洞冗程瑪創(chuàng)贏幣開過(guò)去的一年房企接連暴雷，行業(yè)收并購(gòu)趨勢(shì)加劇，外生環(huán)境的變化催動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在變化，從而引發(fā)營(yíng)銷新的變革面對(duì)市場(chǎng)的驟冷，傳統(tǒng)的營(yíng)銷手段失效，搭建新的營(yíng)銷邏輯，傳播品牌價(jià)值尤為重要。項(xiàng)目的新產(chǎn)品入市除了要面對(duì)市中城南片區(qū)競(jìng)品項(xiàng)目外，還面臨傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科以大城之勢(shì)，卷土重來(lái)；同時(shí)，隨著濟(jì)南土地的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)版圖也有了新的變化，板塊區(qū)域擴(kuò)大，客戶也面臨著被分流?？腿旱淖兓w現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)客戶的變化，客戶逐漸年輕化，80/90后客戶成為主體客群，00后客戶加緊“上車”；二是項(xiàng)目客群變化，品牌力度的擴(kuò)大實(shí)現(xiàn)領(lǐng)秀城外部客戶增多，新地塊的產(chǎn)品也倒逼營(yíng)銷尋找外部客群。學(xué)區(qū)價(jià)值不變無(wú)論是“雙減”的落地，還是“教師輪崗制”的施行，學(xué)區(qū)房依然受到追捧，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)對(duì)剛需及剛改客戶仍是最大賣點(diǎn)健康理念不變尤其是在疫情時(shí)代，客群對(duì)于良好環(huán)境的追求，對(duì)于健康家的向往達(dá)到了新的高度，綠色健康的生活方式也將是主流價(jià)值項(xiàng)且本體分近項(xiàng)且整體定位項(xiàng)且營(yíng)逍策略項(xiàng)且本體分近項(xiàng)且整體定位項(xiàng)且營(yíng)逍策略 01市場(chǎng)背景分析宏觀市場(chǎng)|政策研判【過(guò)去】服務(wù)宏觀經(jīng)濟(jì)【未來(lái)】回歸居住屬性22個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓將實(shí)行“兩集中”集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)競(jìng)拍規(guī)則變化：穩(wěn)地價(jià)定房?jī)r(jià)競(jìng)品質(zhì)降低房企金融風(fēng)險(xiǎn)減檔降負(fù)開發(fā)商向品牌和實(shí)力集中房企暴雷導(dǎo)火索分檔設(shè)置房地產(chǎn)余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、信用貸流入房地產(chǎn)降預(yù)期，從金融產(chǎn)品回歸居住本身“從防范過(guò)熱”到“防范過(guò)冷”提高房票資格門檻、首付門檻宏觀市場(chǎng)|政策研判20212021年房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，上海、北京、深圳等地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市7.26被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。77月銀保監(jiān)會(huì)：保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購(gòu)90%以上都是首套房貸款。央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元20222022年房地產(chǎn)信貸政策適度調(diào)整，多地房貸需求及房企合理資金需求正在逐步得到滿足10-12月銀保監(jiān)會(huì)：保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購(gòu)房者。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。央行公布1年期LPR降至3.8%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR仍保持4.65%不變，此前LPR已連續(xù)19個(gè)月保持不變。土地政策土地政策月月月月月月宏觀市場(chǎng)|濟(jì)南政策政策維穩(wěn)適度調(diào)整滿足合理化需求1月2月3月 月月7月891月2月3月 月月7月89ü住宅用地“兩集中”出讓，全年分3批次集中供地；ü商業(yè)用地不得建設(shè)公寓式酒店，商業(yè)辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。