中國內(nèi)地交通運輸與物流

發(fā)展的狀況與趨勢中國交通運輸協(xié)會常務副會長國際物流與運輸學會中國分會會長教授王德榮2006年6月于香港主要內(nèi)容一、中國內(nèi)地交通運輸發(fā)展的狀況與趨勢二、中國內(nèi)地物流發(fā)展的狀況與趨勢第一部分中國內(nèi)地交通運輸發(fā)展的狀況與趨勢1.中國交通運輸?shù)陌l(fā)展狀況2.中國交通運輸發(fā)展面臨的形勢和任務3.中國交通運輸發(fā)展的趨勢1.中國交通運輸?shù)陌l(fā)展狀況1.1中國運輸發(fā)展取得了巨大的成績中國的交通運輸線路從1950年的20.7萬公里增加到1980年的124.5萬公里，2005年達到約375萬公里，其中：2005年鐵路通車里程達到了7.5萬公里，比1980年增加50%；2005年公路通車里程達到了192萬公里，比1980年增加117%，其中高速公路從無到有，達到了4.1萬公里；2005年內(nèi)河航道里程達到了12.3萬公里，比1980年增加13.4%；西部地區(qū)運輸線路的比重有了較大提高，鐵路從1950年的7.5%增加到2005年的38%左右，公路從1949年的25.6%增加到2005年的48%。1.1.1運輸線路不斷延長，運輸布局有所改善。105.4111.8121.1134.5161.6217.01.1.2運輸設備數(shù)量增加，技術(shù)水平有了提高

鐵路的復線率和電氣化率從1980年的16.3%和3.3%增加到2005年的33.9%和26.7%，機車車輛數(shù)成倍增加鐵路140-160km/h200-250km/h120km/h公路公路網(wǎng)中一、二級公路的數(shù)量從1980年的1.28萬公里增加到2005年的32.58萬公里，高速公路從無到有，到2005年達到近4.1萬公里；

汽車保有量也從1980年的178.3萬輛增加到2005年的3356萬輛

中國的沿海泊位1980年330個，2005年增加到4298個，其中萬噸級以上泊位847個；運輸船舶1980年1700萬載重噸，2005年達到10179萬載重噸。水運民航機場的數(shù)量從1980年的81個，到2004年達到149個。飛機架數(shù)從462架增加到937架民航輸油輸氣管道1980年8660.4公里，2004年增加到32592公里管道1.1.3客貨運輸量日益增長，運輸結(jié)構(gòu)得到改善

隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展，運輸量大幅度增長，1980年客、貨運量分別為34.2億人和54.6億噸，2005年為184.2億人和183.7億噸。運輸結(jié)構(gòu)有了很大變化，鐵路在客、貨周轉(zhuǎn)量中的比重由1980年的60.6%和67.3%（貨物周轉(zhuǎn)量不含遠洋，下同），2005年下降到34.7%和52.1%，公路由32%和9.0%上升到53.2%和21.6%。1980年2005年國內(nèi)貨物周轉(zhuǎn)量發(fā)展變化表1.1.5交通運輸體制改革不斷深化，市場化進程加快國務院已批準港口管理體制改革方案，港口屬地化管理已基本實現(xiàn)民航管理體制改革方案已全面實施公路運輸市場規(guī)范化管理不斷加強，秩序明顯改善鐵路行業(yè)的改革穩(wěn)步推進投資體制改革取得新的進展，多渠道融資的局面正在形成1.1.6交通運輸政策法規(guī)逐步完善

