某某某某酒店項目可行性研究報告2007.03PAGE第50頁工程咨詢中心第一章總論揚州，一座具有兩千五百年歷史的文化古城，地處世界經(jīng)濟最活躍的長三角經(jīng)濟區(qū)，是以上海為核心的十五個衛(wèi)星城市之一。揚州位于江蘇省中部，江淮平原南端，南臨長江，北負淮河，中貫京杭大運河。市區(qū)位于京杭大運河與長江交匯處，是長江下游重要的濱江城市，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。全市總面積6638平方公里，人口約467萬人，轄江都、寶應(yīng)、高郵、儀征4個縣（市）和廣陵、邗江、維揚區(qū)3個區(qū)。市區(qū)行政管理區(qū)面積973平方公里。人口約128萬人，其中建成區(qū)面積52.7平方公里，人口約72萬人。揚州市歷史悠久、人文薈萃。歷史上，揚州曾作為經(jīng)濟大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達。揚州市風(fēng)景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一。根據(jù)揚州總體規(guī)劃，揚州城市性質(zhì)為：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。根據(jù)揚州經(jīng)濟社會發(fā)展的總體思路，將圍繞實現(xiàn)現(xiàn)代化這一總體目標(biāo)，突出提高經(jīng)濟綜合競爭力和中心城市輻射力這根主線，大力實施“科教興市、城市推進、外向開拓、協(xié)調(diào)發(fā)展”四大戰(zhàn)略，加快建立“市場體制、基礎(chǔ)建設(shè)、信息化、人才技術(shù)”四大支撐體系，推動經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展和社會全面進步，為建成現(xiàn)代濱江工業(yè)城、旅游城和科技教育城奠定基礎(chǔ)。揚州作為國家級歷史文化名城，在城市發(fā)展與規(guī)劃建設(shè)中，要繼承名城歷史文化的精華，將揚州建設(shè)成為具有古城風(fēng)貌與現(xiàn)代文明交相輝映的旅游城市和生態(tài)城市。目前，揚州市委、市政府正抓緊實施“一區(qū)五園”，加大招商引資和城市建設(shè)力度。揚州市水陸交通基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，運輸便捷。南京到揚州汽車只需1個多小時，上海到揚州只需2個多小時，北京至揚州只需要8個多小時。從基礎(chǔ)設(shè)施條件看，寧啟鐵路、潤揚長江大橋的建成通車，使得對內(nèi)對外交通體系將不斷完善。城市開發(fā)建設(shè)的框架已拉開，城市公用工程日趨配套健全，也將為更多工程項目的建設(shè)創(chuàng)造更加有利的條件。目前，揚州城市規(guī)模不斷擴大，城市人口不斷增長，城市交通體系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個“東城西市”、“南港北區(qū)”的城市格局已初步形成。根據(jù)揚州市建設(shè)百萬人口城市的總體要求和發(fā)展規(guī)劃，必須進一步推進城市化的發(fā)展進程，加快揚州市的發(fā)展步伐。根據(jù)揚州市“富民強市、建設(shè)名城”的發(fā)展要求和實現(xiàn)“兩個率先”、力爭蘇中第一的奮斗目標(biāo)，為搶抓發(fā)展機遇，進一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合競爭能力，全市通過道路改造、河道整治、廣場建設(shè)和綠化亮化等一系列舉措，再現(xiàn)了“春風(fēng)十里揚州路”、“綠揚城廓是揚州”的古詩意境，體現(xiàn)了“綠色揚州”、“生態(tài)揚州”的城市特色。城市生態(tài)環(huán)境變美了，城市形象變靚了，古城揚州的知名度、美譽度大大提高，自二00二年一舉奪得“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“全國文明城市工作先進城市”三塊金牌，接著又相繼獲得了“國家園林城市”、“江蘇省人居環(huán)境獎”、“國家節(jié)水型城市”和“國家暢通工程Ｂ類優(yōu)秀城市”等一塊塊沉甸甸的城市獎牌，、二00六年又喜獲“聯(lián)合國人居獎”。為進一步提升城市品位、優(yōu)化人居環(huán)境，揚州市將進一步加快城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進揚州市的城市化進程。在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，揚州市提出城市環(huán)境綜合整治新的工作目標(biāo)，將進一步加快城市建設(shè)步伐。近年來，招商引資，經(jīng)濟、社會事業(yè)、城市建設(shè)都取得了長足的發(fā)展。最近，省委、省人大制定規(guī)劃把揚州市定位為寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟圈的副都心，這無疑是把揚州推上了經(jīng)濟發(fā)展的快車道。揚州是蘇北和蘇南之間的重要連接都市，距離省會南京僅91公里；距祿口國際機場僅一個小時；距離上海虹橋機場更不超過兩個半小時。此外揚州周邊的城市公路網(wǎng)絡(luò)，水運碼頭，鐵路網(wǎng)絡(luò)更使揚州市處于蘇北和蘇南甚至是華中和華北間政治、經(jīng)濟和運輸?shù)膽?zhàn)略樞紐位置。揚州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，人均GDP首次跨過3000美元門檻。2006年揚州經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)五個亮點，一是規(guī)模以上工業(yè)增加值首次突破500億元，達500.34億元，同比增長21.3%；二是全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤84.44億元，增長66.9%；三是規(guī)模以上投資額達495.48億元，增長26.3%；四是消費價格保持基本平穩(wěn)；五是居民消費結(jié)構(gòu)升級換代加快，社會消費品零售總額達355.83億元，增長16.0%。近年來揚州全市工、農(nóng)業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)成長的態(tài)勢。本世紀(jì)初，揚州市委、市政府為了加快城市建設(shè)步伐，決定新辟總規(guī)劃面積約15平方公里新城西區(qū)。嘉里揚州酒店是嘉里置業(yè)（揚州）有限公司在揚州市新城西區(qū)投資興建的高級酒店。第一節(jié)項目概要一、項目名稱：嘉里揚州酒店二、規(guī)劃用地面積：27906平方米，折41.86畝三、總建筑面積：82732平方米(其中地上建筑面積55862平方米四、主要建設(shè)內(nèi)容：酒店兩幢，分別為二十七層和十六層。酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會廳及商業(yè)等8736平方米，二層為小宴會廳、多功能廳、娛樂中心等5615平方米，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心3245平方米、，四至二十一層、二十五至二十七層為酒店客房55401平方米，二十二至二十四層為公寓式酒店3390平方米。二層地下室主要為地下停車庫、員工服務(wù)用房及設(shè)備用五、建設(shè)地點：位于揚州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西臨規(guī)劃中的體育公園，地塊被沿山河包圍。六、投資總額：15675.5萬元23643萬元七、建設(shè)期：22個月八、建設(shè)主體：嘉里置業(yè)（揚州）有限公司法人代表：黃小抗聯(lián)系人：林福順聯(lián)系電話系地址：揚州市百祥路111號廣華星都會504室郵政編碼：225000第二節(jié)建設(shè)單位概況嘉里置業(yè)（揚州）有限公司成立于2005年81、投資總額：2900萬美元21、注冊資本：1160萬美元，實收資本：1160萬美元23、出資方式：以美元現(xiàn)匯出資34、出資期限：自營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)起三個月內(nèi)繳付注冊資本的15%，其余部分自營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起三年內(nèi)繳清45、注冊地址：揚州市文昌西路北側(cè)揚州國際展覽中心內(nèi)56、經(jīng)營期限：50年67、法定代表人：黃小抗78、電話：0514-555008689、郵政編碼：225000第三節(jié)編制依據(jù)（1）揚州市發(fā)改委：揚發(fā)改投資發(fā)[2007]52號“揚州市發(fā)改委關(guān)于同意“227號地塊”房地產(chǎn)開發(fā)項目開展前期工作的通知”；（2）揚州市環(huán)境保護局：揚環(huán)審批[2006]46號“關(guān)于嘉里置業(yè)（揚州）有限公司嘉里揚州酒店及公寓發(fā)展項目環(huán)境影響報告表的批復(fù)”；（3）江蘇省地震局：蘇震安評[2006]99號“關(guān)于嘉里揚州酒店及公寓發(fā)展項目工程場地地震安全性評價報告的批復(fù)”；（4）揚州市地震局：揚震安（2006）32號“關(guān)于《嘉里揚州酒店及公寓發(fā)展項目工程場地地震安全性評價結(jié)論性意見》的審批意見；（5）揚州市人民防空辦公室：揚防辦字[2006]75號“關(guān)于在揚州香格里拉酒店及公寓項目中建設(shè)人防工程的批復(fù)”；（6）揚州市規(guī)劃局：規(guī)管設(shè)[2006]字第017號“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”規(guī)管設(shè)（2007）字第009號“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”及控制性詳細規(guī)劃；（7）揚州市國土資源局：國有土地使用證（揚國用（2006）第0257號）；（8）江蘇省揚州工商行政管理局：營業(yè)執(zhí)照（企獨蘇揚總字第003178號）；（9）上?？