ü房企預(yù)售資金如定金、首付款、貸款等存入監(jiān)管賬戶，否則不得核發(fā)《預(yù)售許可證》ü6.1起買賣合同應(yīng)明確房屋的建筑、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e，并約定面積差異處理方式。ü二次土拍補(bǔ)充公告：限資質(zhì)、限馬甲，由“限地價(jià)，競(jìng)政府儲(chǔ)備性公有房”變?yōu)椤跋薜貎r(jià)，抽簽確定競(jìng)得人”；ü10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，認(rèn)籌戶數(shù)不得超過(guò)準(zhǔn)售房源的1.5倍。裝修樣板房交付1個(gè)月內(nèi)不得拆除、出售。ü三批次供地：城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)最高限價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)后“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”。ü整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年行動(dòng)方案》，在開發(fā)、買賣、租賃、物業(yè)開展重點(diǎn)整治。ü?jié)蠈⒎?次集中發(fā)布招拍掛出讓公告。據(jù)悉，2022年第一批土地集中出讓工作即將展開，計(jì)劃于3月底發(fā)布出讓公告。ü3月25日起，濟(jì)南市推行新建商品房買賣合同電子簽章。üü可按規(guī)定提取公積金的9種情形：購(gòu)買、建造、翻建自住住房，償還購(gòu)買房貸款本息，無(wú)房租賃商品房、公共租賃房租等，ü?jié)锨鄭u等多家銀行房貸利率下調(diào)至4.9%，放款提速金融政策ü?jié)蠈?duì)異地住房公積金貸款資料審批取消戶籍限制。因不可抗力失住房，重新承受住房權(quán)屬的免征契稅。ü容積率、建設(shè)手續(xù)、獎(jiǎng)補(bǔ)資金等14條政策，重點(diǎn)支持高星級(jí)綠色建筑、健康建筑、被動(dòng)式超低能耗建筑、裝配式建筑；ü《濟(jì)南市綠色建筑高質(zhì)量發(fā)展支持政策實(shí)施細(xì)則》ü建設(shè)單位對(duì)竣工驗(yàn)收負(fù)主體責(zé)任。分期開發(fā)可分期辦理驗(yàn)收。公共設(shè)施與首期同步建設(shè)、同步驗(yàn)收；ü《濟(jì)南市房屋建筑市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)管理辦法》對(duì)嚴(yán)重失信主體名單的從業(yè)人員，在市場(chǎng)準(zhǔn)入、招投標(biāo)、資質(zhì)資格等約束和懲戒ü商品住宅主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位組織業(yè)主開放日活動(dòng)；單體竣工驗(yàn)收合格后，組織業(yè)主開展先驗(yàn)房后交房活動(dòng)。ü《全面放開落戶限制實(shí)施細(xì)則》，繼續(xù)落實(shí)“零門檻”落戶政策，正式全面放開戶口遷移限制。üü《全面放開落戶限制實(shí)施細(xì)則》，繼續(xù)落實(shí)“零門檻”落戶政策，正式全面放開戶口遷移限制。ü?jié)习l(fā)布人口發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃：濟(jì)南2025年人口將步入千萬(wàn)級(jí)許有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的進(jìn)城落戶人口回農(nóng)村落戶，促進(jìn)人口雙向流動(dòng)。宏觀市場(chǎng)|土地市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)，拿地謹(jǐn)慎，主城優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧0.0201720182019202020212017-2021年濟(jì)南土地市場(chǎng)分析0.0201720182019202020213000.02500.02000.01500.01000.0500.0供應(yīng)地上建面（萬(wàn)㎡）供應(yīng)地上建面（萬(wàn)㎡）成交地上建面（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)(元/㎡）2411.42168.94789.22620.02214.94029.82212.32032.53563.02342.22208.33629.61996.61659.83833.45000.04500.04000.03500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.00.01200100080060040020002021.1-2022.2月濟(jì)南土地市場(chǎng)分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月供應(yīng)地上建面（萬(wàn)㎡）成交地上建面（