全國人大常委會制定頒布了《鐵路法》、《公路法》、《民用航空法》等交通運輸業(yè)的重要法律，各部門出臺了一系列政策法規(guī)，使交通運輸行業(yè)的管理有法可依，有規(guī)可循，從而進一步提高全行業(yè)的法制管理水平1.1.7交通運輸科技創(chuàng)新能力增強，人才隊伍壯大1.1.4交通運輸服務質(zhì)量不斷提高各種運輸方式的運輸安全、快速、及時、方便的情況有了極大的改善1.2.1運輸線路少，通達程度較低到2005年底，全國不通鐵路的地級市有20多個，占全國地級市10%以上；不通公路的行政村約占6%中國鐵路、公路路網(wǎng)密度遠低于發(fā)達國家，也低于一些發(fā)展中國家1.2.2主要運輸方向上能力嚴重不足，“瓶頸”狀況又現(xiàn)鐵路干線通過能力利用率普遍達到80%以上。其中京滬、京廣、京哈、京九、隴海、浙贛六大干線能力利用率高達92.5%，部分區(qū)段能力利用率已達100%，處于飽和、超飽和狀態(tài)一些港口的某些貨類，特別是集裝箱泊位能力不足一些公路區(qū)段，特別是大城市或臨近大城市的一些公路區(qū)段能力不足一些機場能力緊張，如北京、廣州、深圳1.2中國運輸發(fā)展存在的問題1.2.3交通運輸技術(shù)裝備水平有待提高公路

從公路網(wǎng)技術(shù)結(jié)構(gòu)看，三、四級公路約占總里程的80%，高等級公路（高速、一、二級公路）僅占公路總里程的16.9%?？傮w上講，公路路況差、等級低的局面仍未根本改變內(nèi)河

如復線率、電氣化率中國只有34%和27%鐵路

航道等級低，可通航300噸級以上船舶的航道僅占通航里程的15%左右，千噸級以上航道所占比重僅為7%；部分內(nèi)河運輸船舶老舊，噸位小、技術(shù)水平落后1.2.4鐵路、內(nèi)河發(fā)展相對滯后，運輸結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化

中國的運輸結(jié)構(gòu)，與改革開放初期相比，有了根本性改善。但是由于鐵路發(fā)展緩慢、內(nèi)河水運的發(fā)展重視不夠，兩種運輸方式發(fā)展相對遲緩，他們的優(yōu)勢沒有得到充分發(fā)揮

1.2.5運輸質(zhì)量不高，交通安全堪憂以安全為例，2005年全國發(fā)生道路交通事故45萬起，死亡人數(shù)9.87萬人，直接經(jīng)濟損失18.8億元，萬車死亡率為7.6，大大高于國際平均水平。1.2.6交通運輸可持續(xù)發(fā)展問題愈來愈突出

交通運輸發(fā)展對資源的合理利用，包括土地資源、水資源、沿海和沿江岸線、礦物質(zhì)能源的利用，都還存在著利用效率不高，資源浪費的現(xiàn)象。特別是石油消耗增長很快，有害物質(zhì)排放及噪聲帶來的環(huán)境污染日益嚴重1.2.7交通運輸體制改革有待深化

政企分開還未能全部到位，法規(guī)體系還不健全，經(jīng)營機制和投融資體制等改革還有待深化2.中國運輸發(fā)展面臨的形勢和任務2.1從國內(nèi)環(huán)境看隨著中國經(jīng)濟快速增長，運輸總量將大幅度增加；中國繼續(xù)擴大對外開放，進出口貿(mào)易將持續(xù)增長；地區(qū)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，運輸布局要與之適應人們生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人們出行數(shù)量和質(zhì)量要求將不斷提高；城鎮(zhèn)化進程的加快，都市圈經(jīng)濟的興起，要求建設相應的運輸系統(tǒng)；交通運輸發(fā)展帶來的資源、環(huán)境問題，要求建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的運輸體系。2.2從國際環(huán)境看隨著經(jīng)濟全球化進程加快，要求建立新的運輸系統(tǒng)；與周邊國家與地區(qū)經(jīng)濟合作的加強，與鄰國運輸聯(lián)系的增加，要求交通運輸業(yè)提供支持；總之，中國交通運輸未來的任務是十分繁重的預計2020年全社會貨運量可能達到280-300億噸，貨物周轉(zhuǎn)量可能達到10-11萬億噸公里；客運量可能達到380-400億人，旅客周轉(zhuǎn)量可能達到4.2-4.5萬億人公里；沿海港口吞吐量預計超過50億噸，其中集裝箱吞吐量超過2億TEU。3.中國交通運輸發(fā)展的趨勢3.1中國交通運輸發(fā)展的目標

