現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：

式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量；FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；其他同前。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；

NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其計(jì)算步驟是：先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況：FIRR＞i，項(xiàng)目盈利；

FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；FIRR＜i，項(xiàng)目虧損。②FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：FIRR＞ic，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平；

FIRR=ic，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析③結(jié)論：將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（4）內(nèi)部收益率存在的問題以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。一是再投資利率問題；二是多重根問題。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①再投資利率問題

再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾。C．當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析②多重根問題一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為：式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。其詳細(xì)計(jì)算公式為：

動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．1項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1．用地面積：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容積率（地上）：≦4.62；4．綠化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公頃6．規(guī)劃用途：商住綜合樓6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4層，1~2層為商業(yè)用途，3~4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡11417居住人數(shù)人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶建筑面積㎡122居住面積㎡36898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積㎡4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡2854道路面積㎡4681居住戶數(shù)戶304車庫(kù)面積㎡7200表6-16項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)層數(shù)功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19(2個(gè))住宅1942(每層)36898地上總建筑面積52426㎡地下室2停車庫(kù)72007764設(shè)備面積300人防面積264表6-17項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．3項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1．有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間(月)進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）200120022003200446810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27表6-18項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分：（1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6131萬元。（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9060萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：15191萬元。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）開發(fā)成本小計(jì)：30966.4萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%330．392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%165．203水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55．064通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%275．335場(chǎng)地平整費(fèi)60元/㎡68．50

總計(jì)894．48表6-19前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計(jì)11013表6-20建安工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬元/公頃5．2426公頃3402供水工程15萬元/公頃5．2426公頃78．643道路工程42．13萬元/公頃0．4681公頃19．724綠化工程5．4萬元/公頃0．3501公頃1．895其他工程占建安工程費(fèi)的2%11013萬元220．26

合計(jì)660．51表6-21基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明（估算依據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅550．65建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1321．56建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44．05建安工程費(fèi)×4‰

4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸

5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程費(fèi)的2%合計(jì)2374．64表6-22開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為：2706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年應(yīng)計(jì)利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年應(yīng)計(jì)利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.97萬元總成本費(fèi)用合計(jì)：35965.72萬元。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。詳見表6-23。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)1開發(fā)成本30966.4以下(1)~(7)項(xiàng)合計(jì)56487815(1)土地費(fèi)用1519127694442(2)前期工程費(fèi)894.48186186(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.51137137(4)建安工程費(fèi)1101319962350(5)開發(fā)期稅費(fèi)2374.64444584(6)不可預(yù)見費(fèi)832.771161162開發(fā)費(fèi)用4998.97以下(1)~(3)項(xiàng)合計(jì)7891379(1)管理費(fèi)用832.77116116(2)銷售費(fèi)用2706.28銷售收入×5%370960(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用1459.923033033合計(jì)35965.7264379194表6-23投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4．項(xiàng)目銷售收入估算1）銷售價(jià)格估算。銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過程在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25?？紤]了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱ABCD合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）7250764474447593銷售狀況權(quán)重（銷售率）82%35%57%86%260%加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/㎡）594526754243653019393本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/㎡）7458表6-25本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表單位：元/平方米6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6437元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）商鋪部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過程目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19283元/㎡。詳見表6-26。序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)1××廣場(chǎng)220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9194元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（3）車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬元/個(gè)~30萬元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià)在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車位：25萬元/個(gè)6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36898㎡；裙樓中的商鋪部分11248㎡，地下車位209個(gè)。詳見表6-27。3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見表6-28。用途可售數(shù)量建議銷售單價(jià)銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個(gè)250000元5225合計(jì)54125.68表6-27銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車位：60%125（個(gè)）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合計(jì)100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例5．稅金估算1）銷售稅金與附加估算。詳見表6-29。2）土地增值稅估算。詳見表6-30。序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%113.6675.783教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%162.38108.25合計(jì)銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入

54125.682扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和45638.932．12．22．32．4開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值稅估算表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35965.72萬元。其資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬元，全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表6-31。序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例7．借款還本付息估算長(zhǎng)期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計(jì)10355.55177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32借款還本付息估算表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV＝9695.16萬元（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV＝6431.69萬元（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2%（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出15734.7313526.6815280.742.1建設(shè)投資15734.737508.4311262.642.2銷售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈現(xiàn)金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5315948.774918.455稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5317970.906159.79表6-33現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%（2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.98萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271．1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5734.7320354.7421372.522．1資本金5734.734359.162906.112．2預(yù)售收入再投入04063.38902.422．3貸款本息償還05914.035545.892．4銷售稅金及附加02088.171392.112．5土地增值稅01527.621018.412．6所得稅02402.461607.583稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5261.2210201.73214.47表6-34現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）動(dòng)態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的分別為9695.16萬元和6431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5154.98萬元，也大于0。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)1）損益表。詳見表6-35。序號(hào)