吕藭嫀熓聞?wù)所：嘉里置業(yè)（揚州）有限公司審計報告及會計報表；（10）技術(shù)咨詢合同書；（11）委托方提供的其它資料。詳見附件。第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目名稱數(shù)量單位1總用地面積43584㎡2總建筑面積133100㎡計入容積率地上酒店5586295335133100公寓39473不計入容積率地下酒店2687037765公寓9710地上公寓首層架空層11853容積率2.24建筑占地面積10340㎡5建筑密度23.9%6綠化率50.9%7停車位540個酒店部分酒店酒店樓層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)酒店式公寓(㎡)機動車停車場自行車停車場小計(㎡)標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)總計384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F21181130113023F20181130113022F1918725405113021F18181130113020F17181130113019F16181130113018F15181130113017F14181130113038016F1318113011301083015F1218113011301083014F1118113011301083013F1018113011301083012F918113011301083011F818113011301083010F71811301130108309F61811301130108308F51811301130108307F41811301130108306F31811301130108305F21811301130108304F11811301130108303F32103210352F55805580351F8701870135地上423222265004458711275小計55862B1F6.06025689063513550B2F5.04190913013320地下10215016020635小計26870酒店總計（㎡）82732第二章項目背景與必要性第一節(jié)項目背景一、飛速發(fā)展的揚州揚州是一個具有兩千五百年歷史的文化古城，近年來在商務(wù)的發(fā)展上，已逐漸在長三角的城市中展露頭角，總面積6678平方千米，市區(qū)總面積973平方千米，境內(nèi)地形西高東低，從西向東呈扇形逐漸傾斜。全市總?cè)丝?67萬其中市區(qū)人口120萬人，現(xiàn)區(qū)劃分為3個市轄區(qū)、3個縣級市、1個縣：廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)、儀征市、江都市、高郵市、寶應(yīng)縣和新城西區(qū)。揚州市是蘇北和蘇南之間的重要連接都市；距離省會南京僅91公里二、新城西區(qū)近年來，揚州市委、市政府為了加快市建設(shè)步伐，策應(yīng)潤揚長江大橋、寧啟鐵路、西北繞城公路、沿江開發(fā)建設(shè)等一批重大工程的實施建設(shè)，決定新辟揚州新城西區(qū)。新城西區(qū)總規(guī)劃面積約15平方公里。東起賈七路，西至西北繞城公路，北至揚冶路寧啟鐵路線，南至文匯西路。依據(jù)揚州市城市總體規(guī)劃，新城西區(qū)在規(guī)劃的指導(dǎo)思想上力求體現(xiàn)地方特色、時代特點，將建成具有古代文脈與現(xiàn)代氣息的現(xiàn)代化新城區(qū)。因此，隨著揚州城市建設(shè)的飛速發(fā)展，揚州市新城西區(qū)的開發(fā)與建設(shè)一直受到海內(nèi)外投資者的關(guān)注，嘉里揚州酒店位于揚州新城西區(qū)文昌路北側(cè)，體育公園南側(cè)，沿山河環(huán)湖小島約65.4畝(約43600平方米),是建設(shè)高檔賓館、商業(yè)中心及配套住宅的理想場所。第二節(jié)項目必要性一、旅游資源為酒店服務(wù)行業(yè)提供了資源保障揚州名勝古跡眾多。市區(qū)現(xiàn)有重要文物保護單位147處，有漢晉南北朝的瘦西湖、大明寺，隋、唐、五代的運河，隋煬帝的陵墓、石塔、城垣、作坊，伊斯蘭教創(chuàng)始人穆罕默德的第十六世裔孫普哈丁的墓園，我國佛教禪宗四大叢林之一的高旻寺，揚州八怪紀(jì)念館、朱自清故居等歷代文化遺址。

揚州園林秀美。古典園林構(gòu)思精巧，融南秀北雄于一體，古人有"杭州以湖山勝，蘇州以市肆勝，揚州以園亭勝"之說。國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)蜀岡--瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)，被評為全國文明風(fēng)景旅游示范點和4A級國家級景點；"個園"與北京的頤和園、承德的避暑山莊、蘇州的拙政園并稱為全國四大名園。近年新開辟的乾隆水上游覽線、古典園林旅游線、文物名勝線等別具一格。隨著寧啟鐵路和潤揚大橋的開通，來揚州旅游觀光的人更加便捷，預(yù)計2008年前來揚旅游的人數(shù)將達8000萬人，巨大的旅游市場給服務(wù)行業(yè)也帶來了商機，也為目前揚州服務(wù)行業(yè)的發(fā)展留下了巨大的發(fā)展空間。二、為揚州的酒店賓館服務(wù)業(yè)增添力量揚州市風(fēng)景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，1998獲“全國優(yōu)秀旅游城市”稱號，2002年被評為“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”和“國家文明城市工作先進市”，2004年揚州獲得了“中國人居環(huán)境獎”殊榮，2006年又喜獲“聯(lián)合國人居獎”。是長江三角洲重要的對外開放城市和旅游城市。揚州市作為歷史文化名城，近年來隨著鐵路的開通，潤揚長江大橋等鐵路公路的建設(shè)，揚州正呈現(xiàn)一個大發(fā)展的好勢頭；而一系列獎項的獲得更加推動了揚州房地產(chǎn)及旅游事業(yè)的發(fā)展。為了進一步滿足揚州市日益增長的旅游、文化和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需要，在揚州興建具有國際知名品牌的酒店賓館已十分必要。嘉里揚州酒店是依照最新的城市發(fā)展觀念而設(shè)計，使得未來建成的新城市建筑群體有宏偉的視覺外觀，從而有利于提升城市的整體形象和知名度，增強揚州市新城西區(qū)可持續(xù)發(fā)展的動力。三、吸引外資帶動城市總體經(jīng)濟根據(jù)國家、省及揚州市十一五計劃，為了帶動揚州的發(fā)展、促進揚州經(jīng)濟文化建設(shè)快速發(fā)展，影響輻射長江三角洲一帶的城市現(xiàn)代化建設(shè)進程，嘉里揚州酒店將加速招商引資、帶動服務(wù)業(yè)、提升城市檔次、增加觀光誘因、增加創(chuàng)業(yè)就業(yè)機會、增加政府稅基、促進揚州國際化，進而促進地方經(jīng)濟發(fā)展，帶動城市總體經(jīng)濟及提升城市的競爭力。第三節(jié)項目的作用嘉里置業(yè)揚州有限公司抓住城市建設(shè)和投融資改革的機遇，積極參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，組織專業(yè)的投資團隊，以實力、信用和高效管理贏得政府的信任，也贏得了投資機會，并且?guī)恿藫P州地區(qū)的發(fā)展：一、促進揚州經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重顯示著一個城市乃至一個國家的發(fā)達水平。2002年，揚州市服務(wù)業(yè)在GDP中占的比重為38.56％，而2004年末下降到36.60％，離發(fā)達國家的70％的水平還有很大差距，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏大項目的拉動。通過嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以有效提升服務(wù)產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重，從而使揚州經(jīng)濟有一個大的飛躍。二、促進揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級，逐步實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)由工業(yè)型經(jīng)濟向服務(wù)型經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，也是實現(xiàn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要途徑，提高服務(wù)產(chǎn)業(yè)整體水平。