商宇·香榭里花園整體情況報告書調(diào)查項目名稱：香榭里花園調(diào)查目的：估計該小區(qū)二手房產(chǎn)的市場價值,包括出售價格和出租價格調(diào)查方法:實地踏勘——物業(yè)、小區(qū)居民、中介問卷發(fā)放——小區(qū)居民調(diào)查作業(yè)日期：2０13年１1月１8日～12月2２日調(diào)查作業(yè)地點：香榭里花園及周邊調(diào)查方:浙江工商大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理系調(diào)查人員:成員：應(yīng)盛輝、鐘旖、葛瑤、屈琪淇分工：資料收集與作業(yè)方案擬定：葛瑤、屈琪淇、應(yīng)盛輝小區(qū)攝影：葛瑤問卷發(fā)放：應(yīng)盛輝、鐘旖、葛瑤、屈琪淇(一人１5份)數(shù)據(jù)統(tǒng)計:應(yīng)盛輝、鐘旖、葛瑤、屈琪淇（一人1５份）實地數(shù)據(jù)記錄:鐘旖、應(yīng)盛輝報告撰寫：應(yīng)盛輝PＰT制作：目錄報告思路:本報告是在明確調(diào)查對象的基礎(chǔ)上，制定作業(yè)進程表,闡述在實地調(diào)查過程中所遇到的困難及解決辦法。通過一手二手資料的整理,總結(jié)得出小區(qū)的基本情況、內(nèi)部情況、周邊情況、出售和出租情況，最后得出該小區(qū)綜合情況的進行闡述,得出結(jié)論。調(diào)查對象:（一）調(diào)查范圍:調(diào)查對象名稱香榭里花園坐落浙江省杭州市下沙新城中心區(qū)域四號路南側(cè)四至：東：臨盛泰名都中心西：臨文匯苑南:石橋路北：四號大街(二）小區(qū)區(qū)位圖:調(diào)查過程（一)進程表時間任務(wù)材料備注1１周相關(guān)資料收集制定與修改作業(yè)方案明晰估價方法實地踏勘估價對象表、問卷調(diào)查、交易實例調(diào)查表實地踏勘估價對象表:小區(qū)整體情況了解；個人估價報告用問卷調(diào)查：小區(qū)整體情況了解;可比實例用,修正系數(shù)用,小區(qū)與小區(qū)之間比對,需小區(qū)合作交易實例調(diào)查表：比較因素用1２周(周五）香榭里花園整體認知，整個小區(qū)走一下,拍照記錄記錄每幢幾個單元,每單元幾戶,樓層戶型,基本情況(綠化配套等)２.完成估價對象實地踏勘表的小區(qū)部分3．3和３.4（人手一份)實地踏勘估價對象表估價對象實地踏勘表的小區(qū)部分是統(tǒng)一的,其他是自己的估價對象的12周（周日)電話詢問：中介電話或其他聯(lián)系人電話，獲取交易實例等信息1.完成每人１5份的調(diào)查問卷，共６0份，2.問卷統(tǒng)計（一人15份ＥXCＥL統(tǒng)計)，匯總實地踏勘估價對象表、問卷調(diào)查、交易實例調(diào)查表做問卷的時候，要邊問邊做,１.問他是否愿意作為個人估價的對象,說明是免費的，可以以后為他賣房子或出租做參考2.問他鄰居有沒有最近在賣房子或租房子,或者有新鄰居入住。（如果本人同意可以作為自己的個人估價對象,但小組內(nèi)部戶型不能重復(fù)；如有新鄰居入住可以作為可比實例)１3周~14周(周一)1.完成估價對象實地踏勘表的個人部分（人手一份），前兩張半部分,確認個人估價報告的對象：幾幢幾單元幾零幾２.實地考察，裝扮購房者或租房者詢問中介,完成交易實例調(diào)查表（若交易實例不夠，聯(lián)系研究相似地產(chǎn)小組:文匯苑、盛泰名都中心、北銀公寓、大都文苑風(fēng)情）整理和統(tǒng)計交易實例調(diào)查表、個人估價報告數(shù)據(jù)資料實地踏勘估價對象表、交易實例調(diào)查表交易實例一定要是近一年成交的先電話聯(lián)系，裝扮成要賣房的房東或欲賣房或購房的房客,問行情，邊聽邊簡單記錄,做好做出可比實例到中介(見附錄)裝扮成欲租房的實習(xí)學(xué)生等１4周１．計算：選定估價方法計算，確定估價結(jié)果（行情、個人估價對象計算)2撰寫個人估價報告實地踏勘估價對象表、問卷調(diào)查、交易實例調(diào)查表（一人三張可比實例復(fù)印件）正常交易:打１00，若稅費非正常負擔(dān)，比例打分同個小區(qū)內(nèi),區(qū)域因素基本一致面積越小，單價越高不臨街好日期修正:杭州售房透明網(wǎng)１5周2.