第五章物業(yè)管理契約法律制度初志坤第一節(jié)物業(yè)效勞合同 【案例】一次簽字，價(jià)值萬元 W公司某工程電梯外包給A公司負(fù)責(zé)維保。2004年6月4日、16日，7月21日，1#、15#電梯鋼絲繩分別出現(xiàn)不同程度斷線、斷股現(xiàn)象。A公司提出更換鋼絲蠅，要求W公司在A公司出具的配件供給單上簽字。W公司工程部派人經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)五根復(fù)繞式鋼絲繩中有一根已有兩處出現(xiàn)嚴(yán)重的斷絲散股現(xiàn)象，并且由于斷絲時(shí)間較長(zhǎng)導(dǎo)致電梯機(jī)房曳引輪處的橫檔桿被嚴(yán)重劃傷，據(jù)此判斷A公司的維保技術(shù)存在問題，口頭告知A公司等日后查明原因后再付款，遂在配件供給單上簽字。A公司對(duì)對(duì)曳引鋼絲繩進(jìn)行了更換，共花費(fèi)人民幣13532.4元。由于W公司認(rèn)為鋼絲繩的更換是由于A公司維保不當(dāng)造成的，一直未付款。 后由于A公司維保屢次出現(xiàn)問題，W公司于2005年1月與A公司提前終止了維保合同。6月，A公司向W公司提出支付其在維保合同期內(nèi)更換鋼絲繩費(fèi)用的請(qǐng)求，被W公司拒絕。7月，A公司向法院提起訴訟，一審法院認(rèn)為W公司提供了大量的證據(jù)，但均缺乏以證明電梯鋼絲繩的更換是由于A公司的維保不當(dāng)造成的，W公司敗訴。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 W公司不服提出上訴，二審法院以維保合同約定“因正常使用磨損導(dǎo)致修理或更換配件時(shí)，單體配件費(fèi)用不超過人民幣2000元，由乙方承擔(dān)，如超過人民幣2000元，那么該配件的所有費(fèi)用由甲方承擔(dān)，但乙方必須書面通知甲方，得到甲方的書面同意后再進(jìn)行修理更換〞，而W公司工作人員曾在A公司出具的配件供給單上簽字，即認(rèn)可A公司的做法，故需要承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用為由駁回上訴。 案例分析： 1．為了應(yīng)急及保證業(yè)主正常使用，W公司工作人員在緊急情況下簽字，但是在簽字時(shí)只是口頭對(duì)A公司進(jìn)行了說明，并沒有在配件供給單上加以注明，事后也沒有就出現(xiàn)的爭(zhēng)議與對(duì)方進(jìn)行溝通和協(xié)商，明確責(zé)任。由于我方管理人員的工作失職，造成了公司的經(jīng)濟(jì)損失。 2．鋼絲繩斷絲后，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘查所發(fā)現(xiàn)的系列問題，一方面說明A公司的日常保養(yǎng)、巡查形同虛設(shè)，另一方面，也說明W公司對(duì)A公司的監(jiān)控處于失控狀態(tài)。第一節(jié)物業(yè)效勞合同一、物業(yè)效勞合同的概述 1．物業(yè)效勞合同 物業(yè)效勞合同是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)效勞企業(yè)或?qū)I(yè)效勞企業(yè)通過參與招標(biāo)活動(dòng)接受委托從事物業(yè)管理效勞，為保證物業(yè)管理活動(dòng)順利實(shí)施并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理效勞目的，與委托人簽訂的明確雙方民事權(quán)利義務(wù)并共同遵守的協(xié)議。 物業(yè)效勞合同是確立委托人〔建設(shè)單位或業(yè)主〕與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。物業(yè)效勞企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供效勞。物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的法律主體關(guān)系，享有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，適用民事法律關(guān)系的平等、自愿、公平、等價(jià)有償和老實(shí)信用等根本原那么。物業(yè)效勞合同不包括物業(yè)管理企業(yè)在開展管理效勞、經(jīng)營(yíng)租賃等活動(dòng)中所涉及的勞務(wù)合同、供求合同、租賃合同、居間效勞合同等。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 2．物業(yè)效勞合同的特征 〔1〕物業(yè)效勞合同以權(quán)利義務(wù)關(guān)系為核心物業(yè)效勞合同以約定有關(guān)當(dāng)事人在管理效勞中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為核心，而其他經(jīng)濟(jì)合同，如房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、中介等合同，均以相應(yīng)的工程為核心。 〔2〕物業(yè)效勞合同屬于有償?shù)膭趧?wù)合同作為物業(yè)效勞合同的標(biāo)的與核心的物業(yè)管理效勞，實(shí)質(zhì)上是一種為委托人提供的帶有管理、效勞、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)性效勞企業(yè)，為業(yè)主和使用人提供的效勞是有償?shù)??！?〕物業(yè)效勞合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同只有經(jīng)過要約〔委托〕和承諾，并在相互信任的根底上協(xié)商一致，物業(yè)管理合同才能成立。而且，物業(yè)效勞合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 3．