××ד大望路項目”

方向性建議××地產2004年7月1日××ד大望路項目”

方向1區(qū)位研究區(qū)域市場對于房地產項目來講，我們認為，區(qū)位環(huán)境決定項目的價值區(qū)間，地段位置環(huán)境決定項目的市場功能，地塊條件及規(guī)模決定項目的市場價值，綜合的內在品質決定項目的附加值，四者之和決定項目的市場表現(xiàn)價格。區(qū)位研究區(qū)域市場對于房地產項目來講，我們認為，區(qū)2CBD周邊區(qū)域劃分區(qū)域市場研究CBD核心商務區(qū)泛CBD西北部商務區(qū)泛CBD大東部居住區(qū)望京太陽宮泛CBD北部居住區(qū)

泛CBD豪宅區(qū)泛CBD東四環(huán)居住帶

泛CBD南部綜合區(qū)泛CBD大南部居住區(qū)CBD周邊區(qū)域劃分區(qū)域市場研究CBD泛CBD泛CBD3CBD周邊市場劃分區(qū)域市場研究根據(jù)本項目所在的具體位置，我們將本項目的區(qū)位確定為國貿橋以南、勁松橋以北，東三環(huán)沿線至東四環(huán)之間的泛CBD南部綜合區(qū)。CBD周邊市場劃分區(qū)域市場研究根據(jù)本項目所在的具4泛CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究泛CBD南部綜合區(qū)泛CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究泛CBD南部綜合區(qū)5區(qū)域市場研究分析區(qū)域項目名稱東二環(huán)——東三環(huán)遠洋德邑、領行國際、優(yōu)士閣、富力城、CBD總部公寓、京城仁合、金世紀嘉園、東環(huán)居苑東三環(huán)——大望路非常生活、世橋國貿公寓、蘋果社區(qū)、風度·柏林、華騰園、石韻浩庭、九龍花園、樂讕寶坻、東環(huán)18、富頓中心、華騰大廈、北塘商務大廈大望路——東四環(huán)易構空間、后現(xiàn)代城、金港國際、金海國際、珠江帝景區(qū)域狀況分析該區(qū)域目前住宅項目仍然占據(jù)主導地位，但由于緊鄰CBD核心區(qū)以及城市交通主干道東三環(huán)的影響，區(qū)域內的商務氛圍正在逐漸興起。區(qū)域市場研究分析區(qū)域項目名稱東二環(huán)——東三環(huán)遠洋德邑、領行國6區(qū)域市場研究西大望路分析區(qū)域市場研究西大望路分析7區(qū)域市場研究西大望路分析我們認為，大望路就象一條未成年的巨龍，現(xiàn)在正在快速茁壯成長，頭部的高檔住宅區(qū)和七寸處的高檔商務區(qū)正在不斷豐滿，軀干部的中高檔項目區(qū)也在逐漸長成，尾部已經開始進入發(fā)育期，在未來的五年之內，西大望路將迅速成長為一條巨龍，成為北京東部璀璨的明珠。區(qū)域市場研究西大望路分析我們認為，大望路就象一條8區(qū)域市場研究區(qū)域市場住宅項目分析周邊住宅項目一覽表區(qū)域市場研究區(qū)域市場住宅項目分析周邊住宅項目一覽表9區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析從物業(yè)類型劃分住宅富力城、蘋果社區(qū)、風度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國際、珠江帝景、后現(xiàn)代城、易構空間、金海國際、東環(huán)居苑、金世紀嘉園、京城仁合酒店式公寓世橋國貿公寓、富頓中心商務公寓優(yōu)士閣、領行國際、遠洋德邑從對此次被調查的項目物業(yè)類型分析可以看到，本案競爭區(qū)域內普通住宅的比例占絕大多數(shù)，占到72%；純酒店式公寓為世橋國貿公寓及富頓中心，值得注意的是在一些大規(guī)模社區(qū)如珠江帝景、蘋果社區(qū)，除提供普通住宅外，更增加酒店式服務公寓比例；隨著市場進一步細分，像優(yōu)士閣、遠洋德邑、領行國際等項目，以住宅立項而主打“純商務”公寓也應運而生，成為區(qū)域市場中的重要組成部分。物業(yè)類型分析區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析從物業(yè)住宅富力城、蘋果社區(qū)、風度柏林10區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析由于該區(qū)域緊鄰CBD，城市建設發(fā)展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地產開發(fā)急劇，競爭區(qū)域內住宅項目容積率相對較高，總建筑面積基本都在10萬平方米以上。被調查的住宅項目從開發(fā)規(guī)模上看，規(guī)模在10—40萬平米范圍內的達到被調查項目的53.3%；規(guī)模在40萬平米以上的大盤項目和超大盤項目為26.7%，規(guī)模在10萬平米以下的項目相對較少。物業(yè)規(guī)模分析建面規(guī)模個數(shù)所占比例名稱10萬以下320%世橋國貿、京城仁合、東環(huán)居苑10—40萬853.3%風度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國際易構空間、金海國際、富頓中心、金世紀嘉園40萬以上426.7%蘋果社區(qū)、珠江帝景、后現(xiàn)代城、富力城區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析由于該區(qū)域緊鄰CBD，城市建設發(fā)11區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析在調查的項目中，建筑形式共有三種——板樓、塔樓、塔板結合。建筑形式為塔板結合的占到40%，板樓和塔樓分別占26.7%和33.3%。在該區(qū)域內，市場對塔樓的接受程度越來越低，為了迎合市場需求，只要能夠滿足容積率的要求，眾多項目寧愿犧牲綠地面積（提高建筑密度）也要將盡量以板樓或假板（塔板結合）的形式出現(xiàn)。建筑形式分析建筑形式所占比例項目板樓26.7%蘋果社區(qū)、金港國際、石韻浩庭、京城仁合塔樓33.3%非常生活、富頓中心、后現(xiàn)代城、東環(huán)居苑金世紀嘉園塔板40%富力城、世橋國貿、珠江帝景、風度柏林、金海國際、易構空間區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析在調查的項目中，建筑形式共有三種——12區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析配套設施分析戶型面積分析裝修標準分析賣點分析區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析配套設施分析戶型面積分析裝修標準分析13區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析價格規(guī)律分析區(qū)域項目物業(yè)類型成交均價裝修標準毛坯均價加權均價東二環(huán)－東三環(huán)沿線東環(huán)居苑住宅6,300毛坯－6,3006,585金世紀嘉園住宅6,300毛坯－6,300京城仁和住宅6,300毛坯－6,300富力城住宅8,600精裝修1,2007,400東三環(huán)－西大望路沿線非常生活住宅8,000精裝修8007,200蘋果社區(qū)住宅7,000精裝修5006,500風度柏林住宅6,800精裝修5006,300石韻浩庭住宅6,500毛坯－6,500西大望路－東四環(huán)沿線易構空間住宅6,100毛坯－6,100后現(xiàn)代城住宅6,700精裝修5006,200金港國際住宅7,400部分精裝2007,200金海國際住宅5,300毛坯－5,300珠江帝景住宅8,800精裝修8008,000越來越多的項目提供有精裝修產品，以體現(xiàn)自身的品質和價值，這類產品主要是瞄準該區(qū)域的投資客而設置。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析價格規(guī)律分析區(qū)域項目物業(yè)類型成交均價14價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究

