地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)報(bào)告宏觀政策碧景苑微觀環(huán)境分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析比較分析結(jié)論宏觀政策貨幣緊縮政策。

07年以來(lái)，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策

1月7日，國(guó)務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策

國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。

07年我國(guó)CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)對(duì)美元全年將升值10%。

政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購(gòu)房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開(kāi)發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房?jī)r(jià)下跌房?jī)r(jià)上漲抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)總需求旺盛，去化速度放緩

2007年，全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬(wàn)平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房?jī)r(jià)上漲延續(xù)，增速放緩

2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。

2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。昆乒山錄市磁場(chǎng)恩成基交卵狀歌況樓盤(pán)名稱當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均價(jià)（元/㎡）12月簽約1月簽約9月簽約高端項(xiàng)目吉田國(guó)際廣場(chǎng)733住宅5600辦公6600272389蝶湖灣23826500（精）-124146華敏世家440住宅6800（毛）辦公8700（精）191538御景苑20112000000紅頂會(huì)館51010000141025巴比倫花園50250005137低端項(xiàng)目東方麗池697500043752新城域278443002317442表紡一溝、考昆揭山托市攀主寒要賠樓織盤(pán)孕近淚期境成逝交銹狀吵況分析使：1、宏忙觀調(diào)緊控作聲用顯引現(xiàn)，些各案拾去化咬速度隊(duì)放緩煤。2、臟結(jié)叫匯伶難睡等失限墊外源政莫策削出巧臺(tái)襖，虹高裝端草項(xiàng)恨目魔受遇影留響旗程拖度蔬明探顯植。3、低送端產(chǎn)服品諸殃如新歸城域鄉(xiāng)豐等依講托低允單價(jià)著低總?cè)莾r(jià)優(yōu)館勢(shì)，尚銷售鍵業(yè)績(jī)健依然損良好打。4、0義8年伊塵始，凳宏觀勺調(diào)控巴影響圣延續(xù)準(zhǔn)、處缺于市繁場(chǎng)淡像季，號(hào)地產(chǎn)朵熱明射顯降憑溫。5、在瓦股市徹不濟(jì)永，經(jīng)腥濟(jì)走決勢(shì)不枕變，銷沒(méi)有泰新政食策出妹臺(tái)的圖前提奧下，0旗8年區(qū)上餃半年桂，酷昆旋山廁樓端市翠將劫持販續(xù)端放肆緩到。節(jié)詳后輝市巖場(chǎng)膜狀飛況碧努景護(hù)苑便微屯觀虧環(huán)臟境紅分映析震某川蒙路前進(jìn)巖路青鑄陽(yáng)魚(yú)路秧浦譜路白墅艇路景王筐路未來(lái)C脅B歷D碧景特苑碧景悶苑區(qū)備位圖中央夏商務(wù)鍬區(qū)黑溝龍開(kāi)江誼路至前筐進(jìn)路90良0m至市任政府17縫00取m至球黃閉河順路1塔7閉0倡0柜m至悼高年?duì)査追蚴┚殕⒘?xí)先場(chǎng)13惜00畫(huà)m至黑槽龍江警路13車00評(píng)m區(qū)域著特點(diǎn)稠：1、希交墾通皆不拐便甲、市場(chǎng)蜘不豐利富、生活表配套燦設(shè)施栽不完幼善2、與倆黑龍氏江路想隔河哀相望姻，視衡覺(jué)可移及距離乞市政黎府僅1血7征0筒0穿m結(jié)論澤：地伙理位旦置的拘劣勢(shì)屑，是康當(dāng)前躲項(xiàng)目羞價(jià)值搖缺失嬌的主尋要因豪素，驢因此沾如何揚(yáng)長(zhǎng)蔑避短選，凸競(jìng)顯區(qū)鍛域未塑來(lái)價(jià)路值成堵為提排升項(xiàng)叉目?jī)r(jià)泛值的蕩關(guān)鍵殘。區(qū)郵域肅競(jìng)蟲(chóng)爭(zhēng)招個(gè)苦案藍(lán)分招析競(jìng)盾爭(zhēng)盼個(gè)雅案黃忘浦值城錘市德花蒙園綠涼中塌海天籟紅治頂撐會(huì)損館同豐路前進(jìn)路震川路青陽(yáng)路樾河路黃浦江路案名黃浦城市花園開(kāi)發(fā)商/代理東之信房地產(chǎn)有限公司樓盤(pán)地址玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交叉口管理公司深圳天安物業(yè)物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡總建筑面積161161㎡預(yù)售套數(shù)476套簽約套數(shù)及比例465，97.7%目標(biāo)客戶群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積兩房86-88㎡、三房120-130㎡銷售價(jià)格4500工程進(jìn)度一期交房裝修情況毛坯該案移一期1巷6棟多扔層、1棟架小棋高畏已懲基攔本輝售捎罄襖。羅基羅于渡完歌整膛的換商弄業(yè)儉規(guī)窩劃獻(xiàn)及威小融面池積抬低總礦價(jià)膽的蘆產(chǎn)葛品溜，淹去偵化寨速奶度狐較贈(zèng)快待。二期田將于率月份估開(kāi)盤(pán)姻，2棟盞小姻高扯、2棟欠高務(wù)層撕。50溝0多修套轟，鉆主只力綢面格積80溜-9束0㎡兩遇房臭，均價(jià)4紗7失0皂0元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)迷個(gè)案虜分析——黃陷浦揮城旨市獎(jiǎng)花帆園案名綠中海開(kāi)發(fā)商/代理寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司樓盤(pán)地址玉山鎮(zhèn)朝陽(yáng)中路77號(hào)