中國全國人大通過的“第十一個五年規(guī)劃綱要”明確提出了“優(yōu)先發(fā)展交通運輸業(yè)，加快鐵路發(fā)展，積極發(fā)展水路運輸，進一步完善公路網(wǎng)絡，優(yōu)化民用機場布局”的總體方針。3.2.1加強運輸網(wǎng)絡建設（1）增加運輸網(wǎng)絡長度，提高運輸網(wǎng)絡密度

設想我國鐵路的長度達到10萬公里以上，客運專線達到1萬公里，公路達到350萬公里，高速公路達到8萬公里左右，內(nèi)河航道達到12萬公里，機場達到200個左右。（2）加快西部地區(qū)交通運輸網(wǎng)絡建設，改善運網(wǎng)布局2000年至2020年西部地區(qū)鐵路通車里程力爭由2.6萬公里，增加到4萬公里以上，公路通車里程由50.3萬公里增加到100萬公里左右，干、支線機場由60個增加到75個以上，油氣管道長度也要有大的增加3.2中國交通運輸建設重點（3）加強地區(qū)間運輸大通道的建設

地區(qū)間運輸大通道是指地區(qū)間客貨流集中的方向上，由多種運輸線路組成的運輸通路。由于這些運輸通道連接著區(qū)域的經(jīng)濟中心、重要工業(yè)基地、大中城市和城市群，由于它和多條運輸線路相聯(lián)，又是客貨流的產(chǎn)生地和匯集地，同時，由于這些通道運量大、增長快，因此，運輸大通道作為國家的運輸大動脈和運輸網(wǎng)絡的主骨架，它們建設狀況如何，對整個交通運輸系統(tǒng)的暢通和服務質(zhì)量的提高有著決定性的影響。對運輸全局有重要意義的運輸大通道建設給予足夠的重視。包括：南北沿海運輸大通道、京滬運輸大通道、滿洲里至港澳運輸大通道、包頭至廣州（湛江）運輸大通道、臨河至南寧運輸大通道、西北北部出海運輸大通道、青島至銀川運輸大通道、陸橋運輸大通道、沿江運輸大通道、上海至瑞麗運輸大通道。詳見綜合運輸大通道示意圖（4）加強與周邊國家運輸網(wǎng)絡建設

在政治多極化、經(jīng)濟全球化的大背景下，加強與周邊國家和地區(qū)運輸網(wǎng)絡的建設，對實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟一體化有重要作用。建設的重點是：加強聯(lián)接東北亞地區(qū)、中亞地區(qū)、西亞地區(qū)、南亞地區(qū)、東南亞地區(qū)運輸網(wǎng)絡的建設

（5）加強洲際交通運輸網(wǎng)絡的布局與建設

除了加強陸橋運輸建設，保證亞歐陸上運輸外，重點是加強國際港口、機場和船隊、機隊的建設，以保證我國與各大洲間的暢通的客貨運輸往來（6）加強交通運輸樞紐的布局與建設

運輸樞紐是各種運輸方式的交匯地，又是城市間運輸線路與城市內(nèi)交通的銜接點，也是我國綜合運輸網(wǎng)同周邊國家與地區(qū)運輸網(wǎng)絡的鏈接點，因此，加強運輸樞紐合理布局與建設，對保證交通運輸暢通，提高運輸服務質(zhì)量和運輸效率與效益具有重要意義。北京、天津、哈爾濱、長春、沈陽、大連、石家莊、秦皇島、唐山、青島、濟南、上海、寧波、南京、連云港、徐州、合肥、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、湛江、海口、太原、大同、鄭州、武漢、長沙、南昌、重慶、成都、昆明、貴陽、南寧、西安、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、西寧、拉薩3.2.2加強交通運輸系統(tǒng)建設（1）運輸系統(tǒng)建設的內(nèi)容