降低降低降低降低世紀東方城平樂園價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究15區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析

基于以上市場研究與關聯(lián)因素的交叉分析，我司認為本區(qū)域存在以下三個市場層段：第一層段：5500元－7000元這個價格段中的項目特點是毛坯房，物業(yè)管理費在2.6元左右這個價格段的客戶群為以自住為主的東區(qū)白領其中6700—7000這個價格段是毛坯交房項目現(xiàn)房階段的最好戶型的價格范圍區(qū)域，該部分毛坯交房項目現(xiàn)房入住階段的銷售均價一般不超過7000。價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析基于以上市場研究與關聯(lián)因16區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析第二層段：6700元—8000元

精裝普通住宅的開盤價格中檔項目的現(xiàn)房價格多出現(xiàn)在這個價格段。其中7500—8300這個價格段是項目現(xiàn)房階段的最好戶型的價格范圍區(qū)域，該部分項目現(xiàn)房入住階段的銷售均價一般不超過8300。市場的反饋告訴我們，在這個價格階段，毛坯房項目存在著較大的市場價格抗性，精裝項目卻有著極大的市場吸引力。價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析第二層段：6700元—8000元價格17區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析價格規(guī)律分析第三層段8000元以上這個市場價格段的產品為區(qū)域中的高端，項目綜合品質高，項目形象相對較好，市場認知度高。這個區(qū)段的項目特點是外裝豪華、內部采取精裝修，走高級公寓路線。

區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析價格規(guī)律分析第三層段8000元以上18區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析富力城的園林設計在區(qū)域內是首屈一指的，無論是從植被的豐富性還是水系景觀的營造上都是很有特點的。社區(qū)中一條下沉式水系景觀貫穿這個社區(qū)，使這個園林景觀具有連貫性和整體性，并增添了幾分靈性。其集中水景面積為5000平米。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析富力城的園林設計在區(qū)域內19區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析擁有近萬米的中央庭園式綠地，靠中心小面積的水系景觀有序的劃分出了健步道、寵物樂園、嬉戲廣場、陽光廊架和綠蔭小棧。雖然園林整體性較強，卻依然缺乏自己的特點。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析擁有近萬米的中央庭園式綠20區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析

1萬平米的“后生態(tài)養(yǎng)生主義”園林設計，整個社區(qū)的綠色滿眼皆是，雖有些詩意，但略顯單調。雖然一、二期中都加入了部分的水景作為整體園林設計的點綴，然而由于水景面積較小，在整體設計風格上依然沒有起到畫龍點睛的作用。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析1萬平米的“后生態(tài)21區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析金港國際的園林設計是以建筑的排列將景觀分割成各個群落，每個群落自成一體，獨立設計，如：水景大道、風鈴戀語、塞納方舟、綠野仙蹤、天使樂園等。社區(qū)中心部位設有中心廣場、中心花園，近4000平米的水面營造了唯美主義的水景園林。但社區(qū)仍不能擺脫以綠色園林景觀為主的設計風格。