項(xiàng)目名稱

計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入032475.4121650.2754125.682總成本費(fèi)用021579.4314368.2935965.723銷售稅金及附加02088.171392.113480.284土地增值稅01527.621018.412546.035利潤(rùn)總額（1-2-3-4）07280.194871.4612151.656所得稅（5）×33%02402.461607.584010.047稅后利潤(rùn)（5）-（6）04877.733263.888141.618盈余公積金（7）×10%0487.77326.39814.169可分配利潤(rùn)（7）-（8）04389.962937.497327.45表6-35損益表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）全部投資的投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額×100%=（12151.65/35965.72）×100%=33.79%（2）全部投資的投資利稅率＝利稅總額/總投資額×100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72×100%=50.54%（3）資本金投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/資本金×100%=（12151.65/13000）100%=93.47%（4）資本金凈利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)/資本金×100%=8141.61/13000×100%=62.63%6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3．資金來源與運(yùn)用表1）資金來源與運(yùn)用表。詳見表6-36。2）資金平衡能力分析根據(jù)表6-36，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來源15734.7336834.5724556.381.1銷售收入032475.4121650.271.2資本金5734.734359.162906.111.3銀行借款10000002資金的運(yùn)用15734.7320354.7421372.522.1建設(shè)投資15734.738422.4611808.532.2借款還本付息05914.035545.892.3銷售稅金及附加02088.171392.112.4土地增值稅01527.621018.412.5所得稅02402.461607.583盈余資金(1)-(2)016479.833183.864累計(jì)盈余資金016479.8319663.69表6-36資金來源與運(yùn)用表單位：萬元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．6項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見表6-37

