物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 100問與答（新完整版）（下）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 100問與答（新完整版）2015-03-16 問51、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達到什么標準？答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定電梯養(yǎng)護、運行、維護服務(wù)標準為：1）主梯6：0024：00不間斷運行，0：006：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；2）凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行；3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；4）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。問52、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達到什么標準？答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。問53、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔何種職責？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔賠償責任。問54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。問55、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？答：是。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。問56、車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。問57、經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費？答：目前，按照2000年3月市物價局和市國土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）》（京價房字[2000]163號），經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用分為兩部分：物業(yè)管理服務(wù)費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。物業(yè)管理服務(wù)費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費標準為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下），0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問58、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費？答：目前，按照市物價局、市房地局 1997年6月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 （京價房[1997]196號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費分為兩部分：一、住戶個人交費項目裝修房屋垃圾外運費保潔費保安費各項費用統(tǒng)收服務(wù)費車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）機動車存車費二. 產(chǎn)權(quán)人交費項目綠化費化糞池清掏費管理費小修費中修費大修費小區(qū)共用設(shè)施維修費電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費問59、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費用怎么交納？答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產(chǎn)權(quán)人交費項目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費如何確定？答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問61、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。問62、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用怎么交？答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。問63、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。問64、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費用。問65、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費用如何交納？答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用由房屋購買人承擔。問66：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。問67、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔何種責任？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。問68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、 裝修人員實行出入證管理， 調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。問69、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。問70、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？答：物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核，不對物業(yè)服務(wù)費用進行審計。物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔，審計結(jié)果對雙方都有約束力。六、專項維修基金問71、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！薄皩ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”問72、專項維修資金的用途是什么？答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。問73、誰應(yīng)交納商品住宅專項維修資金？答：凡是1999年1月1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項維修資金。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問74、不交納專項維修資金的怎么辦？答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。七、物業(yè)使用和維護問81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。問82、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。問83、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、 挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。問85、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問86、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌 ?答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問87、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。問88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責維護？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修養(yǎng)護。問90、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當配合。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問91、業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當賠償。問92、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費用該由誰承擔？答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。問93、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當?shù)难b飾裝修會導致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。問94、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理公司。問95、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？答：業(yè)主應(yīng)當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責任等。問96、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設(shè)部第