PAGEPAGE24XX國(guó)際溫泉商務(wù)會(huì)館項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)（此計(jì)劃不含溫泉收入及其帶動(dòng)）（供參考）XXXX年十月呼倫貝爾市XX國(guó)際溫泉五星會(huì)館項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)前言我公司人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，就本項(xiàng)目的可行性研究結(jié)果報(bào)告如下：第一部分項(xiàng)目總論XX國(guó)際五星會(huì)館，是呼倫貝爾市海德置業(yè)投資有限責(zé)任公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)會(huì)館項(xiàng)目，主要功能為五星級(jí)溫泉商務(wù)會(huì)館和高級(jí)休閑健身服務(wù)中心。XX國(guó)際溫泉會(huì)館嚴(yán)格按照國(guó)家五星級(jí)會(huì)館標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，會(huì)館在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施。1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱XX國(guó)際溫泉五星會(huì)館1.1.2開(kāi)發(fā)公司：呼倫貝爾市海德置業(yè)投資有限責(zé)任公司1.1.3項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容XX國(guó)際項(xiàng)目五星級(jí)高級(jí)溫泉商務(wù)會(huì)館，規(guī)劃用地面積11,213平方米，主體占地面積5328平方米?？偨ㄖ娣e：31000㎡其中:地上面積27800㎡、地下面積5200㎡、配套面積：㎡;客房面積：4680.76㎡、餐飲5000㎡、洗浴8000㎡、超市2400㎡、門(mén)市、配套商業(yè)3000㎡、地下車庫(kù)1553.03㎡、健身館、游泳館2600㎡、公供辦公1000㎡、公供地下區(qū)2800㎡、該會(huì)館單體樓高5層，總投資預(yù)計(jì)1.3億元。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和呼倫貝爾市經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2010-2011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■項(xiàng)目是可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)呼倫貝爾市中心城商務(wù)會(huì)館會(huì)館市場(chǎng)是樂(lè)觀的；■XX國(guó)際商務(wù)會(huì)館更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2012年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■考慮目前公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析：隨著呼倫貝爾市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，一座新城呼倫貝爾中心城區(qū)以嶄新面貌已呈現(xiàn)在呼倫貝爾各族人民的眼前，新城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展以及人民物質(zhì)文化生活需求的不斷提高，為超市、餐飲、娛樂(lè)、健身、運(yùn)動(dòng)、休閑、洗浴游泳等諸多行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。建造現(xiàn)代化的XX國(guó)際商務(wù)會(huì)館、購(gòu)物中心將成為呼倫貝爾這座草原旅游城市的需要。中心會(huì)館以其齊備的功能配置、合理的布局結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的設(shè)施手段、靈活的經(jīng)營(yíng)方式、宜人的購(gòu)物環(huán)境等適應(yīng)了現(xiàn)代人們的物質(zhì)文化需求。商務(wù)會(huì)館由發(fā)展商聘請(qǐng)商業(yè)規(guī)劃專家進(jìn)行精心規(guī)劃和組織設(shè)計(jì)，具有業(yè)態(tài)上的“集聚”效應(yīng)。中心業(yè)態(tài)涵蓋散鋪、專賣(mài)店、餐飲、超市、娛樂(lè)設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、溫泉洗浴、游泳、會(huì)館等。各種業(yè)態(tài)均可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。同時(shí)在業(yè)態(tài)組合上實(shí)現(xiàn)“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”，即由不同檔次或特色的百貨店、專賣(mài)店、超市、專業(yè)店，以及餐飲、住宿、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、洗浴、游泳等項(xiàng)目組成，它們各自擁有不同的消費(fèi)群體，同一消費(fèi)群體又具有不同的需求。不僅讓中心更加豐富多彩，還避免了同行業(yè)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。