表6-37項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表類別項(xiàng)目

靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資33．79%50．54%9695．166431．6966．2%47．82%自有資金93．47%——5154．98—113．62%6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．7結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。END!安全閥基本知識(shí)如果壓力容器(設(shè)備/管線等)壓力超過設(shè)計(jì)壓力…1.盡可能避免超壓現(xiàn)象堵塞(BLOCKED)火災(zāi)(FIRE)熱泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的發(fā)生?2.使用安全泄壓設(shè)施爆破片安全閥如何避免事故的發(fā)生?01安全閥的作用就是過壓保護(hù)!一切有過壓可能的設(shè)施都需要安全閥的保護(hù)!這里的壓力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!設(shè)定壓力(setpressure)安全閥起跳壓力背壓(backpressure)安全閥出口壓力超壓(overpressure)表示安全閥開啟后至全開期間入口積聚的壓力.幾個(gè)壓力概念彈簧式先導(dǎo)式重力板式先導(dǎo)+重力板典型應(yīng)用電站鍋爐典型應(yīng)用長(zhǎng)輸管線典型應(yīng)用罐區(qū)安全閥的主要類型02不同類型安全閥的優(yōu)缺點(diǎn)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,可靠性高適用范圍廣價(jià)格經(jīng)濟(jì)對(duì)介質(zhì)不過分挑剔彈簧式安全閥的優(yōu)點(diǎn)預(yù)漏--由于閥座密封力隨介質(zhì)壓力的升高而降低,所以會(huì)有預(yù)漏現(xiàn)象--在未達(dá)到安全閥設(shè)定點(diǎn)前,就有少量介質(zhì)泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE彈簧式安全閥的缺點(diǎn)過大的入口壓力降會(huì)造成閥門的頻跳,縮短閥門使用壽命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle彈簧式安全閥的缺點(diǎn)彈簧式安全閥的缺點(diǎn)=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通產(chǎn)品平衡背壓能力差.在普通產(chǎn)品基礎(chǔ)上加裝波紋管,使其平衡背壓的能力有所增強(qiáng).能夠使閥芯內(nèi)件與高溫/腐蝕性介質(zhì)相隔離.平衡波紋管彈簧式安全閥的優(yōu)點(diǎn)優(yōu)異的閥座密封性能,閥座密封力隨介質(zhì)操作壓力的升高而升高,可使系統(tǒng)在較高運(yùn)行壓力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點(diǎn)平衡背壓能力優(yōu)秀有突開型/調(diào)節(jié)型兩種動(dòng)作特性可遠(yuǎn)傳取壓先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點(diǎn)對(duì)介質(zhì)比較挑剃,不適用于較臟/較粘稠的介質(zhì),此類介質(zhì)會(huì)堵塞引壓管及導(dǎo)閥內(nèi)腔.成本較高.先導(dǎo)式安全閥的缺點(diǎn)重力板式產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)目前低壓儲(chǔ)罐呼吸閥/緊急泄放閥的主力產(chǎn)品.結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單.價(jià)格經(jīng)濟(jì).重力板式產(chǎn)品的缺點(diǎn)不可現(xiàn)場(chǎng)調(diào)節(jié)設(shè)定值.閥座密封性差,并有較嚴(yán)重的預(yù)漏.受背壓影響大.需要很高的超壓以達(dá)到全開.不適用于深冷/粘稠工況.幾個(gè)常用規(guī)范ASMEsectionI-動(dòng)力鍋爐(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低壓安全閥設(shè)計(jì)(LowpressurePRV)API520-火災(zāi)工況計(jì)算與選型(FireSizing)API526-閥門尺寸(ValveDimension)API527-閥座密封(SeatTightness)介質(zhì)狀態(tài)(氣/液/氣液雙相).氣態(tài)介質(zhì)的分子量&Cp/Cv值.液態(tài)介質(zhì)的比重/黏度.安全閥泄放量要求.設(shè)定壓力.背壓.泄放溫度安全閥不以連接尺寸作為選型報(bào)價(jià)依據(jù)!如何提供高質(zhì)量的詢價(jià)?彈簧安全閥的結(jié)構(gòu)彈簧安全閥起跳曲線彈簧安全閥結(jié)構(gòu)彈簧安全閥結(jié)構(gòu)導(dǎo)壓管活塞密封活塞導(dǎo)向不平衡移動(dòng)副(活塞)導(dǎo)管導(dǎo)閥彈性閥座P1P1P2先導(dǎo)式安全閥結(jié)構(gòu)先導(dǎo)式安全閥的工作原理頻跳安全閥的頻跳是一種閥門高頻反復(fù)開啟關(guān)閉的現(xiàn)象。安全閥頻跳時(shí)，一般來說密封面只打開其全啟高度的幾分只一或十幾分之一，然后迅速回座并再次起跳。頻跳時(shí)，閥瓣和噴嘴的密封面不斷高頻撞擊會(huì)造成密封面的嚴(yán)重?fù)p傷。如果頻跳現(xiàn)象進(jìn)一步加劇還有可能造成閥體內(nèi)部其他部分甚至系統(tǒng)的損傷。安全閥工作不正常的因素頻跳后果1、導(dǎo)向平面由于反復(fù)高頻磨擦造成表面劃傷或局部材料疲勞實(shí)效。2、密封面由于高頻碰撞造成損傷。3、由于高頻振顫造成彈簧實(shí)效。4、由頻跳所帶來的閥門及管道振顫可能會(huì)破壞焊接材料和系統(tǒng)上其他設(shè)備。5、由于安全閥在頻跳時(shí)無法達(dá)到需要的排放量，系統(tǒng)壓力有可能繼續(xù)升壓并超過最大允許工作壓力。安全閥工作不正常的因素A、系統(tǒng)壓力在通過閥門與系統(tǒng)之間的連接管時(shí)壓力下降超過3%。當(dāng)閥門處于關(guān)閉狀態(tài)時(shí)，閥門入口處的壓力是相對(duì)穩(wěn)定的。閥門入口壓力與系統(tǒng)壓力相同。當(dāng)系統(tǒng)壓力達(dá)到安全閥的起跳壓力時(shí)，閥門迅速打開并開始泄壓。但是由于閥門與系統(tǒng)之間的連接管設(shè)計(jì)不當(dāng)，造成連接管內(nèi)局部壓力下降過快超過3%，是閥門入口處壓力迅速下降到回座壓力而導(dǎo)致閥門關(guān)閉。因此安全閥開啟后沒有達(dá)到完全排放，系統(tǒng)壓力仍然很高，所以閥門會(huì)再次起跳并重復(fù)上述過程，既發(fā)生頻跳。導(dǎo)致頻跳的原因?qū)е陆庸軌航蹈哂?%的原因1、閥門與系統(tǒng)間的連接管內(nèi)徑小于閥門入口管內(nèi)徑。2、存在嚴(yán)重的渦流現(xiàn)象。3、連接管過長(zhǎng)而且沒有作相應(yīng)的補(bǔ)償（使用內(nèi)徑較大的管道）。4、連接管過于復(fù)雜（拐彎過多甚至在該管上開口用作它途。在一般情況下安全閥入口處不允許安裝其他閥門。）導(dǎo)致頻跳的原因B、閥門的調(diào)節(jié)環(huán)位置設(shè)置不當(dāng)。安全閥擁有噴嘴環(huán)和導(dǎo)向環(huán)。這兩個(gè)環(huán)的位置直接影響安全閥的起跳和回座過程。如果噴嘴環(huán)的位置過低或?qū)颦h(huán)的位置過高，則閥門起跳后介質(zhì)的作用力無法在閥瓣座和調(diào)節(jié)環(huán)所構(gòu)成的空間內(nèi)產(chǎn)生足夠的托舉力使閥門保持排放狀態(tài)，從而導(dǎo)致閥門迅速回座。但是系統(tǒng)壓力仍然保持較高水平，因此回座后閥門會(huì)很快再次起跳。導(dǎo)致頻跳的原因C、安全閥的額定排量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所需排量。