管理公司上海采玲物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.6元/㎡、1.8元/㎡總建筑面積170200㎡預(yù)售套數(shù)215簽約套數(shù)及比例14，6.5%目標(biāo)客戶群企業(yè)主現(xiàn)階段產(chǎn)品類型別墅主力戶型面積170-270銷售價(jià)格7000元/㎡起工程進(jìn)度別墅外立面呈現(xiàn)裝修情況毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）該案悶自07年10月1日舒開(kāi)仰盤(pán)贊以爆來(lái)恥，墨因君其萍獨(dú)胖特蓬的奮產(chǎn)愧品陽(yáng)類愚型困及堵市快中僻心目的乏絕扯版搭地段團(tuán)，草銷心售燦業(yè)鐮績(jī)伶不浙錯(cuò)報(bào)，店但淹受輔宏遼觀豆調(diào)層控齡影始響翠明啞顯杠。3月底4月初知即將扮推出辮小高城層，厘兩房企（1穩(wěn)1紗0喝㎡）、炕三房飼，3振.欄1娃m層遮高澡，鞋起狡價(jià)4揉2贏0咽0元/布㎡。競(jìng)膛爭(zhēng)仿個(gè)任案蹦分嘗析—隆—綠中屬海案名天籟開(kāi)發(fā)商/代理昆山杉欣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)地址同豐路與樾河北路交叉口管理公司天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡總建筑面積51412.6平米預(yù)售套數(shù)534套簽約套數(shù)及比例368，69%目標(biāo)客戶群自住者居多現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積63-76㎡一房，128-130㎡銷售價(jià)格4200工程進(jìn)度施工階段裝修情況毛坯競(jìng)草爭(zhēng)生個(gè)掀案拼分參析——天籟備注倡：天籟9停0㎡兩房敬去化帥速度廈最快或，當(dāng)稈前63課-7冊(cè)6㎡一顯房昌剩紋余龜最紡多晶。市諷中筋心乘的舍純-靜區(qū)環(huán)域圈是界該周案懂的濾訴假求之核撒心心。案名紅頂會(huì)館開(kāi)發(fā)商/代理昆山格林菲爾有限公司

樓盤(pán)地址玉山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)震川東路868號(hào)管理公司昆山美亞物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)3.5元/平米總建筑面積72668平方米批準(zhǔn)銷售套數(shù)510銷售套數(shù)及比例399，78.2%目標(biāo)客戶群以投資客為主,70%現(xiàn)階段產(chǎn)品類型商住主力戶型面積70-76㎡一房銷售價(jià)格10000元/平米工程進(jìn)度2008年7月15裝修情況精裝備陶注強(qiáng)：紅頂蘿會(huì)館任采用殊高回妙報(bào)率就的業(yè)輛務(wù)策耍略取校得不星俗銷盤(pán)售業(yè)償績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)聲個(gè)案敵分析——紅詠?lái)攨f(xié)會(huì)鋒館小種結(jié)區(qū)域裝市場(chǎng)康不成娃熟，鏡產(chǎn)品究差異喪化，驢競(jìng)爭(zhēng)鍛壓力顆小。蟲(chóng)產(chǎn)品鄭自身絡(luò)價(jià)值競(jìng)的挖攏掘把鏟握是關(guān)端鍵。比較款分析比媽較矮分勢(shì)析項(xiàng)目名稱碧景苑天成佳園交通交通閉塞交通便利。柏廬路、長(zhǎng)江路貫穿昆山南北生活配套配套設(shè)施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業(yè)街環(huán)境工廠區(qū)生活區(qū)區(qū)位西鄰青陽(yáng)港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價(jià)值市中心稀有地段成熟生活區(qū)目標(biāo)客戶群白領(lǐng)精英臺(tái)籍客戶產(chǎn)品自身110-130㎡大戶為主（180㎡以上）分廁析疊：蟲(chóng)碧鋤景血苑丸的待劣乳勢(shì)濕體惰現(xiàn)差在股交秩通釘、恰生亭活靈配擇套鞠及濱周拐邊欺環(huán)芒境肉上蹦?；涌s慧勢(shì)為玩優(yōu)勢(shì)浴，注臉重產(chǎn)屆品自碼身特扒色成股為關(guān)鋤鍵。天成佳園昆城之心地段價(jià)值典藏級(jí)大宅環(huán)境價(jià)值上層建筑產(chǎn)品價(jià)值天德成繪佳泳園虹價(jià)盤(pán)值衣體停系比荷較庫(kù)分寫(xiě)析環(huán)納境行價(jià)仇值交巧