中樞神經(jīng)系統(tǒng)藥物CentralNervousSystemDrugs1中樞神經(jīng)系統(tǒng)藥物鎮(zhèn)靜催眠藥抗癲癇藥抗精神病藥抗抑郁藥鎮(zhèn)痛藥中樞興奮藥(自學(xué))2中樞神經(jīng)系統(tǒng)3血腦屏障4第一節(jié)鎮(zhèn)靜催眠藥Sedative-hypnotics5鎮(zhèn)靜藥與催眠藥鎮(zhèn)靜藥使服用者處于思睡狀態(tài)催眠藥可引起類似正常的睡眠兩者無(wú)本質(zhì)區(qū)別，僅在于用量：小劑量 鎮(zhèn)靜作用較大劑量催眠作用大劑量 麻醉作用過(guò)量 致死、自殺鎮(zhèn)靜催眠麻醉口服口服肌注0.015-0.03g0.03-0.09g0.1-0.2g一日三次睡前服術(shù)前1/2-1小時(shí)苯巴比妥的用法6鎮(zhèn)靜催眠藥的分類20世紀(jì)初 巴比妥類20世紀(jì)60年代之后 苯二氮卓類20世紀(jì)90年代之后 其他類(如唑吡坦)7重點(diǎn)藥物的學(xué)習(xí)內(nèi)容1，結(jié)構(gòu)與命名2，發(fā)現(xiàn)3，合成4，理化性質(zhì)5，作用和代謝6，同類藥物7，構(gòu)效關(guān)系8重點(diǎn)藥物巴比妥類異戊巴比妥(amobarbital)苯二氮卓類地西泮

(diazepam)9結(jié)構(gòu)與命名5-乙基-5-(3-甲基丁基)-2,4,6-(1H,3H,5H)-嘧啶三酮5-ethyl-5-(3-methylbutyl)-2,4,6-(1H,3H,5H)-pyrimidinetrione10添加氫在環(huán)系上為了提供結(jié)構(gòu)特征而添加的兩個(gè)氫中的一個(gè)(不是結(jié)構(gòu)位置上的那個(gè))由定位號(hào)和H，加上圓括號(hào)緊接在結(jié)構(gòu)特征定位號(hào)的后面5-ethyl-5-(3-methylbutyl)-2,4,6-(1H,3H,5H)-pyrimidinetrione11結(jié)構(gòu)特征環(huán)丙二酰脲(巴比妥酸)衍生物5位被雙取代12發(fā)現(xiàn)巴比妥1903年苯巴比妥1912年用于臨床先后有2500多種巴比妥類化合物被合成和研究有50多種藥物上市13合成分析反向合成法(逆向合成)典型反應(yīng)14巴比妥類藥物的合成丙二酸二乙酯合成法15理化性質(zhì)酸性水解性鑒別反應(yīng)與金屬離子反應(yīng)16理化性質(zhì)酸性內(nèi)酰亞胺醇-內(nèi)酰胺的互變呈弱酸性pKa=7.8，溶于NaOH，Na2CO3異戊巴比妥納17理化性質(zhì)水解性酰脲結(jié)構(gòu)易水解異戊巴比妥納水溶液易水解失活避免水解失效不能預(yù)先配置，進(jìn)行加熱滅菌制成粉針，臨用時(shí)溶解18理化性質(zhì)鑒別反應(yīng)環(huán)丙二酰脲的鑒別硝酸銀試液白色不溶二銀鹽沉淀19理化性質(zhì)鑒別反應(yīng)與金屬離子反應(yīng)與銅離子絡(luò)合紫藍(lán)色(含硫綠色)20理化性質(zhì)小結(jié)水解性1，6開環(huán)成酰脲酸性互變異構(gòu)與金屬離子反應(yīng)互變異構(gòu)21作用巴比妥類藥物作用于興奮系統(tǒng)的突觸傳遞過(guò)程阻斷腦干的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)上行激活系統(tǒng)使大腦皮質(zhì)細(xì)胞的興奮性下降產(chǎn)生鎮(zhèn)靜、催眠和抗驚厥作用22臨床應(yīng)用長(zhǎng)時(shí)間催眠藥治療癲癇大發(fā)作23體內(nèi)代謝5位取代基上的氧化環(huán)丙二酰脲的水解之后葡萄糖醛酸或硫酸酯結(jié)合物24其它類型的巴比妥類型藥物長(zhǎng)時(shí)巴比妥苯巴比妥中時(shí)異戊巴比妥環(huán)己烯巴比妥短時(shí)司可巴比妥戊巴比妥超短時(shí)己索巴比妥硫噴妥鈉25長(zhǎng)時(shí)巴比妥巴比妥苯巴比妥26中時(shí)巴比妥異戊巴比妥環(huán)己烯巴比妥27短效巴比妥戊巴比妥司可巴比