由于所選的安全閥的喉徑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所需，安全閥排放時(shí)過大的排量導(dǎo)致壓力容器內(nèi)局部壓力下降過快，而系統(tǒng)本身的超壓狀態(tài)沒有得到緩解，使安全閥不得不再次起跳頻跳的原因閥門拒跳：當(dāng)系統(tǒng)壓力達(dá)到安全閥的起跳壓力時(shí)，閥門不起跳的現(xiàn)象。安全閥工作不正常的因素1、閥門整定壓力過高。2、閥門內(nèi)落入大量雜質(zhì)從而使閥辦座和導(dǎo)套間卡死或摩擦力過大。3、彈簧之間夾入雜物使彈簧無法被正常壓縮。4、閥門安裝不當(dāng)，使閥門垂直度超過極限范圍（正負(fù)兩度）從而使閥桿組件在起跳過程中受阻。5、排氣管道沒有被可靠支撐或由于管道受熱膨脹移位從而對(duì)閥體產(chǎn)生扭轉(zhuǎn)力，導(dǎo)致閥體內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)生偏心而卡死。安全閥拒跳的原因閥門不回座或回座比過大：安全閥正常起跳后長(zhǎng)時(shí)間無法回座，閥門保持排放狀態(tài)的現(xiàn)象。安全閥工作不正常的因素1、閥門上下調(diào)整環(huán)的位置設(shè)置不當(dāng)。2、排氣管道設(shè)計(jì)不當(dāng)造成排氣不暢，由于排氣管道過小、拐彎過多或被堵塞，使排放的蒸汽無法迅速排出而在排氣管和閥體內(nèi)積累，這時(shí)背壓會(huì)作用在閥門內(nèi)部機(jī)構(gòu)上并產(chǎn)生抑制閥門關(guān)閉的趨勢(shì)。3、閥門內(nèi)落入大量雜質(zhì)從而使閥瓣座和導(dǎo)套之間卡死后摩擦力過大。安全閥不回座或回座比過大的因素：4、彈簧之間夾入雜物從而使彈簧被正常壓縮后無法恢復(fù)。5、由于對(duì)閥門排放時(shí)的排放反力計(jì)算不足，從而在排放時(shí)閥體受力扭曲損壞內(nèi)部零件導(dǎo)致卡死。6、閥桿螺母（位于閥桿頂端）的定位銷脫落。在閥門排放時(shí)由于振動(dòng)使該螺母下滑使閥桿組件回落受阻。安全閥不回座或回座比過大的因素：7、由于彈簧壓緊螺栓的鎖緊螺母松脫，在閥門排放時(shí)由于振動(dòng)時(shí)彈簧壓緊螺栓松動(dòng)上滑導(dǎo)致閥門的設(shè)定起跳值不斷減小。

8、閥門安裝不當(dāng)，使閥門垂直度超過極限范圍（正負(fù)兩度）從而使閥桿組件在回落過程中受阻。

9、閥門的密封面中有雜質(zhì)，造成閥門無法正常關(guān)閉。

10、鎖緊螺母沒有鎖緊，由于管道震動(dòng)下環(huán)向上運(yùn)動(dòng)，上平面高于密封面，閥門回座時(shí)無法密封安全閥不回座或回座比過大的因素：謝謝觀看癌基因與抑癌基因oncogene&tumorsuppressorgene24135基因突變概述.癌基因和抗癌基因的概念.癌基因的分類.癌基因產(chǎn)物的作用.癌基因激活的機(jī)理主要內(nèi)容疾?。?/p>

——是人體某一層面或各層面形態(tài)和功能（包括其物質(zhì)基礎(chǔ)——代謝）的異常，歸根結(jié)底是某些特定蛋白質(zhì)結(jié)構(gòu)或功能的變異，而這些蛋白質(zhì)又是細(xì)胞核中相應(yīng)基因借助細(xì)胞受體和細(xì)胞中信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)分子接收信號(hào)后作出應(yīng)答（表達(dá)）的產(chǎn)物。TranscriptionTranslationReplicationDNARNAProtein中心法規(guī)Whatisgene?基因：

—是遺傳信息的載體

—是一段特定的DNA序列（片段）

—是編碼RNA或蛋白質(zhì)的一段DNA片段

—是由編碼序列和調(diào)控序列組成的一段DNA片段基因主宰生物體的命運(yùn)：微效基因的變異——生物體對(duì)生存環(huán)境的敏感度變化關(guān)鍵關(guān)鍵基因的變異——生物體疾病——死亡所以才有：“人類所有疾病均可視為基因病”之說注：如果外傷如燒傷、骨折等也算疾病的話，外傷應(yīng)該無法歸入基因病的行列。Genopathy問：兩個(gè)不相干的人，如果他們患得同一疾病，致病基因是否相同？再問：同卵雙生的孿生兄弟，他們患病的機(jī)會(huì)是否一樣，命運(yùn)是否相同？┯┯┯┯

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┷┷┷┷增添缺失替換DNA分子(復(fù)制)中發(fā)生堿基對(duì)的______、______

