21、沒有人陪你走一輩子，所以你要適應(yīng)孤獨，沒有人會幫你一輩子，所以你要奮斗一生。22、當(dāng)眼淚流盡的時候，留下的應(yīng)該是堅強。23、要改變命運，首先改變自己。24、勇氣很有理由被當(dāng)作人類德性之首，因為這種德性保證了所有其余的德性。--溫斯頓．丘吉爾。25、梯子的梯階從來不是用來擱腳的，它只是讓人們的腳放上一段時間，以便讓別一只腳能夠再往上登。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)宏觀調(diào)控21、沒有人陪你走一輩子，所以你要適應(yīng)孤獨，沒有人會幫你一輩子，所以你要奮斗一生。22、當(dāng)眼淚流盡的時候，留下的應(yīng)該是堅強。23、要改變命運，首先改變自己。24、勇氣很有理由被當(dāng)作人類德性之首，因為這種德性保證了所有其余的德性。--溫斯頓．丘吉爾。25、梯子的梯階從來不是用來擱腳的，它只是讓人們的腳放上一段時間，以便讓別一只腳能夠再往上登。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r為何要進行宏觀調(diào)控04年來我國房地產(chǎn)調(diào)控重點房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)行業(yè)概覽二、進行宏觀調(diào)控的原因三、04年來我國房地產(chǎn)調(diào)控重點四、下一步宏觀調(diào)控的方向第3章房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷推高房價的內(nèi)在原因房價調(diào)控原因（一）全國人均可支配收入上升抬高地產(chǎn)需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：Y為平均住房價格（萬），INCOME為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）。表示我國房價于城鎮(zhèn)居民可支配收入的對數(shù)之間存在線性關(guān)系，他們之間的彈性系數(shù)為0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房價增長0.9705%元。

從日本房地產(chǎn)周期波動的形態(tài)分析中，我們發(fā)現(xiàn)引發(fā)私人住宅投資變動的關(guān)鍵在于就業(yè)和居民儲蓄余額兩個主要因素，而且兩個關(guān)鍵因素與私人住宅投資變動成正相關(guān)關(guān)系。這一發(fā)現(xiàn)說明我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫很大程度上源于居民儲蓄余額的年年快速攀升。如果不能從根本上扭轉(zhuǎn)我國居民儲蓄余額節(jié)節(jié)快速高攀的勢頭，那么要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資的勢頭也將十分困難。（二）工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，人口結(jié)構(gòu)劇烈變遷納瑟姆曲線：1978年17.92%，1996年中國城市化率30%，預(yù)計2018年達到70%的下一個拐點。2009年中國城鎮(zhèn)人口已達6.22億城鎮(zhèn)化率46.6%