XX國(guó)際商務(wù)中心將是呼倫貝爾所有商務(wù)服務(wù)中，單體規(guī)模最大的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。它的建設(shè)對(duì)于打造呼倫貝爾地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式，提升地區(qū)商業(yè)服務(wù)檔次，帶動(dòng)整體商服發(fā)展具有重要意義，它將在海拉爾形成強(qiáng)大的集客能力和巨大的規(guī)模效應(yīng)。2.1.2市場(chǎng)研究目前呼倫貝爾貝爾市首府海拉爾新舊區(qū)在全市范圍已經(jīng)具備了較為成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，交通四通八達(dá)。大型餐飲、娛樂(lè)、健身運(yùn)動(dòng)、休閑、購(gòu)物中心從根本上可改變零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)，順應(yīng)了人們消費(fèi)需求的變化，因而是符合商業(yè)發(fā)展未來(lái)變化趨勢(shì)的。呼倫貝爾中心城經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已成為客商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土工商界及投資者所垂青。良好的投資環(huán)境為會(huì)館業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，政府機(jī)關(guān)和大型企業(yè)入住及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為會(huì)館經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.2市場(chǎng)宏觀背景1、入住率分析2010年呼倫貝爾地區(qū)會(huì)館的入住率6-8月份一般旅游望季達(dá)95％，其它月份平均入住率要低一般為40%左右，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；XX國(guó)際溫泉會(huì)館以其獨(dú)特的地理位置及呼倫貝爾唯一一家代溫泉的會(huì)館，在淡季平均入住率也可達(dá)到80%左右2、會(huì)館管理分析呼倫貝爾地區(qū)會(huì)館的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名會(huì)館管理公司合作合資管理或全權(quán)管理C、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名會(huì)館管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理海拉爾地區(qū)會(huì)館市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施會(huì)館名稱價(jià)格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注呼倫貝爾賓館標(biāo)準(zhǔn)房（300-1280）商務(wù)套（800-1680）豪華套（1800-2880）總統(tǒng)套房（4980-18800）中西餐、洗浴中心、夜總會(huì)、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般友誼國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)房（300-1180）商務(wù)套（800-1800）豪華套房（1800-2880）總統(tǒng)套（49800-12800）中餐，夜總會(huì)，健身房，咖啡廳配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源XX國(guó)際商務(wù)會(huì)館標(biāo)準(zhǔn)房（600-1280）商務(wù)套（900-1800）豪華套房（1800-2880）總統(tǒng)套（6400-12800）中西餐、住宿、洗浴、咖啡廳、專賣(mài)店、超市、運(yùn)動(dòng)健身、游泳館配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源小結(jié)：1、呼倫貝爾地區(qū)現(xiàn)有的唯一家五星級(jí)溫泉會(huì)館，有絕對(duì)的稀缺性。配套設(shè)施高檔并富有特色，因此，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1項(xiàng)目SWOT分析 3.1.1SWOT優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目位于中心城新區(qū)，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)、高檔住宅區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔商務(wù)會(huì)館，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型會(huì)館，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府支持的全資民營(yíng)企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的消費(fèi)信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的會(huì)館客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)（O）1、項(xiàng)目帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