和

，而引起的

的改變。替換增添缺失基因結(jié)構(gòu)基因變異的概念：英語句子中的一個(gè)字母的改變，可能導(dǎo)致句子的意思發(fā)生怎樣的變化？可能導(dǎo)致句子的意思不變、變化不大或完全改變THECATSATONTHEMATTHECATSITONTHEMATTHEHATSATONTHEMATTHECATONTHEMAT同理：替換、增添、缺失堿基對(duì)，可能會(huì)使性狀不變、變化不大或完全改變?；虻慕Y(jié)構(gòu)改變,一定會(huì)引起性狀的改變??原句：1.基因多態(tài)性與致病突變基因變異與疾病的關(guān)系2.單基因病、多基因病3.疾病易感基因

基因多態(tài)性polymorphism是指DNA序列在群體中的變異性（差異性）在人群中的發(fā)生概率>1%（SNP&CNP)<1%的變異概率叫做突變基因多態(tài)性特定的基因多態(tài)性與疾病相關(guān)時(shí)，可用致病突變加以描述SNP:散在單個(gè)堿基的不同，單個(gè)堿基的缺失、插入和置換。

CNP:DNA片段拷貝數(shù)變異，包括缺失、插入和重復(fù)等。同義突變、錯(cuò)義突變、無義突變、移碼突變

致病突變生殖細(xì)胞基因突變將突變的遺傳信息傳給下一代(代代相傳),即遺傳性疾病。體細(xì)胞基因突變局部形成突變細(xì)胞群（腫瘤）。受精卵分裂基因突變的原因物理因素化學(xué)因素生物因素基因突變的原因（誘發(fā)因素）紫外線、輻射等堿基類似物5BU/疊氮胸苷等病毒和某些細(xì)菌等自發(fā)突變DNA復(fù)制過程中堿基配對(duì)出現(xiàn)誤差。UV使相鄰的胸腺嘧啶產(chǎn)生胸腺嘧啶二聚體,DNA復(fù)制時(shí)二聚體對(duì)應(yīng)鏈空缺，堿基隨機(jī)添補(bǔ)發(fā)生突變。胸腺嘧啶二聚體胸腺嘧啶胸腺嘧啶紫外線誘變物理誘變(physicalinduction)

5溴尿嘧啶(5BU)與T類似，多為酮式構(gòu)型。間期細(xì)胞用酮式5BU處理，5BU能插入DNA取代T與A配對(duì)；插入DNA后異構(gòu)成烯醇式5BU與G配對(duì)。兩次DNA復(fù)制后,使A/T轉(zhuǎn)換成G/C，發(fā)生堿基轉(zhuǎn)換,產(chǎn)生基因突變。化學(xué)誘變(chemicalinduction)堿基類似物(baseanalogues)誘變AT5-BUA5-BUAAT5-BU5-BU(烯醇式)

(酮式)GGC1.生物變異的根本來源，為生物進(jìn)化提供了最初的原始材料,能使生物的性狀出現(xiàn)差別，以適應(yīng)不同的外界環(huán)境，是生物進(jìn)化的重要因素之一。2.致病突變是導(dǎo)致人類遺傳病的病變基礎(chǔ)?；蛲蛔兊囊饬x概述：腫瘤細(xì)胞惡性增殖特性（一）腫瘤細(xì)胞失去了生長(zhǎng)調(diào)節(jié)的反饋抑制正常細(xì)胞受損,一旦恢復(fù)原狀，細(xì)胞就會(huì)停止增殖，但是腫瘤細(xì)胞不受這一反饋機(jī)制抑制。（二）腫瘤細(xì)胞失去了細(xì)胞分裂的接觸抑制。正常細(xì)胞體外培養(yǎng)，相鄰細(xì)胞相接觸，長(zhǎng)在一起，細(xì)胞就會(huì)停止增殖，而腫瘤細(xì)胞生長(zhǎng)滿培養(yǎng)皿后，細(xì)胞可以重疊起生長(zhǎng)。（三）腫瘤細(xì)胞表現(xiàn)出比正常細(xì)胞更低的營(yíng)養(yǎng)要求。（四）腫瘤細(xì)胞生長(zhǎng)有一種自分泌作用，自己分泌生長(zhǎng)需要的生長(zhǎng)因子和調(diào)控信號(hào),促進(jìn)自身的惡性增殖。Whatisoncogene?癌基因——是基因組內(nèi)正常存在的基因，其編碼產(chǎn)物通常作為正調(diào)控信號(hào)，促進(jìn)細(xì)胞的增殖和生長(zhǎng)。癌基因的突變或表達(dá)異常是細(xì)胞惡性轉(zhuǎn)化（癌變）的重要原因?！彩悄芫幋a生長(zhǎng)因子、生長(zhǎng)因子受體、細(xì)胞內(nèi)信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)分子以及與生長(zhǎng)有關(guān)的轉(zhuǎn)錄調(diào)節(jié)因子等的基因。如何發(fā)現(xiàn)癌基因的呢?11910年，洛克菲勒研究院一個(gè)年輕的研究員Rous發(fā)現(xiàn)，雞肉瘤細(xì)胞裂解物在通過除菌濾器以后，注射到正常雞體內(nèi)，可以引起肉瘤，首次提出雞肉瘤可能是由病毒引起的。0.2m孔徑細(xì)菌過不去但病毒可以通過從病毒癌基因到細(xì)胞原癌基因的研究歷程：Roussarcomavirus,RSVthefirstcancer-causingretrovirus1958年，Stewart和Eddy分離出一種病毒，注射到小鼠體內(nèi)可以引起肝臟、腎臟、乳腺、胸腺、腎上腺等多種組織器官的腫瘤，因而把這種病毒稱為多瘤病毒。50年代末、60年代初，癌病毒研究成了一個(gè)極具想像力的研究領(lǐng)域，主流科學(xué)家開始進(jìn)入癌病毒研究領(lǐng)域polyomavirus這期間，Temin發(fā)現(xiàn)RSV有不同亞型，且引起細(xì)胞惡變程度不同，推測(cè)RNA病毒將其遺傳信息傳遞給了正常細(xì)胞的DNA。這與Crick提出的中心法則是相違背的讓事實(shí)屈從于理論還是堅(jiān)持基于實(shí)驗(yàn)的結(jié)果？VSTemin發(fā)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)錄酶，1975年獲諾貝爾獎(jiǎng)TeminCrickTemin的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)：實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單而巧妙：將合成DNA所需的“原料”，即A、T、C、G四種脫氧核苷酸，與破壞了外殼的RSV一起在體外40℃的條件下溫育一段時(shí)間結(jié)果在試管里獲得了一種新合成的大分子，它不能被RNA酶破壞，但卻可以被DNA酶所分解，證明這種新合成的大分子是DNA用RNA酶預(yù)先破壞RSV的RNA，再重復(fù)上述的試驗(yàn)，則不能獲得這種大分子，說明這個(gè)DNA大分子是以RSV的RNA為模板合成的1969年，一個(gè)日本學(xué)者里子水谷來到Temin的實(shí)驗(yàn)室，這是一個(gè)非常擅長(zhǎng)實(shí)驗(yàn)的年輕科學(xué)家。按Temin的設(shè)想，他們開始尋找RSV中存在“逆轉(zhuǎn)錄酶”的證據(jù)DNA

