,suchashousekeeping,servicesforcleaningandsecurityservices.Thecentreforadvancedlandusestudies(CALUS)reportbroadenedthedefinitionofservicechargesto:Anannualcosttothetenantofthelandlordprovidingservicestothebuildingincompliancewithhisobligationsunderthetermsofthelease.Thefundamentalofservicechargesrestsontwomainitemswhichare‘works’and‘services’.Worksreferstorepair,renewal,replacement,maintenanceandimprovementwhilstservicesontheotherhandfocustothehousekeepingelementswhichincludebutnotlimitedtothecostofcleaning,security,fuelandotherrelatedactivities.Servicechargesalsoconsistofothercoststhatareknownassinking,replacementandreservefunds.RICS(2006)definedbrieflythemeaningoftheabovementionedfundsasfollows:Ontopofroutineexpensesonservices,ownersandoccupiersmayneedtomakeprovisionforoccasionalone-offoutlayonreplacingmajoritemsofequipment(e.g.aheatingsystem).Majorexpenditureofaregularlyrecurringnature(i.e.externalredecorations)canalsocausesignificantfluctuationsintheamountofservicechargepayableeachyear.Thecontributiontowardsthefundismadethroughtheservicechargesyearbyyear,andwhentheneedarisesforsuchrepairs,paymentismadefromthefund(Morley,2008).Theestablishmentofsuchfundsareseentobene?tboththelandlordandthetenant.AsmentionedbyMorley(2008),theadvantageofimpositionofsuchfundstothetenantisanassuranceofcostcertainty,thusdismissingtheshockingpeakchargesatago,asthecontributionismadeovertheleaseperiod.Inaddition,inthecaseofshort-termtenancy,thenewtenantisonlyrequiredtocontinuethecontributionthatwasmadebytheprevioustenantandnottobetotallyburdenedwiththeoverallcostofrepairandreplacementofequipmentshouldtheneedarise.Thelandlordontheotherhandenjoysthebene?toffundingcertainty,thuseliminatingtenantdisputesoverone-offhighservicechargeinayearshallthecostisclaimedasandwhenrepairsareneeded.Moran(2007)providedaspecificservicechargesdefinitionforcommercialproperties.Hepointedoutthatservicechargesincommercialbuildingsarisewhenthereismultipleoccupationofthelandlord’spremise.Shoppingcentres,of?ceblocks,someindustrialbusinessparksandmixed-usebuildingsarethetypesofpremisesdesignedformultipleoccupation.Thechargesaremeanttorecoverthecostofmaintainingunletstructures,commonpartsandtheprovisionofotherrelatedservices.Thelandlordisresponsibleforrepairandmaintenanceoftheproperty,butwillrequirethecostsheincursonthesematterstobereimbursedbythetenant(Butt,2007).Inessence,theservicechargecompositionincommercialpropertiesusuallyconsistsofthedirectcostoftheservicestothebusiness,andoftenthisincludesamanagementfeepayabletothepersonorcompanywhoadministertheservice(RICS,2008).TheleaseandtheservicechargeThebasicelementofanyservicechargeprovisioninaleaseistoensurethatsomeoneisliablefortherepairandmaintenanceofallelementsofthebuildingorthedevelopment.Alllandlordsareinfavourofa‘clearlease’thatallowsthemtorelinquishtheirobligationinfundingthecostofprovidingnecessaryproperty-relatedservicestothetenants(EdwardandKrendel,2007).CrosbyandMurdoch(1998)emphasisedthata‘clearlease’shouldalsobea‘fullrepairingandinsuring’,or‘FRI’lease.Inthesecircumstances,thetenantswillassumeallresponsibilities(inpaymentterms)fortherepairandinsuranceoftheleasedpropertytoallowthelandlordtokeepthepremises,andwillreimbursethelandlordforthecostofundertakingthesetasksthroughtheservicecharges.Thequestionofthemagnitudeandextensivenessofresponsibilityforrepairs,maintenanceandupkeepofthepropertybetweenthelandlordandthetenantisaverycomplexanddelicatesituation(CrosbyandMurdoch,1998).Inthecaseof‘leasesofwhole’,theliabilityofthetenanttoundertakethecostofrepairandmaintenanceofthepremiseisrathersimplified,asthepremiseisentirelyoccupiedbyasoletenant.However,forcommercialpropertieswhere‘leasesofpart’involvemultipletenants,awell-draftedservicechargeprovisionintheleaseisacrucialelementthatneedsspecialattentionbythetenanttoavoidfuturedisputeswiththelandlord(EdwardandKrendel,2007).Moran(2007)highlightedthatthetypicalprovisionofservicechargesintheleaseshouldinclude.i.Ade?nitionsectionatthebeginningoftheleasethatde?nes‘servicecharges’and‘services’.ii.Aspeci?ctenant’scovenanttopayservicecharges.iii.Alandlord’scovenanttoprovideservices.iv.Detailsofservicecharges.Sourse:MichaelPitt.AdiscussionofUKcommercialpropertyservicecharges,JournalofRetail&LeisureProperty(2009)8,119–138.譯文：關(guān)于英國物業(yè)收費的討論摘要：由于某些類型的物業(yè)已經(jīng)變得更加復(fù)雜，物業(yè)的擁有人或物業(yè)的使用者對物業(yè)的看法和期望不斷地提升，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)不得不進行有針對性的改善提高以滿足物業(yè)使用者的需要。在一個現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)費里可能包含各種不同屬性的相關(guān)的設(shè)施管理的服務(wù)。然而目前物業(yè)收費仍然不透明，需要讓居民了解他們所付的物業(yè)費包含哪些服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費里可能包含著用于維修、養(yǎng)護建筑的費用，這些都是經(jīng)過合理分析得出的。對基礎(chǔ)設(shè)施進行管理對物業(yè)所有者和租客都有好處。關(guān)鍵詞：服務(wù)收費，商業(yè)租賃，業(yè)主和租戶，物業(yè)管理。商業(yè)服務(wù)收費界定所有企業(yè)都要付與物業(yè)管理有關(guān)的企業(yè)經(jīng)費，或管理費用（RICS，2008）。收物業(yè)費的目的不僅是確保業(yè)主有資金去維修在目前情況下那些可預(yù)見的設(shè)備的保養(yǎng)、維修、折舊等，而且還包括未來各種合理的可能會發(fā)生的費用（費爾伯特和Hicks）。物業(yè)費如何收取的基本原則融合了業(yè)主和租客的觀點。在大多數(shù)情況下，雙方對收費物業(yè)費的重要性有不同的認識，這很明顯都是在維護自身的利益。愛德華和克蘭德（2007年）的研究表明，業(yè)主希望那些維修物業(yè)的費用由租客來承擔(dān)。然而那些租客總是設(shè)法降低他們所要承擔(dān)的一些維修物業(yè)的費用。馬?。?981）明確表示了為了確保業(yè)主能有資金去維修、替換那些已經(jīng)存在或者可能要發(fā)生的設(shè)備損耗等，承租者有責(zé)任區(qū)承擔(dān)相應(yīng)的部分費用。一般情況下，在合同中就已經(jīng)明確說明了房東和房客就物業(yè)費該如何分配。而麥基（1984）指出了其中不合理的地方。他說，這些物業(yè)費里只包含那些可以看得見的自然的折舊、損耗，而忽視了家政服務(wù)、保安清潔服務(wù)等這些極其重要的物業(yè)服務(wù)支出。關(guān)于土地使用收費的研究報告（CALUS）也增加了物業(yè)服務(wù)收費項目：每年房東和承租者都會遵守契約的規(guī)定，根據(jù)租客交的物業(yè)服務(wù)費提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)?；镜奈飿I(yè)費該如何收取主要取決于兩個方面，分別是硬件服務(wù)和軟件服務(wù)。硬件服務(wù)主要有物業(yè)的維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)更新替換，甚至是增加設(shè)備的各項功能等。軟件服務(wù)主要是指一些家政服務(wù)，如清潔、保安等。物業(yè)服務(wù)收費里也包含一些上面沒有提到而眾所周知的服務(wù)收費。如維修基金、設(shè)備更新替換等。