三、促進政府稅收事業(yè)的發(fā)展嘉里揚州酒店服務(wù)業(yè)有：餐飲、娛樂、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，依據(jù)其集聚人氣、集聚消費、集聚服務(wù)的功能，能帶來大規(guī)模、大數(shù)量的產(chǎn)業(yè)效益，在此基礎(chǔ)上增加地方政府的稅收收入，有效促進揚州地方稅收事業(yè)的發(fā)展。四、促進揚州招商引資的發(fā)展嘉里揚州酒店的建設(shè)就是一個招商引資的過程，吸引了國外資本來建設(shè)揚州，發(fā)展揚州。隨著揚州在國際上各種獎項的獲得，揚州在國際上知名度的提高，嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，必將成為城市新的財富領(lǐng)地。五、促進揚州就業(yè)的發(fā)展嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能充分帶動揚州就業(yè)的發(fā)展。可以吸納高、中、低不同層次的就業(yè)人群就業(yè)，從供需兩方面解決就業(yè)問題。六、提升揚州的城市品位嘉里揚州酒店是揚州市又一個具有較高檔次的高級酒店，它的興建將增強揚州市在酒店服務(wù)行業(yè)上的力量，提升揚州在江蘇乃至全國的知名度，提升揚州的城市品位。七、促進揚州城市功能的完善嘉里揚州酒店的開發(fā)，在一定意義上促進揚州城市功能的完善。一方面，隨著社會發(fā)展和經(jīng)濟水平的提高，人們越來越重視生活環(huán)境質(zhì)量，另一方面，城市的發(fā)展需要有良好的服務(wù)業(yè)為其提供服務(wù)。城市居民的交通、商務(wù)、游憩都離不開服務(wù)業(yè)，工作和居住也離不開服務(wù)業(yè)。嘉里揚州酒店位于風(fēng)景優(yōu)美的揚州西區(qū)，它的建成正好彌補了揚州在現(xiàn)代化旅游、服務(wù)、休閑度假方面的空白，使揚州的城市功能得到進一步的升華。八、促進揚州城市旅游業(yè)的發(fā)展揚州市是一個旅游文化名城，擁有豐富的旅游資源。嘉里揚州酒店通過自己獨具特色的建筑、景觀規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃，勢必為揚州的旅游業(yè)發(fā)展提供更大的發(fā)展條件。綜上所述，從嘉里揚州酒店項目所處的地理位置，開發(fā)投入規(guī)劃設(shè)想看，其對揚州西部服務(wù)區(qū)的形成、對揚州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及促進經(jīng)濟發(fā)展都起到很大的作用，并能較大改善揚州的投資環(huán)境，促進現(xiàn)代化新區(qū)的建設(shè)，因此，項目建設(shè)十分必要。第三章市場預(yù)測與營銷設(shè)想第一節(jié)揚州總體經(jīng)濟分析一、經(jīng)濟總量迅速擴大GDP增速明顯加快揚州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，人均GDP首次跨過3000美元門檻。2006年揚州經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)五個亮點，一是規(guī)模以上工業(yè)增加值首次突破500億元，達500.34億元，同比增長21.3%；二是全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤84.44億元，增長66.9%；三是規(guī)模以上投資額達495.48億元，增長26.3%；四是消費價格保持基本平穩(wěn)；五是居民消費結(jié)構(gòu)升級換代加快，社會消費品零售總額達355.83億元，增長16.0%。二、財政收入大幅度增長揚州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，比上年增長19.3%，財政收入158億元，增長35%。全社會固定資產(chǎn)投資495.5億元，增長26.3%。全年協(xié)議注冊外資24.49億美元，增長0.6%；注冊外資實際到賬7.6億美元，增長44.7%；全年進出口總額23.61億美元，增長23.9%。市區(qū)居民人均可支配收入12945元，增長13.8%；全市農(nóng)民人均收入3587元，增長7.4元。2005年揚州市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值在達到922億元人民幣。比2004年增長了15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加86億元，比上年增長6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值518億元，比上年增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值318億元，比上年增長14..3%。揚州人年均國內(nèi)生產(chǎn)總值2005年為2.08萬元，按現(xiàn)價匯率折算為2500美元，比2004年增加770美元。第二節(jié)市場經(jīng)濟指標(biāo)分析揚州全市服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)成長的態(tài)勢，現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)不斷壯大。五年來，揚州積極順應(yīng)國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢，堅持以提高國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)競爭力為目標(biāo)，以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點，努力促進區(qū)域生產(chǎn)力的合理布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，保持了國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。全市三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)由2000年的13.5：53.0：33.5調(diào)整為2005年的9.7：56.3：34.0。2005年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值313.56億元，增長14.3％，比2000年增加了155.54億元，五年平均增速為11.8％。一、消費品市場的成長新型業(yè)態(tài)成為商品銷售市場的主流，大型連鎖超市、購物中心、專賣店等新型業(yè)態(tài)銷售額持續(xù)成長，沃爾瑪、廣潤發(fā)、金鷹、萬家福等知名商家的經(jīng)營已步入服務(wù)品牌競爭的階段，對服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、旅游業(yè)、教育及休閑等產(chǎn)業(yè)有帶動的作用。二、旅游市場的成長揚州市以建設(shè)旅游、會議的城市、世界最佳人居環(huán)境城市、打造文化揚州為目標(biāo)，以創(chuàng)新的機制和多源的投入搶占國內(nèi)旅游和會議的市場。根據(jù)統(tǒng)計，今年春節(jié)黃金周，揚州市共接待游客47.48萬人次，比去年同期增長17.29%，旅游收入為3.85億元，比去年同期增長6.06%。去年十一黃金周期間，全市接待游客45.4萬人次，市區(qū)賓館住房率達72.28%。全市旅游收入達3.65億元，接待來自國外和廣東、上海、浙江等地為數(shù)重多的游客。全年旅游業(yè)共接待境外游客12.8萬人次，創(chuàng)匯5200萬美元；接待國內(nèi)游客725萬人次，旅游收入62.3億元。此外，春節(jié)期間全市社會消費品零售總額6.68億元，同比增長15.6%。揚州旅游業(yè)發(fā)展的同時，對高檔酒店賓館的需求也更加迫切。三、金融業(yè)發(fā)展日趨良好由于工業(yè)經(jīng)濟增長加速，外資、民資投入加大和城市建設(shè)步伐加快，金融形式持續(xù)上揚。12月末，全市存款余額747億元，比年初增長128.7億元；貸款余額452億元，較年初增加84.4億元，均創(chuàng)歷史新高，徹底扭轉(zhuǎn)了自1999年以來貸款增速低于經(jīng)濟增長的局面。第三節(jié)嘉里揚州酒店項目優(yōu)勢分析一、項目地塊開發(fā)條件優(yōu)勢項目地塊面積：27906平方米，約41.86畝,地面及地面以上總建筑面積：酒店部分82732平方米綠化率：50.9%；容積率：不高于2.2，高度控制在100米內(nèi)。土地使用年限：酒店及商辦部分50年，自頒發(fā)國有土地使用證之日起計算。由于項目地塊土地已平整，無拆遷安置相關(guān)費用，故可節(jié)省前期準(zhǔn)備時間，盡快投入開發(fā)建設(shè)。二、市場環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢長三角經(jīng)濟圈是國內(nèi)經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，具有經(jīng)濟發(fā)展快，市場規(guī)范，人口稠密，地理位置適中等特點，人均GDP和人均國民收入在國內(nèi)也首屈一指，嘉里揚州酒店正位于長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，良好的市場前景為嘉里揚州酒店的發(fā)展提供了有力的市場支撐。嘉里揚州酒店所處的區(qū)位外圍環(huán)境亦十分優(yōu)美，北接體育公園，沿山河環(huán)湖小島，并將在項目完工前興建完畢環(huán)湖駁岸及通往小島的橋梁。