、新舊區(qū)公交線年內(nèi)多路通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，消費(fèi)能量得以釋放；3、卓達(dá)、金鼎等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、XX國(guó)際溫泉商務(wù)會(huì)館項(xiàng)目在呼倫貝爾市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，營(yíng)銷外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、周邊消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本區(qū)居民可支配收入高，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。3.2項(xiàng)目評(píng)價(jià)XX國(guó)際溫泉五星會(huì)館項(xiàng)目在呼倫貝爾目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，在整個(gè)呼倫貝爾市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于高檔的會(huì)館項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)經(jīng)范營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低會(huì)館的經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)館的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中承諾的投資回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。第四部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 1、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目已知條件估算：（1）餐飲營(yíng)業(yè)面積:4993㎡，年收入:2672萬(wàn)元,其中:旺季日800人*100元/人*100天=800萬(wàn)元、淡季600人*120元/人*260天=1872萬(wàn)元；（2）客房營(yíng)業(yè)面積:4681㎡，年收入:3226萬(wàn)元，其中:旺季標(biāo)準(zhǔn)房、商務(wù)套日125間*1200元/人*90天=1350萬(wàn)元、豪華套房5間*2880元*100天=144萬(wàn)元、淡季標(biāo)準(zhǔn)房、商務(wù)套日100間*600元/人*260天=1560萬(wàn)元、豪華套房3間*2200元*260天=172萬(wàn)元；（3）超市營(yíng)業(yè)面積:2394.55㎡，年收入:日5萬(wàn)*350天=1750萬(wàn)元；（4）洗浴營(yíng)業(yè)面積:6393㎡，年收入:2700萬(wàn)元，旺季180天*10萬(wàn)元=1800萬(wàn)元、淡季180天*5萬(wàn)元=900萬(wàn)元；（5）健身館營(yíng)業(yè)面積:1372㎡，年收入:會(huì)員1500人*3000元=450萬(wàn)元（6）游泳館營(yíng)業(yè)面積:1278㎡，年收入:420萬(wàn)元，會(huì)員3000人*1000元=300萬(wàn)元、散客日600人*100元*200天=120萬(wàn)元；會(huì)館總銷售收入年：115.8萬(wàn)元會(huì)館經(jīng)營(yíng)收入分析：項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例餐飲部267223.20%客房部322628.01%超市175015.19%洗浴270023.44%健身館4503.91%游泳館4203.65%合計(jì)11218100%4.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 項(xiàng)目銷售回款詳見(jiàn)附表1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。1營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額（餐飲、客房、會(huì)議室、洗浴、健身館、游泳館、門(mén)市租金）*5%=9768萬(wàn)元*5%=488.4萬(wàn)元2增值稅=銷售額(超市)1750萬(wàn)元*3%=52.5萬(wàn)元3城建稅=(488.4+52.5)*5%=27.05萬(wàn)元4教育費(fèi)附加=(488.4+52.5)*3%=16.23萬(wàn)元5地方教育附加(488.4+52.5)*2%=10.82萬(wàn)元6水利基金=11518*1‰=11.52萬(wàn)元7價(jià)格基金=11518*1‰=11.52萬(wàn)元小計(jì)618.04萬(wàn)元年納房產(chǎn)稅8200*1.08=88.56萬(wàn)元年納土地使用稅11213㎡*2元=2.24萬(wàn)元小計(jì)90.80萬(wàn)元年稅費(fèi)合計(jì)708.84萬(wàn)元5.1.3本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析：（一）會(huì)館正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：1、員工費(fèi)用（1）員工工資費(fèi)用，會(huì)館在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需450人，其中：企業(yè)管理人員80人、房務(wù)部60人、餐飲部160人、洗浴120人、其它項(xiàng)目經(jīng)管人員30人、按海區(qū)員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為1080萬(wàn)元；（2）工資附加費(fèi)：福利費(fèi)14%、工會(huì)經(jīng)費(fèi)1.5%、職工教育經(jīng)費(fèi)2.5%,按200人計(jì)算=200*2000*12*18%=86萬(wàn)元;(3)、社會(huì)保險(xiǎn)（五險(xiǎn)）按200人計(jì)算=200*2000*12*30=144萬(wàn)元。