RICS（2006）對維修基金做了一個簡明扼要的定義：在日常服務(wù)費用的中，業(yè)主和住戶可能需要對一些偶然發(fā)生的一次性支出的設(shè)備（如加熱系統(tǒng)）詳細規(guī)定，明確彼此的責(zé)任義務(wù)。日常生活中經(jīng)常發(fā)生的費用支出（如外部的裝飾、翻新等）的增減也是導(dǎo)致每年物業(yè)服務(wù)收費波動的重要因素之一?；鸬暮锰幵谟诎l(fā)生某些重大維修項目時，可以由該基金支付（莫利，2008）。建立維修基金對業(yè)主和租客雙方都有利。正如莫利（2008）所說的那樣，這種強迫式的基金的建立的好處在于可以為租客發(fā)揮一個相當(dāng)于保險的功能。當(dāng)發(fā)生重大支出項目時，租客不必承擔(dān)大額支出。而且這個作用是在租客承租期間發(fā)揮。此外，在短期租賃的情況下，新的租客只需要繼續(xù)支付前一位租客支付的維修基金，而不必承擔(dān)那些因設(shè)備更新維護而發(fā)生的所有的費用。同時，業(yè)主也高度贊揚了這個維修基金所發(fā)揮的積極作用。維修基金消除了那些因承擔(dān)一次性大額支付維修費用所產(chǎn)生的租客的抱怨。因此，維修基金的存在具有一定的合理性。莫蘭（2007）對商業(yè)性物業(yè)該如何收取物業(yè)服務(wù)費下了明確的定義。他指出商業(yè)物業(yè)的服務(wù)費用的提高應(yīng)該以業(yè)主所擁有的物業(yè)類型為前提。購物商場、寫字樓、生產(chǎn)廠房、混合用途的物業(yè)的收費標準都不相同。收取的物業(yè)費應(yīng)該是用于維護那些未出租的部分的建筑結(jié)構(gòu)、公用面積以及一些其他相關(guān)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)該負責(zé)物業(yè)的維修與保養(yǎng)。但過程中所產(chǎn)生的費用應(yīng)該由承租人來承擔(dān)（博特，2007）。從本質(zhì)上講，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費里不僅包含了直接的服務(wù)成本，也包含了服務(wù)提供公司的各項管理費、利潤等（RICS）。租約和物業(yè)服務(wù)費在契約里對各種物業(yè)服務(wù)項目有基本的規(guī)定是為了保證在遇到大項目維修時有責(zé)任人，可以確保項目的順利進行。所有的業(yè)主都支持允許他們放棄為租戶提供與物業(yè)有關(guān)的服務(wù)費用的“無責(zé)任契約”(EdwardandKrendel,2007)?？肆_斯比和默多克（1998）曾強調(diào)說，這個“無責(zé)任契約”'應(yīng)該是一份“全維修保險”。在這種情況下，租戶將承擔(dān)所有的物業(yè)維修、養(yǎng)護費用。然而那些仍有擁有這些物業(yè)的所有權(quán)。這個問題的關(guān)鍵在于物業(yè)的維修、養(yǎng)護需要大量的人力、物力。而且對業(yè)主和租客來說這個問題仍然非常的復(fù)雜和微妙(CrosbyandMurdoch,1998)。在整租的情況下，承租人所要承擔(dān)的物業(yè)維修、保養(yǎng)費用該如何計算將變得很明確，但前提是由完全由單一租戶承租。然而，在商業(yè)物業(yè)的實際操作過程中，完全租賃幾乎不可能發(fā)生，基本上是由多個租戶租賃。在涉及多個租戶的情況下，如何合理地收取相關(guān)的租賃費、物業(yè)服務(wù)費將變得非常重要。特別要寫明各種情況發(fā)生后該如何處理，以避免各種糾紛（愛德華和Krendel，2007）。莫蘭（2007）強調(diào)指出，在提供租賃服務(wù)費應(yīng)包括以下幾個方面：一，在契約里明確物業(yè)服務(wù)收費和物業(yè)服務(wù)的定義；二，特定的租戶該如何支付相關(guān)的服務(wù)費用；三，業(yè)主應(yīng)該提供物業(yè)服務(wù)；四，各種服務(wù)的項目以及收費詳情。出處:邁克爾皮特《用于零售或者閑置的不動產(chǎn)》2009年第八期119-138目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱與承辦單位 11.2研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3編制原則 31.4項目概況 31.5技術(shù)經(jīng)濟指標 51.6結(jié)論 6第二章項目背景及建設(shè)必要性 82.1項目背景 82.2建設(shè)的必要性 9第三章建設(shè)條件 113.1項目區(qū)概況 113.2建設(shè)地點選擇 錯誤！未定義書簽。3.3項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。第四章市場分析與銷售方案 134.1市場分析 134.2營銷策略、方案、模式 14第五章建設(shè)方案 155.1建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 155.2建設(shè)規(guī)劃和布局 155.3運輸 185.4建設(shè)標準 185.5公用工程 205.6工藝技術(shù)方案 215.7設(shè)備方案 215.8節(jié)能減排措施 24第六章環(huán)境影響評價 256.1環(huán)境影響 256.2環(huán)境保護與治理措施 266.3評價與審批 28第七章項目組織與管理 297.1組織機構(gòu)與職能劃分 297.2勞動定員 297.3經(jīng)營管理措施 307.4技術(shù)培訓(xùn) 30第八章勞動、安全、衛(wèi)生與消防 318.1編制依據(jù)及采用的標準 318.2安全衛(wèi)生防護原則 318.3自然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 328.4生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的危害因素分析及防范措施 328.5消防編制依據(jù)及采用的標準 348.6消防設(shè)計原則 358.7火災(zāi)隱患分析 358.8總平面消防設(shè)計 358.9消防給水設(shè)計 368.10建筑防火 368.11火災(zāi)檢測報警系統(tǒng) 378.12預(yù)期效果 37第九章項目實施進度 389.1實施進度計劃 389.2項目實施建議