物業(yè)效勞合同的種類 〔1〕前期物業(yè)效勞合同指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)效勞合同。 這一階段，由于物業(yè)尚未出售或業(yè)主委員會(huì)尚未成立，所以應(yīng)由建設(shè)單位〔一般為房地產(chǎn)開發(fā)商〕作為委托方與物業(yè)效勞公司簽訂前期物業(yè)效勞合同。 〔2〕物業(yè)效勞合同指業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同。 〔3〕物業(yè)效勞分包合同指物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)專營(yíng)效勞企業(yè)簽訂的專項(xiàng)效勞合同。第一節(jié)物業(yè)效勞合同二、物業(yè)效勞合同的內(nèi)容 根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?、?物業(yè)管理?xiàng)l例?以及建設(shè)部公布的?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?和實(shí)際中的合同訂立情況，物業(yè)管理合同主要包括以下內(nèi)容： 1．物業(yè)根本情況 物業(yè)根本情況，包括物業(yè)的名稱、建成年月、類型、功能布局；物業(yè)坐落的位置；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。 2．委托管理事項(xiàng) 委托管理事項(xiàng)主要闡述管理工程的性質(zhì)、管理工程的組成，即具體負(fù)責(zé)哪些方面的問題，有哪些管理任務(wù)等。主要包括以下內(nèi)容：第一節(jié)物業(yè)效勞合同 1〕建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。 2〕物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。 3〕物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。 4〕附屬配套建筑和設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。 5〕環(huán)境衛(wèi)生管理與效勞。 6〕秩序管理與效勞。 7〕物業(yè)檔案資料管理。 8〕環(huán)境的美化與綠化管理。 9〕供暖管理。 10〕社區(qū)文化建設(shè)。 11〕對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)應(yīng)接受委托并收取合理費(fèi)用。12〕業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理效勞事項(xiàng)。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 3．管理效勞費(fèi)用 根據(jù)?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)效勞合同中的管理費(fèi)用應(yīng)包括： 〔1〕管理費(fèi)用的構(gòu)成即物業(yè)管理效勞費(fèi)用包括哪些工程。 〔2〕管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)即每個(gè)收費(fèi)工程收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 〔3〕管理費(fèi)用的總額即合計(jì)每平方米面積或每戶每月〔或每年〕應(yīng)繳納的費(fèi)用總計(jì)。 〔4〕管理費(fèi)用繳納的方式與時(shí)間即是按年繳納、按季繳納還是按月繳納，是分別繳納還是匯總繳納，什么時(shí)間或日期繳納等。 〔5〕管理費(fèi)用的結(jié)算即是實(shí)報(bào)實(shí)銷還是多退少補(bǔ)等。 〔6〕管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整規(guī)定即管理費(fèi)調(diào)整的方法與依據(jù)。 〔7〕逾期繳納管理費(fèi)用的處理方法如處分標(biāo)準(zhǔn)與額度等。 〔8〕某些管理費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任如房屋大中修費(fèi)用如何分?jǐn)偦虺袚?dān)等。 〔9〕專項(xiàng)效勞和特約效勞收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 〔10〕共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的管理方法第一節(jié)物業(yè)效勞合同 4．合同雙方的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)物權(quán)法、?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)。 5．管理效勞質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)的約定 根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?全國(guó)物業(yè)管理示范住宅、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)那么?、?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?〔試行〕等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，約定物業(yè)管理效勞質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)。 6．合同期限 該條款關(guān)系到委托雙方責(zé)任的時(shí)間界限，要明確起止的具體時(shí)間。