小區(qū)整體估價報告(根據(jù)問卷結(jié)果、實地調(diào)查資料)3.ＰPT制作和演講準(zhǔn)備實地踏勘估價對象表、問卷調(diào)查統(tǒng)計表略問題與解決辦法填寫問題初次實地做房地產(chǎn)估價,對于實地踏勘估價對象表、交易實例調(diào)查表具體填寫甚至某些具體的概念比如什么是頂角線、PVC板等也不清晰。通過組內(nèi)成員和老師之間的交流,以及每次實地調(diào)查所獲取的信息,明確自己所要填寫的事項，哪些是涉及隱私不必填寫的,哪些是要具體到個別的。問卷發(fā)放的交流問題發(fā)問卷的當(dāng)天，正是星期天,本以為小區(qū)人會很多，結(jié)果周末小區(qū)居民很多都出去玩，在小區(qū)的人比較少,并且在待發(fā)的居民中有很大一部分是不愿意填寫的。惟一解決辦法就是耐心和注重解釋，為小區(qū)居民一遍又一遍地解釋,引導(dǎo)他們填寫目前的出售價格和出租價格而不是以前的價格。在詢問視力不好的老人時,細心講解，邊問邊幫助填寫。小區(qū)情況和交易實例的獲取問題小區(qū)情況網(wǎng)上資料并不是完全正確，有虛假的信息,有些數(shù)據(jù)已經(jīng)過時，需要實地核查。小區(qū)情況主要是實地小區(qū)內(nèi)部和周邊情況調(diào)查和詢問物業(yè)以及電話中介。對于樓層、單元等的問題，我們查看了各單元公告欄處每戶的水電費公示表，并實地乘電梯核實一下。對于小區(qū)的物業(yè)費、居民構(gòu)成等問題，詢問物業(yè),得知了該小區(qū)的基本情況,以及未來的管理情況，如目前門禁系統(tǒng)等正在維修中；預(yù)計明年將安裝出入刷卡系統(tǒng),到時小區(qū)將進行全封閉管理，外來人員不得隨意入內(nèi)。而交易實例獲取,主要是中介電話假裝房東聯(lián)系和臨近相似小區(qū)組的實例獲取,甚至親自到中介詢問。調(diào)查結(jié)果調(diào)查結(jié)果依據(jù)主要是實地踏勘估價對象表、問卷調(diào)查統(tǒng)計表以及從實地和搜房網(wǎng)和房途網(wǎng)等搜集到得其他相關(guān)資料。這部分的報告撰寫，將實地調(diào)查的小區(qū)情況和問卷中小區(qū)居民對小區(qū)的評價（即問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù))結(jié)合起來，一面說明具體狀況，一面做出評價。其中,問卷發(fā)放對象的具體情況是：①調(diào)查對象年齡大多在３0歲以下（43．5％)，60歲以上（26.２%)和３0—３9歲（２1．7%）年齡段的問卷發(fā)放對象比例相當(dāng),下沙的建設(shè)人員年齡較輕，且攜帶家屬入住占很大部分;②性別為男(6０.9％），女(39.１%);③住房性質(zhì)自有（47．8%），租房(52．2%）,自用和租房比例相當(dāng),但租房人口較多；④家庭構(gòu)成以兩口之家(39.1%）為主，三口之家與五口之家均為２7.1％，家庭構(gòu)成分布較均勻；⑤學(xué)歷高中（39.１％），大學(xué)大專(４7.8%)，居民文化水平較高；⑥職業(yè)類型為其他（69.6％),專業(yè)人員(13.0%），其他均為4．３％;⑦職位以中層管理人員(４７.8%）為主，占據(jù)一半，普通職員(39.1%）；⑧家庭月總收入３０00元—4999元(４3．5%),500０元—9999元（２１.７%），1萬元—１．5萬元(13.0%)，由此可以得出海天城居民平均經(jīng)濟水平不高。小區(qū)基本情況小區(qū)檔次中檔小區(qū)封閉性半封閉式小區(qū)坐落杭州市下沙新城中心區(qū)域四號路南側(cè)所在區(qū)域中心區(qū)域(物美）居住小區(qū)樓宇構(gòu)成板樓建筑類別小高層、高層容積率３.01綠化率３5%占地面積:34879平方米總建筑面積:634４0平方米入住時間2004年12月28日居住用地比例80%總戶數(shù)４43居民構(gòu)成以外地居民為主入住率較高，90％以上交通組織方式人車分流（有地下車庫）車位個數(shù)177個車位配比2.5:1物業(yè)公司久悅物業(yè)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)0.9元/月·㎡開發(fā)商杭州大城房地產(chǎn)建設(shè)有限公司投資商杭州商宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司社區(qū)發(fā)展完善程度較完善小區(qū)品質(zhì)較優(yōu)小區(qū)內(nèi)部情況1.