物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度流程(全)39616

前言：為了加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定了本《內(nèi)部規(guī)章制度》。各部門(mén)員工應(yīng)根據(jù)本部門(mén)工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。第一部分：崗位職責(zé)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開(kāi)源節(jié)流，滿(mǎn)足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管理物業(yè)。定期向集團(tuán)公司匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。10、經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境?？头繊徫宦氊?zé)：客服人員在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。1、負(fù)責(zé)部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作。2、負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理入住手續(xù)，建立業(yè)主信息臺(tái)賬。3、做好員工的考勤、考核管理。4、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞。5、負(fù)責(zé)本部門(mén)各類(lèi)通知、公函、報(bào)告的收發(fā)。6、負(fù)責(zé)接聽(tīng)服務(wù)電話(huà)，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。7、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門(mén)交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄。8、熱情接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢(xún)事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋。9、負(fù)責(zé)辦理各類(lèi)外來(lái)人員的出入證件。10、負(fù)責(zé)向轄區(qū)內(nèi)業(yè)主發(fā)出書(shū)面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書(shū)。11、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作。12、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)。保安人員崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門(mén)制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全。2、遵守公司規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)并完成其他工作任務(wù)。同時(shí)，負(fù)責(zé)巡邏、值班和大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；3、負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理和收費(fèi)工作；4、負(fù)責(zé)綜合管理費(fèi)的收取工作；5、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類(lèi)事故如打架斗毆、盜竊等事件，并提高應(yīng)急處理能力；6、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；7、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。二、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)保安隊(duì)長(zhǎng)在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際情況，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例。同時(shí)，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，全面實(shí)施管理物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車(chē)輛交通工作；2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，特別是保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況。組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)；3、經(jīng)常定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作。落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)。關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育。幫助下屬正確處理好工作中的各種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題；5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；7、完成公司交辦的收費(fèi)等其他工作任務(wù)。三、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。1、組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；3、負(fù)責(zé)填寫(xiě)值班記錄，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開(kāi)班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件；5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系。1、熟悉監(jiān)控設(shè)備的操作規(guī)程，保證監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行；2、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行24小時(shí)值班制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理異常情況；3、對(duì)監(jiān)控畫(huà)面進(jìn)行及時(shí)錄像，確保監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性；4、對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)處理；5、負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行登記，做好來(lái)訪(fǎng)人員的管理工作；6、熟悉物業(yè)轄區(qū)的平面布局及樓幢分布情況，協(xié)助其他崗位做好安全管理工作；7、加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控室的安全管理，確保監(jiān)控室內(nèi)部的安全和秩序；8、積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，提高工作效率。崗位職責(zé)保安崗位職責(zé)：嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話(huà)向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況，直到問(wèn)題處理完畢。同時(shí)，熟悉所管理設(shè)備的性能和操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作并進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修。負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視和情況記錄，保持機(jī)房干凈整潔，做好交接班工作。維修人員崗位職責(zé)：執(zhí)行公司決定，服從管理，遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)。熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶(hù)數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線(xiàn)走向。嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修。積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴。工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生。工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過(guò)程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可。愛(ài)護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購(gòu)的計(jì)劃編制。