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)（元/㎡）450040003500300025002000150010005000宏觀市場(chǎng)|2022年供地計(jì)劃商品住宅、保障性租賃住宅用地微增，土地供應(yīng)趨于城市外圍，市中供地減少宏觀市場(chǎng)|2022年第一次土拍供地一批次供地整體向北向東，濟(jì)鋼片區(qū)為主力，土地競(jìng)買相對(duì)放松），2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月宏觀市場(chǎng)|普通住宅市場(chǎng)供求回落分化加劇低位運(yùn)行400.0供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)供求比400.0成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)4000040.0供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)供求比40.0成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)宏觀市場(chǎng)|板塊量?jī)r(jià)城南非傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊高端改善麓系洋房異軍突起強(qiáng)力提升區(qū)域價(jià)值2021年普宅各板塊供應(yīng)與成交面積分布02%2%2%2022年一季度0%5%9%34%13%24%2019年2%9%2%2%2%2022年一季度0%5%9%34%13%24%2019年2%9%2017年1%7%22%33%18%9%7%宏觀市場(chǎng)|成交結(jié)構(gòu)面積提檔需求升級(jí)2017-2022年普宅面積段銷售占比情況2017-2022年普宅總價(jià)段銷售占比情況2017-2022年普宅面積段銷售占比情況9%34%38%10%9%34%38%10%8%38%42%9%7%38%42%9%7%3%35%49%6%35%49%6%5%2%35%49%5%35%49%5%6%2%4%51%33%5%4%51%33%5%4%2%31%56%4%3%3%3%2017年31%56%4%3%3%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上12%12%31%15%9%13%5%7%35%15%8%18%11%4%2%35%15%8%18%19%28%8%26%19%28%8%26%6%6%20%24%24%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%80萬(wàn)元以下80-100萬(wàn)元100-120萬(wàn)元120-150萬(wàn)元150-200萬(wàn)元200-250萬(wàn)元250-300萬(wàn)元300-400萬(wàn)元400-500萬(wàn)元500萬(wàn)元以上片區(qū)獨(dú)立一超兩強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)|競(jìng)爭(zhēng)格局片區(qū)獨(dú)立一超兩強(qiáng)）；麓系洋房萬(wàn)科山望（清盤）綠地新里程麓系洋房萬(wàn)科山望（清盤）綠地新里程區(qū)域市場(chǎng)|區(qū)域項(xiàng)目新舊更替改善與剛需并存），即層區(qū)域市場(chǎng)|區(qū)域庫(kù)存實(shí)力房企南城新作競(jìng)爭(zhēng)壓力凸顯區(qū)域價(jià)值重塑與提升將存在機(jī)會(huì)點(diǎn)3月30日首開C-1地塊5#，7#，C2地塊：1#、13、14#；項(xiàng)目全精裝，高層18000-21000元/㎡，小高21000-25600元/㎡，洋房24000-27200元/㎡B10住宅庫(kù)存758套（毛坯+精裝均價(jià)17000-19000，月均去化63套預(yù)計(jì)年底精裝A2地塊開始入市，共342套已推未售約140套，均價(jià)2.5萬(wàn)以上，月均去化超百套預(yù)計(jì)陸續(xù)推售剩余住宅，300余套毛坯庫(kù)存不足40套，均價(jià)16000-20000，已清盤預(yù)計(jì)10月份開盤，合計(jì)約1700套預(yù)計(jì)3月份開盤，合計(jì)74套區(qū)域市場(chǎng)|土地成本主要競(jìng)品土地成本較高本案體量適中操作空間較大本案21區(qū)域市場(chǎng)|區(qū)域銷售高端改善一騎絕塵剛需剛改以價(jià)換量麓系洋房/140高層18000-21000元/㎡/////////區(qū)域市場(chǎng)|區(qū)域客戶高端改善客戶看重環(huán)境、教育、產(chǎn)品、配套等，分布全城首置首改更看重學(xué)區(qū)、價(jià)格、交通等點(diǎn)，地緣性客戶為主麓系洋房麓系洋房主無(wú)明顯劣勢(shì)★★★★★23-27高層★★★★★★★★★★區(qū)域市場(chǎng)|優(yōu)劣勢(shì)分析大盤優(yōu)勢(shì)，無(wú