七幢情況(１)七幢具體分布圖小區(qū)具體狀況小區(qū)由25幢高層、小高層公寓及商業(yè)用房組成，以恢宏的體量、凌云的氣勢成為未來下沙生活的標(biāo)志性社區(qū)之一。項目按照東西向商業(yè)步行街的設(shè)置劃分為南北兩區(qū)，一期開發(fā)為北區(qū)，總建筑面積25０000余㎡，總戶數(shù)近１500戶，由13幢現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層建筑以規(guī)整、對稱的布局圍合而成。二期開發(fā)為南區(qū)，總建筑面積與北區(qū)相當(dāng),現(xiàn)總戶數(shù)約13０0戶，樓間距平均約為45米,具體見下表:表一一期開發(fā)區(qū)集體情況幢數(shù)單元層數(shù)戶數(shù)(戶/單元)電梯(部)樓梯(部）備注161257511臨街，靠近體育場1８1１1３3２1臨街2113321191183621臨街2183６213183６2１201173421臨街2１７34213173421２112811211臨街，附近有餐館２2１11２22121１22212313162212３１622１33060212４1183621218３6213１63221２５1２９871１臨街，附近有餐館２６１1８3６21靠近聞潮派出所２１８３６２12713112421臨街2311242１3３090212８１319311291319321２31１24２1３311242１共計2２單元總戶數(shù)：１726戶層戶均數(shù)量:１戶／單元;２戶/單元;3戶/單元。樓間距:平均4５米。表二二期開發(fā)區(qū)集體情況幢數(shù)單元層數(shù)戶數(shù)（戶/單元)電梯（部)樓梯(部）備注11２266２１臨街222662121226６21臨街22266２13124９611臨街41228８2122４722151２49621２2２8821611４421１臨街71２710８11臨街8127５421靠近新發(fā)現(xiàn)餐廳2２９8721３29872１９129８7212298721３２98７２11０1154５２1靠近門診215４52１１１1２９87１1臨街共計22單元總戶數(shù)：15２0戶層戶均數(shù)量:1戶／單元；2戶／單元；3戶/單元。樓間距:平均45米。評價:野風(fēng).海天城擁有從11層的小高層到32層的超高建筑,布局既符合傳統(tǒng)的方正規(guī)整、大氣穩(wěn)固，又有追求現(xiàn)代的跳躍韻致、隨性靈動。合理考慮社區(qū)的人流、車流交通組織，以方便住戶為第一原則。社區(qū)的西、南、東面均設(shè)有出入，合理分流機動車和人行路徑，通過精密的布局安排，基本實現(xiàn)了有效的人車分流，使住戶擁有更為安全舒適的氛圍。(3）小區(qū)景觀狀況:海天城的建筑風(fēng)格摒棄華麗，追求簡約,運用了大方雅致的手法,同時強調(diào)建筑整體比例的協(xié)調(diào)。外立面色調(diào)搭配兼顧了造型變化與周圍景觀的協(xié)調(diào)，色彩上采用咖啡色和白色搭配，生動明快，現(xiàn)代感十足。在景觀布置上，海天城一期碧云組團由“綠島白沙”、“蔚藍海岸”和“碧海云天”三個景觀區(qū)組成,各景觀區(qū)、小區(qū)環(huán)路景觀帶相互聯(lián)系又各具匠心。比如“綠島白沙”蜿蜒的鵝卵石小道，三五成叢的棕櫚，綠蔭誘人的休憩樹池;比如“蔚藍海岸”柔軟的白色沙灘，澄澈見底的池水和碧池中央別致的茅草亭;又比如“碧海云天”悠閑的陽光泳池，網(wǎng)球場和半場籃球場,散布小區(qū)的海洋風(fēng)情景觀小品以及景觀架空層，所有這些都彰顯出海天城的藝術(shù)魅力。評價:小區(qū)景觀優(yōu)美，小區(qū)居民對小區(qū)總體評價較高，認為小區(qū)內(nèi)部總體環(huán)境極好的占8．7％,好的占43.5%,一般的占47.8%。