區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析金港國際的園林設計是以建22區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析蘋果社區(qū)的園林設計為大面積的植被園林景觀設計，通過不同色彩的植物，使整體的園林景觀呈現(xiàn)層次感和跳躍感。和眾多樓盤的園林設計相比在植被園林設計的色彩上較為豐富。但景觀設計的豐富感不足。

區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析蘋果社區(qū)的園林設計為大面23區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析易構空間的園林設計受到社區(qū)整體規(guī)模的限制，園林面積較小，同時缺少特色。社區(qū)的園林景觀主要集中在社區(qū)的中心廣場.區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析易構空間的園林設計受到社24區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析石韻浩庭為中式建筑，因此在園林設計上也是極為中式，突出“石韻”，整個園林設計以綠色園林景觀為主，石制景觀在其中作為點綴之用。整體的園林風格采取了中式園林風格中的中規(guī)中矩作為項目園林特色。

區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析石韻浩庭為中式建筑，因此25區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析6000平米阿波羅景觀廣場、100座唯美雕塑、150個藝術浮雕、300條經典廊柱。圍合式景觀規(guī)劃，珠江帝景的園林景觀，立足北京的地域特色，兼容熱帶、亞熱帶水景園林，以歐式宮廷園林為藍本，約5000平米的水景設計在區(qū)域內極為罕見。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析6000平米阿波羅景觀廣26區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析通過上述分析我們可以看出，區(qū)域內有大面積水景的項目市場價值和市場影響力都相對較高。區(qū)域內的大部分項目水景都相當匱乏。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析園林景觀分析通過上述分析我們可以看出27區(qū)域市場研究北京市的總體商務市場目前北京的商務樓市場的建設相對集中，主要在中關村區(qū)域市場研究北京市的總體商務市場28區(qū)域市場研究西大望商務市場分析目前，西大望的在建商務樓多為高檔寫字樓產品，如溫特萊中心、華貿中心、藍堡國際中心和珠江帝景的4棟5A級的寫字樓。這樣高品質寫字樓的建設完全受到了CBD核心區(qū)商務樓產品定位的影響。實際上，西大望路沿線現(xiàn)存的寫字樓產品多為80年代的產品，檔次較低、破舊不堪，無論從功能、外觀還是管理都不能滿足現(xiàn)今市場的要求。然而低廉的價格、優(yōu)越的地理位置依然使這些“落伍的產品”租售一空?？梢妳^(qū)域市場內對于商務產品的需求是旺盛的。區(qū)域市場研究西大望商務市場分析29區(qū)域市場研究東三環(huán)路甜水園路金臺路通惠河百子灣路東四環(huán)路航空大廈華貿中心溫特萊中心藍堡國際中心鑫望賓館鑫企望寫字樓SOHO珠江帝景金友大廈宏久寫字樓樂園公寓不知名三層辦公樓（一層為京客隆）朝陽公園南路姚家園路朝陽北路朝陽路建國路廣渠路南磨房路松榆南路區(qū)域內現(xiàn)有商務樓分布區(qū)域市場研究東三環(huán)路甜水園路金臺路通惠河百子灣路東四環(huán)路航空30區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究31區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析區(qū)域發(fā)展趨勢判研：區(qū)域距離CBD很近，隨著CBD路網建設與眾多開發(fā)商的介入，本項目所在的泛CBD區(qū)域將成為市場熱點；受到中央電視臺與北京電視臺東遷的影響，客戶范圍存在擴大的趨勢；將有更多具備國際化社區(qū)水準的項目入市，市場對產品如何滿足客戶需求更加關注隨著新興項目的加入，區(qū)域市場競爭將會升溫，可能會產生激烈的價格競爭；客戶購買行為更加成熟理智，使主流媒體廣告對銷售的支持力降低。以建立客戶美譽度為基礎的全方位營銷推廣模式將更多的使用；區(qū)域內產品同制化太強，競爭將越來越激烈?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售項目的增多會帶來推廣方式的變化；西大望路兩側是泛CBD南部綜合區(qū)房地產重點開發(fā)區(qū)域，戰(zhàn)略地位倍受關注。他集中了泛CBD南部綜合區(qū)80%的供應量。依托CBD的發(fā)展，西大望路沿線將出現(xiàn)大量的新項目，并成為樓市熱點，總供應量將達到600萬平方米以上。區(qū)域市場研究物業(yè)類型分析區(qū)域發(fā)展趨勢判研：區(qū)域距離CB32北京整體商務區(qū)域劃分

金融街，中關村和CBD，是北京市寫字樓最為密集的三個區(qū)域，其中金融街為國家金融管理中心和國家級銀行總行、非銀行金融機構總部的所在地；中關村是我國高新技術產業(yè)的先導；而CBD是中央商務區(qū)。區(qū)域商務狀況分析北京整體商務區(qū)域劃分區(qū)域商務狀況分析33區(qū)域商務狀況分析CBD區(qū)域分析1、CBD區(qū)域的功能定位CBD的城市功能定位是：（1）、建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)。（2）、建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。區(qū)域商務狀況分析CBD區(qū)域分析1、CBD區(qū)域的功能定34經濟功能定位是：（1）、建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū);（2）、成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域;（3）、成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。