小計(jì)1310萬(wàn)元2、能源費(fèi)用主要包括：電費(fèi)年20萬(wàn)*12月=240萬(wàn)元、熱力費(fèi)年29030㎡*30元=87.1萬(wàn)元、油耗或煤氣6萬(wàn)元*12月=72萬(wàn)元、鍋爐用煤240噸*200元*8=38.4萬(wàn)元、車輛用油2萬(wàn)*12月=24萬(wàn)元、小計(jì)462萬(wàn)元；3、無(wú)形資產(chǎn)18萬(wàn)元(1)土地?cái)備N550萬(wàn)元/40年=14萬(wàn)元(2)管理軟件20萬(wàn)元/5年=4萬(wàn)元4、房屋建筑物折舊7660萬(wàn)元*95%/20=364萬(wàn)元5、低值易耗攤銷1790萬(wàn)元/5=358萬(wàn)元6、員工餐支出162萬(wàn)元7、維修費(fèi)用主要指日常維修的費(fèi)用，每年約需36萬(wàn)元；8、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、每年約需6萬(wàn)元；9、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)、勞保、環(huán)保、防疫、旅差、有線、車輛使用、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用，每年預(yù)計(jì)345萬(wàn)；10、財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬(wàn)元利息支出4000*9.12%=364.8萬(wàn)元,手續(xù)費(fèi)5.2萬(wàn)元11、管理公司酬金管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的9768*2%=195萬(wàn)元；費(fèi)用合計(jì)：3626萬(wàn)元4.4銷售利潤(rùn) 1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》(萬(wàn)元)項(xiàng)目餐飲部客房部超市門(mén)市租金洗浴健身館游泳館合計(jì)營(yíng)業(yè)收入267232261750300270045042011518毛利率55%85%20%90%60%80%60%63.01%營(yíng)業(yè)成本12024841197301080901684251稅及附加152.30183.8861.2517.3153.925.6523.94618.04營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1317.72558.12491.75252.71466.1334.35228.066649管理費(fèi)用8098536811413345營(yíng)業(yè)費(fèi)用3263942143733055501406工資費(fèi)用4044663430751481310財(cái)務(wù)費(fèi)用861045610871413370管理公司費(fèi)536565498195利潤(rùn)總額3691431169160607191963023所得稅率25%所得稅755.75凈利潤(rùn)2267.25第五部分財(cái)務(wù)與贏利能力分析可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分析：根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入約為11518萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本4251萬(wàn)元,毛利潤(rùn)6649萬(wàn)元,毛利率63.01%，營(yíng)業(yè)稅金及附加618.04萬(wàn)元，平均稅負(fù)率5.70%，經(jīng)營(yíng)管理固定費(fèi)用3626萬(wàn)元,占營(yíng)業(yè)收入11518萬(wàn)元的31.48%，月均費(fèi)用302萬(wàn)元,日均10萬(wàn)元，全年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3023萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入11518萬(wàn)元的26.25%，應(yīng)交所得稅3023*25%=755.75萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2267.25萬(wàn)元。