小區(qū)綠化率較高為33.7.5，從問卷結(jié)果可以看出小區(qū)居民對海天城的綠化程度較為滿意，認為綠化環(huán)境好的為6０.９%,一般為３0.4%。調(diào)查對象中有52.２％認為小區(qū)衛(wèi)生狀況好。相對于其他下沙住宅區(qū)，有47.8％的居民認為小區(qū)空氣質(zhì)量好，仍有4．3％的居民認為極差。作為封閉小區(qū),且處于商業(yè)區(qū)附近,海天城的安靜程度較高,有60.9%的居民認為小區(qū)安靜程度好。(4)建筑物狀況公共部分結(jié)構(gòu)裝修狀況:野風(fēng)海天城建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),材料為鋼筋混泥土，外墻為墻磚,無大堂設(shè)計裝修。在樓道裝修上，地面為大理石，墻面為涂料,棚面為涂料;電梯間及轎廂裝飾上，地面為地板,墻面為不銹鋼，棚面為吊頂，轎廂簡單裝飾。B.內(nèi)部設(shè)備系統(tǒng)①通訊:電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)，均完好②生活水電氣供應(yīng)狀況:燃氣:管道天然氣水電:暗敷供暖：供氣：有熱水:有,但住戶不用③安全及消防監(jiān)控：安全:防盜門(每戶均有)、自動對講系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)、２４小時保安、門禁系統(tǒng)(修理中)消防：消防栓評價：通過問卷結(jié)果分析,可知小區(qū)居民對海天城內(nèi)部物業(yè)、治安等感到較為一般。調(diào)查對象中由43.5％的居民認為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平一般，但仍有39.1%的居民認為好。對于小區(qū)周邊區(qū)域治安狀況,有4７.８%的居民認為一般，３9.1%的居民認為好,下沙地區(qū)，人口流動較多，相對的不安全因素也較多。2．內(nèi)部配套：(１)車位車庫：A.車位：共計85０個,車位配比1:０.6左右Ｂ．車庫及地下室:自行車庫、電動車庫、地下車庫、防空地下室公共設(shè)施：游泳池、半場籃球場、商業(yè)街、架空層景觀，沙灘,休閑大道,網(wǎng)球場，籃球場,親子樂園評價：小區(qū)的運動設(shè)施種類總體較多,能夠基本滿足居民休閑娛樂建設(shè)需求，但場所比較狹窄。因而小區(qū)居民認為運動設(shè)施的總體質(zhì)量：一般52．2%，好４3．5%。小區(qū)外部情況1.交通情況：①小區(qū)附近附近500米內(nèi)(或步行５—10分鐘）公交線路有21條，分別是Ｋ104\171\K320\364\３65\３6６\369\K３70＼3７３\3７5\3７６\３84\385\6１1\614\７８2＼868區(qū)\K869＼K2１0（夜間線)\Ｂ１區(qū)間1＼Ｂ1區(qū)間２路②小區(qū)附近附近500米內(nèi)（或步行5—1０分鐘）有無快速公交站點？有，B1區(qū)間1,B1區(qū)間2③小區(qū)附近附近５00米內(nèi)(或步行5—10分鐘)有無公共自行車租賃點?有8個,文海南苑東門自行車租賃點（10８米)工商行政管理局自行車租賃點（487米）,五號大街易懂通信東門自行車租賃點(３92米）公交一零四路四號大街五號路口自行車租賃點（８５米），五號大街約四號大街西自行車租賃點（２86米），三號大街二號路口自行車租賃點(455米），裕園公寓正門自行車租賃點(２5６米)地鐵文澤站東南角自行車租賃點（4９０米）④小區(qū)附近1０00米內(nèi)(或步行10分鐘）軌道交通站點有1個,分別是地鐵一號線（文澤路)⑤小區(qū)距下沙行政中心距離:2.1公里(使用百度地圖測量)⑥道路通達度:較優(yōu)⑦區(qū)域主要道路:四號大街⑧距主干道距離：2０米(北門）評價：交通出行方式比較多,線路比較豐富,小區(qū)居民認為香榭里的交通情況比較好，對出行的滿意度較高。問卷中，交通情況中，到市區(qū)繁華中心便利程度:好51.67％,極好25.00%；出行便捷性的滿意程度:比較滿意６8.３３%，一般1６.67%。