——《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》區(qū)域商務狀況分析經濟功能定位是：區(qū)域商務狀況分析352、CBD區(qū)域內的產品形式CBD的功能定位決定了其內部的辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂場所都應為北京最為頂級的地方，包括國貿中心、嘉里中心、摩托羅拉大廈、招商局大廈等等，還有正在動工興建的華貿中心、中央電視臺新址、萬通中心等等。

區(qū)域商務狀況分析2、CBD區(qū)域內的產品形式區(qū)域商務狀況分析36區(qū)域商務狀況分析3、CBD核心區(qū)的商用物業(yè)的市場需求國內外知名的企業(yè)：這些公司出于實力、形象，以及公司發(fā)展的考慮將其總部、分公司或辦事處設立于此。中小型成長企業(yè)：這些公司服務于入住CBD的知名大企業(yè)，它們依存于這些大企業(yè)，并進而發(fā)展和壯大。區(qū)域商務狀況分析3、CBD核心區(qū)的商用物業(yè)的市場需求37區(qū)域商務狀況分析總結：一家大企業(yè)的入住，將帶動眾多為之服務的中小型成長企業(yè)入住，這些中小型成長企業(yè)的規(guī)模遠遠大于這些知名的大企業(yè)，它們對于CBD區(qū)域的辦公物業(yè)的市場需求更是十分巨大的！但由于其公司規(guī)模和實力等原因，負擔不起CBD核心區(qū)辦公物業(yè)的高昂費用，這就形成了CBD區(qū)域的市場與需求之間的巨大矛盾，這也帶動了CBD輻射區(qū)域辦公物業(yè)的迅速發(fā)展。區(qū)域商務狀況分析總結：38區(qū)域商務狀況分析CBD及其輻射區(qū)域的辦公物業(yè)的需求分析1、目標客戶為CBD現(xiàn)有以及為之服務的企業(yè)金融街，中關村和CBD三個主要商務區(qū)內企業(yè)對于未來辦公地的選擇：經濟實力較強的跨國集團、國內知名企業(yè)往往都會選擇CBD作為辦公地點，而為之人服務的一批中小型成長企業(yè)也將跟進，這些企業(yè)是本區(qū)域的最主要的客戶來源。下圖為各區(qū)域現(xiàn)有客戶將會選擇哪個區(qū)域辦公，可見，CBD區(qū)域的客戶將主要來自于現(xiàn)有CBD區(qū)域的客戶群體，另外還會有其他區(qū)域，特別是金融街現(xiàn)有客戶的不斷遷入。區(qū)域商務狀況分析CBD及其輻射區(qū)域的辦公物業(yè)的需求分析39區(qū)域商務狀況分析結論：本區(qū)域的客戶群的規(guī)模是不斷壯大的，對于辦公物業(yè)的市場需求也是不斷增加的。區(qū)域商務狀況分析結論：本區(qū)域的客戶群的規(guī)模是不斷壯大的，對于40區(qū)域商務狀況分析2、CBD及其輻射區(qū)，成長型的中小公司占主要地位隨著CBD概念的進一步明確，規(guī)劃的進一步完善，一些實力雄厚的大型跨國集團紛紛入住CBD，但對于CBD及其輻射區(qū)域來說更多的還是一些正處于成長中的發(fā)展型中小企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，在整個CBD及輻射區(qū)域現(xiàn)有的企業(yè)當中，50人以下的中小型企業(yè)占70%，而其中10人左右的企業(yè)又占了60％。50-100人企業(yè)占14%，而100人以上企業(yè)僅占11%。另外中關村的中小型公司以貿易企業(yè)、咨詢企業(yè)、廣告企業(yè)為主，這三種類型企業(yè)占了總體的絕大部分。區(qū)域商務狀況分析2、CBD及其輻射區(qū)，成長型的中小公司占主要41區(qū)域商務狀況分析3、低價位的中檔寫字樓和商務公寓為成長型企業(yè)的主要需求