前期物業(yè)效勞合同的期限，應(yīng)按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十六條規(guī)定執(zhí)行，即前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同一旦生效，前期物業(yè)效勞合同即告終止。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 7．違約責(zé)任 根據(jù)民法通那么、合同法、?物業(yè)管理?xiàng)l例?等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，明確規(guī)定違約責(zé)任，訂立索賠條款、約定解決索賠的根本原那么、提出索賠的期限、索賠的通知方法、遞交的證明文件和票據(jù)等。 8．合同更改、補(bǔ)充和終止的約定 根據(jù)民法通那么、合同法等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，約定雙方更改、補(bǔ)充和終止合同的具體規(guī)定。 9．合同爭(zhēng)議解決方法的約定 根據(jù)民法通那么、合同法等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，約定合同爭(zhēng)議解決的方式和條件。 10．約定的其他事項(xiàng)一般有保密條款、轉(zhuǎn)委托的限制、合同生效期限的約定等。第二節(jié)管理規(guī)約 【案例】業(yè)主擅自封閉平臺(tái)違反約定仍贏官司 黃某的房屋客廳北側(cè)窗外凹入處是一個(gè)小平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)沒有任何特殊用途，只能用來放空調(diào)室外機(jī)。黃某所在13樓2層10戶業(yè)主的房屋北側(cè)均有同樣的平臺(tái)。大家認(rèn)為平臺(tái)為竊賊提供了落腳地、危及自身平安，屢次向小區(qū)物業(yè)效勞公司書面申請(qǐng)要求封閉，但物業(yè)效勞公司沒有答復(fù)。之后，黃某等10戶業(yè)主用相同的塑鋼窗封閉了平臺(tái)。物業(yè)效勞公司把黃某告到法院，要求黃某馬上撤除鋁塑窗，恢復(fù)外墻原狀。物業(yè)效勞公司對(duì)勝訴有十足的把握，他們認(rèn)為，黃某擅自用鋁塑窗封閉平臺(tái)，侵占了該樓房全體業(yè)主對(duì)公共部位的所有權(quán)，改變了房屋及配套設(shè)施的外觀，既?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?，又違反了雙方簽訂的業(yè)主公約〔管理規(guī)約〕“未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)、相鄰業(yè)主同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途〞的規(guī)定。但判決結(jié)果出乎物業(yè)效勞公司的意料，法院審理后駁回了物業(yè)效勞公司的訴訟請(qǐng)求。第二節(jié)管理規(guī)約 就業(yè)主而言：首先，封閉平臺(tái)是為了消除平安隱患，而非占用獲益；其次，曾屢次和物業(yè)效勞公司協(xié)商，并提交了書面申請(qǐng)，之后10戶業(yè)主統(tǒng)一行動(dòng)，用同樣的材料封閉平臺(tái)；最后，封閉后的平臺(tái)，對(duì)樓的結(jié)構(gòu)和外觀沒有任何不良影響，也不妨害任何人的使用利益。業(yè)主的行為雖然在外表上違反了物業(yè)公約，但論其行為目的、方式和結(jié)果，都合情合理。 就物業(yè)效勞公司而言：首先，平臺(tái)存在危險(xiǎn)隱患，但物業(yè)效勞公司對(duì)此沒有任何應(yīng)對(duì)方案；其次，當(dāng)業(yè)主與之協(xié)商并提交申請(qǐng)時(shí)，沒有證據(jù)顯示物業(yè)效勞公司明確告知業(yè)主不許封閉平臺(tái)，或?qū)I(yè)主的要求作出正式答復(fù)；次之，業(yè)主施工過程中，物業(yè)效勞公司沒有采取任何方式及時(shí)加以阻止，以防止業(yè)主遭受損失；最后，物業(yè)效勞公司要求業(yè)主撤除封閉窗，除了沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的理由之外，再無其他理由，平臺(tái)封閉對(duì)物業(yè)效勞公司沒有造成任何損失。可見，物業(yè)效勞公司沒有考慮到業(yè)主的正當(dāng)利益和合理要求，只考慮自己管理方便，并無任何有效方案消除業(yè)主面臨的平安隱患。第二節(jié)管理規(guī)約 最后，就當(dāng)事人之間的利益衡量而言：業(yè)主公約之所以規(guī)定“未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自更改房屋結(jié)構(gòu)外貌〞，目的顯然在于防止私搭亂建、占用公共局部、影響樓房的外觀和使用。而平臺(tái)除了放置業(yè)主的空調(diào)室外機(jī)并無其他用途，封閉平臺(tái)對(duì)樓的外觀和使用沒有影響。因此撤除封閉窗，除了會(huì)給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，使業(yè)主重新面臨平安隱患之外，不會(huì)給任何人帶來利益。