三、項目規(guī)模優(yōu)勢全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，為發(fā)展總部經(jīng)濟等提供可能與條件。伴隨著經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的變化，全球普遍進行勞動分工重組和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，促使了以新經(jīng)濟、總部經(jīng)濟為潮流的新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并催化了與之相配套的、起著空間支撐功能的世界經(jīng)濟的新熱點。從2002年開始，跨國制造公司的綜合性機構(gòu)、地區(qū)總部、營運中心開始大舉入遷以上海為龍頭的長三角地區(qū)，并有向周邊城市擴散的趨勢，特別是隨著國際制造業(yè)重心大規(guī)模東移，跨國公司營運中心入遷長三角地區(qū)的趨勢愈加明顯。揚州市新城區(qū)有成為該新經(jīng)濟的理想境界地域和空間載體。四、市場租售前景優(yōu)勢揚州旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，外來投資和商務(wù)活動的增加產(chǎn)生對酒店業(yè)更大需求。素以人文秀麗、歷史底蘊深厚而聞名的揚州古城旅游活動資源豐富，瘦西湖等一批景點天下聞名，揚州已成為江南旅游線路上的一顆明珠。因為一句“煙花三月下?lián)P州”慕名而來的游客已經(jīng)遍布世界50多個國家和地區(qū)，一年一度的“煙花三月國際旅游節(jié)”成為這座國際型旅游名城的品牌盛會。揚州旅游業(yè)迅速發(fā)展，日益成為揚州的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著揚州對外交通的不斷改善，特別是鐵路通車，來揚旅游更加方便快捷，揚州旅游資源將得到更好挖掘，揚州旅游業(yè)將走向全國，面臨更大的市場機遇。旅游產(chǎn)業(yè)的興起必將帶動酒店、餐飲、娛樂需求的高速增長，尤其是酒店產(chǎn)業(yè)，而目前酒店客房接待能力還不能滿足揚州旅游業(yè)的現(xiàn)實需求。因此揚州市的酒店業(yè)還需要增強接待能力，滿足日趨增長的旅游業(yè)的需求。隨著揚州市外來投資和商務(wù)活動的增加，揚州市的高級酒店需求趨旺。從各類酒店的出租率分析，目前揚州市高級酒店經(jīng)營業(yè)績較好，主要原因在于隨著揚州經(jīng)濟的發(fā)展，來揚投資、發(fā)展市場的企業(yè)增多，這類企業(yè)的發(fā)展帶來了較多的商務(wù)活動。預(yù)計未來5年內(nèi)，揚州市的流動及商旅人口估計將有較高的增長，而同時本地市民隨著經(jīng)濟收入的增長，也有改善居住條件、投資房地產(chǎn)的要求。在該等背景下，高級酒店及高層次住宅的市場潛力是巨大的。綜合考慮投資者的豐富經(jīng)驗以及參照的揚州市及外省市同類地塊的開發(fā)狀況，項目地塊租售的市場前景是極為樂觀的。第四章自然條件第一節(jié)項目地址嘉里揚州酒店地處揚州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西臨規(guī)劃中的體育公園，地塊周圍被沿山河包圍。項目用地面積27906平方米，總建筑面積82732平方米第二節(jié)自然條件一、氣象揚州地區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有寒暑變化顯著，四季分明等氣候特征。春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季陰濕寒冷。年主導(dǎo)風(fēng)向ESE，年平均氣溫14.8℃，極端最高氣溫39.1℃，極端最低氣溫-17.7℃。平均年降雨量1046.2mm，多集中于6－9月份，日最大降雨量為278.3mm由荷載規(guī)范（GBJ9－－97）查得揚州地區(qū)風(fēng)荷載為0.35KN／M2，雪荷載0.20KN／M2。二、工程地質(zhì)揚州市地處長江下游的沖積平原，地勢大體為西北高，東南低。市區(qū)地形地貌不一，主要有三種：一種是蜀崗以北地形，為長江的一級階地，起伏較大，溝渠、地塘密布，標(biāo)高在10－30米，一種是蜀崗一線以南地形，為長江的高河漫灘，地勢平坦，標(biāo)高為5－10米，而大運河?xùn)|則為江淮平原地形，標(biāo)高亦在８米左右。三、抗震設(shè)防揚州地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造受揚州--銅陵大斷裂帶控制，區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)較大斷層及破碎帶等對建筑不利的構(gòu)造。2001年國家確定揚州市區(qū)地震烈度為7度，根據(jù)揚州市地震局對江蘇省地震工程研究院完成的嘉里酒店工程場地地震安全性評價報告的審批意見，該工程場地50年超越概率10%的地表水平向地震動峰值加速度為0.15ｇ,本工程據(jù)此作為抗震設(shè)防依據(jù)。四、實施條件本項目地處揚州城區(qū)西部，地勢較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件均已具備，水、電供給均能滿足工程施工需要，工程所需建筑材料主要有石料、水泥、鋼材、木材等，這些材料中有一部分屬于揚州地產(chǎn)，另一部分需外購解決。鑒于揚州市區(qū)水陸運輸條件較理想，且目前建材市場旺盛，故資源條件基本能保證該項目的實施要求。第五章建筑設(shè)計方案第一節(jié)項目范圍與開發(fā)規(guī)模項目位于揚州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西鄰規(guī)劃中的體育公園，地塊周圍被沿山河包圍?？傆玫孛娣e27906平方米，酒店設(shè)二層地下室，地上裙樓三層，塔樓27層，地面以上總高度96.5米，建筑面積82732平方米，其中地上建筑面積55862平方米，地下室建筑面積第二節(jié)項目方案設(shè)計建筑設(shè)計方案設(shè)計依據(jù)：揚州規(guī)劃局《控制性詳細規(guī)劃》，地塊編號：（X-05-05，2005年6月）。方案規(guī)劃以“均好、協(xié)調(diào)、多樣、獨特”為設(shè)計原則，強調(diào)建筑與環(huán)境相結(jié)合。根據(jù)建筑不同功能匹配周圍不同景觀，充分利用外部優(yōu)越的地理優(yōu)勢，潛心營造內(nèi)部精致的人工景觀，精心安排建筑平面功能，樹立挺拔大方的建筑外立面形象。努力使項目成為揚州西部青山綠水映襯中的一組典雅大方、富有情趣的建筑工地群。一、總體布局項目用地東西向短，南北向長，為綠水環(huán)繞的“S”形島嶼，四周均有優(yōu)越的景觀資源。方案將塔樓布置在地塊南端，南向稍偏東，塔樓周圍環(huán)以酒店的商業(yè)擴服務(wù)設(shè)施。由此酒店既可以南向最大限度的享受城市景觀，又可以面向體育公園，心挺拔的姿態(tài)樹立項目典雅獨特的建筑形象。二、交通組織用地東西兩側(cè)各有一座橋梁與市政道路相連,方案以連接兩座橋梁的雙向機動車道為主要交通道路,此道路也將用地自然的劃為南側(cè)酒店區(qū)域和北側(cè)公寓區(qū)域。機動車可由主要交通道路向南進入酒店上落客區(qū)，那里有酒店正門入口、大宴會廳入口和娛樂商業(yè)入口，也可由此進入地庫和服務(wù)入口。地面上只設(shè)少量訪客停車位，一般機動車未經(jīng)允許不能在此區(qū)域停留。三、綠化布置方案將酒店和公寓圍合而成的空間布置成中央綠化庭園，庭園為酒店和公寓提供了良好的內(nèi)部園景，形成建筑空間的領(lǐng)域感和歸屬感，減低了外界的干擾，更將各塔樓有機的聯(lián)系在一起，形成一個整體高雅脫俗、舒適方便、富有情趣的現(xiàn)代社區(qū)。花園內(nèi)設(shè)有多樣園林小品，例如：趣致的鋪地、噴泉、流水、雕塑等，中央綠化主要以常綠灌木及喬木配以鮮艷鮮花及草坪，帶來一股幽遠的澹香，使留連在其中的人覺得心情舒暢。而建筑與河水之間的空間，更可傾力打造出風(fēng)情獨特的水岸美景，大大提升小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。本項目充分體現(xiàn)了人與自然相結(jié)合的原則，配以精美的硬質(zhì)景觀及賞花灌木和植栽為主的綠化，力圖創(chuàng)造出一個色彩繽紛、四季分明的環(huán)境，營造出有動感的優(yōu)美氣氛。四、建筑節(jié)能按照國家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，新建項目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針，在工程設(shè)計中要對建筑物的能耗進行控制，從而降低成本，達到提高經(jīng)濟效益的目的。隨著節(jié)能技術(shù)的不斷發(fā)展，許多新技術(shù)、新材料被源源不斷地運用到現(xiàn)代商住建筑之中，商住建筑節(jié)能已經(jīng)成為我國建筑節(jié)能的重要組成部分?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。嘉里揚州酒店依據(jù)最新的建筑理念，運用項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃節(jié)能技術(shù)，從結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、采暖的利用等方面，全方位多元化的展示一個科技的、高質(zhì)量的商業(yè)酒店。比如：住宅塔樓的外墻及屋頂部分?jǐn)M采用擠塑聚苯已烯泡沫塑料板外保溫系統(tǒng)做法，滿足節(jié)能60%時建筑外墻及屋頂最小熱阻值的要求。