2022年電大《資產(chǎn)評(píng)估》形考任務(wù)1-4答案（全）

形考任務(wù)一

1.什么是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)？

答：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是指組織專業(yè)人員依照有關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)資料，按照

特定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t、方法和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)

定估算的專門機(jī)構(gòu)。

2.什么是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師？

答：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試合格，取得《資

產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格證書》并經(jīng)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)登記的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)

管理人員，主要從事資產(chǎn)評(píng)估工作。

3.什么是評(píng)估客體？

答：評(píng)估客體指被評(píng)估企業(yè)所擁有的或長(zhǎng)期控制的各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)及

其他權(quán)利。資產(chǎn)評(píng)估客體包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，既包括各種單項(xiàng)

資產(chǎn)、部分資產(chǎn)，也包括整體資產(chǎn)。特別是無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，它對(duì)資產(chǎn)

重新估價(jià)的過(guò)程,是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，

其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。

4.什么是評(píng)估依據(jù)？

答：為了給各地制定具體的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，我會(huì)通過(guò)對(duì)

全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)收費(fèi)情況的兩次調(diào)查分析，并查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布

的1992至2008年各年的通貨膨脹率，結(jié)合今后幾年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物

價(jià)指數(shù)繼續(xù)上漲，并參照注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等

因素，提出了資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)水平的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。

5.什么是資產(chǎn)評(píng)估的目的？

答：資產(chǎn)評(píng)估的目的有資產(chǎn)評(píng)估一般目的和特定目的之分.資產(chǎn)評(píng)估

一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估特定目的則是一般目的的具體

化.一是建立了以執(zhí)業(yè)質(zhì)量為核心的檢查長(zhǎng)效機(jī)制；二是推動(dòng)了資產(chǎn)

評(píng)估準(zhǔn)則的貫徹落實(shí)；三是促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的明顯提高;

四是建立了一套定性和定量相結(jié)合的檢查方法；五是培養(yǎng)了一批相對(duì)

穩(wěn)定的兼職檢查人員。

6.什么是資產(chǎn)評(píng)估的原則？

答：資產(chǎn)評(píng)估原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承當(dāng)者以及資產(chǎn)

業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的

準(zhǔn)則。

7.資產(chǎn)評(píng)估有哪些價(jià)值類型？

答：資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分，評(píng)估的價(jià)值類型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)

價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交

易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。

8.資產(chǎn)評(píng)估有哪些理論假設(shè)?

答：（1）交易假設(shè)（2）公開市場(chǎng)假設(shè)（3）持續(xù)使用假設(shè)（4）

清算假設(shè)

9.什么是交易假設(shè)？

答：交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估最基本的前提假設(shè)，假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已

經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)

行估價(jià)。一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件，另一方面限定了資

產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中的。

10.什么是公開市場(chǎng)假設(shè)？

答：就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指

一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者

的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙

方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下

進(jìn)行的。

形考任務(wù)二

1.什么是資產(chǎn)評(píng)估程序？

答：資產(chǎn)評(píng)估程序是評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行

的系統(tǒng)發(fā)性工作步驟。

2.什么是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書?

答：本準(zhǔn)則所稱業(yè)務(wù)約定書，是指評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的，明確評(píng)估

業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，約定評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議

解決等內(nèi)容的書面合同。

3.什么是現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查？

答：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是資產(chǎn)評(píng)估八大程序之一，是資產(chǎn)評(píng)估不可缺少的步驟，

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查可以準(zhǔn)確的了解資產(chǎn)的法律權(quán)屬和當(dāng)前的狀況，也可

以第一時(shí)間跟現(xiàn)場(chǎng)工作人員核實(shí)資產(chǎn)的相關(guān)情況比如是否有大修，是

否存在外借或者丟失等。

4.什么是資產(chǎn)評(píng)估工作底稿？

答：資產(chǎn)評(píng)估工作底稿是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)形成的，反

映評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作記錄及相關(guān)和獲取的資料。

5.什么是市場(chǎng)法？

答：市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法(marketapproach),是指通過(guò)比較

被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)

整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

6.什么是成本法？

答：成本法(Costmethod):是指長(zhǎng)期股權(quán)投資按投資的實(shí)際成本計(jì)價(jià)

的方法。該方法要求當(dāng)企業(yè)增加對(duì)外長(zhǎng)期投資時(shí)才增加長(zhǎng)期股權(quán)投資

的賬面價(jià)值。當(dāng)投資公司能夠?qū)Ρ煌顿Y公司實(shí)施控制時(shí)采用的長(zhǎng)期股

權(quán)投資會(huì)計(jì)處理方法，即投資公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬戶，按原始取得

成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營(yíng)業(yè)結(jié)果發(fā)生增

減變動(dòng)的一種會(huì)計(jì)處理方法。成本法房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，指求取估

價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)

對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

7.什么是資產(chǎn)的重置成本？

答：資產(chǎn)重置成本是指重新建造或購(gòu)買與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全

新資產(chǎn)需要支付的價(jià)格。按照資產(chǎn)重置方式不同，可以將重置成本分

為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

8.什么是資產(chǎn)實(shí)體性貶值？

答：資產(chǎn)實(shí)體性貶值也稱有形損耗貶值。它是指設(shè)備由于運(yùn)行中的磨

損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設(shè)備實(shí)體形態(tài)的損耗，引起的貶