占營(yíng)業(yè)收入的19.68%投資回收期分析：投資額÷（折舊額＋凈利潤(rùn)）=（13000）萬(wàn)元÷（364＋2267）=5年保本點(diǎn)分析：（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目計(jì)劃營(yíng)業(yè)額毛利率%分?jǐn)偣潭ㄙM(fèi)用保本點(diǎn)銷售額餐飲部2672559491925客房部32268511271421超市1750203231665門(mén)市租金3009093110洗浴2700608591582健身館45080143192游泳館42060132243合計(jì)115186336266328保本點(diǎn)銷售額=固定費(fèi)用÷毛利率-稅率5.7%-管理公司費(fèi)率2%每年保本點(diǎn)銷售額6328萬(wàn)元,月保本點(diǎn)銷售額527萬(wàn)元,日保本點(diǎn)銷售額18萬(wàn)元第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)海拉爾經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2009-2010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■項(xiàng)目的投資、是可行的、合理的■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)呼倫貝爾市會(huì)館式市場(chǎng)是樂(lè)觀的■會(huì)館式賓館更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■在2012年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■考慮目前我公司的房條件、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證會(huì)館盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為會(huì)館式賓館經(jīng)營(yíng)是可行的！6.2項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議6.2.11、樹(shù)立呼倫貝爾最高檔會(huì)館形象：（1）將餐飲部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將客戶吸收為會(huì)員，有利于提高以后會(huì)館經(jīng)營(yíng)的入住率；（4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬會(huì)館客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名會(huì)館管理公司作管理顧問(wèn)隨著會(huì)館業(yè)的不斷發(fā)展，會(huì)館之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為會(huì)館管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。會(huì)館管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到會(huì)館的收入利潤(rùn)，會(huì)館管理公司的品牌度直接影響消費(fèi)者的信心。因此，建議引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名會(huì)館管理公司作為顧問(wèn)，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為會(huì)館后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。(2)發(fā)展商與會(huì)館管理公司合作方式建議：方式一：會(huì)館管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，會(huì)館管理公司不承擔(dān)會(huì)館經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。方式二：會(huì)館管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的（）%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。方式三：與酒店投資公司合作合資經(jīng)營(yíng)方式四：租賃式經(jīng)營(yíng)（2）降低會(huì)館固定經(jīng)營(yíng)成本利用會(huì)館管理公司先進(jìn)的會(huì)館管理方法，降低會(huì)館固定經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)館盈利能力。6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（1）會(huì)館的管理能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)（2）會(huì)館業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他會(huì)館對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅2防范建議（1）、加快開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；（2）、加大營(yíng)銷推廣力度，縮短施工周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的沖擊；（3）、提高會(huì)館經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。注：此項(xiàng)目土建基礎(chǔ)及附屬設(shè)施已完成，現(xiàn)已進(jìn)入裝飾及采購(gòu)家居階段。