除此之外，本項目節(jié)能措施，應(yīng)嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點，從建筑物隔熱、保溫、通風(fēng)和排濕等方面來綜合考慮，建議采用以下節(jié)能措施。1、注意控制體形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱措施（外保溫效果更佳），提高墻體熱阻；增加建筑物的熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可有效阻止熱量進入墻體。2、窗戶大小與空調(diào)負荷關(guān)系甚大，窗墻比適當(dāng)控制；安排好門窗相對位置及開啟方式，窗戶采用中空玻璃，隔熱隔音效果好，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽裝置，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，以便減少夏季太陽的熱幅射，冬季又可得到日照。3、為減少太陽輻射引起頂層房間過熱，應(yīng)加強隔熱層并有架空通風(fēng)層，還可在空氣間層內(nèi)貼熱反射材料。圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表層，可反射夏季太陽熱幅射，減少外墻面吸收熱量。4、積極推廣使用節(jié)能材料,墻體材料選用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，以減輕墻體自重，門窗選用密閉性能好、帶中空玻璃的塑鋼窗，提高門窗的氣密性。并有利于抗震和提高勞動效率。5、盡可能充分利用自然光滿足室內(nèi)采光要求，采用高效照明光源及燈具，室外可采用節(jié)能型鈉光源照明。本項目電力系統(tǒng)在設(shè)計、布置時力求減少線損，合理選擇負荷中心，節(jié)約電能。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無功功率補償設(shè)備。6、選用節(jié)能的設(shè)備，降低能源消耗。7、節(jié)約水資源，室內(nèi)給水設(shè)備優(yōu)先采用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，生活污水進行無害化處理。五、功能分布及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施酒店平面布置與庭園相結(jié)合，充分利用外部及內(nèi)部環(huán)境景觀，創(chuàng)造舒適、便捷的入住空間，酒店主入口、宴會廳入口及商業(yè)娛樂入口均環(huán)繞上落客區(qū)布置，大堂吧、咖啡吧、咖啡廳和中餐廳設(shè)計了水池、曲橋、水榭等中式園林。酒店部分設(shè)二層地下室，主要為地下停車庫、員工服務(wù)用房及設(shè)備用房26870平方米；酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會廳及商業(yè)等8736平方米，二層為小宴會廳、多功能廳、娛樂中心等5615平方米，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心3245平方米，四至二十一層、二十五至二十七層為酒店客房55401平方米，二十二至二十四層為公寓式酒店3390平方米。酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會廳及商業(yè)等，二層為小宴會廳、多功能廳、娛樂中心等，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心、四至二十一層為酒店客房，二十二至二十四層為公寓式酒店。詳見下表酒店-phase1酒店-phase2樓層功能標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)酒店式公寓(㎡)機動車停車場自行車停車場小計(㎡)標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)總計384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F公寓式酒店21181130113023F20181130113022F公寓式酒店1918725405113021F酒店客房18181130113020F酒店客房17181130113019F酒店客房16181130113018F酒店客房15181130113017F酒店客房14181130113038016F酒店客房1318113011301083015F酒店客房1218113011301083014F酒店客房1118113011301083013F酒店客房1018113011301083012F酒店客房918113011301083011F酒店客房818113011301083010F酒店客房71811301130108309F酒店客房61811301130108308F酒店客房51811301130108307F酒店客房41811301130108306F酒店客房31811301130108305F酒店客房21811301130108304F酒店客房11811301130108303F商務(wù)中心、禮堂健身中心32103210352F小宴會廳、多功能廳、娛樂中心等55805580351F酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會廳及商業(yè)8701870135地上423222265004458711275小計55862B1F含機動車、自行車停車位6.06025689063513550B2F含機動車、自行車停車位5.04190913013320地下10215016020635小計26870酒店總計（㎡）82732六、其它設(shè)施本小區(qū)充分考慮了殘疾人的使用的設(shè)施，電梯的各?？繉拥脑O(shè)置和公共場快所的出入均充分考慮了殘疾人的需要，酒店及其服務(wù)設(shè)施等公共場所設(shè)置殘疾人衛(wèi)生間。電梯設(shè)計考慮殘疾人的使用。在各主要出入口或通道地面有高差之處均設(shè)有坡道，方便母嬰車和殘疾人人士出入。和種出入口之寬度及其它各種設(shè)施均按照《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ50-88）而設(shè)計。第六章環(huán)保、消防和安全第一節(jié)環(huán)境保護一、施工過程環(huán)境影響預(yù)測對大氣環(huán)境影響：施工過程中對大氣環(huán)境的污染主要為工地揚塵。對水環(huán)境影響：施工期間產(chǎn)生的污水對水環(huán)境造成污染，主要由建筑垃圾、棄土、水泥、砂、灰堆放過程中被雨水沖刷產(chǎn)生的污水，施工人員產(chǎn)生的生活污水的排放。結(jié)果可能造成泥沙沖入河內(nèi)或市政管網(wǎng)。對聲環(huán)境影響：根據(jù)機械施工類比調(diào)查，在測點離聲源15米時，大部分施工機械，特別是夜間可能超限值，而且周邊區(qū)域為聲環(huán)境敏感區(qū)域，影響較大。二、綜合環(huán)境防治措施1、噪聲防治措施：（1）施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工單位必須選用符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的施工機具和運輸車輛，盡量選用低噪聲的施工機械和工藝。選用低噪聲設(shè)備，可從根本上降低聲強，低噪型運載車在行駛中的噪聲聲級比同類水平其它車輛約降低10～15dB(A)，不同型號壓路機噪聲聲級可相差5dB(A)。要合理安排設(shè)備位置。（2）為保護施工人員的健康，施工單位要合理安排工作人員輪流操作輻射高強噪聲的施工機械，減少接觸高噪聲的時間，或穿插安排高噪聲和低噪聲的工作。（3）針對筑路機械施工的噪聲具有突發(fā)、無規(guī)則、不連續(xù)、高強度等特點。可采取合理安排施工工序等措施加以緩解。如噪聲源強大的作業(yè)可放在晝間(06：00～22：00)進行。（4）對距居民區(qū)150m以內(nèi)的施工現(xiàn)場，噪聲大的施工機具在夜間(22：00～06：00)應(yīng)停止施工。（5）建設(shè)單位應(yīng)責(zé)成施工單位在施工現(xiàn)場標(biāo)明張布通告和投訴電話，建設(shè)單位在接到報案后應(yīng)及時與當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門取得聯(lián)系，以便及時處理各種環(huán)境糾紛。（6）布置在酒店裙房屋頂?shù)睦鋮s塔設(shè)消聲處理，其排風(fēng)口設(shè)消聲彎頭，四周的進風(fēng)百葉采用消聲百葉。（7）柴油發(fā)電機的進、排風(fēng)豎井均設(shè)消聲。（8）采用低損耗你噪聲干式變壓器。（9）水泵房中的生活水泵設(shè)隔震基礎(chǔ)，水泵中的進出水管上均設(shè)避振喉以降低口音。2、水污染防治措施：公路建設(shè)項目產(chǎn)生的廢水量不是很大，但如果防治措施不當(dāng)，也很容易造成水環(huán)境污染。針對不同的廢水，需采取不同的防治措施。（1）砂石料沖洗廢水。其懸浮物含量大，需建沉降地，懸浮物進行沉淀后排放。部分廢水澄清后可用建筑工地灑水防塵。（2）混凝土養(yǎng)護廢水?；炷琉B(yǎng)護可以直接用薄膜或塑料溶噴刷在混凝土表面，待溶液揮發(fā)后，與混凝土表面結(jié)合成一層塑料薄膜，使混凝土與空氣隔離。（3）機械和車輛沖洗廢水。應(yīng)盡量要求施工機械和車輛到附近專門清洗點或修理點進行清洗和修理。（4）施工人員生活污水。施工人員應(yīng)盡量選擇有污水排放系統(tǒng)的民房作為宿營地，使生活污水進入排污系統(tǒng)。