企業(yè)有不同的發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段，對辦公物業(yè)的選擇有自己的需求。這就像馬斯洛的人類需求理論一樣，人第一是生存，第二是安全，第三才是社會尊重。當企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些低端寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。區(qū)域商務狀況分析3、低價位的中檔寫字樓和商務公寓為成長型企業(yè)42區(qū)域商務狀況分析4、中小面積為主力需求面積整個區(qū)域的客戶辦公面積需求偏小，有60％的客戶表示他們理想的辦公面積在300平米以下，有27.5％在300－500之間，僅有12.5％的客戶認為500平米以上的面積才是他們比較理想的辦公面積。據(jù)了解理想的辦公面積在300平米以下的用戶類型主要是私營企業(yè)，行業(yè)上屬于貿易、咨詢、廣告企業(yè)，人員數(shù)量也大多在50人及以下。區(qū)域商務狀況分析4、中小面積為主力需求面積43區(qū)域商務狀況分析5、CBD及輻射區(qū)商務樓購買群體現(xiàn)狀（1）大面積（整層、半層）購買群體選擇購買大面積寫字樓的公司主要為國內大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實力，財務穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。這些公司注重自身形象，員工的歸屬感及榮譽感，辦公空間的對立性及整體性，因此往往會選擇形象好、面積大的寫字樓。區(qū)域商務狀況分析5、CBD及輻射區(qū)商務樓購買群體現(xiàn)狀44區(qū)域商務狀況分析（2）中小面積（200—500平米）購買群體購買中小面積辦公區(qū)為國內目前處于穩(wěn)定成長的中小型企業(yè)、港臺及國外公司派駐北京的分公司或事務處。這類公司尚處于業(yè)務快速發(fā)展時期，前景比較樂觀，同時，這類公司也比較注重自身形象、希望給他們的客戶及員工一個良好的信心保證。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿易、廣告公司、會計師事務所、律師事務所、咨詢公司、廣告、出版等。區(qū)域商務狀況分析（2）中小面積（200—500平米）購買群體45區(qū)域商務狀況分析1、CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強，規(guī)模巨大。2、對于辦公區(qū)的選擇受到其公司實力及提供服務的大型企業(yè)辦公地址的影響。3、選擇CBD及其輻射區(qū)內低端寫字樓或高檔商務公寓為其辦公地址。4、這些中小型成長企業(yè)的入住帶動了CBD輻射區(qū)商務公寓市場的發(fā)展。結論：區(qū)域商務狀況分析1、CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強，46區(qū)域商務狀況分析1、西大望路板塊的現(xiàn)狀（1）西大望路板塊目前開發(fā)力度很大，但主要為居住類物業(yè)，如東區(qū)國際、珠江帝景、金港國際、石韻浩庭、風度柏林等，商用樓的開發(fā)則主要集中在長安街沿線，如華貿中心、現(xiàn)代城、溫特萊中心等。（2）區(qū)域內適合中小型成長企業(yè)辦公的物業(yè)缺乏，但需求巨大。（3）配套相對匱乏。（4）區(qū)域內商務環(huán)境和商務辦公條件很差，特別是廣渠路以南區(qū)域。

西大望路商務板塊的形成區(qū)域商務狀況分析1、西大望路板塊的現(xiàn)狀西大望路商務板塊的形47區(qū)域商務狀況分析2、西大望路商務板塊的發(fā)展（1）最強勢的邊緣商務西大望路與CBD相連，從區(qū)域地理特點而言，可以說是CBD的金角銀邊。大望路現(xiàn)在由于工廠搬遷留下了大批有待開發(fā)的土地，創(chuàng)造了較好的整體開發(fā)環(huán)境。商務樓、寫字樓的投資開發(fā)是重頭戲。

區(qū)域商務狀況分析2、西大望路商務板塊的發(fā)展48區(qū)域商務狀況分析（2）交通便利，將形成高端寫字樓市場西大望路，守望CBD的東大門，南端可以直通朝陽公園，北邊則延伸到了松榆南路。中間穿過建國路、廣渠路、勁松路等重要路段，可以順利到達三環(huán)、四環(huán)，交通很便捷，本身又與復八線河地鐵交匯，交通便利，在地鐵大望路站附近目前寫字樓商圈規(guī)模初步形成，目前區(qū)域內商務樓市場上的代表性項目，有華貿中心和現(xiàn)代城，預計本區(qū)域將成為商務樓市場最活躍的區(qū)域之一。區(qū)域商務狀況分析（2）交通便利，將形成高端寫字樓市場49區(qū)域商務狀況分析（3）配套設施進一步完善區(qū)域內的火車轉運站將遷移，改建成現(xiàn)代化建筑綜合體，大規(guī)模的影視中心也將建立，通惠河即將改造，南磨房主題公園，CBD中心花園廣場，四環(huán)百米綠化帶工程及散布在期間的各種街區(qū)花園的陸續(xù)建成，這些都將大大改善西大望路沿線的配套。區(qū)域商務狀況分析（3）配套設施進一步完善50區(qū)域商務狀況分析1、區(qū)域內中小型成長企業(yè)規(guī)模很大，成長性很強。2、中小型成長企業(yè)對于低端寫字樓和高檔商務公寓需求旺盛。3、西大望路商務板塊即將形成。4、西大望路板塊內高檔商務公寓產品存在很大市場空白。結論：區(qū)域商務狀況分析1、區(qū)域內中小型成長企業(yè)規(guī)模很大，成長性很強51潛在客群需求研究