。

城市年新增人口1500萬，人均30平方米，就是4.5億平方米。結(jié)果：新增土地；存量挖潛Tips:納瑟姆曲線表明發(fā)達國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過程。這個過程包括二個拐點：當(dāng)城市化水平在30％以下，準(zhǔn)備階段，農(nóng)業(yè)社會；當(dāng)城市化水平超過30％時，第一個拐點出現(xiàn)，高速階段，工業(yè)社會；城市化水平繼續(xù)提高到超過70％之后，出現(xiàn)第二個拐點，成熟階段，就基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化，進入后工業(yè)社會。（三）人民幣升值剛剛開始，還有很長的路要走人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)投資高回報的預(yù)期下，國際游資進入中國的愿望較為強烈。1、匯率與地價的關(guān)系2、升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)2006年6-7月外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)統(tǒng)計時間外資機構(gòu)金額項目6月6日國際ING房地產(chǎn)(荷蘭國際集團)1.8億元人民幣長沙兩個住宅項目的開發(fā)6月11日渣打銀行5000萬美元向上海世茂房地產(chǎn)控股公司注資6月13日摩根士丹利7.58億人民幣買下上海一幢高層住宅6月28日菲律賓首都銀行5億人民幣投資上海首信銀都大廈及碧瑤公寓7月2日新加坡和美集團7億人民幣以單價13800元吃下上海大寧商業(yè)廣場254套辦公用房7月4日摩根士丹利8億元人民買下上海長寧區(qū)華山夏都項目A棟7月6日渣打銀行2億余人民幣買下上海城建國際中心大廈四個樓層7月13日渣打銀行3.7億港元入資綠城中國控股有限公司7月20日以色列POLAR地產(chǎn)公司7億美元參與上海猶太人社區(qū)開發(fā)3、升值與地產(chǎn)的中日比較1958年至2002年日本地價趨勢圖1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值超過2000兆日元，其房地產(chǎn)總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年泡沫經(jīng)濟的高峰過去之后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟陷入長達十多年的衰退之中。漲幅與跌幅正相關(guān)：1997年東南亞爆發(fā)金融危機，1997年至2001年，日本總體地價下降了18.9%。不過，同期住宅用地地價指數(shù)下降幅度較小，僅有11.1%。4、核心城市的表現(xiàn)（四）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)抬升房價供給持續(xù)大于需求，應(yīng)該約束房價漲幅，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房價畸形上漲。例如，小戶型投資回報率比大戶型要高1.5-2倍；案例，經(jīng)濟適用房；限價房?？梢?，經(jīng)適用房增長率偏低經(jīng)營性用地商業(yè)用地增長速度高于住宅用地，導(dǎo)致住宅供給相對不足，推高了房價（五）城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級：耐用消費品（六）土地供給因素1、2004年8月31號之后，供地規(guī)則的改變使得存量住宅用地釋放不活躍，在短期內(nèi)住宅用地供應(yīng)量下降；2、“831”之后經(jīng)營性項目用地全部招拍掛的政策對地價上漲影響明顯，且大于“熟地”供應(yīng)政策的影響；3、地價變化引起房價變化的作用在短期內(nèi)并不明顯，在長期看來作用的趨勢表現(xiàn)為增強，房價對地價的影響在短期內(nèi)十分明顯，但是長期看來作用逐漸變?nèi)酢?31前后土地供應(yīng)市場（一級市場）異常波動案例某市建設(shè)用地供應(yīng)面積有所波動總量上2000-2007年某市建設(shè)用地供應(yīng)總量公頃8年平均供應(yīng)量為400公頃/年受831影響近三年平均325公頃前5年平均每年447公頃地價快于房價的拐點早已顯現(xiàn)（七）建筑成本因素建材價格；人工工資等類別建材類價格指數(shù)(x)房價指數(shù)(y)1998年98.61001999年98.81002000年101.5101.12001年98.6102.22002年98.2103.72003年99.7104.82004年105.1109.72005年105.7105.2（八）房價上漲消弭雙過剩---生產(chǎn)能力過剩和流動性過剩鋼鐵水泥產(chǎn)能嚴(yán)重過剩家用電器產(chǎn)能過剩銀行部門流動性過剩試問：有多少東西是稀缺的？（九）社會文化因素在中國住房文化中，安土重遷和置業(yè)是最重要的兩個特色。安土重遷，意即安于故土，不輕易搬遷的意思。作為中華文化一種重要的特色，安土重遷體現(xiàn)出來的是黃土文明——農(nóng)業(yè)文明——的特征。在以農(nóng)耕為主的生產(chǎn)方式下，農(nóng)業(yè)民族對土地的依賴遠勝于游牧民族，上古時代黃河流域肥沃的土壤孕育了中華民族，也使中國人習(xí)慣于在故土從事周而復(fù)始的自產(chǎn)自銷的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，習(xí)慣于這種自然經(jīng)濟所帶來的安寧與平靜?！半u犬之聲相聞，民至老死不相往來”，就是安土文化最有代表的表現(xiàn)。在安土重遷文化影響下，整個房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性，整個房地產(chǎn)市場的要素不能自由流通。其他國家則不同，例如美國是一個遷移的民族，對美國人來說，如果我在紐約無法得到好的工作，我可以選擇放棄，去波斯特、去費城或者去洛杉磯。他可以移動，一直到自己最好的選擇。對中國人來說是“無恒產(chǎn)者無恒心！”沒有房產(chǎn)者社交會存在很大壓力，老擔(dān)心這個人會隨時跑掉，租賃大家覺得不安定。二、房價調(diào)控原因（一）基本理由熨平經(jīng)濟波動防止金融危機房地產(chǎn)上市公司股價上漲強于大盤：風(fēng)險已現(xiàn)（二）維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認(rèn)為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準(zhǔn)入秩序、開放準(zhǔn)入秩序。