綜上，業(yè)主公約中雖然有“未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自更改房屋外貌〞的規(guī)定，但當(dāng)事人的行為以及其利益衡量確實(shí)存在著特殊之處，因此不能按一般的法律規(guī)定處理，法院根據(jù)本案的實(shí)際情況“衡平〞了雙方當(dāng)事人之間的利益，因此判決更顯公正公平。第二節(jié)管理規(guī)約一、業(yè)主公約〔一〕業(yè)主公約的概念管理規(guī)約，即業(yè)主公約，是全體業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有局部和共同事務(wù)管理的協(xié)議，是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。管理規(guī)約一般按照國(guó)家建設(shè)部2004年9月統(tǒng)一制定的?業(yè)主臨時(shí)公約〔示范文本〕?，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)轄區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行修改和補(bǔ)充，并報(bào)市級(jí)住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。管理規(guī)約不得與國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。第二節(jié)管理規(guī)約按照管理規(guī)約訂立階段不同，管理規(guī)約分為臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約?！捕彻芾硪?guī)約主要內(nèi)容有： 〔1〕住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)； 〔2〕公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況； 〔3〕業(yè)主大會(huì)的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式； 〔4〕業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地以及公用設(shè)施的權(quán)益； 〔5〕業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利； 〔6〕業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)效勞公司的監(jiān)督權(quán)； 〔7〕住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納； 〔8〕業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)那么； 〔9〕違反業(yè)主公約的責(zé)任等； 〔10〕其他事項(xiàng)。第二節(jié)管理規(guī)約二、業(yè)主手冊(cè) 業(yè)主手冊(cè)，也稱業(yè)主守那么、住戶手冊(cè)，是由物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)管理規(guī)約及政府的有關(guān)法規(guī)制定的有關(guān)業(yè)主應(yīng)遵守管理規(guī)那么。業(yè)主手冊(cè)較為詳盡地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定、住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)效勞公司的職責(zé)權(quán)限、違規(guī)處分以及其他應(yīng)本卷須知等內(nèi)容。制定業(yè)主手冊(cè)時(shí)應(yīng)注意內(nèi)容要合法，尤其處分局部應(yīng)注意是否擁有處分權(quán)。 業(yè)主手冊(cè)主要內(nèi)容有： 〔1〕物業(yè)概況包括物業(yè)簡(jiǎn)介、物業(yè)的地理位置、物業(yè)的住戶：數(shù)、物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。 〔2〕物業(yè)的管理物業(yè)效勞企業(yè)、工程管理處、業(yè)主委員會(huì)、管理費(fèi)用等情況介紹。 〔3〕業(yè)主和使用人須知業(yè)主和使用人的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主和使用人的權(quán)益和責(zé)任、約束性條款。 〔4〕日常管理和維修的內(nèi)容房屋的管理和維修、公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、庭園綠化、車輛停放、消防平安。第二節(jié)管理規(guī)約三、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么是就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么主要內(nèi)容有： 〔1〕制定依據(jù)； 〔2〕業(yè)主大會(huì)的組成； 〔3〕業(yè)主大會(huì)宗旨； 〔4〕物業(yè)管理區(qū)域根本情況； 〔5〕業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容； 〔6〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式； 〔7〕業(yè)主代表的職責(zé)； 〔8〕業(yè)主大會(huì)表決形式； 〔9〕召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件；