呼倫貝爾xx置業(yè)投資有限公司財(cái)務(wù)部XXXX年10月12日會(huì)所桑拿SPA經(jīng)營(yíng)計(jì)劃年月日目錄第一部分：自身?xiàng)l件分析地理位置檔次與規(guī)模服務(wù)設(shè)施SWOT分析第二部分：經(jīng)營(yíng)及策略經(jīng)營(yíng)方向經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)點(diǎn)公司發(fā)展策略第三部分：組織架構(gòu)及人力資源公司組織架構(gòu)崗位設(shè)置及工資福利各崗位職責(zé)及工作流程各服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與流程日常管理周報(bào)表第四部分：財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)控制年各營(yíng)業(yè)點(diǎn)營(yíng)業(yè)額目標(biāo)投資預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制第五部分：整體營(yíng)銷策略第一部分：自身?xiàng)l件分析地理位置：座落在上海大寧?kù)`石公園對(duì)面——上海馬戲城、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)檔次與規(guī)模：總建筑面積3026平方米，由二層樓組成：第一層：大堂接待區(qū)女賓區(qū)域：22個(gè)更衣柜男賓區(qū)域：66個(gè)更衣柜二次更衣區(qū)域；第二層：公共休息區(qū)域，可同時(shí)容納50人；足療包房：位子帶棋牌室的足療護(hù)理房間：SPA房間：床位VIP套房房：2個(gè)服務(wù)設(shè)施：681商務(wù)會(huì)所集會(huì)議，住宿，桑拿SPA，餐飲，KTV娛樂(lè)于一體，兼?zhèn)渖虅?wù)度假旅游，健康管理、醫(yī)療美容、抗衰老管理、形體管理、經(jīng)絡(luò)調(diào)理康復(fù)療養(yǎng)功能，是四海賓客進(jìn)行商務(wù)會(huì)議、旅游度假、健康養(yǎng)生、醫(yī)療抗衰老的理想棲息之所。是名副其實(shí)的健康4S店，生命加油站。681商務(wù)會(huì)所秉承提高生活質(zhì)量和生命質(zhì)量為宗旨。是專門(mén)從事健康管理、療養(yǎng)康復(fù)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，是創(chuàng)建并致力于連鎖發(fā)展中國(guó)預(yù)防保健服務(wù)體系——“GB5H健康管理系統(tǒng)”的首家機(jī)構(gòu)。SWOT分析（優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)）：優(yōu)勢(shì)：中醫(yī)藥科技開(kāi)發(fā)交流中心培訓(xùn)基地是從化市政府引進(jìn)的國(guó)家級(jí)項(xiàng)目，省市政府有關(guān)部門(mén)都非常支持工作；與國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部、上海市保健協(xié)會(huì)、市衛(wèi)生主管部門(mén)、中醫(yī)藥大學(xué)、中醫(yī)院、喜美醫(yī)療醫(yī)院等權(quán)威部門(mén)關(guān)系緊密。681商務(wù)會(huì)所是唯一一個(gè)以健康管理為主題的商務(wù)場(chǎng)所；也是該地區(qū)唯一一個(gè)擁有醫(yī)療執(zhí)業(yè)許可的非療養(yǎng)院型養(yǎng)生酒店；管理隊(duì)伍年輕化、專業(yè)化，有沖勁、有激情，敢于創(chuàng)新；劣勢(shì)：由于上一家東方麗星的攜款離去，對(duì)該地區(qū)會(huì)員影響很大，讓681不在可信，失去昔日光環(huán)和魅力。681桑拿浴池位子較少，無(wú)法與大型洗浴中心相媲美；桑拿設(shè)施一般，沒(méi)有達(dá)到高貴與奢華。桑拿2樓休息區(qū)域，沒(méi)有獨(dú)立的廚房間；簡(jiǎn)餐的提供需要單獨(dú)從3樓出品，增加了成本；同時(shí)也降低了服務(wù)水準(zhǔn)。整體規(guī)模不大，客房數(shù)量不多，客房與會(huì)議比例不協(xié)調(diào)，難以吸引大型旅行社、團(tuán)體旅游和大中型會(huì)務(wù)會(huì)議；在運(yùn)營(yíng)與推廣上面，沒(méi)有進(jìn)行包裝。機(jī)遇：與其他旅游和商務(wù)酒店不同的健康養(yǎng)生概念，獨(dú)創(chuàng)自身的價(jià)值；健康主題旅游服務(wù)項(xiàng)目屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，順應(yīng)號(hào)召構(gòu)建高效優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)體系的社會(huì)發(fā)展潮流，容易形成口碑和品牌效應(yīng)；生態(tài)旅游和健康養(yǎng)生是從化市政府強(qiáng)市政策，綠色和低碳生活健康旅游和療養(yǎng)業(yè)務(wù)即將走出低谷。國(guó)家新一輪消費(fèi)政策鼓勵(lì)健康服務(wù)型消費(fèi)和旨在提高品質(zhì)生活的服務(wù)型消費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)：681商務(wù)會(huì)所以養(yǎng)生之旅、健康之游為主題，其主題為稀缺，很難形成羊群效應(yīng)和轟動(dòng)效應(yīng)，很難迅速形成品牌和口碑效應(yīng)；一個(gè)企業(yè)可以同時(shí)開(kāi)展兩大類主營(yíng)業(yè)務(wù)，但是，對(duì)于一個(gè)新注冊(cè)、新開(kāi)業(yè)的公司資金壓力、人力資源壓力較大，如果資金鏈斷裂，隨時(shí)可能影響到主業(yè)經(jīng)營(yíng)，其風(fēng)險(xiǎn)難免的。第二部分：經(jīng)營(yíng)及策略經(jīng)營(yíng)方向鑒于以上優(yōu)缺點(diǎn)，鑒于東方麗星的狀況，我們可充分了解到681商務(wù)會(huì)所市場(chǎng)狀況和自身?xiàng)l件，也感受到未來(lái)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业?