我公司目前在富力城北側有“CBD總部公寓”項目在售，我們目前擁有5000多客戶資源，我們認為，他們的需求及特征完全能夠代表本項目的潛在客群，經過調查分析，本項目潛在目標客群進行如下分析：潛在客群需求研究我公司目前在富力城北側有“CB52潛在客戶年齡構成從上圖可以看出，潛在客戶年齡集中在26－45歲之間，其中26－30歲的比例占32％，31－45歲占44％。潛在客群需求研究潛在客戶年齡構成從上圖可以看出，潛在客戶年齡集中在253潛在客戶所在公司類型根據(jù)統(tǒng)計可以看出潛在客戶中在私營企業(yè)中工作的比例最高，占到33％。其次是外企人員占到30％。潛在客群需求研究潛在客戶所在公司類型根據(jù)統(tǒng)計可以看出潛在客戶中在私營54置業(yè)次數(shù)根據(jù)統(tǒng)計，潛在客戶中“首次”置業(yè)者達到40%，二次置業(yè)者占到了47%，我們將首次置業(yè)者確定為白領階層（其中有50%為過度型），將二次以上置業(yè)者確定為升級換代型客戶，三次以上置業(yè)者為投資型客戶。潛在客群需求研究置業(yè)次數(shù)根據(jù)統(tǒng)計，潛在客戶中“首次”置業(yè)者達到4055購房目的本項目潛在客戶中“購房目的”選擇“自住”的比例最高，占到64％；“自住與投資兼顧”的比例為19％，純“投資”客戶的比例占13％。潛在客群需求研究購房目的本項目潛在客戶中“購房目的”選擇“自住”的比56銷售單價有29％的客戶選擇6000－6500元/平米，有25％的客戶選擇6500－7000元/平米，選擇7000—7500元/平米的客戶有11%，選擇7500—8000元/平米的客戶有7%，選擇8000元/平米以上的人只占9％。統(tǒng)計結果表明客戶重點關注的價格集中在6500元/平米左右。潛在客群需求研究銷售單價有29％的客戶選擇6000－6500元/平米57購房原因“離單位近”成為潛在客戶在此區(qū)域選房的首要因素，占到31％；“居住習慣”占24％。這說明潛在的主力客群對周邊環(huán)境和發(fā)展狀況比較了解。潛在客群需求研究購房原因“離單位近”成為潛在客戶在此區(qū)域選房的首要因58戶型結構需求潛在客戶中需要“二居室”的比例較高，占到51％；“三居室”的需求比例也較高，占到31％。面積較大的“四室以上”戶型及面積較小的“零居室”戶型的需求量最小，分別為5％和1％。潛在客群需求研究戶型結構需求潛在客戶中需要“二居室”的比例較高，占到59戶型面積需求戶型面積需求范圍比較分散，71－110平米是選擇的重點范圍，占51％。也有28％的被調查者選擇120平米以上的大戶型。潛在客群需求研究戶型面積需求戶型面積需求范圍比較分散，71－110平60戶型結構與戶型面積的關系

50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-160160以上零居室100%---------一室25%9%50%16%------二室-

7%22%22%25%13%11%-

三室------4%18%52%26%四室以上--------5%85%潛在客群需求研究根據(jù)以上表格統(tǒng)計，戶型與面積的比例關系為：零居：50平米以下，比例為100％一居：61－70平米，比例為50%二居：71－100平米，比例為69％，其中70—9044%。三居：120平米以上，比例為78%，其中160平米以上占26%四居：160平米以上，比例為85％戶型結構與戶型面積的關系50以下51-6061-761交房標準32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶裝修的客戶比例占到54%，但接受完全精裝的客戶僅為25%。潛在客群需求研究交房標準32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶62物業(yè)費有41％的被訪者對本項目的物業(yè)費的接受范圍在2－2.5元/月/平米。從調查結果可以看出本項目的物業(yè)費不宜超過3元/月/平米。潛在客群需求研究物業(yè)費有41％的被訪者對本項目的物業(yè)費的接受范圍在263購/租車位及價格從以上統(tǒng)計可以看出有63％的潛在客戶更愿意租用車位，37％選擇購買車位的潛在客戶中有62％能夠承受8萬元以下的車位售價，根據(jù)以往的經驗來判斷，大部分客戶能接受車位售價應該在7—9萬元之間。潛在客群需求研究購/租車位及價格從以上統(tǒng)計可以看出有63％的潛在客戶64

優(yōu)勢分析中石油實力巨大，為項目的順利操作打下了堅實的基礎，同時中石油曾經開發(fā)了小戶型項目北京5月，對于小戶型市場有著獨到的見解。目前整體區(qū)域的商業(yè)氛圍隨著家樂福和百安家居的進駐將會得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。項目的整體規(guī)劃用地面積適度，易于項目的整體運做。項目大地塊部分格局方正，有利于項目的規(guī)劃設計。項目SWOT分析優(yōu)勢分析中石油實力巨大，為項目的順利操作打下了堅實的基65劣勢分析周邊競爭項目都具有一定的規(guī)模和實力，區(qū)域競爭激烈。區(qū)域市場內產品供應多樣且同制化很強，產品空間較小。項目緊鄰北京吉普車制造場，有一定的噪音和空氣污染。規(guī)劃中的道路將這個地塊分為兩部分，在一定程度上影響了社區(qū)的整體規(guī)劃，破壞了社區(qū)的整體感覺。地塊面臨西大望路100米的長度難以體現(xiàn)項目的規(guī)模品質，對項目形象的樹立極為不利。項目SWOT分析劣勢分析周邊競爭項目都具有一定的規(guī)模和實力，區(qū)域競爭66機會分析項目產品的多樣性