妥28超短效巴比妥己鎖巴比妥硫噴妥納29巴比妥類藥物構(gòu)效關(guān)系巴比妥酸無(wú)鎮(zhèn)靜催眠作用當(dāng)5位H被雙取代之后才表現(xiàn)出活性起效快慢與脂溶性，離解度有關(guān)作用時(shí)間長(zhǎng)短與代謝速度有關(guān)30藥物的分子與離子形式藥物以分子形式透過(guò)生物膜，以離子形式發(fā)生作用要有合適的解離度以pKa衡量解離度31解離度與pKa生理?xiàng)l件下，弱酸性物質(zhì)的解離度：32解離度大不易通過(guò)生物膜巴比妥酸、苯巴比妥酸生理?xiàng)l件下幾乎全部解離，無(wú)鎮(zhèn)靜作用。解離度小，分子態(tài)易通過(guò)生物膜苯巴比妥、己鎖巴比妥分子態(tài)50%和90%，易被吸收進(jìn)入大腦皮層，未解離比例高的己鎖巴比妥比苯巴比妥起效更快。33酯水分配系數(shù)酯水分配系數(shù)脂溶性與水溶性的比值P=Co/Cw(正辛醇、水)也用logP水溶性在體液內(nèi)運(yùn)輸脂溶性通過(guò)生物膜和血腦屏障藥物要有適宜的酯水分配系數(shù)345位雙取代基的總碳數(shù)總碳數(shù)以4-8為最好使脂水分配系數(shù)保持一定比值具有良好的鎮(zhèn)靜催眠作用35起效快的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)碳數(shù)超過(guò)8，具有驚厥作用在酰亞胺氮引入甲基，也可降低酸性和增加脂溶性如HexobarbitalpKa為8.4，在生理pH值時(shí)，大約有90.91%未解離，因此起效快。若在2個(gè)氮原子上都引入甲基，則產(chǎn)生驚厥作用。

36ThiopentalSodium將C-2上的氧以硫代替，脂溶性增加ThiopentalSodium，起效快針尖麻醉37代謝速度與藥效的關(guān)系代謝慢 作用時(shí)間長(zhǎng)直鏈烷烴、芳香烴氧化速度慢不易被排出體外，重吸收代謝快 作用時(shí)間短支鏈烷烴容易氧化38構(gòu)效關(guān)系總結(jié)S取代O起效快R3甲基取代起效快R1(R2)=H則無(wú)活性，應(yīng)有2~5碳鏈取代，或有一苯環(huán)取代，R1R2總碳數(shù)4~8直鏈烴或芳烴：長(zhǎng)效支鏈烴或不飽和烴：短效39法國(guó)停止苯巴比妥用于非癲癇適應(yīng)癥

自2001-04-09起，暫停所有含苯巴比妥的產(chǎn)品用于非癲癇適應(yīng)癥苯巴比妥用于癲癇的療效無(wú)爭(zhēng)議但含苯巴比妥產(chǎn)品不再用于諸如心臟健康病人的心悸、輕度焦慮或輕度睡眠紊亂等適應(yīng)癥40苯二氮卓類Benzodiazepines41地西泮的結(jié)構(gòu)42地西泮的命名1-甲基-5-苯基-7-氯-1，3-二氫-2H-1，4-苯并二氮雜卓-2-酮7-chloro-1-3-dihydro-1-methyl-5-phenyl-2H-1，4-benzodiazepin-2-one安定、苯甲二氮卓43定位氫2-H置于環(huán)系之前含義表示環(huán)上飽和元素的位置可指示主要功能基44定位氫2H-1，4二氮雜卓1-甲基-5-苯基-7-氯-1，3-二氫-2H-1，4-苯并二氮雜卓-2-酮45定位氫與添加氫用途格式添加氫在環(huán)系上為了提供結(jié)構(gòu)特征而添加的兩個(gè)氫中的一個(gè)不是結(jié)構(gòu)位置上的那個(gè)由定位號(hào)和H，加上圓括號(hào)緊接在結(jié)構(gòu)特征定位號(hào)的后面定位氫確定環(huán)上飽和元素的位置指示主要功能基由定位號(hào)和H，置于環(huán)系之前46苯二氮卓類藥物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)苯環(huán)和七元亞胺內(nèi)酰胺環(huán)駢和的苯二氮卓母核47發(fā)現(xiàn)-氯氮卓(利眠寧)Chlordiazepoxide（Librium），第一個(gè)苯二氮卓類藥物臨床治療神經(jīng)官能癥如緊張、焦慮和失眠的藥物48Chlordiazepoxide的