一、成本管理的實踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：——成本領(lǐng)導(dǎo)策略——產(chǎn)品差異化策略——重點集中策略q

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。q

企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕Sony；Panasonic；2、成本的基本認識成本的定義幾個基本成本概念3、房地產(chǎn)成本的特性q

成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定）q

成本計算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）q

成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；q

房地產(chǎn)成本投入的巨額性；q

成本核算的難度較大；q

成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低的重要因素；q

房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題q

無效成本時常發(fā)生；q

設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；q

存在超合同付款；q

結(jié)算成本不準確；q

結(jié)算后成本的發(fā)生；q

質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責任成本法成本管理的方向萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)管理工具組織系統(tǒng)信息系統(tǒng)控制系統(tǒng)責任成本管理目標成本管理公司總經(jīng)理層成本管理軟件管理制度成本、工程文件作業(yè)過程管理1)

責任成本管理責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；

（2）責任人（3）評價標準；

（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為合理的架構(gòu)分工——責任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型項目經(jīng)理部：工程進度、質(zhì)量；工程管理部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計部：

設(shè)計圖紙主要內(nèi)容（1）——要素概括責任范圍責任主體配合部門評價部門土地、報批報建費建造成本項目發(fā)展部財務(wù)部1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計部銷售部成本部成本部2、結(jié)構(gòu)指標合理化及施工圖質(zhì)量責設(shè)計部\工程部任目標3、獲取競爭性的合理低價工程部\成本部

項目經(jīng)理部

招標領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部工程部工程部銷售費用管理費用銷售部財務(wù)部財務(wù)部各職能部門主要內(nèi)容（2）——反饋指標項目反饋指標每平米地價項目反饋指標報建費用節(jié)減率每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費每平米管理費每平米營銷費人均行政費用每平米管理費用人均銷售收入土地獲得成本土地獲得時間開發(fā)前期準備費主體建造成本社區(qū)建造成本規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期每平米鋼筋含量每平米含砼量招標比率開發(fā)間接費管理費用結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計招標及簽約材料采購最低價定標比率甲定材料占造價比率每平米銷售費用銷售費用統(tǒng)購材料購買率變更比率每平米廣告費用人均銷售員面積實際交納稅率設(shè)計變更工程簽證工程結(jié)算簽證比率稅金結(jié)算錯漏率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實際盈虧額實施要點牽頭組織討

形論

成普及實現(xiàn)執(zhí)行制定公布定期考核2)

目標成本管理基本概念：目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)管理工具：動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標數(shù)據(jù)庫實施過程目標成本形成動態(tài)成本控制3)

作業(yè)過程管理是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總目標銷售及物業(yè)管理竣工結(jié)算施工招標規(guī)劃設(shè)計簽約項目發(fā)展3.1新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工程綜合單價?？刂圃瓌t：準確、客觀、全面、謹慎預(yù)測新項目成本。需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》3.2設(shè)計成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟合理性最大。需求文件：《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》3.2設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本3.2設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……3.3招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則需求文件：《工程及材料招標管理辦法》3.3.1費率招標的弊端總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準；結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長；變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價；匆忙開工、審圖不細導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對于不合理的技術(shù)指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對成本人員的個人水平依賴性較大。3.3.2工程量清單招標的優(yōu)點總價和單價兩方面的充分競爭

；降低職業(yè)風險

，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率

，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量3.4簽約成本控制控制要點：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》3.4.1合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同付款進度：按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：2%采購保管費：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時間要求等……3.5施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質(zhì)量的控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》3.6結(jié)算成本控制控制要點：嚴格審核結(jié)算工程量合理確定結(jié)算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》3.7銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業(yè)管理虧損控制原則：獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。需求文件：《銷售管理制度》《物業(yè)管理制度》1、成本核算的概念、任務(wù)、原則和步驟2、成本核算對象的確定和計算方法3、成本核算科目的設(shè)置1)

房地產(chǎn)開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費六類。2)

萬科根據(jù)自身的特點，將成本項目分為八類。成本科目設(shè)置：q土地成本樓面地價q開發(fā)前期準備費q主體建筑工程費q主體安裝工程費q園區(qū)管網(wǎng)工程費q園林環(huán)境建設(shè)費q配套設(shè)施費主體造價園區(qū)造價費用及資金成本q開發(fā)間接費3)

成本科目設(shè)置一級科目二級科目

三級科目

四級科目

核算項目

備注土地獲得價款各成本核算對象按前述明細開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費各成本核算對象按前述明細

按前述明細按前述明細

按前述明細按前述明細

按前述明細按前述明細

按前述明細按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。各成本核算對象開發(fā)成本各成本核算+對象園林環(huán)

境工程費各成本核算對象各成本核配套設(shè)施費

按前述明細算對象開發(fā)間接費按前述明

各成本核按前述明細細算對象4)

成本費用的分配?

按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；?

房地產(chǎn)成本分配的方法：——按土地面積分攤——按建筑面積分攤——按可售面積分攤?

最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。5)

成本結(jié)算?

成本結(jié)算應(yīng)盡量按實際成本結(jié)算；?

如結(jié)算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產(chǎn)生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。開發(fā)成本（銷售成本）計算：總成本（萬元）成本項目可售面積單位成本合計平均小高層

多層2.0

1.055000

5000

40000

7000

300060000

10000

40000

7000

300057000

10000

40000

7000商業(yè)

會所小高層多層商業(yè)容積率1.11.0

1.0************土地面積建筑面積可售面積0土地獲得價款50004811403846561320040046235118935167398877140923109105884811401500150589621408001001158896214080010011588開發(fā)前期準備費

800主體建筑工程費

5260

150056070主體安裝工程費

620社區(qū)管網(wǎng)工程費

6001505881園林環(huán)境費配套設(shè)施費開發(fā)間接費500270500886188473347474747886188888888開發(fā)成本13550

25529360163823772552234023401、成本信息的意義?

信息是企業(yè)科學(xué)管理、有效決策的依據(jù)；?

信息是現(xiàn)代企業(yè)的重要資源，是成本控制的基礎(chǔ)；?

企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實質(zhì)是信息過程，信息是現(xiàn)代成本控制的基礎(chǔ)；?

信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。2、成本信息管理的基本原則?

成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實；?

成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞；?

成本信息的完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導(dǎo)致決策作出錯誤的判斷。3、目前萬科的成本信息管理1)

萬科成本管理軟件——目標成本管理2)

A-housing網(wǎng)站——招投標管理3)

萬科成本數(shù)據(jù)庫——成本數(shù)據(jù)管理1)

、萬科成本管理軟件——是萬科集團成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信息工具。a.成本管理軟件的作用：?

實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；?

進行目標成本、預(yù)算及合同管理；?

做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；?

集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；?

加快信息流通，提高工作效率；?

為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。b.成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖：資金計劃合同管理動態(tài)成本目拆分估算管理預(yù)算管理標調(diào)整各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比合同執(zhí)行成控制非合同性成本待發(fā)生成本本分攤各產(chǎn)品目標成本各產(chǎn)品動態(tài)成本分攤系統(tǒng)管理非合同性成本引入付款引入數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出財務(wù)自動對帳接口管理引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式生成付款憑證c.項目動態(tài)成本的構(gòu)成動態(tài)成本=

合同性成本+

非合同性成本+

待發(fā)生成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整d.各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成合同性成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本指定分攤項目動態(tài)成本分攤非合同性成本待發(fā)生成本調(diào)整