RNA

ProteinTranscriptionTranslationReplicationReplicationRe-Transcription修正中心法規(guī)據(jù)說，1975年Temin因發(fā)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)錄酶而獲諾貝爾獎(jiǎng)時(shí)，Bishop懊惱不已，因?yàn)樵缭?969年他就認(rèn)為Temin的RNADNA的“前病毒理論”有可能是正確的，并且也進(jìn)行了一些實(shí)驗(yàn)，但不久由于資深同事的規(guī)勸而放棄了這方面的努力。但Bishop馬上意識(shí)到：逆轉(zhuǎn)錄酶的發(fā)現(xiàn)為逆轉(zhuǎn)錄病毒致癌的研究提供了一條新途徑。一個(gè)RSV，三個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)?。。?989年，UCSF的Bishop和Varmus根據(jù)逆轉(zhuǎn)錄病毒的復(fù)制機(jī)制發(fā)現(xiàn)了細(xì)胞癌基因，并獲諾貝爾獎(jiǎng)。Cellularoncogene啟示：Perutz說:“科學(xué)創(chuàng)造如同藝術(shù)創(chuàng)造一樣，都不可能通過精心組織而產(chǎn)生”Bishop說:“許多人引以為豪的是一天工作16小時(shí)，工作安排要以分秒計(jì)……可是工作狂是思考的大敵，而思考則是科學(xué)發(fā)現(xiàn)的關(guān)鍵”Perutzsharedthe1962NobelPrizeforChemistrywithJohnKendrew,fortheirstudiesofthestructuresofhemoglobinandglobularproteins科學(xué)的本質(zhì)和藝術(shù)一樣，都需要直覺和想像力請(qǐng)給自己一些思考的時(shí)間吧！癌基因的分類目前對(duì)癌基因尚無統(tǒng)一分類的方法，一般有下面3種分類方法：一、按結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分（6）類（一）src癌基因家族（二）ras癌基因家族（三）sis癌基因家族（四）myc癌基因家族（五）myb癌基因家族（六）其它：如fos，erb－A等。三、按細(xì)胞增殖調(diào)控蛋白特性分成（4）類（一）生長(zhǎng)因子（二）受體類（三）細(xì)胞內(nèi)信號(hào)轉(zhuǎn)換器（四）細(xì)胞核因子二、按產(chǎn)物功能分（8）類（一）生長(zhǎng)因子類（二）酪氨酸蛋白激酶（三）膜相關(guān)G蛋白（四）受體，無蛋白激酶活性（五）胞質(zhì)絲氨酸-蘇氨酸蛋白激酶（六）胞質(zhì)調(diào)控因子（七）核反式調(diào)控因子（八）其它:db1、bcl－2癌基因產(chǎn)物參與信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)