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化氧和脒結(jié)構(gòu)不是活性的必要部分結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化發(fā)現(xiàn)本品地西泮是第二個(gè)苯二氮卓類藥物49地西泮的作用特點(diǎn)較好的抗焦慮和鎮(zhèn)靜催眠藥安全范圍大目前已完全取代巴比妥類等傳統(tǒng)的鎮(zhèn)靜催眠藥物50地西泮的合成3-苯-5-氯-嗯呢51理化性質(zhì)水解性酰胺鍵斷裂烯胺鍵斷裂52可逆水解，不影響生物利用度無(wú)活性產(chǎn)物534，5位可逆水解酸性條件下，水解開環(huán)中性和堿性條件下，脫水閉環(huán)口服地西泮，在胃中4，5位水解開環(huán)，進(jìn)入腸道后，又閉環(huán)成原藥。不影響生物利用度。54前體藥物根據(jù)4，5位的可逆水解，可以制造地西泮的前體藥物RO-7355水溶性藥物體內(nèi)經(jīng)肽酶水解代謝中性或堿性環(huán)境下，合環(huán)成1，4苯并二氮卓551，2位水解1，2位水解將會(huì)降低此類藥物的生物利用度進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，抑制1，2位的水解則提升此類藥物的藥效在7位，1，2位上都有吸電子基團(tuán)，降低1，2位水解的機(jī)率。56地西泮的作用與中樞苯二氮卓受體結(jié)合安定、鎮(zhèn)靜、催眠、肌肉松弛和抗驚厥臨床上用于治療神經(jīng)官能癥。57作用靶點(diǎn)中樞二苯氮卓受體GABAA受體、苯二氮卓受體(BzR)、與GABA受體偶聯(lián)的氯離子通道復(fù)合物苯二氮卓類藥物與BzR結(jié)合強(qiáng)化了抑制性神經(jīng)遞質(zhì)GABA與GABA受體的結(jié)合。誘導(dǎo)了Cl-通道的開放強(qiáng)度，增加的Cl-流入胞內(nèi)，產(chǎn)生超極化而減少突出放電，減少中樞神經(jīng)原放電，起到中樞抑制作用。58苯二氮卓與GABAGABA：體內(nèi)抑制性神經(jīng)遞質(zhì)γ-氨基丁酸(Gamma-aminobutyricacidGABA)苯二氮卓類藥物不影響體內(nèi)GABA的水平苯二氮卓類藥物的作用與GABA的水平有關(guān)GABA水平高藥物效應(yīng)強(qiáng)GABA水平低藥物效應(yīng)弱這與此類藥物作用靶點(diǎn)有關(guān)59BenzodiazepinesproducearangeofeffectsfromdepressingtostimulatingthecentralnervoussystemviamodulatingtheGABAAreceptor,themostprevalentinhibitoryreceptorwithinthebrain.ThesubsetofGABAAreceptorswhichalsobindbenzodiazepinesarereferredtoasbenzodiazepinereceptors(BzR).TheGABAAreceptoriscomposedoffivesubunits,mostcommonlytwoα's,twoβ's,andoneγ(α2β2γ).Furthermoreforeachsubunit,multiplesubtypesexist(α1-6,β1-3,andγ1-3).GABAAreceptorswhicharemadeupofdifferentcombinationsofsubunitsubtypeshavedifferentproperties,differentdistributionswithinthebrain,anddifferentactivitiesrelativetopharmacologicalandclinicaleffects.Asmentionedabove,differentbenzodiazepinescanhavedifferentaffinitiesforBzRsmadeupofdifferentcollectionofsubunits.Forinstance,benzodiazepineswithhighactivityattheα1areassociatedwithsedation,whereasthosewithhigheraffinityforGABAAreceptorscontainingα2and/orα3