由于不同的服務群體和不同的貨類對運輸服務內(nèi)容和質(zhì)量要求不一，需要不同的客貨運輸設施、運輸工具和運輸組織方法為其提供各具特色的服務。因此，以系統(tǒng)的觀點和方法，按照各種客貨運輸?shù)念悇e進行系統(tǒng)的建設與布局，是優(yōu)化運輸系統(tǒng)資源配置，優(yōu)化運輸結(jié)構(gòu)，降低社會成本，提高運輸效率與效益，提高服務質(zhì)量的重要措施，是實現(xiàn)運輸發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要舉措（2）國內(nèi)旅客運輸系統(tǒng)建設

城市間客運系統(tǒng)建設城鄉(xiāng)（或城鎮(zhèn)）間旅客運輸系統(tǒng)建設城市化地帶旅客運輸系統(tǒng)建設城市客運系統(tǒng)的建設（3）國際旅客運輸系統(tǒng)與周邊國家和地區(qū)的客運系統(tǒng)建設國際遠程客運系統(tǒng)建設（4）貨物運輸系統(tǒng)建設集裝箱運輸系統(tǒng)建設

—外貿(mào)集裝箱運輸系統(tǒng)建設加強國際集裝箱港口建設加快國際集裝箱船隊的建設積極推進集裝箱陸橋聯(lián)運系統(tǒng)建設要發(fā)展以集裝箱樞紐港為中心的海上支線運輸和內(nèi)河支線運輸系統(tǒng)，搞好海河聯(lián)運和國際集裝箱江海直達系統(tǒng)建設加強國際集裝箱集疏運系統(tǒng)建設

—內(nèi)貿(mào)集裝箱運輸系統(tǒng)的建設大力發(fā)展集裝箱多式聯(lián)運大力發(fā)展鐵路集裝箱運輸大力發(fā)展水路集裝箱運輸—完善煤炭運輸系統(tǒng)建設—完善鐵礦石運輸系統(tǒng)建設—加強石油運輸系統(tǒng)建設—完善糧食運輸系統(tǒng)建設加強大宗散裝貨物運輸系統(tǒng)建設加強件雜貨運輸系統(tǒng)建設—加強鐵路、公路貨場和水運多用途碼頭的建設—加強長大貨運、笨重設備的鐵路、公路專用車輛和多用途船隊的建設—加強冷藏貨物運輸系統(tǒng)建設—加強危險品貨物運輸系統(tǒng)建設—加強滾裝運輸系統(tǒng)加強特種貨物運輸系統(tǒng)建設加快貨郵快遞運輸系統(tǒng)建設—加強鐵路、公路、民航專用運輸工具和貨物裝卸、中轉(zhuǎn)設施的建設—改進和加強鐵路、公路、民航貨郵快遞企業(yè)的聯(lián)合與重組，形成規(guī)模化經(jīng)營3.2.3

加快運輸企業(yè)戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整

（1）調(diào)整的目的

由于運輸服務產(chǎn)品最終是由運輸企業(yè)提供的。而我國現(xiàn)有的運輸企業(yè)提供的服務產(chǎn)品還難以滿足不同旅客群體和不同貨類的需求，因此，對運輸企業(yè)進行戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，是使我國的運輸企業(yè)在服務供應能力上、服務質(zhì)量上滿足社會的運輸需求。（2）調(diào)整的目標通過深化改革，通過市場機制和政府的引導，對我國現(xiàn)有的運輸企業(yè)進行改組、改制、改造，通過重組、聯(lián)合、兼并等多種方式在我國建立起一個能力足夠的、高服務質(zhì)量的、地域分布相適應的、專業(yè)化分工合理的、大中小比例協(xié)調(diào)的競爭有序的運輸企業(yè)群體。（3）調(diào)整的主要內(nèi)容搞好企業(yè)戰(zhàn)略定位。在分析自身優(yōu)勢和市場細分的基礎上確定服務的對象和市場的定位改善經(jīng)營管理。樹立新的經(jīng)營思想、建立相應的經(jīng)營模式和管理制度，提高服務質(zhì)量。包括公司結(jié)構(gòu)、業(yè)務流程、質(zhì)量保證系統(tǒng)，客戶管理制度等擴大經(jīng)營規(guī)模。通過重組、兼并、聯(lián)盟等多種形式，對資源進行有效整合，以形成集約化、規(guī)?；?jīng)營提高技術(shù)裝備水平。加強運輸裝備技術(shù)改造，不斷提高運輸能力和服務質(zhì)量3.3.1實行積極的運輸政策