（5）投入使用后，排水系統(tǒng)采用雨污分流：生活糞便污水和生活洗滌污水合用一個系統(tǒng)，生活污水直接排入室外的化糞池，然后再進入城市污水管網(wǎng)，酒店廚房的含油污水排到室外，經(jīng)隔油池處理后再排入污水管網(wǎng)。3、大氣污染防治措施：（1）工程開挖土方應(yīng)集中堆放，以縮小粉塵影響范圍，及時回填，減小粉塵影響時間。（2）水泥和混凝土運輸應(yīng)采用密封罐車。采用敞篷車運輸時，應(yīng)將車上物料用蓬布遮蓋嚴(yán)實。（3）施工道路應(yīng)保持平整，設(shè)立施工道路養(yǎng)護、維修和清掃專職人員，保持道路清潔和運行狀態(tài)良好。（4）材料倉庫和臨時材料堆放應(yīng)防止物料散漏污染。倉庫四周應(yīng)有疏水溝系，防止雨水浸濕，水流引起物料流失。（5）粉塵、揚塵、燃油產(chǎn)生的污染物對人體健康有害，對受影響的施工人員應(yīng)做好勞動保護。（6）施工期間燃油機械設(shè)備較多，對固定的機械設(shè)備，運行點在敏感點上風(fēng)向50m范圍以內(nèi)，需裝煙塵除塵設(shè)備。（7）投入使用后，煙氣經(jīng)凈化裝置處理達排放標(biāo)準(zhǔn)后由高空排放。燃氣真空熱水鍋爐的煙氣經(jīng)凈化裝置達排放標(biāo)準(zhǔn)后由塔樓屋面排放。4、固體廢棄物防治措施：（1）清場廢物處理施工清場的樹木、農(nóng)作物、雜草，除部分可作為肥料外，應(yīng)及時清運。表層土可集中堆存，用作綠化用土。（2）施工棄土處理路基開挖廢土除部分回填外，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃處置。對棄土應(yīng)設(shè)立棄土場，進行集中處置。（3）施工生產(chǎn)廢料處理首先應(yīng)考慮廢料的回收利用。對鋼筋、鋼板、木材等下角料可分類回收，交廢物收購站處理。（4）施工生活垃圾處理如施工人員集中，生活垃圾需增加處理設(shè)施和加強管理，人員較多時可增設(shè)垃圾筒。臨時垃圾堆放點應(yīng)有溝道相通，以防浸出液浸流。施工人員如自建宿舍，應(yīng)配套建設(shè)簡易廁所。簡易廁所盡量建成有沖洗水和糞便回收裝置的流動廁所。5、生態(tài)環(huán)境保護及恢復(fù)措施：加強生態(tài)環(huán)境及生物多樣性保護的宣教（1）業(yè)主單位應(yīng)加大施工前期的生態(tài)保護環(huán)境和生物多樣性宣傳工作力度，加強對承包商、施工人員的環(huán)境保護、生物多樣性保護宣傳教育工作，嚴(yán)禁施工人員隨意破壞植被和獵捕野生動物的行為。（2）為減緩施工期破壞地形地貌、毀滅植被、改變土壤結(jié)構(gòu)等生態(tài)環(huán)境的影響，在施工期間應(yīng)將有肥力的土層進行有計劃地剝離、儲存、臨時堆放，清理施工現(xiàn)場等，為隨后的植被恢復(fù)創(chuàng)造條件。（3）防治水土流失。6、管理措施：加強對承包商施工組織方案的審查工作，確保其工程取土、路基填筑及其防護工程按施工圖設(shè)計進行。施工監(jiān)理應(yīng)加大土方、散裝建材運送及路基填筑的監(jiān)理力度，堆放前必須進行防護工程。7、水土保持工程措施：（1）雨季施工措施。施工過程中，業(yè)主單位應(yīng)及時將氣象預(yù)報資料通報資料通報所有施工單位，以便其按降雨時間和特點實施雨前填鋪的松土壓實等防護措施。（2）坡面工程措施。沿線多處的高填工點，應(yīng)采取擋墻、護墻和漿砌片石等工程措施，并與邊坡植草措施相配合，以使邊坡穩(wěn)定，防止坡面崩塌。（3）取土區(qū)和有肥力土層臨時堆放場的保護措施。設(shè)計好的取土區(qū)在其兩側(cè)設(shè)置排水溝，場區(qū)邊坡挖截水溝、減少降雨量侵蝕力；取土區(qū)的取土面應(yīng)盡量平緩，坡度應(yīng)控制在1：1.5以下。（4）坡面植草措施。坡面植草植物應(yīng)盡量選擇鄉(xiāng)土草種。（5）應(yīng)急水土保持措施。在施工期間來不及實施上述措施時，應(yīng)用現(xiàn)成防護物，如草席、稻草覆蓋，防止土壤侵蝕的效果也較好。第二節(jié)消防本工程地面以上總高度99.7米，為一類高層建筑，耐火等級為一級。建筑內(nèi)部高層部分一旦發(fā)生火災(zāi)，想要借助外部消防手段來撲滅火災(zāi)是不可能的。消防必須依靠大廈內(nèi)部自身的消防設(shè)施，因此，工程消防系統(tǒng)的設(shè)計必須做到安全可靠、萬無一失。現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容簡述如下：高層建筑的保護方式為全面保護方式，除了面積小于5.00M2的廁所、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。并且同時設(shè)置自動噴淋滅火保護。此外，樓梯間是火災(zāi)逃生的主要通道，應(yīng)設(shè)探測器。電氣豎井不論大小，因其火災(zāi)發(fā)生可能性大，作用重要而必須逐層設(shè)置。手報的設(shè)置半徑為步行距離30米，一般設(shè)于樓梯間及出口等逃生通道附近，以便人員在逃離火場時方便報警。在高層建筑中除頂層外，各層屋頂一般為平頂，層高不超過6米。在此條件下，規(guī)范規(guī)定感煙探測器最大保護面積60平方米，保護半徑5.8米，但從安全可靠的角度考慮，實際設(shè)計中，一般遠小于這個值。例如要求保護面積為40～50平方米，保護半徑從嚴(yán)掌握，依探測器位置形成的矩形長寬比確定。顯然，探測器的布置以接近正方形布置較為經(jīng)濟。感溫探測器設(shè)于地下室、車庫、廚房及允許吸煙的場所，在平頂條件下，最大保護面積為20平方米，保護半徑為3.6米。需要注意，在建筑平面上的邊角處，探測器的保護半徑必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定。另外，在變配電室、發(fā)電機房、皮帶輸送機以及電纜橋架上，除了設(shè)氣體滅火裝置（一般在土建后由業(yè)主自建）外，還應(yīng)考慮設(shè)置纜式煙感器。除了煙感器、溫感器、手報按鈕、消火栓按鈕外，超高層建筑中的車庫、廚房應(yīng)增設(shè)可燃氣體探測器等。在各重要機房（有人值班），特別是一層的消防控制室中，應(yīng)設(shè)119專用消防電話，與市電話局119交換設(shè)備直通，至于報警層燈一般全設(shè)，而報警電鈴或蜂鳴器，因其制造人為恐慌與混亂，在有緊急廣播的條件下，多不采用。高層建筑中均應(yīng)設(shè)置避難層，避難層分為全敞開式、半敞開式、封閉式三種類型。首層至第一個避難層或者兩個避難層之間不能超過十五層（考慮發(fā)生火災(zāi)時疏散時間及建筑使用空間）。考慮我國人體特點，人均避難面積應(yīng)保證不小于0.2M2/人。避難層上應(yīng)設(shè)疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明，其位置以人行走時水平視線高度為準(zhǔn)（避免因煙氣濃度影響，不能正常發(fā)揮作用）。避難層應(yīng)設(shè)固定滅火系統(tǒng)（室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)）來保證火災(zāi)時不受侵害。設(shè)水泵結(jié)合器，用以補充室內(nèi)消防用水不足。正壓送風(fēng)系統(tǒng)?；馂?zāi)時人員不能進入電梯內(nèi)，因為火災(zāi)發(fā)生后電梯迫降一層未成而失電，便可能停留于火場中，梯中人員會為煙氣窒息。此時人員的逃生通道應(yīng)是樓梯間。因此，保持樓梯間的正壓使煙火不得入內(nèi)就十分重要了。正壓風(fēng)機一般處于屋頂，與各層的電動風(fēng)口聯(lián)動?；馂?zāi)初起時打開風(fēng)口，啟動正壓送風(fēng)機，使樓梯間、電梯廳處于正壓狀態(tài)?；馂?zāi)報警系統(tǒng)有效起作用有賴于噴淋系統(tǒng)的可靠工作。當(dāng)室溫升到預(yù)定值時，淋頭的玻璃球會爆破噴灑，此為滅火直接有力的措施，為了監(jiān)測該系統(tǒng)的正常工作在噴淋系統(tǒng)設(shè)水流指示器、濕式報警閥、噴淋閥等探測器，以及時反映噴淋系統(tǒng)的作狀態(tài)于中控室。建筑外部消防，酒店消防車道設(shè)于場地東側(cè)及酒店與大宴會廳之間，并設(shè)Y形消防回車場，車道寬4米。各車行、人行出入口、疏散樓梯、疏散距離、防火分區(qū)等均合理設(shè)計，控制于規(guī)劃范圍內(nèi)，小區(qū)內(nèi)另設(shè)有消防水池，泵房、消防消防臨控中心、自動報警系統(tǒng)等。均按國家規(guī)劃和江蘇省揚州地方相關(guān)要求設(shè)計。另外酒店塔樓設(shè)兩部防煙樓梯和一部兼做客梯的消防電梯。綜上所述，消防系統(tǒng)在高層和超高層建筑中，扮演著十分重要的角色。系統(tǒng)的可靠性全面性，先進性直接關(guān)系到建筑的安全程度。關(guān)系到建筑內(nèi)人員、設(shè)備的安全。在設(shè)計、施工中必須嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時必須加強監(jiān)督，確保質(zhì)量，保證高層建筑的消防智能化，提高自身的反應(yīng)能力、自救能力，真正做到為超高層建筑正常運營保駕護航。第三節(jié)安全防范為了確保該項目建設(shè)既安全施工，又有質(zhì)量保證，應(yīng)在項目策劃、設(shè)計、施工、服務(wù)等每一個細小的環(huán)節(jié)，都要制定詳細的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使各環(huán)節(jié)工作得到有效控制。