，我們必須本著“商?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)”、“適者生存、不適者被淘汰”的作戰(zhàn)心理，先生存后發(fā)展，迎接未來(lái)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)壓力；同時(shí)，我們必須構(gòu)思可行性高的作戰(zhàn)計(jì)劃，以作為681商務(wù)會(huì)所管理高層和營(yíng)銷隊(duì)伍的作戰(zhàn)藍(lán)本。為了給681商務(wù)會(huì)所未來(lái)的業(yè)務(wù)拓展奠定良好的基礎(chǔ)，大幅提高知名度和美譽(yù)度，我們認(rèn)為應(yīng)該把握時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)方針和策略，穩(wěn)扎穩(wěn)打，贏取口碑。因此，我們將執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)方針為：塑造高端形象，主動(dòng)爭(zhēng)取客源，創(chuàng)造服務(wù)特色和培訓(xùn)品牌，贏取良好的口碑。我們的業(yè)務(wù)主體為兩大板塊：一個(gè)是健康、抗衰老管理；一個(gè)是醫(yī)療微創(chuàng)整形的學(xué)術(shù)交流；我們的營(yíng)業(yè)點(diǎn)圍繞著這兩大板塊來(lái)開(kāi)展，由于不同營(yíng)業(yè)點(diǎn)是存在不同的產(chǎn)品性質(zhì)和客源市場(chǎng)，因此，我們必須按不同的營(yíng)業(yè)點(diǎn)制訂不同的經(jīng)營(yíng)策略與營(yíng)銷推廣方案。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)點(diǎn)健康、抗衰老營(yíng)業(yè)點(diǎn)：客房：市場(chǎng)定位客房占據(jù)微681商務(wù)會(huì)所最大的營(yíng)業(yè)面積（6783平方米）和空間，應(yīng)該是681最大的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)點(diǎn)，也是681各營(yíng)業(yè)點(diǎn)業(yè)務(wù)來(lái)源的主要源頭。因此，我們必須首先強(qiáng)化客房業(yè)務(wù)的拓展，盡量爭(zhēng)取最大的客流量，以免681商務(wù)會(huì)所出現(xiàn)冷清的局面。所謂“先有人氣，后有財(cái)氣”，客房于2013年的策略方針為：以量為主，再?gòu)牧恐袃?yōu)化客源，引導(dǎo)其它業(yè)務(wù)消費(fèi)。我們開(kāi)始以價(jià)高折大的較低房?jī)r(jià)政策，吸引客源，再?gòu)钠渌T如藥膳食療和即時(shí)保健康復(fù)等特色增值服務(wù)中取得較高利潤(rùn)。我們將采取俱樂(lè)部會(huì)所式星級(jí)服務(wù)，配以靈活性強(qiáng)的營(yíng)銷手段，同周邊單純的溫泉酒店展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，盡量吸引較多的高端會(huì)議團(tuán)入住681商務(wù)會(huì)所，營(yíng)造健康主題專業(yè)服務(wù)的形象和局面。利用口碑和網(wǎng)站，刻意造勢(shì)，提高681商務(wù)會(huì)所的知名度和尊貴形象。我們強(qiáng)調(diào)：提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和密切、穩(wěn)定客戶關(guān)系群，是經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)策略以標(biāo)雙房、大床房、VIP套房的不同的房態(tài)制訂不同的價(jià)格，以中端的價(jià)格吸引中高端客戶兼蓄的原則，旺季注重平均房?jī)r(jià)的提高，淡季加強(qiáng)住房率的提升。以價(jià)高折大、政策靈活、積極主動(dòng)、全員銷售、重視意見(jiàn)、優(yōu)化服務(wù)、創(chuàng)造聲勢(shì)、主打健康養(yǎng)生主題酒店的形象。制訂靈活性強(qiáng)的激銷政策和配備有助于發(fā)揮營(yíng)銷力量的利銷條件，重視客人的回饋意見(jiàn)，不斷按市場(chǎng)需求改善服務(wù)與出品。營(yíng)銷推廣建立散客與團(tuán)體市場(chǎng)，從訂房渠道上作區(qū)分，為：自來(lái)散客、出租車司機(jī)推介、商務(wù)公司、公關(guān)公司、訂房中心推介、聯(lián)營(yíng)推介、旅行社、政府機(jī)關(guān)單位、本公司關(guān)系客戶與員工推介的特殊折扣客源。在經(jīng)營(yíng)銷售上以經(jīng)營(yíng)概念帶動(dòng)客房收入為主，而客房銷售上，客源渠道眾多，有計(jì)劃性與策略性地積極開(kāi)拓業(yè)務(wù)，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與緊密的客戶跟蹤，建立自身的熟客群體與自己高端的品牌。建立與眾不同的強(qiáng)大的營(yíng)銷隊(duì)伍，積極拓展商務(wù)、培訓(xùn)和散客市場(chǎng)。實(shí)施客戶關(guān)系秩序化的措施，建立完善的資料庫(kù)，以作為下一輪攻勢(shì)的客源儲(chǔ)備和可深化客源關(guān)系的資源。價(jià)格定位從牌價(jià)上，我們刻意制定以本酒店相同的標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)，在旺季中，可以盡量爭(zhēng)取到最高的客房收入；同時(shí)，我們并執(zhí)行價(jià)高折大的靈活價(jià)格政策，暗地里與旅行社、商務(wù)公司、公關(guān)公司、政府機(jī)關(guān)及中介代理商簽訂較低價(jià)格的特價(jià)合同，實(shí)行薄利多銷的手段，盡量爭(zhēng)取客源市場(chǎng)的全面份額。