土地和房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算7/11/2023假設(shè)開發(fā)法是測算土地取得價格最為科學(xué)的方法假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。計算公式為：地價V＝開發(fā)價值-建造成本-取地稅費-管理費-不可預(yù)見費-銷售費用-銷售稅費-利息-融資成本-土地增值稅-公用設(shè)施專用基金-利潤土地價格估算2對于市場預(yù)測準確是土地價格測算科學(xué)性的基礎(chǔ)假設(shè)開發(fā)法的適用性分析：運用假設(shè)開發(fā)法的關(guān)鍵和難點是鑒定所需要的未來開發(fā)、銷售的數(shù)據(jù)資料是通過市場調(diào)查和分析預(yù)測得來的，這些數(shù)據(jù)資料的準確與否，直接影響鑒定結(jié)果的客觀、合理。而分析預(yù)測通常是不容易把握的。所以，我們在運用假設(shè)開發(fā)法時，市場調(diào)查必須詳實，分析預(yù)測必須客觀，這樣，鑒定結(jié)果才能夠比較準確。

假設(shè)開發(fā)法需要確定的參數(shù)：物業(yè)建成后的銷售價格；物業(yè)的開發(fā)周期；物業(yè)的開發(fā)成本土地價格估算3案例：項目用地性質(zhì)為商住項目，根據(jù)委托方提供的建筑設(shè)計方案，相關(guān)規(guī)劃指標如下用地面積（平方米）32,713.00容積率2.998總建筑面積（平方米）131,252.90商業(yè)面積5,870.50住宅面積91,340.60會所面積868.00架空層面積2,124.80車庫及設(shè)備用房31,049.00土地價格估算4S勞t辟e淋p枯1志:測算趟項目德開發(fā)菌價值預(yù)春測邊項挎目府在猴一子年勇后廁的費銷海售披情睛況拳（燈以必項盆目怨取棋得鐮預(yù)頂售亂資雄格彈后如的柱項加目溪均抹價諷）襖：辰商倒業(yè)斑售忌價風(fēng)：80貍00元/平方芳米；酬住票宅樸銷探售怒價抱格4困0笛0般0元/平方城米。則項狗目能離夠?qū)嵈浆F(xiàn)的軍銷售蹤蝶收入摟為：4剖1鋤2峰3刊2萬凡元。土裹地與價呼格缺估貸算5S走t異e叫p警2滋:測居算某項悠目籮建敞筑畝成隊本虎（艱不堂含鼻地歐價柏）預(yù)測宏項目吧的建純筑成寶本（賴在大偉亞灣裙項目潤的高牢層建疊筑成沾本）僚：土地員價格范估算序號工程項目工程成本（元/平方米）住宅及住宅商業(yè)地下室架空層1勘查、設(shè)計費用808080802樁基礎(chǔ)606060603基礎(chǔ)土方101010104主建成本10501050120010005水電安防606060607電訊10100109有線電視101001010煤氣管道202002011室外配套100100010012智能系統(tǒng)20202020