)明顯硬傷，尋找突破點(diǎn)是關(guān)鍵麓系洋房項(xiàng)目為高層產(chǎn)品，改善客群易產(chǎn)生抗性★★★★項(xiàng)目為高層產(chǎn)品，改善客群易產(chǎn)生抗性★★★★綠地新里城整盤戶型配比綠地新里城整盤戶型配比4.2.24.2.24.2.24.2.24.2.3區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|綠地新里城項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本信息樓盤地址英雄山路與二環(huán)南路交匯處南行1.5公里開發(fā)商綠地集團(tuán)濟(jì)南康魯置業(yè)有限公司物業(yè)公司成都嘉城新悅住宅占地面積16.4萬(wàn)㎡建筑面積容積率2.47-3.5交付標(biāo)準(zhǔn)精裝+毛坯綠化率35%物業(yè)類型17-18F小高，25-33F高層首次開盤2017.7交房時(shí)間未定目前銷售價(jià)格毛坯：16500-17700元/㎡區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|綠地新里城項(xiàng)目戶型B10地塊A2地塊B10地塊A2地塊區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|綠地新里城推售計(jì)劃135799.50以上u三口直接區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|綠地新里城客戶分析 客戶關(guān)注點(diǎn)學(xué)區(qū)價(jià)格交通產(chǎn)品其他家庭結(jié)構(gòu)客戶年齡客戶職業(yè)教師家庭結(jié)構(gòu)客戶年齡客戶職業(yè)教師公務(wù)員.個(gè)體工商戶企業(yè)中層.其他置業(yè)目的區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|市中萬(wàn)科城項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本信息樓盤地址望岳路開發(fā)商萬(wàn)科物業(yè)公司萬(wàn)科物業(yè)住宅占地面積建筑面積26萬(wàn)㎡容積率2.0-2.7市中萬(wàn)科城城整盤戶型配比交付標(biāo)準(zhǔn)全系精裝綠化率30%物業(yè)類型10F洋房；17-18F小高；23-27高層首次開盤預(yù)計(jì)2022.03交房時(shí)間2024.12目前銷售價(jià)格預(yù)計(jì)2w+區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|市中萬(wàn)科城項(xiàng)目戶型4#區(qū)域市場(chǎng)|案例分析|市中萬(wàn)科城推售計(jì)劃市場(chǎng)總結(jié)>剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域剛需以價(jià)換量，>競(jìng)品持續(xù)加強(qiáng)物業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)>綠地新里城與市中萬(wàn)科城陷入價(jià)格戰(zhàn)>項(xiàng)目產(chǎn)品力強(qiáng)，綠建3.0精裝社區(qū)組團(tuán)價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值組團(tuán)價(jià)值十八載磨礪，大城已醇熟。項(xiàng)目在領(lǐng)秀城現(xiàn)有便利的配套基礎(chǔ)之上而建，充分滿足業(yè)主“衣、食、住、行、醫(yī)、教”等生活生產(chǎn)需求。349萬(wàn)㎡的城市理想，90%以上生活所需濃縮于社區(qū)，步行所達(dá)尺度之內(nèi)。領(lǐng)秀南城，繁華啟幕美好交付財(cái)智鄰里，皆是傳奇再添一座城市森林公園以科技，致敬未來(lái)+占地5000余畝的領(lǐng)秀城開疆破土城市山際別墅?洋房高端產(chǎn)品系一一領(lǐng)秀城森林公園領(lǐng)秀城?公園世家百漫山香墅落地南城正式開園揭牌中國(guó)綠發(fā)發(fā)展元年健康社區(qū)金級(jí)認(rèn)證首個(gè)沉浸式商業(yè)綜合體12.7萬(wàn)方魯能美麗匯商業(yè)街中國(guó)綠發(fā)發(fā)展元年健康社區(qū)金級(jí)認(rèn)證首個(gè)沉浸式商業(yè)綜合體12.7萬(wàn)方魯能美麗匯商業(yè)街運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)金級(jí)認(rèn)證”2008201020142016201820062008201020142016201820072009201220162017201920222005200720092012201620172019202241萬(wàn)方領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心開業(yè)濟(jì)南公司，41萬(wàn)方領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心開業(yè)濟(jì)南公司，16載大城精工雲(yún)麓二期鈕金級(jí)認(rèn)證百年名校，領(lǐng)秀啟新篇購(gòu)物是一次樓下的散步一座文化書院?jiǎn)⒛荒铣蔷窀叩亟逃斐侵穯?dòng)5G綠色健康宅問(wèn)世5G綠色健康宅問(wèn)世康社區(qū)設(shè)計(jì)鉗金級(jí)認(rèn)證”綠發(fā)踐行央企品質(zhì)，兌現(xiàn)價(jià)值承諾，71萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)配套擎起南城商業(yè)繁華。