subunitshavegoodanti-anxietyactivity.60GABAA受體苯二氮卓類藥物通過(guò)調(diào)節(jié)GABAA受體起作用苯二氮卓受體位于GABAA受體上GABAA受體有不同的亞單位2α、2β和1γα亞單位α6個(gè)亞型α1亞型鎮(zhèn)靜作用α2，3亞型抗焦慮作用β亞單位3個(gè)亞型γ亞單位3個(gè)亞型61體內(nèi)代謝在肝臟中進(jìn)行N去甲基，3-C羥基化羥基化的產(chǎn)物與葡萄糖醛酸結(jié)合，排出體外替馬西泮奧沙西泮62構(gòu)效關(guān)系七元亞胺內(nèi)酰胺環(huán)為活性必需結(jié)構(gòu)引入吸電子取代基，能顯著增強(qiáng)活性強(qiáng)的吸電子基團(tuán)（如-NO2或三唑環(huán)等）存在時(shí)，水解反應(yīng)幾乎都在4，5位上進(jìn)行。安定作用增強(qiáng)63其他苯二氮卓類藥物氯氮卓氟西泮勞拉西泮64硝西泮氟硝西泮65奧沙西泮地西泮活性代謝物，副作用小，適用于老年人或肝腎功能不良者催眠和鎮(zhèn)靜作用C-3具有手性右旋對(duì)應(yīng)體活性大于左旋對(duì)應(yīng)體66唑侖(-azolam)類苯并氮卓4,5位并入四氫惡唑，通用名詞干唑侖(-azolam)作用較強(qiáng)的苯并氮卓藥物氯惡唑侖cloxazolam美沙唑侖mexazolam67唑侖類2苯并氮卓類1，2位并上五元含氮雜環(huán)，(如咪唑和三唑)，仍以唑侖為詞干三唑侖，阿普唑侖等68三唑侖(triazolam)通用名三唑侖(triazolam)海樂(lè)神、酣樂(lè)欣，俗稱迷魂藥作用強(qiáng)，有成癮性1，2位并入三唑環(huán)，穩(wěn)定性增強(qiáng)，不易水解并入三唑環(huán)后，增強(qiáng)了與受體的親和力按一類麻醉藥管理麻醉?yè)尳俜缸锏?9其他類鎮(zhèn)靜催眠藥非苯二氮卓類70唑吡坦(zolpidem)新結(jié)構(gòu)類型第一個(gè)上市的咪唑并吡啶(imidazolpryridine)類藥物目前歐美國(guó)家主要鎮(zhèn)靜催眠藥常用酒石酸鹽71體內(nèi)代謝口服給藥后迅速吸收（first-passeffect）代謝（氧化）72唑吡坦的作用特點(diǎn)較強(qiáng)的鎮(zhèn)靜催眠作用，類似于苯二氮卓類藥物極少產(chǎn)生耐受性和成癮性較少有抗焦慮、肌肉松弛和抗驚厥作用GABAA受體α1

亞型與鎮(zhèn)靜作用有關(guān)咪唑并吡啶選擇性與苯二氮卓受體ω1亞型結(jié)合，而對(duì)ω2、ω3受體亞型親和力差73阿吡坦vs唑吡坦唑吡坦ω1受體亞型完全激動(dòng)劑鎮(zhèn)靜催眠作用阿吡坦ω1受體亞型部分激動(dòng)劑無(wú)鎮(zhèn)靜作用抗焦慮藥適用于焦慮癥但對(duì)苯二氮卓類藥物過(guò)于敏感或過(guò)于不敏感者74小結(jié)巴比妥類藥物異戊巴比妥苯二氮卓類藥物地西泮其他類藥物唑吡坦GABAA受體亞單位亞型α1對(duì)應(yīng)于鎮(zhèn)靜作用α2，3對(duì)應(yīng)于抗焦慮75第二節(jié)抗癲癇藥antiepileptics76癲癇病理大腦功能失調(diào)綜合癥由于大腦局部病灶神經(jīng)元興奮性過(guò)高產(chǎn)生陣發(fā)性放電并向周圍擴(kuò)散77癲癇的分類大發(fā)作小發(fā)作精神運(yùn)動(dòng)性發(fā)作局限性發(fā)作癲癇持續(xù)狀態(tài)78拉斐爾的作品“耶穌顯容”可能是癲癇發(fā)作79癲癇的誘因過(guò)呼吸睡眠光刺激1946年W.GreyWalter在科學(xué)雑誌《Nature》上發(fā)表的文章中指出，每秒鐘20-50次左右的光的明滅會(huì)引發(fā)病癥1997年日本