雖然西大望路項目的區(qū)域市場競爭較為激烈，但還是存在一定的市場空間與產品空間。目前周邊的住宅供應同制化嚴重，但多數(shù)項目的產品類型相對單一，只有為數(shù)不多的項目包含了底商、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅等多種產品，其他項目多以住宅配底商的形式出現(xiàn)。因此，我們可以從項目產品的多樣性上尋求機會。項目SWOT分析機會分析項目產品的多樣性項目SWOT分析67機會分析項目整體檔次的提升本項目所在區(qū)域內，除珠江帝景具有一定的項目檔次和對外形象外，其他項目的整體檔次感不強。無論是產品形式還是景觀設計都過于千篇一律，沒有特色。而本項目正好可以抓住這個機會，在對外形象和產品檔次上下功夫，做出項目的特色，提升項目在區(qū)域內的形象，將項目作成精品，在區(qū)域內脫穎而出。項目SWOT分析機會分析項目整體檔次的提升項目SWOT分析68機會分析超強賣點營造目前本區(qū)域內競爭項目對于本身的賣點營造和宣傳顯然是不夠的，只是單純的依靠區(qū)域市場的需求進行項目銷售。本項目可以利用這個市場空白打造自己項目的賣點。通過對區(qū)域市場的研究和分析發(fā)現(xiàn)，幾個主要競爭項目都有大面積的景觀建設。然而真正的特色景觀的營造卻沒有，多集中在單純的綠色園林的建設。北京的項目普遍不重視項目水景的建設。恰恰，北京又是個缺水的城市，因此多數(shù)項目對于整個項目中水系景觀的營造都很缺乏。近幾年隨著南方開發(fā)商的不斷涌入，將南方社區(qū)的水景建設帶入北京，得到了客戶的一定程度的認可。本項目正好可以抓住時機，將水系景觀的營造作為項目園林建設特色。同時作為項目的一個有力的賣點。項目SWOT分析機會分析超強賣點營造項目SWOT分析69威脅分析本項目所在區(qū)域的產品多樣性強，各項目的建筑形式接近，產品同制化現(xiàn)象過強，而價格基本持平，因此彼此間的競爭很直接，分流客戶現(xiàn)象較為嚴重。特別是很多項目贈送精裝修，將會對本項目構成直接的威脅。項目SWOT分析威脅分析本項目所在區(qū)域的產品多70項目規(guī)劃及產品方向建議項目對外宣傳形象的定位——項目是區(qū)域內檔次較高的產品——項目是區(qū)域內建筑形式多樣的產品——項目是區(qū)域內居住環(huán)境最好的產品——項目的居住產品是區(qū)域內最舒適的——項目的景觀建設是區(qū)域內最有特點的項目規(guī)劃及產品方向建議項目對外宣傳形象的定位71項目規(guī)劃及產品方向建議關于項目產品形式的定位

項目所在的泛CBD南部綜合區(qū)，依托于周邊商務氛圍的不斷增長，擺脫了純居住區(qū)的形象。區(qū)域內的商業(yè)配套設施迅速增加，商務產品不斷涌現(xiàn)。其中尤以廣渠路延線、東三環(huán)延線和西大望路延線的商務氛圍增長迅速。目前廣渠路延線為區(qū)域內配套商業(yè)設施的主要發(fā)展基地。而本項目所在的西大望一線的商務氛圍越來越濃厚，將成為泛CBD地區(qū)的未來商務帶。在這種情況下，我們建議對產品的形式應綜合考慮，適應地區(qū)未來的發(fā)展：

項目規(guī)劃及產品方向建議關于項目產品形式的定位72項目規(guī)劃及產品方向建議商業(yè)產品在社區(qū)的鄰街部分設置少量的商業(yè)產品，帶動社區(qū)的商業(yè)氛圍的同時，滿足社區(qū)的日常生活消費需要，同時作為項目中單價最高，利潤最高的產品出現(xiàn)，通過商業(yè)的經營檔次很好的提升項目檔次和生活品質。商務產品在區(qū)域內主要的商務帶——西大望路一側建設部分的商務產品，迎合區(qū)域的整體發(fā)展，確保項目的實質市場價值的延續(xù)?？紤]到目前區(qū)域內成功的商務產品的形式，如soho，以及低售價、低租金產品缺失的市場空間，建議采用商務公寓的形式。而商務產品的建設一定要基于不干擾居住。因此在考慮產品的布局方面，應盡量將商務產品和居住產品分區(qū)建設。