生活配套:(小區(qū)周邊)①商業(yè)中心:下沙商貿(mào)城（605米)②中大型超市:物美超市（２0３米）③菜場：開發(fā)區(qū)五聯(lián)農(nóng)貿(mào)市場（859米）④銀行：杭州聯(lián)合銀行開發(fā)區(qū)支行(１3４米)，中國建設(shè)銀行(3號大街)（２2０米)，中國工商銀行開發(fā)區(qū)支行(４7６米)中國農(nóng)業(yè)銀行下沙支行（375米)，中國民生銀行下沙支行（２2２米)交通銀行下沙支行（４５6米）中國結(jié)社銀行杭州開發(fā)區(qū)支行(3０2米）杭州銀行下沙支行（40０米)⑤醫(yī)院或醫(yī)療服務(wù)點:白楊街道服務(wù)中心（229米)、下沙東方醫(yī)院(中醫(yī)院分院)(8４4米)⑥娛樂設(shè)施：華元電影大世界(８00米）、科邁網(wǎng)吧（43米)、圣沐足?。?1米)、八度臺球（104米)、格萊美量販?zhǔn)終TＶ下沙店（162米)⑦其他：白楊美食城(36２米）、兩岸咖啡（８9米）、肯德基(１4７米）評價:由于小區(qū)外部生活配套比較齊全，小區(qū)居民對生活便捷度的滿意程度:比較滿意占58.３３%,一般占2３.３3％。教育配套:幼兒園:景園幼兒園(36８米),智慧樹幼兒園（４79米）,旭日幼兒園（５68米）小學(xué):下沙一小杭州市實驗外國語學(xué)校（155米）中學(xué)：杭州實驗外國語學(xué)校中學(xué)部（657米）,浙江育英學(xué)院中學(xué)部(702米）大學(xué)：浙江理工大學(xué)（8４７米）,杭州電子科技大學(xué)（７53米)自然人文環(huán)境質(zhì)量(小區(qū)附近)公園:怡樂園（200米)，錦麟公園（３7７米）污染源：浙江省電力設(shè)備總廠(8７8米)評價：小區(qū)外部有比較多的公園,在自然環(huán)境上，小區(qū)居民認為小區(qū)外部環(huán)境:好４3.3３%，一般40.００%。由于下沙正在建設(shè)中,工業(yè)仍是地方財政帶動力量,因而小區(qū)居民結(jié)合自己在下沙居住的天氣狀況,認為下沙工廠比較多，空氣質(zhì)量不好,問卷中空氣質(zhì)量:一般48.33%，好33.33%。居住健康性的滿意程度:比較滿意43.３3%，一般3６.67％小區(qū)出售、出租情況在考察該小區(qū)的出售、出租情況時,運用問卷調(diào)查法,對香榭里花園居民進行問卷發(fā)放。經(jīng)統(tǒng)計得知，調(diào)查對象中住房性質(zhì)自有4７.８%，租房5２.2％，自有和住房比例相當(dāng)，可以基本保證足夠數(shù)據(jù)來源1.戶型情況:野風(fēng)海天城ＨYPERLINK＂ｈｔtp：//ｎｅwhｏusｅ.hz．sｏ/phoｔo/ｌiｓt_９0０_2０101139２1.htm"戶型分布從80多方至1４0多方都有,可供選擇余地較大。主要戶型為:1室：1室１廳１衛(wèi)１廚７０．36㎡;1室2廳１衛(wèi)1廚71.0㎡２室：2室1廳1衛(wèi)1廚9３㎡；2室1廳1衛(wèi)7０㎡,2室2廳1衛(wèi)７０㎡，2室２廳１衛(wèi)1廚85㎡，2室１廳１衛(wèi)1廚１陽96㎡3室：3室２廳1衛(wèi)1２1㎡,3室2廳２衛(wèi)1廚1陽１35．1２㎡,３室2廳2衛(wèi)１42㎡,３室2廳2衛(wèi)1廚１53０㎡4室:4室2廳２衛(wèi)1廚1陽161㎡?2．出售價格均價網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)：二手房評估單價：10583元/平米房途網(wǎng)：2013年1２月,售價：掛牌10666.０9元/平方米，二手房:241套租房:５9套新浪樂居:2013年12月,均價:130０0元／平方米（２)問卷數(shù)據(jù):在60份中，在已填的小區(qū)出售價格一列，求均價，得出售平均價格為7915.4元/㎡。結(jié)論戶型面積價格(元/㎡)1室１室１廳７0.36㎡11５121室2廳71㎡11５492室2室1廳70㎡１24２8９3㎡11８162室2廳7０㎡1157185㎡11１７６96㎡1105８３室3室2廳１21㎡１0３36１３5.12㎡100３9142㎡9４6６153㎡９37７4室４室2廳161㎡９162綜合上述我們所搜集到的資料、實地考察計算出的數(shù)據(jù)、交易實例以及所了解的市場行情,認為問卷所得售價低于實際市場價格，因為海天城在一期二期不同開盤時間,收到促銷等因素