值。

9.什么是收益法？

答：1］攵益法(incomeapproach,incomecapitalizationapproach),也稱

收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益

法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、

收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理

價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、

收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。

10.什么是清算價(jià)格法？

答：清算價(jià)格法是依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資

產(chǎn)可變現(xiàn)的價(jià)值，評(píng)定資產(chǎn)重估價(jià)值的方法。清算價(jià)格一般是通過(guò)市

場(chǎng)售價(jià)比較法來(lái)估算。

形考任務(wù)三

1.什么是機(jī)器設(shè)備？

答：機(jī)器設(shè)備是指人類利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的（自

然屬性）、特定主體擁有或控制的有形資產(chǎn)（資產(chǎn)屬性），包括機(jī)器、

儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。資產(chǎn)評(píng)估中，機(jī)器

設(shè)備不僅包括利用機(jī)械原理制造的裝置、而且包括利用電子、電工、

光學(xué)等各種科學(xué)原理制造的裝置。

2.什么是現(xiàn)場(chǎng)工作階段？

答：現(xiàn)場(chǎng)工作階段是在新建筑之前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估。現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境評(píng)估通常

分為兩個(gè)階段。第一階段旨在確定可能存在的污染物，在第二階段，我

們將更加協(xié)調(diào)一致地努力具體地確定和描述潛在的問題。鑒于第二階

段所需的專業(yè)性質(zhì)和培訓(xùn)I,許多人只在條件需要時(shí)才選擇這一階段。

3.什么是物價(jià)指數(shù)法？

答：物價(jià)指數(shù)法是指在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將

其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。

4.什么是功能系數(shù)法？

答：功效系數(shù)法又叫功效函數(shù)法，它是根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，對(duì)每一

項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定一個(gè)滿意值和不允許值，以滿意值為上限，以不允許

值為下限.計(jì)算各指標(biāo)實(shí)現(xiàn)滿意值的程度，并以此確定各指標(biāo)的分?jǐn)?shù),

再經(jīng)過(guò)加權(quán)平均進(jìn)行綜合，從而評(píng)價(jià)被研究對(duì)象的綜合狀況。運(yùn)用功

效系數(shù)法進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，企業(yè)中不同的業(yè)績(jī)因素得以綜合，包括財(cái)務(wù)

的和非財(cái)務(wù)的、定量的和非定量的。

5.什么是綜合估價(jià)法？

答：綜合估價(jià)法是用來(lái)確定設(shè)備本體的重置成本的一個(gè)計(jì)算方法，經(jīng)

常用于機(jī)械工業(yè)概算中估算能用非標(biāo)設(shè)備的重置成本。

6.什么是成新率？

答：成新率法是指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程

技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的

設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽

命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自

然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新

率，從而估計(jì)實(shí)體性貶值。

7.什么是修復(fù)費(fèi)用法？

答：修復(fù)費(fèi)用法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資

產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換

或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)

到其全新狀念，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

8.什么是功能性貶值？

答：功能性貶值(Df)是由于無(wú)形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失稱為機(jī)器

設(shè)備的功能性貶值。

9.什么是經(jīng)濟(jì)性貶值？

答：經(jīng)濟(jì)性貶值是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需要考慮的重要因素之一。所謂經(jīng)

濟(jì)性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損

失。

10.什-么是因素調(diào)整法？

答：因素調(diào)整法，亦稱"調(diào)整分析法”，指以上年度資金的合理占用

額為基礎(chǔ)，分析計(jì)劃年度各項(xiàng)變動(dòng)因素索，加以計(jì)算調(diào)整后核定流動(dòng)

資金定額的一種方法。

形考任務(wù)四

1.什么是房地產(chǎn)評(píng)估？

答：房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，也就

是說(shuō),由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注

冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序,

運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估

價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特

定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上

不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)

出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的

結(jié)合。

2.房地產(chǎn)評(píng)估的程序？

答：第一，明確評(píng)估基本事項(xiàng)

明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并

將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。了解評(píng)估對(duì)象，確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以

年、月、日表示。簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估

時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。第二，制定工作計(jì)劃。

第三，實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的

步驟，并要做記錄。第四，測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平

合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方

法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。第五，綜合分析確定評(píng)估成果。

第六，撰寫評(píng)估報(bào)告。

3.什么是基準(zhǔn)地價(jià)？

答：基準(zhǔn)地價(jià)指的是城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，價(jià)格是按不同級(jí)

別、地段進(jìn)行評(píng)估o總的來(lái)說(shuō)，測(cè)算不同用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

根據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)聽證的規(guī)定，第一次制定基準(zhǔn)地價(jià)和修改調(diào)整基

準(zhǔn)地價(jià)均需由主管部門組織聽證。目前基準(zhǔn)地價(jià)主要反映了低價(jià)總體

的水平以及變化的趨勢(shì)，為征收土地稅收提供依據(jù)。

4.什么是樓面地價(jià)？

答：樓面地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別

或不同均質(zhì)地域的土地的地價(jià)。樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)?/p>

的土地價(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開

發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。樓面地價(jià)的計(jì)算

公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)?規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)/規(guī)劃容積率。

5.什么是土地取得成本？

答：土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提

取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣,

在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購(gòu)置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再

生產(chǎn)。

6.什么是土地開發(fā)成本？

答：土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)

生的各種費(fèi)用支出。

7.什么是分部分項(xiàng)法？

答：分部分項(xiàng)法又稱面積比較法(Theunitinplacemethod),是將委估

建筑物先分成各個(gè)分部分項(xiàng)工程，如基礎(chǔ)、地面、墻壁、樓板、門窗、

屋面、裝修等，然后利用建筑工程綜合預(yù)算定額查出各分部分項(xiàng)工程

的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項(xiàng)工程的數(shù)量單位，再累

加得到委估建筑物的總成本。

8.什么是容積率？

答：容積率(PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction)是指一個(gè)小

區(qū)的地上建筑總面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對(duì)

于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶

來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層

住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5,多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠地率應(yīng)不低于30%o

但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得