合計1,7001,70017101370項爪目煌的已總步建釀筑捉成共本倚為22做27業(yè)4萬元6St斧ep劈燕3:測畏算收項霉目溫開辱發(fā)鴿成盞本劃及坡費螺用①取地慕稅費屠：取地演稅費臣包括吉契稅3壘%及龜印虧花湖稅0.舉05畝%.；霸取航地黑稅變費=(飼3%垂+0弱.0腿5%秀)V率=0烤.0拔30裂5釀V（享元恥）金（土地釀交易雷中心酷詢問妖）②管理蕩費：取建費造成化本的3％。③不隊可吐預(yù)批見餡費息：取建叢造成首本的3％洞。④銷售卡費用偉：取答開堤發(fā)旗價似值顫的3％.⑤銷售駐稅費慚：包陶括僅營條業(yè)貴稅島、尾城州建彎稅暮、圖教套育茅費鉆附抹加武、撓印副花曉稅修，勁合判計菊為娛開第發(fā)琴價殊值踩的5.捧23％籌。（慶當(dāng)熔地陶地巷稅授局匙取鏟得超相美關(guān)疑數(shù)染據(jù)腿）⑥利息掉：利率蠢取2年斧期處企稀業(yè)左貸誦款稈年古利肥率R為7.延56矩%，慚土地地踢費薯用疼一稈次棋性蔥投晶入破，熊建腔安結(jié)工午程較費輸用渠建恒設(shè)戰(zhàn)期猛內(nèi)陷均束勻細投貞入蛇，遺根名據(jù)賄項哀目狗的芝規(guī)尿模免確陳定治其評建姥設(shè)采期n為2年遞，貍則濾：冊利漫息奔＝善（V胃+取地舒稅費脫）×[班(1似+R阻)n狀-1攤]+躲(建件造耗成裳本+管理虧費+不蝦可儉預(yù)朱見腳費+銷售完費用)×紀[(張1+爬R)邀N/伙2-蠻1]⑦融資承成本反：一雹般盞取海利謊息酷的1款0北%。⑧土地柜增值世稅：普通袍住宅愛項目毅增值予率不寫超過2醫(yī)0駱%，無絞需繳鹿納土唐地增豎值稅觸。⑨公用灰設(shè)施蠻專用擦基金家：深超圳運以娘外裝的秀城寫市喉不秘存敗在亂，尿（腳關(guān)坑內(nèi)埋為興建窮造遞成手本原的2%，關(guān)冬外還仇需要嚇增加塔土地福）⑩利潤后：利找潤震率僵取2輸5日%土蠟地絲式價緞格哭估決算71項目評估報告概述45236項目投資及籌資分析項目建設(shè)周期分析項目市場分析項目效益及風(fēng)險分析案例分析項目工程進度安排8S鋒t理e制p純4尼:土地蟲價格塊測算土地慌價格論估算地房誠價V＝開殺發(fā)價瓣值-建造符成本-取地萄稅費-管理虧費-不可扁預(yù)見寶費-銷己售改費愈用-銷籮售霞稅醬費-利帶息-融嶺資村成傷本-土纖地呢增耳值狡稅-公用徒設(shè)施佩專用暢基金-利翅潤V＝4震5蒸9掛9查(萬饒元)9房搖地朱產(chǎn)落項優(yōu)目嗽經(jīng)冶濟探評膛價凝解加決旬的丘是悠預(yù)典測劣項性目吃的劑經(jīng)紐奉濟倆效哥益飛和澤部薦分數(shù)風(fēng)評險鳳問詢題經(jīng)遷濟響評夾價緒部爪分吳主掀要健參暈考池中緩華恒人雅民釀共祥和能國疲建吧設(shè)勢部唉發(fā)崗布《房地香產(chǎn)開船發(fā)項子目經(jīng)殿濟評錦價方周法》項枕目誓經(jīng)曉濟座測邊算測算對的目給的：以踐租細售鳳收窗入法、俱建郊設(shè)錘投介資盲、路經(jīng)淺營懲成成本憑和屋流政動懲資價金嫌的聰估翻算腥為襖基膊礎(chǔ)囑，禁考腦察封整退個銹計蒸算咳期顫內(nèi)效現(xiàn)揉金集的蛾流鍋入濕和陰流羽出厲，自編蔽制蓮項儲目病投司資坐的翻現(xiàn)綁金袋流現(xiàn)量中表鋪，惱利食用摧資拼金逮的款時擠間段價翅值衛(wèi)的需原猴理修進曬行貓折絡(luò)現(xiàn)之，坡計唯算情項裳目象投胸資虜內(nèi)此部劫收聞益旬率架和吧凈嚇現(xiàn)爺值稼等湖指勵標環(huán)，摩從嶺而旦為終企禍業(yè)挽的都投漠資/融資第提供察決策琴支持找。經(jīng)濟托測算灑以動脾態(tài)分將析為趟主，蛛靜態(tài)改分析后為輔菠。1樣0測算揭結(jié)果尖之一耍：投倉資及括籌資躁分析房滴地盡產(chǎn)犁項樸目登取迅得趣土非地祖的縮慧方哨式祝主法要張有豪：征征賄用演土唐地疊的幸土嫁地便征燭用艙拆孫遷帶費排、亂出歇讓擦土府地研的化土羨地趟出慚讓酸地烈價幅款浮、怎轉(zhuǎn)姻讓會土柜地礙的呀土啄地成轉(zhuǎn)艦讓記費喊、我租河用犬土瓦地戚的撲土追地浴租淋用徹費句、談股稻東戒投叨資購入是股霜土愛地培的斬投游資利折渴價項斤目疲建沈設(shè)惕成戒本呀的統(tǒng)測越算留參順考《深漏圳壁市蓮建論筑菠工生程倚價石格摔信高息》及除區(qū)垮域語同斥類賀房或地我產(chǎn)乖開態(tài)發(fā)亂項膽目相的席實扭際座建控造鹽成伐本慨并憐考扒慮遲本單項較目舉的舞實始際活情臟況脾。項匙目攔的以財先務(wù)饞費載用凡根別據(jù)饅項啞目警貸墾款印額耳度敢、類貸淺款返年萬限扁及道貸意款怪利鎮(zhèn)率質(zhì)測匯算揚得抽出爛。項滿目該的遠銷汽售掌費滑用液一滔般普為暫銷精售炒收識入沃的2顯%模~劉3擱%之間嘩，根挎據(jù)項榜目的果具體興情況魂確定釀。項目虎經(jīng)濟泰測算序號項目名稱1土地成本2前期工程費3建安工程5管理費6不可預(yù)見費7其他費用8公用設(shè)施專用基金9財務(wù)費用10銷售費用投痰資監(jiān)構(gòu)叢成常明護細犁表投資匪資金雁來源帖構(gòu)成斤表序號項

目1自籌資金2銀行融資3銷售收入回款合計總投資項目建銹筑成本項襯目化開碧發(fā)誼貸圈款襖在臉項睡目清自糞籌閣資喬金桑投以入35嘩%后族方僑可藍進情行坊，胡土陽地供不雪能圓貸悠款岔。11測膀算觸結(jié)須果困之萄二圣：跑經(jīng)具濟槐效棟益列指膜標序號項目指標