項目規(guī)劃及產品方向建議商業(yè)產品73項目規(guī)劃及產品方向建議居住產品

——自住型產品通過前面的客戶分析，項目所在區(qū)域對二居和三居產品的需求旺盛。本項目的自住型產品以二居和三居產品為主，同時配以區(qū)域內相對供應量較少的四居產品?！顿Y型產品考慮到項目被一條規(guī)劃道路分割為兩個部分，小地塊部分和大地塊很難達成形式上的連接與統(tǒng)一，并且小地塊自身條件有限，無論是在位置、形態(tài)上都和大地塊無法比擬。因此采用獨立操作的形式，只是建筑形式、風格上和大地塊保持一致，產品上采用區(qū)域內熱銷且投資價值高的小戶型產品，吸引大量的投資客戶購買。項目規(guī)劃及產品方向建議居住產品74項目規(guī)劃及產品方向建議無論是自住型的住宅產品還是投資型的住宅產品，我們都建議采用板樓的形式。板樓的舒適度是人所共知的，能夠在一定程度上提高項目的品質感，同時區(qū)域內純板樓居住項目為數(shù)不多，本身就是一個賣點，能夠有效的吸引客戶。同時在布局上采用圍合的形式，能夠有大面積的園林景觀規(guī)劃。進一步提高居住的舒適度和項目的整體品質。園林景觀周邊項目對于社區(qū)園林景觀的建設非常重視，如富力城和珠江帝景在園林規(guī)劃設計上都是煞費苦心的，表現(xiàn)在銷售業(yè)績上在區(qū)域內也是首屈一指的。同時，他們有一個共同的特點就是項目的景觀設計上采用了大量的水景。因此，我們建議在我項目在園林景觀設計上，應采用大面積的水景。一是用來提高項目的整體品質感，二是作為項目的特色和賣點出現(xiàn)在項目的對外宣傳上。項目規(guī)劃及產品方向建議無論是自住型的住75

在考慮到不改變現(xiàn)有技術參數(shù)的情況下，對整個社區(qū)的規(guī)劃及產品方向提出了方向性的建議。項目規(guī)劃及產品方向建議在考慮到不改變現(xiàn)有技術參數(shù)的情況下，對整個社區(qū)76142米206米102米109米99米169米76米58米145米項目規(guī)劃及產品方向建議

地塊功能劃分142米206米102米109米99米169米76米58米177

根據(jù)區(qū)域市場研究和潛在客戶需求分析，我們進行了項目的整體功能分區(qū)的劃分。因天然的地塊條件我們建議將本項目的地塊分為三部分。地塊A緊鄰西大望路，將其作為商務用地，主要用來建設項目的底商、辦公及商務公寓部分。地塊A的占地面積為10800平米，建筑面積在40000平米。容積率為3.7。地塊B相對隱秘，同時為本項目最大的一個分地塊，將作為本項目的重點工程——住宅和水景的主要建設基地。同時為了提高項目的整體品質感，在此地塊內，所有住宅為板式高層的設計，戶型設計以中大戶型為主。同時盡量降低地塊B內的容積率。此地塊的占地面積為28800平米，建筑面積在65000平米。容積率為2.25。最小的一塊地——地塊C將被用來建設投資產品。這塊地的建設主要是為了順應市場的需求，建設一批投資型的中小戶型產品。地塊C的占地面積為11000平米，建筑面積為34000平米。容積率為3。項目規(guī)劃及產品方向建議根據(jù)區(qū)域市場研究和潛在客戶需求分析，我們進78在地塊A中靠西大望路的一側建設一座辦公+底商+商務公寓的建筑。商務產品在區(qū)域內的容積率在3—6不等，其中以5—6居多。地塊A中的商務產品容積率為3.7，可以為客戶提供相當舒適的辦公環(huán)境。同時考慮了地塊邊緣現(xiàn)有住宅樓對本項目地塊A中產品的影響，我們提出了以下方案：項目規(guī)劃及產品方向建議在地塊A中靠西大望路的一側建設一座辦公+底商+商務公寓的建筑79大望路項目方向性建議課件80

地塊A的產品方向建議商務型建筑整個建筑呈L形布局，L形的長邊部分鄰西大望路，此部分長度為70米、進深為20米。L型的短邊部分緊靠地塊A的南邊，此部分長度為42米、寬20米。其中，1、2層為底商，2層以上是辦公和商務公寓部分。項目規(guī)劃及產品方向建議A樓長進深層數(shù)面積層高3.4米11220184032070

42

40320地塊A的產品方向建議商務型建筑81項目規(guī)劃及產品方向建議

地塊A的產品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產品方向建議地塊A的產品戶型布局方向建議82項目規(guī)劃及產品方向建議

地塊A的產品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產品方向建議地塊A的產品戶型布局方向建議83項目規(guī)劃及產品方向建議

地塊A的產品戶型布局方向建議項目規(guī)劃及產品方向建議地塊A的產品戶型布局方向建議84項目規(guī)劃及產品方向建議地塊B作為整體社區(qū)的亮點和要點，將項目的主力產品——住宅部分的建設集中在地塊B中。并且采用圍合的形式盡可能的提高地塊的使用率，有更大的空間作為項目亮點和主賣點的園林景觀建設。區(qū)域內的純居住項目的容積率我們也做了調查，總體水平在2.2—4.6不等。其中純板社區(qū)的容積率在2.2—4.6，其中多數(shù)項目集中在3左右。而地塊B的容積率為2.25，基本上接近了區(qū)域內的最低值，應該說舒適度是非常高的，在相當程度上提高了項目的品質。項目規(guī)劃及產品方向建議地塊B作為整體社區(qū)的亮點和要點，將項目85地塊B的產品方向建議142米206米地塊B北側的兩棟弧板，分別長60米地塊B南側的兩棟弧板，分別長80米在地塊B水景的中央?yún)^(qū)建設一棟長26米的短薄板。項目規(guī)劃及產品方向建議2#3#4#5#6#地塊B的產品方向建議142米206