動(dòng)畫片《神奇寶貝》，引起兒童癲癇2012年英國(guó)倫敦奧運(yùn)會(huì)宣傳片，引起部分觀眾癲癇發(fā)作不同顏色交替閃爍的畫面80抗癲癇藥抗癲癇藥的作用抑制大腦神經(jīng)的興奮防止和控制癲癇病發(fā)作化學(xué)結(jié)構(gòu)巴比妥類、苯并二氮卓類環(huán)內(nèi)酰脲類二苯并氮卓類其他類81環(huán)內(nèi)酰脲結(jié)構(gòu)類82重點(diǎn)藥物苯妥英鈉(sodiumphenytoin)卡馬西平(carbamazepine)83苯妥英鈉5，5-二苯基-2，4-咪唑烷二酮鈉鹽5，5-diphenyl-2,4-imidazolidinedionesodium大倫丁鈉(dilantinsodium)84理化性質(zhì)吸濕性酸性水解性鑒定反應(yīng)85吸濕性和酸性苯妥英鈉白色粉末；無(wú)臭、味苦；微有引濕性；在空氣中吸收二氧化碳，分解為苯妥英苯妥英結(jié)構(gòu)類似巴比妥，具有環(huán)狀酰脲結(jié)構(gòu)，可以互變成亞胺醇式顯酸性，pKa=8.386水解性水解（環(huán)狀酰脲結(jié)構(gòu)）與堿加熱，分解產(chǎn)生二苯基脲基乙酸，最后生成二苯基氨基乙酸，并釋放出氨。（可供鑒別）87鑒別反應(yīng)HgCl2試液苯妥英與HgCl2生成白色沉淀，且不溶于氨水巴比妥類也有類似反應(yīng)，但沉淀溶于氨水88體內(nèi)代謝在肝臟中代謝(肝微粒體酶)零級(jí)藥代動(dòng)力學(xué)典型藥物當(dāng)一定劑量使肝臟代謝飽和時(shí)，增加很小劑量，也會(huì)造成血藥濃度不成比例升高，產(chǎn)生毒性反應(yīng)20%以原藥形式排出體外肝藥酶的強(qiáng)誘導(dǎo)劑可使合并應(yīng)用的一些藥物代謝加快89主要代謝產(chǎn)物苯基的氧化代謝物無(wú)活性90作用苯妥英鈉治療癲癇大發(fā)作和局限性發(fā)作，對(duì)小發(fā)作無(wú)效。作用機(jī)理目前還有爭(zhēng)議抗癲癇作用與穩(wěn)定細(xì)胞膜作用有關(guān)增加大腦中樞抑制性神經(jīng)遞質(zhì)5-羥色胺和GABA91二苯并氮卓類卡馬西平92卡馬西平卡馬西平(carbamazepine)5H-二苯并[b,f]氮雜卓-5-甲酰胺5H-dibenz[b,f]azepine-5-carboxamide酰胺咪嗪、卡巴咪嗪93結(jié)構(gòu)特點(diǎn)兩個(gè)苯與氮雜卓駢合而成二苯并氮雜卓?jī)蓚€(gè)苯環(huán)之間有雙鍵相連形成共軛體系具有尿素的結(jié)構(gòu)尿素94合成95理化性質(zhì)穩(wěn)定性干燥和室溫時(shí)穩(wěn)定潮濕環(huán)境中，二水合物，片劑表面硬化，難于吸收，藥效降低鑒別反應(yīng)硝酸處理，產(chǎn)生橙色的顏色反應(yīng)96避光保存10，11-環(huán)氧化物二聚體97體內(nèi)代謝98代謝途徑在肝臟內(nèi)廣泛代謝葡萄糖醛酸結(jié)合物自尿排出代謝物10，11-環(huán)氧卡馬西平仍具活性卡馬西平誘導(dǎo)肝藥酶產(chǎn)生，合并用藥要注意99作用卡馬西平用于治療癲癇大發(fā)作和綜合性局灶發(fā)作抑制電壓控制的鈉離子通道的打開，降低大腦神經(jīng)原興奮卡馬西平結(jié)構(gòu)與苯妥英大部分結(jié)構(gòu)重疊100同類藥物奧馬西平(oxcarbozepine)10位羰基體內(nèi)轉(zhuǎn)化為10-羥基，產(chǎn)生作用奧馬西平不誘導(dǎo)肝藥酶產(chǎn)生101其他類抗癲癇藥102鹵加比(halogabide)4-[[(4-氯苯基)(5-氟-2-羥基苯基)甲叉基]氨基]丁酰胺普羅加比γ-氨基丁酰胺的前藥載體部分增大藥物的親脂性，利于通過(guò)血腦屏障載體活性部分103鹵加比的性質(zhì)GABA受體激動(dòng)劑體內(nèi)代謝為γ-氨基丁酰胺和二苯甲酮衍生物104小結(jié)重點(diǎn)藥物苯妥英鈉卡馬西平105謝謝！106謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(