胞外信號(hào)作用于膜表面受體→胞內(nèi)信使物質(zhì)的生成便意味著胞外信號(hào)跨膜傳遞的完成。胞內(nèi)信使至少有：cAMP（環(huán)磷酸腺苷）IP3（三磷酸肌醇）PG（前列腺素）cGMP（環(huán)磷酸鳥苷）DG（二?；视停〤a2＋（鈣離子）CAM（鈣調(diào)素）主要機(jī)制是通過蛋白激酶活化引起底物蛋白一連串磷酸化的生物信號(hào)反應(yīng)過程,跨膜機(jī)制涉及到：（一）質(zhì)膜上cAMP信使系統(tǒng)（二）質(zhì)膜上肌醇脂質(zhì)系統(tǒng)這兩個(gè)系統(tǒng)都是由受體鳥苷酸調(diào)節(jié)蛋白（GTP-regulatoryprotein，G蛋白）和效應(yīng)酶（腺苷酸環(huán)化酶磷脂酶等）組成，有相似的信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)過程：即受體活化后引起GTP與不同G蛋白結(jié)合活化和抑制效應(yīng)酶從而影響胞內(nèi)信使產(chǎn)生而發(fā)生不同的調(diào)控效應(yīng)。（三）受體操縱的離子通道系統(tǒng)（四）受體酪氨酸蛋白激酶的轉(zhuǎn)導(dǎo)

（一）獲得性基因病

(acquiredgeneticdisease)例如：病毒感染激活原癌基因癌基因活化的機(jī)制

（二）染色體易位和重排使無活性的原癌基因轉(zhuǎn)位至強(qiáng)啟動(dòng)子或增強(qiáng)子附近而被活化。與基因脆性位點(diǎn)相關(guān)。（三）基因擴(kuò)增（四）點(diǎn)突變?nèi)?、癌基因的產(chǎn)物與功能（一）癌基因產(chǎn)物作用的一般特點(diǎn)1.目前發(fā)現(xiàn)c-onc均為結(jié)構(gòu)基因.2.癌基因產(chǎn)物可分布在膜質(zhì)核也可分泌至胞外.（二）癌基因產(chǎn)物分類1.細(xì)胞外生長(zhǎng)因子：TGF-b2.跨膜生長(zhǎng)因子受體:MAPK3.細(xì)胞內(nèi)信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)分子:Gprotein/Ras4.核內(nèi)轉(zhuǎn)錄因子

（三）癌基因產(chǎn)物的協(xié)同作用實(shí)驗(yàn)證明，用ras或myc分別轉(zhuǎn)染細(xì)胞，可使細(xì)胞長(zhǎng)期增殖，但不能轉(zhuǎn)化成癌細(xì)胞，在裸鼠體內(nèi)也不能形成腫瘤。但用ras+myc同時(shí)轉(zhuǎn)染細(xì)胞，則使細(xì)胞轉(zhuǎn)化成癌細(xì)胞。說明：致癌至少需要2種或以上的onc協(xié)同作用，2種onc在2條通路上發(fā)揮作用，由于細(xì)胞增殖調(diào)控是多因子，多階段影響的結(jié)果。而影響增殖分化的onc達(dá)幾十種之多，所以大多數(shù)人認(rèn)為：癌發(fā)生是多階段多步驟的。Whatistumorsuppressorgene?腫瘤抑制基因（抗癌基因、抑癌基因）——是調(diào)節(jié)細(xì)胞正常生長(zhǎng)和增殖的基因。當(dāng)這些基因不能表達(dá)，或其產(chǎn)物失去活性時(shí)，細(xì)胞就會(huì)異常生長(zhǎng)和增殖，最終導(dǎo)致細(xì)胞癌變。反之，若導(dǎo)入或激活它則可抑制細(xì)胞的惡性表型?！┗蚺c抑癌基因相互制約，維持細(xì)胞增殖正負(fù)調(diào)節(jié)信號(hào)的相對(duì)穩(wěn)定。影響1歲的兒童“二次打擊”學(xué)說兩個(gè)等位基因同時(shí)突變視網(wǎng)膜母細(xì)胞瘤（Retinoblastoma）RB基因變異(13號(hào)染色體)

(1)脫磷酸化Rb蛋白（活性）與轉(zhuǎn)錄因子E2F結(jié)合，抑制基因的轉(zhuǎn)錄活性(2)磷酸化Rb蛋白（失活）與E2F解離，釋放E2F(3)E2F啟動(dòng)基因轉(zhuǎn)錄(4)細(xì)胞進(jìn)入增生階段(G1S)因此，Rb蛋白在控制細(xì)胞生長(zhǎng)方面發(fā)揮重要作用一旦Rb基因突變可使細(xì)胞進(jìn)入過度增生狀態(tài)RB基因的功能等位基因(allele)例如：花顏色基因位于一對(duì)同源染色體的同一位置上、控制相對(duì)性狀的兩個(gè)的基因叫等位基因(allele)一對(duì)相同的等位基因稱純合等位基因