我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準(zhǔn)入制度，即社會的精英階層如何分配權(quán)利和租金。

1、房地產(chǎn)的壟斷性容易導(dǎo)致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。每一個房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。

1、房地產(chǎn)的壟斷性容易導(dǎo)致價格歧視而所謂的價格歧視，實質(zhì)上是一種價格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業(yè)通過差別價格來獲取超額利潤的一種強權(quán)作法，對買主來說是極不公平的。比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有300套住房，實行內(nèi)部認(rèn)購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。2、財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)引致分配不公平房地產(chǎn)這個行業(yè)又比較特殊，它不像其它制造行業(yè)一樣，通過生產(chǎn)組裝直接創(chuàng)造財富，它是不直接創(chuàng)造財富的，只是一個財富的分配體系，具有財富轉(zhuǎn)移的效應(yīng)。因此，為了防止房地產(chǎn)業(yè)過多地分流第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金，必須要對房地產(chǎn)做更加小心謹(jǐn)慎的調(diào)控，避免房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的傷害。2、財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)引致分配不公平此外，房地產(chǎn)作為一種特殊的消費品，還具有在居民之間轉(zhuǎn)移財富的效應(yīng)，購買房子可能要耗盡一個家庭的大部分儲蓄或者是一個人畢生的收入。所以，它不同于一般的商品，它實際上通過買賣房產(chǎn)，已經(jīng)將社會成員的財富實行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方幾百元，而現(xiàn)在3000多元，而年輕人向年老者購買，這表示財富從年輕人向老年人轉(zhuǎn)移。同樣，房價引起的這種收入分配不公平，還表現(xiàn)在財富從無產(chǎn)者向有產(chǎn)者轉(zhuǎn)移，從中低收入人群向中高收入人群轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個經(jīng)濟行為主體在自己的生產(chǎn)和消費活動中對另一個經(jīng)濟行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟性；如果是不利的影響，就叫負(fù)的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟性?？扑梗–oase,1996）認(rèn)為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區(qū)地價升值?？梢哉f，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個社會福利。3、房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟現(xiàn)象。我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負(fù)的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。4、生產(chǎn)者壟斷，消費者分散對于房地產(chǎn)市場而言，消費者始終處于弱勢群體。特別在監(jiān)管不到位的情況下，消費者常常由于信息不對稱，飽受房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介機構(gòu)的盤剝。上文提到的房地產(chǎn)商的價格歧視就是典型的一個案例。除了房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也常常推波助瀾。4、生產(chǎn)者壟斷，消費者分散目前，在我國房地產(chǎn)市場中存在數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介公司,這些中介公司對活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場流通是有它的功勞的。但是，由于房地產(chǎn)中介公司在市場中存在逐利的動機，在政府監(jiān)管疏忽的情況下，會對房價的上漲過程中起到推波助瀾的作用。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)不甘心于收入一定比例的中介費，而是大張旗鼓地參與到房地產(chǎn)市場的投資過程中來，一方面，他們憑借自己與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，獲取整個樓盤的銷售權(quán)，直接幫房地產(chǎn)商銷售樓盤，賺取差價。另一方面，憑借自己的信息優(yōu)勢，獲取價格相對低的房源，再轉(zhuǎn)手賣出，獲取大量的差價。5、房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排他性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵贰?、房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性而經(jīng)濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當(dāng)然這有它的歷史因素。當(dāng)時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房?，F(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。（三）城市發(fā)展失調(diào)第一、房價上漲過快，導(dǎo)致土地開發(fā)快于城市規(guī)劃，城市建設(shè)往往來不及規(guī)劃就已經(jīng)建設(shè)完畢，于是整個城市缺少協(xié)調(diào)，交通擁擠，區(qū)域功能布局失當(dāng)，城市污染、綠地減少等問題突出；第二、在正常情況下，人們會選擇盡可能的在工作地附近購房或租房，以減少上下班路途上的時間成本和交通成本。但是如果房價過高，人民會選擇房子比較便宜的地方居住，因此需要交通工具的人就會增多，加劇了交通擁擠的現(xiàn)狀。例如，如今北京大餅已經(jīng)攤到了河北，城市布局不合理造成生態(tài)環(huán)境失衡，大氣污染嚴(yán)重，沙塵暴頻頻出現(xiàn)；規(guī)劃的先天不足導(dǎo)致北京交通堵塞嚴(yán)重程度全國第一、世界前茅，形象地講，“在北京的平均車速僅為每小時30公里”。（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡

對房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策帶來了全島地價飛漲，土地作為一個重要的生產(chǎn)要素，其價格的持續(xù)瘋漲必然使得各類生產(chǎn)成本急速攀升；當(dāng)產(chǎn)業(yè)特別是出口部門最終無法應(yīng)對快速改變的土地成本的時候，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移就接踵而來；當(dāng)新興產(chǎn)業(yè)成長速度落后于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移速度的時候，產(chǎn)業(yè)空心化就顯露了出來；產(chǎn)業(yè)的空心化最終又加重了虛高地價的泡沫化，最終帶來經(jīng)濟的持續(xù)衰退。

從日本近五十年地價演化軌跡來看，即使虛高的房地產(chǎn)市場回歸到正常水平，產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。這一點對于同樣處于轉(zhuǎn)型時期特別是人民幣對美元升值壓力越來越大的中國具有十分重要的借鑒意義。（五）前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房價繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過熱1、投資增速反彈房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已超過固定資產(chǎn)投資的增速，呈現(xiàn)一定的過熱跡象。2、房價如脫韁野馬：有數(shù)字游戲“功勞”重點城市的房地產(chǎn)價格漲幅高于中小城市。房價居高不下，增幅加大統(tǒng)計局公布《2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%2004年以來的調(diào)控重點

總的來說，04年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)有三控制房地產(chǎn)投資過熱，調(diào)整供求關(guān)系。

抑制房價的過快上漲，促進整個社會和諧發(fā)展抑制房地產(chǎn)市場的投資性具體而言抑制投資多于抑制需求調(diào)控投資過熱甚于關(guān)注住宅公平管住土地但沒有管住錢住房改革以來穩(wěn)定有購買力的需求為首要政策但并不為學(xué)界和業(yè)界所察覺宏觀調(diào)控下融資結(jié)構(gòu)的變化數(shù)據(jù)顯示：個人<全部<

開發(fā)商<

全部證據(jù)：呈現(xiàn)45%度角直線上升總體的調(diào)控路線圖名義四龍制水，實際一龍在扛國土資源嚴(yán)格土地供給；人民銀行嚴(yán)格信貸供給；財政部加強房地產(chǎn)稅收征管；建設(shè)部獨力打壓房價。三龍看熱鬧，一龍累半死開放商向購房人轉(zhuǎn)嫁成本。結(jié)果：房價越調(diào)越漲大學(xué)一年級本科生都知道的結(jié)論：需求不變，供給減少，價格如何變化？房地產(chǎn)調(diào)控的可能方向正確方向：產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)職能由生產(chǎn)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)模式由全能化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)組織由過度分散向相對集中轉(zhuǎn)變；融資方式由單一化向多元化轉(zhuǎn)變。正確方向：不能暴漲暴跌調(diào)整分稅制增加土地供給抑制需求：提高首付比例征收物業(yè)稅最佳范圍：在ＣＰＩ與GDP增長速度加升值幅度之間加權(quán)：當(dāng)前應(yīng)該在１０％左右調(diào)控的系統(tǒng)性首先，從市場和政府兩方面入手。市場調(diào)控，增加住房有效供給：調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，強調(diào)中低價位房、中小戶型房，利用限價商品房、限價地的雙限政策實施此政策；封死別墅用地的審批，限制大戶型房的開發(fā)量。政府調(diào)控主要通過行政手段強化監(jiān)督和政策的落實，強化土地督察制度，強調(diào)政令暢通，加強執(zhí)行力度。其次，從供給和需求兩方面下手。供給調(diào)控：土地供給方面，嚴(yán)格土地獲取和開發(fā)等的手續(xù)和程序；資金供給調(diào)控方面，在調(diào)高內(nèi)部各項投資進入門檻的情況下，限制外資、規(guī)避外資對國內(nèi)地產(chǎn)市場的沖擊；銷售調(diào)控，打擊開發(fā)商囤房、利用銷控手段哄抬房價，構(gòu)建網(wǎng)上簽約等信息披露機制等。需求調(diào)控：二套住房抬高按揭成數(shù)，抬高炒