3.3.2多渠道籌集資金，加快交通運輸建設（1）實現(xiàn)投資主體多元化。（2）研究制定交通運輸基礎設施公益性和商業(yè)性分類投資的政策。（3）增加公共財政對交通運輸投資的比重。（4）擴大債券發(fā)行，不斷降低融資成本。（5）采取多種途徑，進一步擴大利用外資的范圍和規(guī)模。（6）提高工程質(zhì)量，降低工程造價。3.3加快中國運輸發(fā)展應采取的政策措施3、采取有力的政策措施扶持交通運輸業(yè)發(fā)展（1）對交通運輸基礎建設在用地、拆遷等方面實行優(yōu)惠的扶持政策。（2）對交通運輸企業(yè)在貸款、稅收等方面實行扶持政策。4、加快交通運輸管理體制改革（1）加快運輸行政管理體制改革（2）加快運輸價格管理體制的改革5、進一步調(diào)整和優(yōu)化運輸結(jié)構(gòu)（1）進一步調(diào)整與優(yōu)化各種運輸方式的結(jié)構(gòu)。（2）調(diào)整與優(yōu)化客運結(jié)構(gòu)。（3）調(diào)整與優(yōu)化貨運結(jié)構(gòu)。6、制定和實施交通運輸可持續(xù)發(fā)展政策

7、大力發(fā)展交通運輸裝備工業(yè)