保潔工崗位職責(zé)：遵守公司制定的各類(lèi)規(guī)章制度。尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)。上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧。按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序。及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等。對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)向保安員或管理員匯報(bào)。對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除。妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無(wú)故損壞的酌情賠償。綠化工崗位職責(zé)：遵守公司的規(guī)章制度。服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證。綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車(chē)輛、行人的現(xiàn)象。對(duì)業(yè)主說(shuō)話(huà)和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮。正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥。花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇。對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上。8、我們應(yīng)該了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化情況，合理利用綠地面積，布局和種植花草、樹(shù)木。9、如果我們?cè)诠ぷ鬟^(guò)程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)有異常情況，應(yīng)及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。第二部分：公共制度全體員工都是公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無(wú)論工作崗位和分工，都需要共同遵循以下制度：接待來(lái)信來(lái)訪(fǎng)來(lái)電投訴制度為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”的管理目標(biāo)，我們需要不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。因此，我們制定了以下制度：1、實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，每位員工都有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪(fǎng)、來(lái)電、投訴。如果問(wèn)題屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠解決，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；如果問(wèn)題不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能解決，不得推托、回避，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)接待并轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門(mén)。2、每位員工都有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的看法、建議、意見(jiàn)等。3、員工接聽(tīng)來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，港潔物業(yè)”。4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)，并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、對(duì)于市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等引起的投訴，我們應(yīng)努力解釋?zhuān)e極同市政有關(guān)部門(mén)辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂(yōu)解難，決不允許推托了事。8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿(mǎn)意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、我們應(yīng)該熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿(mǎn)，不得有不雅觀的舉止。3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)掌握適度。4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。6、在對(duì)待業(yè)主時(shí)，員工應(yīng)該保持熱情，即使遇到個(gè)別業(yè)主的無(wú)理言行，也要耐心說(shuō)服，用理智和情感來(lái)感化他們，不能以惡言相待或發(fā)生打罵行為。7、員工應(yīng)該熱情地處理業(yè)主來(lái)信、來(lái)訪(fǎng)，積極地為他們解決問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主的投訴、批評(píng)和建議，要及時(shí)調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)，做到事事有落實(shí)，件件有回音。不能推諉、扯皮，更不能有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。員工文明服務(wù)要求：1、員工要樹(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作，刻苦學(xué)習(xí)，提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)。2、員工要文明管理，儀態(tài)端莊，衣著整潔，語(yǔ)言文雅、謙恭準(zhǔn)確，不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ)、臟話(huà)、諷刺挖苦話(huà)和與管理無(wú)關(guān)的閑話(huà)。在服務(wù)過(guò)程中要主動(dòng)熱情，對(duì)待生人與熟人、大人與小孩、忙時(shí)閑時(shí)都要一視同仁。員工要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，講誠(chéng)信，言而有信，嚴(yán)守信用。員工廉潔工作制度：1、員工要堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。2、員工要自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。3、員工不能利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。4、員工不能在上班時(shí)間干私活，不能用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。5、員工不能利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。6、員工不能亂收費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。7、員工不能利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。8、員工不能以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。9、員工要維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。10、員工不能利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。11、員工不能挪用、拖欠和侵吞公款。12、員工不能索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、員工要節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。14、員工不能利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。15、員工不能在報(bào)銷(xiāo)憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。16、員工不能利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷(xiāo)產(chǎn)品，賺取外快。對(duì)外服務(wù)工作管理制度：1、員工要細(xì)心、周到，展現(xiàn)公司高尚的精神面貌。2、上班紀(jì)律：?jiǎn)T工必須按照公司工作安排準(zhǔn)時(shí)到達(dá)公司，并打卡簽到后開(kāi)始工作。如果因工作原因無(wú)法按時(shí)打卡，需要填寫(xiě)《考勤補(bǔ)卡申請(qǐng)單》，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字后交給公司人事部。同時(shí)，員工必須佩戴工作證以便接受業(yè)主的監(jiān)督。