1占地面積8,259.06㎡2總建筑面積（含地下）50,817.00㎡3項目總投資18,380.68萬元4項目經(jīng)營收入30,544.32萬元5利潤總額8,105.37萬元6稅后利潤6,889.57萬元7成本利潤率（稅前）44.10%

8成本凈利潤率（稅后）37.48%

9財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）4,733.80萬元10財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）72.64%

11動態(tài)投資回收期1.86年12房鏟地掘產(chǎn)恰開削發(fā)許項旅目響財接務(wù)漠評朱價席指伶標稍（銷一終）現(xiàn)休金袋流集量領(lǐng)表布反驢映望房輪地呼產(chǎn)丹項盈目菌開狀發(fā)前經(jīng)喇營醒期胃的查現(xiàn)些金恰流季入企和箭現(xiàn)羅金津流亭出衡，漲按掛期劑編悔制櫻，糖進憤行伐房錯地屯產(chǎn)獄項傷目跳財那務(wù)映盈刑利省能超力展分詠析百（全弊部綿投微資欄現(xiàn)慰金井流堆量餅表、資未本金她現(xiàn)金裂流量委表、旁投資菠者各膊方現(xiàn)束金流莖量表新）資探金消來互源暢與侍運勤用耗表主反仙映擇房撥地寇產(chǎn)辛項辰目介開嫂發(fā)奏經(jīng)詢營后期河各龜期尿的廣資彩金梯盈壁余估或懂短籮缺悅情粉況矩，歇用果于羞選里擇念資滅金濟籌質(zhì)措疫方蒸案卸，血制爆定鳴適撥宜捎的興借尸款畝及恭償片還煙計造劃損秘益肥表涉反燈映板房她地肥產(chǎn)趣項鹿目義開黎發(fā)袋經(jīng)寇營垂期捏內(nèi)搬各每期啦的廢利知潤戰(zhàn)總版額如、厘所室得驗稅銹及敘各令期房誠稅鵲后孕利終潤么的碗分搜配闊情搶況1、株動疲態(tài)都評蹈價暑指應(yīng)標財克務(wù)澆內(nèi)根部帽收凡益命率芳（F肺I摟R暗R）：指訊房地螺產(chǎn)項燈目在棚整個慈開發(fā)舅經(jīng)營伯期內(nèi)獲各期鎖凈現(xiàn)帶金流裁量現(xiàn)引值累瞧計等方于零薯時的右折現(xiàn)確率評泥判嚼標劑準紐奉：死當(dāng)F蘇I箏R隙R≥秋M決A傷R麻R或FI杯RR藍≥ic，忙即凱認仆為針其祝盈昂利棟能戲力熊已齒滿察足圣最節(jié)低公要縮慧求幣，凡在弄財梁務(wù)脈上烘是坐可摟以言考項慮隱接施受費的波。ic行業(yè)尾基準悅內(nèi)部彎收益虜率應(yīng)共按照霸當(dāng)?shù)厥Ｆ骄闼綍橙≈祻?，一頂般?圖%凡~雀1即0腎%財餅務(wù)芒凈生現(xiàn)奔值蛙（FN按PV）：搜指俘按秀照夸投鋸資鄙者奮最顛低剝可應(yīng)接被受溜的褲收網(wǎng)益臘率誦或掃設(shè)改定田的灑基猴準絞收怠益譜率ic，歇將假房夸地筆產(chǎn)捎項點目森開滑發(fā)份經(jīng)巨營兔期尋內(nèi)業(yè)各銷期排凈陡現(xiàn)兩金休流扔量懂折團現(xiàn)納到墳開婆發(fā)俯期噸初要的蜘現(xiàn)戚值初之挺和評判峽標準妙：財娛務(wù)凈訓(xùn)現(xiàn)值話大于銹或等長于零異的房鬼地產(chǎn)尸項目觸，在束財務(wù)告上是優(yōu)可以膽考慮炮接受倚的投環(huán)資矛回般收鋸期躍：指以頭房地裝產(chǎn)項色目的墊凈收扮益抵歇償總陸投資妙所需壓要的夢時間須，一暗般以榴年表競示，睡并從待房地機產(chǎn)項嘆目開佛始期走的起含始年徑算起項目珠經(jīng)濟五測算13房地相產(chǎn)開鋸發(fā)項庭目財假務(wù)評駁價指賠標（亮二）2、靜軋態(tài)評評價指嬸標利聯(lián)潤招總矛額=經(jīng)機營迎收為入-經(jīng)國營秤成票本-管逆理細費段用-銷售麥費用-財務(wù)著費用-經(jīng)擾營稅夜金擴及巨附偷加稅惜后京利換潤奸總譜額=利伐潤霞總?cè)绢~-所得候稅成本僑利潤犬率=利潤惠總額/總投擱資*10瓶0%稅后墨成本獵利潤阻率=稅岡后況利涼潤已總轉(zhuǎn)額/總投饅資*10裹0%投資部利潤輪率=年滲平英均菜利哲潤濾總郊額/總投刻資*1洋0羅0