服務(wù)特色提供親善的機(jī)場(chǎng)/從車站迎賓接待，并提供轎車迎送客人至681，并漱洗用品個(gè)性化服務(wù)選擇與贈(zèng)送飲料、甜點(diǎn)、水果予顧客享用。當(dāng)客人步入大堂時(shí)，于前臺(tái)辦理簡(jiǎn)單的入住登記手續(xù)即可上客房，并提供681商務(wù)會(huì)所主題項(xiàng)目資料給客人參閱。客人到達(dá)房間十分鐘后，681健康管理客服中心電話致電客人是否需要安排養(yǎng)生保健專家進(jìn)行免費(fèi)中醫(yī)體質(zhì)辨識(shí)、健康評(píng)估，免費(fèi)健康講座（自愿參加）；以及有償中醫(yī)中藥、藥膳飲食、桑拿藥浴、足浴、精油SPA、保健康復(fù)等服務(wù)。681健康管理俱樂(lè)部會(huì)員將得到全年私家醫(yī)生式健康顧問(wèn)咨詢服務(wù)，免費(fèi)健康檔案管理服務(wù)。提供私人管家式服務(wù)，為客人打理出差在在上海期間的一切事務(wù)。681桑拿SPA市場(chǎng)定位以681商務(wù)會(huì)所入住顧客，以681健康管理俱樂(lè)部會(huì)員服務(wù)為主，各大公司企業(yè)及政府接待單位為輔，針對(duì)其飲食特性和嗜好，結(jié)合中醫(yī)體質(zhì)辨識(shí)、健康檢測(cè)評(píng)估（細(xì)胞檢測(cè)、血液檢測(cè)、微循環(huán)檢測(cè)、荷爾蒙檢測(cè)）、基礎(chǔ)代謝熱量計(jì)算、心里咨詢師、營(yíng)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)保健師、精油芳香減壓師提供專業(yè)個(gè)性化的服務(wù)。營(yíng)銷推廣由會(huì)員客服部對(duì)每位有意向的會(huì)員客戶進(jìn)行拜訪銷售。在不同季節(jié)作出不同功效的時(shí)令養(yǎng)生套餐。服務(wù)特色為會(huì)員提供全年私家醫(yī)生式健康管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)，免費(fèi)提供健康檔案管理服務(wù)；為會(huì)員或者高消費(fèi)客人提供私人專用物品；經(jīng)營(yíng)策略突出中醫(yī)藥四季養(yǎng)生特色，根據(jù)健康檔案不同體質(zhì)客戶的所需作個(gè)性化的保健康復(fù)療程服務(wù)。保健康復(fù)等服務(wù)后提供相應(yīng)的養(yǎng)生保健藥茶飲品。享受芳香音樂(lè)理療的放松過(guò)程，達(dá)到最終的身心整體養(yǎng)生功效。不出國(guó)門(mén)，即可享受瑞士抗衰老之旅、中日韓頂級(jí)整形專家的面對(duì)面交流。營(yíng)銷推廣保健康復(fù)服務(wù)不同于其它娛樂(lè)休閑功能服務(wù)，此為專業(yè)技術(shù)含量高的項(xiàng)目，是681商務(wù)會(huì)所有別于其它會(huì)所的特色，一般宣傳銷售方式其效果不大，只有靠人傳人的良好口碑才能做到銷售傳播的目的。在入住團(tuán)體和散客中尋找合適對(duì)象，以買(mǎi)一送一等多種優(yōu)惠方式，逐步吸引和引導(dǎo)消費(fèi)，培育忠誠(chéng)客戶和會(huì)員。以681商務(wù)會(huì)所為中心，以一小時(shí)車程為戰(zhàn)略目標(biāo)，針對(duì)各企業(yè)高管人士進(jìn)行全方位的拜訪工作，不斷開(kāi)發(fā)客源，以首次免費(fèi)享受等多種優(yōu)惠方式，逐步吸引和引導(dǎo)消費(fèi)，緊密客戶關(guān)系，形成口碑效應(yīng)。公司發(fā)展策略達(dá)到收支平衡后，充分利用國(guó)融現(xiàn)有“GB5H健康管理系統(tǒng)”和特色的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，全國(guó)戰(zhàn)略發(fā)展托管或者連鎖管理發(fā)展“禾悅健康理療會(huì)所”；禾悅健康理療會(huì)所主要以溫泉SPA、健康理療、人體抗衰三個(gè)項(xiàng)目為主攻方向；尋找風(fēng)險(xiǎn)投資伙伴，或者戰(zhàn)略投資伙伴，全國(guó)連鎖發(fā)展直營(yíng)店及加盟店。第三部分：組織架構(gòu)及人力資源公司組織架構(gòu)：總經(jīng)理總經(jīng)理醫(yī)務(wù)部營(yíng)銷部財(cái)務(wù)部行政部副總經(jīng)理總經(jīng)理助理咨詢部醫(yī)療整形部招生辦營(yíng)銷辦收銀倉(cāng)管人事辦行政辦客房部總編制：65人；總經(jīng)理：1名；副總經(jīng)理：1名；總經(jīng)理助理：1名；醫(yī)務(wù)部主任：1名；咨詢部：主管1名，中醫(yī)師1名，咨詢醫(yī)師2名；心理咨詢師1名，營(yíng)養(yǎng)師1名，理療按摩技師6名；美容技師20名?？头浚呵芭_(tái)5名；營(yíng)銷部總監(jiān)：1名；招生辦：業(yè)務(wù)員1名；平面設(shè)計(jì)：1名；財(cái)務(wù)部總監(jiān)：1名；出納：1名收銀員：前臺(tái)（兼職）；倉(cāng)管員：1名；行政部經(jīng)理：1名；電腦網(wǎng)管：1名；保潔主管：1名；保潔員：7名；保安員：2名；司機(jī)：1名；服務(wù)員5名；各崗位職責(zé)及工作規(guī)范：副總經(jīng)理崗位職責(zé)及工作規(guī)范總監(jiān)崗位職責(zé)及工作規(guī)范經(jīng)理崗位職責(zé)及工作規(guī)范主管崗位職責(zé)及工作規(guī)范門(mén)診部主任職責(zé)及工作規(guī)范醫(yī)師職責(zé)及工作規(guī)范培