3、服務(wù)質(zhì)量：?jiǎn)T工必須按照客戶(hù)的要求，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作，以確保業(yè)主的滿(mǎn)意度。在工作中，員工嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物或從業(yè)主處獲取其他不良行為。一旦發(fā)現(xiàn)此類(lèi)行為，公司將立即辭退并追究法律責(zé)任。4、工作檢查：公司將不定期進(jìn)行工作檢查，并聽(tīng)取業(yè)主的反饋。如果業(yè)主反映員工無(wú)法勝任工作，公司將核實(shí)后進(jìn)行辭退處理。5、財(cái)產(chǎn)損壞：如果員工在工作中損壞了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，公司將視損壞程度扣除獎(jiǎng)金或進(jìn)行照價(jià)賠償。6、服務(wù)費(fèi)用：業(yè)主支付的服務(wù)費(fèi)用必須交給公司，并開(kāi)具發(fā)票。員工嚴(yán)禁私自收取小費(fèi)，一旦發(fā)現(xiàn)此類(lèi)行為，公司將扣除工資或獎(jiǎng)金，并嚴(yán)肅處理。鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度1、為了提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，公司鼓勵(lì)員工和業(yè)主提出各種合理化建議。對(duì)于采納的建議，公司將給予物資獎(jiǎng)勵(lì)。2、員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段、改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施、各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法、節(jié)約能源與原材料的方式以及增加經(jīng)濟(jì)收益的方法等。所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。3、公司將適時(shí)召集相關(guān)人員開(kāi)會(huì)，講解各項(xiàng)建議。如果建議被采納，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人將制定試行方案，并交由公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天。期滿(mǎn)后，公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)負(fù)責(zé)人將共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)和獎(jiǎng)金數(shù)額。如果建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可以不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分為元、元、元、元、元五個(gè)等級(jí)?？甲C結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議記錄將成為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。第三部分安全、消防、車(chē)輛管理制度第一章安全管理制度保安人員守則一、著裝儀表1、工作或執(zhí)勤時(shí)，保安人員必須穿著制服和皮鞋，佩戴工作證上崗。制服不得混穿，必須保持整潔、平整。2、上崗前，保安人員必須擦拭干凈皮鞋，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范1、上班時(shí)間，保安人員必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。2、站崗時(shí)，保安人員必須保持嚴(yán)整的姿態(tài)和立正的姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、亂打電話(huà)和聽(tīng)收、錄音機(jī)等。值班管理規(guī)定為了保障物業(yè)區(qū)域的安全和秩序，制定以下值班管理規(guī)定：1.值班人員必須遵守以下規(guī)定：不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天。就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店就餐。不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗。不得睡覺(jué)。對(duì)業(yè)主要有禮有節(jié)，熱情受理業(yè)主各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記。2.巡邏時(shí)，值班人員不得進(jìn)入辦公樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊。當(dāng)無(wú)情況處理時(shí)，應(yīng)繼續(xù)巡邏。3.上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位。4.值班人員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門(mén)負(fù)責(zé)人。交接班制度為了減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定以下交接班制度：1.本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。2.接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。3.接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班。4.本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作。做好值班記錄和實(shí)物出入登記。罰則為了保障物業(yè)區(qū)域的安全和秩序，制定以下罰則：1.違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理。2.違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退。3.對(duì)于本規(guī)定未盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。1、保安人員必須認(rèn)真執(zhí)行物品出入登記制度，對(duì)所有出入物品進(jìn)行登記，并核對(duì)物品與登記信息是否一致；2、出入物品必須經(jīng)過(guò)安全檢查，如發(fā)現(xiàn)可疑物品，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)或有關(guān)部門(mén)；3、對(duì)于重要物品，必須進(jìn)行專(zhuān)人押運(yùn)，并按照規(guī)定流程進(jìn)行出入登記；4、對(duì)于未經(jīng)登記的物品，保安人員有權(quán)攔截并進(jìn)行必要的檢查；5、物品出入登記表必須按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行歸檔，保存至少三個(gè)月，以備日后查閱；6、如發(fā)現(xiàn)有人違反物品出入登記制度，將視情節(jié)嚴(yán)肅處理，必要時(shí)追究相關(guān)責(zé)任。為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保公共秩序，所有進(jìn)出轄區(qū)的業(yè)主或住戶(hù)都必須進(jìn)行登記。值班人員會(huì)對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品進(jìn)行盤(pán)查和詢(xún)問(wèn)，禁止易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品進(jìn)入轄區(qū)。對(duì)于攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的業(yè)主，值班人員必須核對(duì)其身份證件或業(yè)主資料后方可放行。對(duì)于外來(lái)人員，必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，并認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行。未能執(zhí)行物品出入登記的，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的則要視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。為了及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定了重大事件處理報(bào)告制度。重大或突發(fā)事件包括火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為，刑事案件，用戶(hù)集體投訴（5戶(hù)以上），發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障，房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，并盡快向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。根據(jù)事發(fā)情節(jié)，還需決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理應(yīng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，并在12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)。