建設(shè)過程實現(xiàn)程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，確保工程質(zhì)量。在項目建設(shè)過程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序辦理手續(xù)，項目要進行招投標(biāo)，以保證合理的工程造價，要實行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。本項目為一集商務(wù)、酒店、娛樂、餐飲、會議等功能為一體的高層綜合性商務(wù)項目，建筑的內(nèi)部安全防范和對突發(fā)事件的應(yīng)對措施極其重要。項目建成后，區(qū)域內(nèi)要加強保安管理并設(shè)置綜合監(jiān)控系統(tǒng)和安保對講系統(tǒng)，本項目內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，監(jiān)控整個小區(qū)內(nèi)的治安狀況。還可根據(jù)需要增加保安措施。另外還應(yīng)加強安全教育，完善設(shè)備和用電安全管理制度，定期對消防系統(tǒng)和設(shè)備檢查維修，以確保安全。建設(shè)好本工程的安全防范系統(tǒng)，首先要找一個以工程實施力量見長的弱電集成總包單位；其次要有一套技術(shù)先進的系統(tǒng)集成軟件平臺；最后還要有一個綜合安保能力的系統(tǒng)。第七章項目實施計劃一、工程措施1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，組建高效有力的工程指揮班子，對整個工程建設(shè)實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保各項工程建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。2、加強工程管理，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位、監(jiān)理單位，認真做好工程進度、質(zhì)量和投資控制，建設(shè)精品工程，保證投資效益。3、加強資金籌措，保證各項工程建設(shè)資金及時到位。加強工程款支付管理，防止資金流失。加強工程質(zhì)量、進度管理，減少資金浪費。二、建設(shè)計劃：本項目建設(shè)期約22個月。2007年3月編制并報批可行性研究報告，做好施工圖設(shè)計準(zhǔn)備工作。2007年5月完成施工圖設(shè)計。2007年6月辦理完畢一切前期準(zhǔn)備工作，包括完成施工圖設(shè)計，招投標(biāo)及施工現(xiàn)場的三通一平工作，確保2007年7月項目正式開工建設(shè)到，力爭于2008年12月底前完成地塊的工程建設(shè)。整個項目計劃用22個月左右時間完成。嘉里揚州酒店工程建設(shè)項目實施進度表序號年份月份內(nèi)容2007年~2008年34567891011121121可行性研究2初步設(shè)計3施工圖設(shè)計4招標(biāo)投標(biāo)5施工建設(shè)、第八章投資估算和資金籌措第一節(jié)估算說明根據(jù)國家估算指標(biāo)及揚州市有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進行了初步估算。一、估算編制依據(jù)(一)、《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》(2001)；(二)、《江蘇省建筑安裝工程費用定額》(2001)；(三)、《揚州市工程造價信息》;(四)、揚州市物價局頒布的《揚州市商品房價格管理實施細則》（揚價工[2002]340號文）；(五)、委托方提供的相關(guān)項目資料經(jīng)初步測算，嘉里揚州酒店工程項目總投資15675.5萬元23643萬元，其中：項目前期費用3988.964319.89萬元，建安工程費用10774.9518138.10萬元，配套工程費用206.84248.19萬元，工程建設(shè)其它費用248.19萬元，預(yù)備費456.57688.63萬元。投資估算詳見表8-1。第二節(jié)投資估算嘉里揚州酒店工程項目投資估算表表8-1序號費用名稱工程量單位計價標(biāo)準(zhǔn)金額占總投資比例備注單位數(shù)量單位單價(萬元)一第一部分前期工程費用3988.964319.8925.4518.27%其中:1.1土地費用畝41.86元/畝80.473368.471.2政府規(guī)費m282732元/m2605.00496537.3976免收市政公用基礎(chǔ)費1.3規(guī)劃、設(shè)計、勘察費m282732元/m2410.0082.73330.931.4“三通一平”費m282732元/m2105.0041.3782.73二第二部分建安工程費用10774.9418138.168.7476.72%其中:2.1土建工程費用10774.9413753.32.1.1地下室m226870.00元/m2201500.004030.505374.002.1.2地上建筑m255862.00元/m210500.005586.208379.32.2安裝工程費1158.244384.802.2.1給排水（及電氣包括消防、噴淋）m282732元/m260130.004961075.39522.2.2強、弱電(有線電視、電話、智能化系統(tǒng))m282732元/m23010.0082.732481.962.2.3空調(diào)通風(fēng)m282732元/m24010.0082.73330.932.2.4電梯m282732元/m260.00496.39三第三部分配套工程費用206.84248.191.3205%其中:3.1下水道(雨污分流)m282732元/m2105.0041.3782.733.2道路廣場m282732元/m2105.0041.3782.733.3其它(小景消防、綠化等）m282732元/m2150.00124.182.73四第四部分工程建設(shè)其它費用248.191.058%其中:4.1項目管理費m282732元/m220.00165.464.2監(jiān)理費m282732元/m210.0082.73五預(yù)備費萬元15218.9322954.373.00%456.57688.632.91%一至四項之和為基數(shù)合計15675.5023643.00100%第三節(jié)資金籌措本項目資金籌措：82732平方米酒店自有有資金1160萬美元，其余部分由投資方需向銀行融資或自籌第九章項目的招投標(biāo)管理為進一步規(guī)范工程項目的招投標(biāo)活動，保護國家利益，保證工程質(zhì)量，培育和建立統(tǒng)一開放、競爭有序的招投標(biāo)市場，推動招投標(biāo)活動的健康發(fā)展，《中華人民共和國招投標(biāo)法》已于2000年1月1日正式頒布實施。依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》以及國家發(fā)展計劃委員會第3、4、5號令等法律、法規(guī)和規(guī)章，為了規(guī)范必須進行招標(biāo)的建設(shè)項目的招標(biāo)活動，國家發(fā)展計劃委員會于2001年6月18日又發(fā)布了中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》。2001年10月30日江蘇省發(fā)展計劃委員會蘇計法規(guī)發(fā)（2001）1408號文印發(fā)了《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)事項的規(guī)定》。根據(jù)本地的實際情況，規(guī)定除法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定可以不招標(biāo)的項目外，達到下列項目標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進行招標(biāo)。（一）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；（四）單項合同估算價低于第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。根據(jù)省政府65號令及市政府揚政發(fā)（1996）311號文的要求，投資額在50萬元以上的建設(shè)工程或投資額在30萬元以上的裝修工程必須進行施工招標(biāo)。根據(jù)國家、省、市招投標(biāo)工作的有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)依法進行公開招投標(biāo)。本項目勘察、設(shè)計、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。本項目勘察、設(shè)計、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的招標(biāo)組織形式為委托招標(biāo)。本項目勘察、設(shè)計、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的招標(biāo)方式全部實行邀請招標(biāo)。有關(guān)招標(biāo)基本情況詳見《招標(biāo)基本情況表》。招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察★★★設(shè)計★★★建筑工程★★★安裝工程★★★監(jiān)理★★★設(shè)備★★★重要材料★★★其他情況說明:第十章風(fēng)險分析第一節(jié)主要風(fēng)險因素根據(jù)本項目特點，可能存在下列風(fēng)險：1、地質(zhì)風(fēng)險。由于該項目地址受揚州—銅陵大斷裂控制，所以地質(zhì)情況對項目的建設(shè)安全性至關(guān)重要。