一對(duì)不同的等位基因稱雜合等位基因

顯性基因隱性基因完全顯性不完全顯性共顯性問：女性的兩條X染色體基因應(yīng)如何表達(dá)？拓展知識(shí)：X染色體基因中，有65%完全處于“休眠”狀態(tài)，20%僅在部分女性身上“休眠”，15%則完全逃離“休眠”狀態(tài)一旦其中一條X染色體被損壞，還可以由另一條X染色體來糾正男性卻只有一條X染色體，一旦它遭到破壞，男性就會(huì)患上血友病、色盲以及肌肉萎縮癥等各種遺傳病以前人們一直認(rèn)為，在女性的兩條X染色體中，有一條染色體是完全不起作用或是處于“休眠”狀態(tài)的在Y染色體中，目前仍在“工作”的基因只剩下不到100個(gè)X染色體中“工作”的基因>1000個(gè)有一個(gè)這樣的故事：20年前一次意外事故，三個(gè)工人遭受鈷60（Co60)放射性核素的照射結(jié)果：一名工人不久死亡一名工人幾年后死于白血病最后一名工人20年后患糖尿病就診你知道醫(yī)生在為病人檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)了什么嗎？鎖骨骨折肋骨串珠樣X光片發(fā)現(xiàn)廣泛性骨質(zhì)缺損骨髓檢查——漿細(xì)胞比例為30%左右（正常為0.6-1.3%）(多發(fā)性骨髓瘤）因此，多基因病涉及遺傳因素和環(huán)境因素物理因素化學(xué)因素生物因素自發(fā)因素2.多基因病(polygenicdisease)：性狀或疾病的遺傳方式取決于兩個(gè)以上微效基因的累加作用，同時(shí)還受環(huán)境因素的影響，因此這類性狀也稱為復(fù)雜性狀或復(fù)雜疾?。╟omplexdisease）也叫：“復(fù)雜性狀疾病”近視(myopia)高血壓(hypertension)糖尿病(diabetes)精神分裂癥(schizophrenia)哮喘(asthma)腫瘤或癌

(tumororcancer)多基因病的遺傳要點(diǎn)數(shù)量性狀的遺傳基礎(chǔ)是兩對(duì)以上基因。這些基因之間沒有顯,隱性的區(qū)別,而是共顯性。每個(gè)基因?qū)Ρ硇偷挠绊懞苄?稱為微效基因。微效基因具有累加效應(yīng),即一個(gè)基因?qū)Ρ硇妥饔煤苄?但若干個(gè)基因共同作用,可對(duì)表型產(chǎn)生明顯影響。不僅遺傳因素起作用,環(huán)境因素具有明顯作用。例如：結(jié)腸癌（Coloncancer)相關(guān)基因：NGX6，SOX7，ITGB1，HSPA9B，MAPK8，PAG，

RANGAP1，SRC和CDC2等。相關(guān)信號(hào)通路：ras/MEK/ERK，JNK，Rb/E2F，PI3K/AKT及受體相互作用相關(guān)通路，免疫反應(yīng)相關(guān)通路以及細(xì)胞黏附相關(guān)通路等。①早期原發(fā)癌生長(zhǎng)②腫瘤血管形成③腫瘤細(xì)胞脫落并侵入基質(zhì)④進(jìn)入脈管系統(tǒng)⑤癌栓形成⑥繼發(fā)組織器官定位生長(zhǎng)⑦轉(zhuǎn)移癌繼續(xù)擴(kuò)散例如：糖尿病(diabetes)依賴胰島素型糖尿病在位于第6號(hào)染色體上可能包含至少一個(gè)對(duì)I型糖尿病敏感的基因在人類基因組中，大約10個(gè)位點(diǎn)現(xiàn)在被發(fā)現(xiàn)似乎對(duì)I型糖尿病敏感其中：1)11號(hào)染色體位點(diǎn)IDDM2上的基因

2)葡萄糖激酶基因高血壓(hypertension)目前最受關(guān)注的是ATP2B1基因編碼一種膜蛋白，具有鈣泵特性能將高濃度細(xì)胞內(nèi)鈣泵出細(xì)胞外。精神神經(jīng)性疾病精神分裂癥基因表達(dá)改變/誘導(dǎo)增強(qiáng)家族史家暴基因本質(zhì)：基因組變異驚嚇—？—基因突變——精神病多基因病的遺傳：易患性(liability)易感性(susceptibility)發(fā)病閾值(threshold)易患性(liability)——在多基因病發(fā)生中，遺傳因素和環(huán)境因素共同作用決定一個(gè)個(gè)體患某種遺傳病的可能性。possibility遺傳因素(hereditaryfactors)環(huán)境因素(environmentalfactor)易感性(susceptibility)——特指由遺傳因素決定的患病風(fēng)險(xiǎn)，僅代表個(gè)體所含有的遺傳因素，易感性完全由基因決定?！谝欢ǖ沫h(huán)境條件下，易感性高低可代