8、加強人才隊伍建設和創(chuàng)新能力第二部分中國內(nèi)地物流發(fā)展的狀況與趨勢1.中國物流發(fā)展的狀況2.中國物流發(fā)展面臨的形勢3.中國物流發(fā)展的趨勢1.中國物流發(fā)展的狀況1.1中國物流發(fā)展取得的成績自1999年11月國家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行聯(lián)合召開了“現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會”，會上吳邦國副總理指出：“物流作為一種先進的組織方式和管理技術(shù)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用”。“中國物流要實現(xiàn)跨越式發(fā)展”。2001年3月國家經(jīng)貿(mào)委會同鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、外經(jīng)貿(mào)部、民航總局聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于加快中國現(xiàn)代物流的若干意見”。2001年6月六部委在上海召開了全國物流工作座談會。目前很多省市把發(fā)展物流提到了政府議事日程，成立機構(gòu)，制定規(guī)劃，加快發(fā)展。1.1.1中國政府已把物流發(fā)展提到了重要議事日程1.1.2物流政策法規(guī)環(huán)境有了初步改善原國家經(jīng)貿(mào)委2002年委托中交協(xié)物流研究院進行了“中國物流發(fā)展政策研究”，以此為重要參考，2004年8月國務院9部委發(fā)布了“關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流發(fā)展的意見”，文件分四章十八條，就營造物流企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，促進物流企業(yè)發(fā)展的措施，加強物流發(fā)展的基礎工作和對物流工作的組織協(xié)調(diào)提出了明確的意見，為中國內(nèi)地物流發(fā)展創(chuàng)造了條件。與此同時，中央各有關(guān)部門和地方政府也在制定和修改有關(guān)政策、法規(guī)，促進物流發(fā)展；如物流企業(yè)準入、外資準入、融資貼息、土地政策、投資政策等。3、物流基礎設施有了很大的發(fā)展。（1）運輸基礎設施：鐵路、公路、水運（內(nèi)河航道、沿海港口）、民航機場發(fā)展很快。（2）物流運作基礎設施：物流園區(qū)：全國已建的、在建的和規(guī)劃的已超過100個。物流中心、配送中心也在大量建設。倉儲設施在整合、改造的基礎上也有了很大發(fā)展。4、一批生產(chǎn)與流通企業(yè)開始重視加強物流管理。5、物流企業(yè)發(fā)展很快（1）一批運輸、倉儲及貨代企業(yè)逐步向物流企業(yè)發(fā)展。（2）一批民營物流企業(yè)正在興起6、國外物流企業(yè)開始進入中國。7、信息技術(shù)和網(wǎng)絡技術(shù)已逐步在物流業(yè)務中運用。9、物流人力資源培訓體系正在形成除了學歷教育和短期培訓外，注冊物流職業(yè)經(jīng)理人認證體系在中國出現(xiàn)。經(jīng)原國家計委批準，2002年中國交通運輸協(xié)會和英國皇家物流與運輸學會（ILT）簽署協(xié)議，成功引進了世界上權(quán)威的注冊物流與運輸職業(yè)經(jīng)理人認證體系，目前已完成近萬人的學員培訓和認證工作。2003年又再次引進了美國物流學會（AST&L）的注冊物流與運輸職業(yè)經(jīng)理人認證體系。2005年中國交通運輸協(xié)會與中國教育部考試中心聯(lián)合推出了中國物流職業(yè)經(jīng)理人證書與物流管理專業(yè)?？坪酮毩⒈究瓶荚図椖浚袊锪髀殬I(yè)經(jīng)理人證書和國際證書互認。1.2.1一些地方政府和企業(yè)對物流重視不夠1.2.2物流基礎設施還難以滿足物流發(fā)展的需求1.3.3還沒有形成有利于物流企業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)環(huán)境1.3.4物流企業(yè)特別是第三方物流企業(yè)遠不能適應社會發(fā)展需求1.3.5缺少有利于物流發(fā)展的和國際接軌的物流標準化體系1.3.6物流人才匱乏1.3.7物流企業(yè)的信息化程度低1.2中國物流發(fā)展存在的問題2.中國物流發(fā)展面臨的形勢和任務——中國將出現(xiàn)一個龐大的物流需求市場一批大型的生產(chǎn)流通企業(yè)正在采取有力措施加強物流管理，實施物流業(yè)外包；大批國外生產(chǎn)、流通企業(yè)加快進入中國內(nèi)地，將出現(xiàn)強大的物流需求；中國作為世界制造業(yè)中心的崛起，對外貿(mào)易規(guī)模的擴大，要求良好的物流服務；流通方式改革的加快，連鎖、超市、便利店的興起，電子商務的興起，需要高質(zhì)量的物流配送服務；城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐的加快，農(nóng)民生活的不斷提高，要求物流服務提供支持；西部大開發(fā)、東北等老工業(yè)基地振興、中部崛起戰(zhàn)略的事實，地區(qū)間物的流動量的增加要求良好的物流服務；城鄉(xiāng)人民生活質(zhì)量的提高，要求高質(zhì)量的物流服務。3.中國物流發(fā)展的趨勢——主要是做好三件事3.1.1加快生產(chǎn)和流通企業(yè)物流管理，擴大物流需求3.1.2加快開發(fā)潛力巨大的農(nóng)村物流需求3.1.3進一步提升城鎮(zhèn)居民的物流需求3.1.4繼續(xù)研究跨國企業(yè)物流需求的變化3.1.5配合流通方式的改革，加強配送物流3.1擴大物流需求3.2加強物流服務系統(tǒng)建設3.2.1加強物流基礎設施建設（1）運輸基礎設施建設節(jié)點間、國際間運輸通道建設節(jié)點內(nèi)運輸設施建設各種運輸方式的聯(lián)結(jié)設備、換裝設備各種運輸方式和各物流運作地點的聯(lián)結(jié)設施城市內(nèi)配送道路體系物流運作基礎設施建設（2）加強物流運作基礎設施建設物流園區(qū)物流中心配送中心交易批發(fā)市場的物流服務設施（3）加強信息基礎設施建設（4）加強其他基礎設施建設3.2.2加強物流服務企業(yè)的建設（1）物流企業(yè)（2）環(huán)節(jié)作業(yè)企業(yè)運輸企業(yè)倉儲企業(yè)裝卸搬運企業(yè)流通加工企業(yè)3.3正確地發(fā)揮政府的引導、扶持、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的作用，建設有利于物流發(fā)展與運作的政策法規(guī)環(huán)境謝謝大家！THANKSQUESTIONSPLEASE謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積