2、經(jīng)營風(fēng)險。該項目選址在新城西區(qū)，目前商業(yè)氣氛不濃,未來經(jīng)濟發(fā)展走向?qū)υ擁椖拷?jīng)濟效益會有很大影響；購買力決定了消費群體，另外酒店的經(jīng)營策略與運營管理的正確與否也存在著一定的風(fēng)險。3、工程管理風(fēng)險。由于該項目均為高層建筑，因此技術(shù)管理要求較高，需要有一套高水平高水準(zhǔn)的管理隊伍，管理的成功是項目成功的保證。第二節(jié)主要風(fēng)險之對策1、對于地質(zhì)風(fēng)險，應(yīng)對該項目地址進行地震安全評價，做好充分的勘探，確保地質(zhì)的安全性。2、對于經(jīng)營風(fēng)險，揚州經(jīng)濟呈現(xiàn)迅猛的上升發(fā)展趨勢，隨著西區(qū)京華城中城的建成，一個新的商業(yè)中心將在這里形成，應(yīng)充分利用該項目所在地的地理位置優(yōu)勢，健全配套設(shè)施，使其成為名符其實的高檔酒店。同時要做好營銷策劃，一個新的生活理念全靠時尚引導(dǎo)。3、對于管理風(fēng)險。建立一支能吃苦，具有高技術(shù)、高素質(zhì)、團結(jié)協(xié)作的隊伍，進行必要的培訓(xùn)，把管理隊伍的建設(shè)作為重點，為項目的成功提供有力的保障。第十一章經(jīng)濟效益分析與社會評價分析第一節(jié)經(jīng)濟效益分析（一）收入預(yù)測，預(yù)計酒店年收入在11437.0516381.2萬元左右

1、客房年收入550384間*60%*365天*800元/間·天=67279636.6800萬元

2、餐飲收入為客房收入之50%=3363.844818.00萬元

3、其他收入為客房收入之20%=1345.531927.2萬元

（二）年運行成本及費用合計9004.0111664.25萬元

1、稅金17772539.09.68萬元

2、客房營運費用(客房收入的30%)=9636.00*0.3=2018.302890.80萬元

3、餐飲營運費用(餐飲客房收入的25%)=4818.00*0.25=1681.921204.5萬元

4、其它營運費用(其它收入的50%)=1927.2*0.5=672.78963.60萬元

5、其它維護及保養(yǎng)費用(總收入的5%)=16381.2*0.05=571.85819.06萬元

6、折舊1715.562364.3萬元

7、財務(wù)費用(年利率6%)=565.92882.9萬元

(三)經(jīng)營利潤初步估算為2433.044716.95萬元，投資回收期6.55年左右。

第二節(jié)社會評價分析社會效益分析本項目將產(chǎn)生良好的社會效益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1、本項目的建設(shè)符合揚州市城市規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，項目的建設(shè)有利于合理利用土地資源,加快揚州新城西區(qū)的建設(shè)步伐，美化區(qū)域環(huán)境，促進城市化進程。2、項目的建設(shè)將有利于彌補揚州市酒店服務(wù)業(yè)的不足，滿足旅游觀光及商務(wù)人士的消費需求，拉動消費，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3、本項目具有良好的經(jīng)濟效益，通過項目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟實力，也有利于增加地方的財稅收入。4、本項目的建設(shè)將極大地推動揚州遠景目標(biāo)的實現(xiàn)，建立起揚州對外的新窗口，樹立起揚州引以為傲的新城市形象，提升揚州城市競爭力，帶動新區(qū)整體飛躍，促進揚州地方經(jīng)濟飛速發(fā)展。5、本項目的實施有助于區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施配套的完善，帶動地方旅游事業(yè)的發(fā)展，為我市的城市建設(shè)將起到積極的推動作用。二、社會風(fēng)險分析嘉里揚州酒店項目位于揚州市新城西區(qū)，項目用地范圍為熟地，區(qū)域內(nèi)不涉及到拆遷問題。其運營過程中所產(chǎn)生的污水、廢氣、噪音采取了有效的處理措施，不會造成對周圍環(huán)境的影響。本項目的主要社會風(fēng)險為周圍群眾對項目實施的理解和支持程度,在項目實施前應(yīng)提前爭取他們的理解和支持，項目要嚴(yán)格按照區(qū)域性控制詳規(guī)的要求退讓用地紅線，并嚴(yán)格按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進行實施。此外，在項目施工過程中，應(yīng)要求施工單位做好安全防護和環(huán)境保護工作，不占道施工,并盡量避免夜間施工,盡可能減少對周圍企業(yè)、群眾正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和生活的影響。三、社會評價結(jié)論綜上所述，本項目的建設(shè)符合揚州市城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，有利于合理利用土地資源，它獨特的造型將為揚州增添新的景觀，成為揚州城市的門戶，將與嘉里揚州公寓項目共同構(gòu)成揚州新區(qū)標(biāo)志性建筑，是推進新城西區(qū)建設(shè),改善區(qū)域的投資環(huán)境和人居環(huán)境，美化城市空間形態(tài)的重要工程。本項目在建設(shè)過程中通過采取有效措施能解決項目建設(shè)中可能產(chǎn)生的社會問題，社會風(fēng)險較小，其社會評價是可行的。綜上所述，通過對項目的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益綜合評價，該項目是可行的。第十二章主要結(jié)論與建議第一節(jié)主要結(jié)論由于項目地塊優(yōu)越的地理位置，優(yōu)美的環(huán)境及便利的交通，項目地塊建成后，有望成為傳統(tǒng)商業(yè)、現(xiàn)代辦公和旅游休閑的重要區(qū)塊，并將產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益。1、項目的實施符合揚州市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，有利于合理利用土地資源，對美化城市的環(huán)境，樹立我市對外的良好形象，將起到積極的推動作用。2、嘉里揚州酒店的建成，將使得未來的新城市建筑群體不但有宏偉的視覺外觀，而且將成為揚州酒店業(yè)的又一亮點，增強了揚州市酒店服務(wù)行業(yè)的力量，同時也提升揚州了在江蘇乃至全國的知名度，提升了城市的整體形象和知名度，提升了揚州的城市品位。3、嘉里揚州酒店將加速招商引資、帶動服務(wù)業(yè)、提升城市檔次、增加觀光誘因、增加創(chuàng)業(yè)就業(yè)機會、增加政府稅基、促進揚州國際化，進而促進地方經(jīng)濟發(fā)展，帶動城市總體經(jīng)濟及提升城市的競爭力。4、嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級，提高服務(wù)產(chǎn)業(yè)整體水平，充分帶動揚州就業(yè)的發(fā)展。5、嘉里揚州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，將成為城市新的財富領(lǐng)地，促進了揚州招商引資的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上增加地方政府的稅收收入，有效促進揚州地方稅收事業(yè)的發(fā)展。6、揚州市是一個旅游文化名城，擁有豐富的旅游資源。嘉里揚州酒店的建設(shè)將促進揚州城市旅游業(yè)的發(fā)展。綜合分析，本項目的開發(fā)建設(shè)是符合揚州市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展的要求的，有利于揚州市新城西區(qū)的繁榮和發(fā)展，對于加快揚州新城的建設(shè)步伐，美化城市環(huán)境，提高城市的整體形象和品味，促進經(jīng)濟發(fā)展都具有積極意義。第二節(jié)建議嘉里揚州酒店的整體優(yōu)勢在于其商務(wù)概念、運作模式。同樣，發(fā)展機會是基于休閑娛樂的發(fā)展和揚州本身城市發(fā)展的機遇。而將面臨的主要的問題是來自外部的商務(wù)競爭。通過對揚州城市資源和該項目本身的資源分析，我們提出了以下建議：1、建立高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)完善的硬件配套設(shè)施，為了滿足顧客的舒適感和愉悅感，其專業(yè)完善的硬件設(shè)施配套尤為重要。應(yīng)建設(shè)高檔次、配套完備、特色突出的高檔次酒店，必須在外立面風(fēng)格、建筑規(guī)模、層高、柱距、電梯與消防通道，裝修要求、停車位比例等方面嚴(yán)格要求。2、將服務(wù)產(chǎn)業(yè)積極向國際化進程推進，引進先進的國際化服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和先進的服務(wù)理念，爭取做成國際知名服務(wù)企業(yè)品牌。3、構(gòu)筑服務(wù)業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，以信息化帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過信息技術(shù)在物流、商流、資金流、人流及公共服務(wù)等方面的推廣和應(yīng)用，提高服務(wù)產(chǎn)業(yè)的科技含量和現(xiàn)代化水平。4