第二節(jié)管理規(guī)約〔10〕召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序； 〔11〕業(yè)主投票權(quán)確實(shí)定； 〔12〕業(yè)主委員會(huì)職責(zé)； 〔13〕業(yè)主委員會(huì)委員條件； 〔14〕業(yè)主委員會(huì)組成和任期； 〔15〕業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； 〔16〕業(yè)主委員會(huì)印章的使用管理； 〔17〕業(yè)主大會(huì)檔案資料管理； 〔18〕業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；〔19〕業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的生效。第二節(jié)管理規(guī)約四、物業(yè)管理規(guī)定 物業(yè)管理規(guī)定是由物業(yè)效勞企業(yè)制定的一份綜合性的管理文件，是各項(xiàng)專業(yè)管理的依據(jù)。制定管理規(guī)定的目的是為了標(biāo)準(zhǔn)的行為，監(jiān)督管理人員的工作質(zhì)量，保障物業(yè)、公共設(shè)備和設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造一個(gè)平安、方便、文明、舒適的工作環(huán)境或生活環(huán)境。業(yè)主和使用人、物業(yè)效勞企業(yè)員工都必須遵守執(zhí)行。物業(yè)管理規(guī)定由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容包括：治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電視監(jiān)控管理規(guī)定、機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定、非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定、進(jìn)出物品管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、樓宇維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、室內(nèi)裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、禁止違章用地及違章搭建管理規(guī)定、費(fèi)用分?jǐn)偱c繳納管理規(guī)定、物業(yè)效勞工程管理規(guī)定等。第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約的法律規(guī)定1.?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第八十三條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。〞2.?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十七條規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。〞“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。〞“管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。〞 第十八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。〞第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約的法律規(guī)定第二十二條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。〞“建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。〞 第三十五條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定。〞“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。〞第三十六條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定刻制、使用、管理。〞“違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。〞案例分析題 案例一：物業(yè)公司截留節(jié)余管理費(fèi)對(duì)嗎 2006年8月，某大廈業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理公司簽訂一份?物業(yè)效勞合同?。雙方約定：業(yè)主委員會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托該物業(yè)管理公司管理，物業(yè)道理公司可按有關(guān)規(guī)定提12%的管理酬金，費(fèi)用假設(shè)有節(jié)余那么歸業(yè)主委員會(huì)所有。一年合同期滿后，物業(yè)管理公司拒絕將節(jié)余的費(fèi)用歸還業(yè)主委員會(huì)，于是，業(yè)主委員會(huì)訴諸法院，要求物業(yè)管理公司返還剩余費(fèi)用。你認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的訴訟要求合理嗎？能勝訴此案嗎？案例分析題 案例二：業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)

2004年11月，福州一商廈業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司訂立?物業(yè)管理委托合同?，合同約定：委托管理期限為2004年12月至2021年12月；物業(yè)公司未能到達(dá)約定管理目標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)終止合同；任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。 2005年9月，福州市鼓樓區(qū)公安消防大隊(duì)向該物業(yè)公司發(fā)出“責(zé)令限期整改通知書〞：商廈火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)損壞無法正常使用，局部疏散通道被占用，消防應(yīng)急設(shè)施配備不齊，物業(yè)公司須在2005年11月前改正。后經(jīng)消防部門復(fù)查，商廈消防設(shè)施仍不合格。