重大事件報(bào)告表應(yīng)詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。重大事件報(bào)告表由部門(mén)經(jīng)理簽名后上報(bào)。在部門(mén)經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，當(dāng)值主管可簽名上報(bào)。參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫(xiě)重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，并如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果。還需找出事件發(fā)生的主要原因，并提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預(yù)防措施。對(duì)于突發(fā)事件，必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人和保安部。必須簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值。還需驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r。對(duì)于勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。還需查看本轄區(qū)各類(lèi)記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。③維保人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)設(shè)備解決電梯故障，將被困人員安全救出；④被困人員救出后，應(yīng)及時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行檢修和維護(hù)，確保電梯安全運(yùn)行；⑤對(duì)于電梯故障導(dǎo)致的人員傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)，配合調(diào)查處理；⑥為了避免電梯困人事件的發(fā)生，應(yīng)定期對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢修和維護(hù)，加強(qiáng)電梯安全管理和宣傳教育。①立即按下火災(zāi)報(bào)警器，并迅速撤離現(xiàn)場(chǎng)；②用滅火器、滅火器具等進(jìn)行初期滅火，防止火勢(shì)擴(kuò)大；③在安全的地方等待消防部門(mén)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2、消防部門(mén)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)立即展開(kāi)滅火工作，同時(shí)指揮人員疏散周?chē)罕姡?、在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，保安部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)警戒，維護(hù)秩序，防止人員靠近火源；4、火災(zāi)撲滅后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行火災(zāi)調(diào)查，查明原因，并對(duì)損失進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和報(bào)告。同時(shí)，對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理和消毒，恢復(fù)正常使用。1.在發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)和火勢(shì)蔓延方向。同時(shí)，立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展。2.物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后，應(yīng)帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)，指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救，并指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散。3.當(dāng)撲救無(wú)效時(shí)，當(dāng)值主管應(yīng)及時(shí)決定將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)，并立即向上級(jí)匯報(bào)。如果本部門(mén)或服務(wù)中心無(wú)法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門(mén)。4.本公司的車(chē)輛可免費(fèi)使用，但駕駛員必須在《車(chē)輛免費(fèi)登記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。軍警車(chē)輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理以上級(jí)別人員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。5.工程部門(mén)人員應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案并及時(shí)匯報(bào)，以便維修。每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。工程部門(mén)應(yīng)在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。6.工程部門(mén)應(yīng)做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專(zhuān)題報(bào)告。每逢中大雨以上，工程部門(mén)人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。每年汛期期間（5—10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。7.工程部門(mén)要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過(guò)程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂維修材料管理制度。采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。倉(cāng)庫(kù)材料必須分類(lèi)堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱(chēng)及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求業(yè)主簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。6、材料保管員必須對(duì)材料的出入庫(kù)負(fù)責(zé)，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)賣(mài)或轉(zhuǎn)送給他人。一旦查實(shí)，將按情節(jié)輕重給予罰款或辭退處理。7、工程維修部經(jīng)理每周要抽查回訪(fǎng)維修業(yè)主，檢核材料使用情況。如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向項(xiàng)目經(jīng)理及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并根據(jù)情節(jié)輕重給予罰款、警告或辭退處理。8、每月底，材料保管員必須以表格形式將當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況和耗用情況送交辦公室及財(cái)務(wù)部。綠化制度-病蟲(chóng)害防治規(guī)范1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定詳細(xì)的防治計(jì)劃，包括年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃、病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃和用藥計(jì)劃，以及病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主，防治結(jié)合的原則。病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)要及時(shí)有效治療，以防止蔓延和擴(kuò)散。3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉常見(jiàn)蟲(chóng)類(lèi)和病原菌。4、對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源、選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等方法。5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿戴防護(hù)裝備，并按說(shuō)明書(shū)規(guī)定操作。噴藥時(shí)要均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除。噴藥時(shí)應(yīng)低壓并壓低槍口，農(nóng)藥必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、植物用藥后，應(yīng)定期觀察防治效果。出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療