打造“社區(qū)—金街—區(qū)域—城市”四維南城商圈格局，深刻改變了區(qū)域商業(yè)生態(tài)。商業(yè)發(fā)展填補(bǔ)南城商業(yè)空白首次亮相潮流消費(fèi)新地標(biāo)區(qū)域商業(yè)升華發(fā)展?jié)鲜惺兄袇^(qū)泉秀中學(xué)開學(xué)招生起源發(fā)展?jié)鲜惺兄袇^(qū)泉秀中學(xué)開學(xué)招生起源濟(jì)南市經(jīng)五路幼兒園開園招生濟(jì)南市市中區(qū)望岳路小學(xué)開學(xué)招生省實(shí)驗(yàn)幼兒園簽約進(jìn)駐教育大城開啟成熟教育體系，孩子成長(zhǎng)一站式解決方案。自2006年省實(shí)驗(yàn)幼兒園進(jìn)駐領(lǐng)秀城起，教育大城起行，10年育樹，百年育人，領(lǐng)秀城成熟教育體系是經(jīng)過(guò)時(shí)間考驗(yàn)。20172017十八載路惠民生，五橫七縱路網(wǎng)建設(shè)，四維立體交通，暢達(dá)城市美好20142014工作。西段、東段工程分別于2013年7月年3月18日開工建設(shè)。2014年內(nèi)完成201520152018201820222022近期近期2014年7月2014年7月醫(yī)療落地濟(jì)南大學(xué)醫(yī)學(xué)研究院南郊醫(yī)院建成開放高端社區(qū)醫(yī)療領(lǐng)秀城社區(qū)醫(yī)院建設(shè)中，即將建設(shè)完畢，建成后將服務(wù)周邊群眾近5萬(wàn)人近期近期公立醫(yī)療2018年1月 ,2018年1月 ,中占地約7.12公頃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)領(lǐng)秀城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心于2018年搬遷至B區(qū)商業(yè)街區(qū)并對(duì)外開放62020望花樓山山領(lǐng)秀城又增一公園打卡地。42016原鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)公領(lǐng)秀家人散步休閑運(yùn)動(dòng)又有了好去處。32015線性公園建成，可帶孩子享受愜意52019鏊子山山體公園建成開放，這是給業(yè)主62020望花樓山山領(lǐng)秀城又增一公園打卡地。42016原鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)公領(lǐng)秀家人散步休閑運(yùn)動(dòng)又有了好去處。32015線性公園建成，可帶孩子享受愜意52019鏊子山山體公園建成開放，這是給業(yè)主們?cè)谑⑾牡囊环荨扒鍥觥倍Y物12012領(lǐng)秀城森林公園正式開園揭牌，把家安在萬(wàn)畝十八載修山成景三山八園擁園瞰景構(gòu)筑森林中的綠色社區(qū)222015領(lǐng)秀公園開園紫葉李，色彩似火勝桃花。向山而生，比林而眠，三山林海，圍合一城風(fēng)華。兌現(xiàn)綠色發(fā)展承諾，打造三山八公園，深耕生活詩(shī)意，項(xiàng)目與領(lǐng)秀城內(nèi)部各組團(tuán)共享天然氧吧、綠肺，扮演著打造綠色發(fā)展生態(tài)文明建設(shè)的重要角色。人文賦能社群，圍合有趣的靈魂。5載社群運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，組建28個(gè)興趣社群，30000+人參與，99%以上業(yè)主滿意。中國(guó)綠發(fā)中國(guó)綠發(fā)項(xiàng)目認(rèn)知——品牌攜手綠色發(fā)展攜手綠色發(fā)展共創(chuàng)美好生活大牌國(guó)匠質(zhì)變城市品牌的認(rèn)知身份的拔高項(xiàng)目認(rèn)知——稀缺南城稀缺地塊，優(yōu)質(zhì)教育大盤最后的上車機(jī)會(huì)。G3-2地塊南靠森林公園，G2緊鄰勝利大街小學(xué)，兩地塊在組團(tuán)內(nèi)都有相對(duì)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。領(lǐng)秀城時(shí)隔4年再推高層產(chǎn)品，為外部客戶進(jìn)駐提供了購(gòu)房機(jī)會(huì)。項(xiàng)目認(rèn)知——產(chǎn)品G3-2為剛改改善產(chǎn)品，包含1棟21F住宅樓，1棟26F住宅樓，1棟27F住宅樓，2棟30F住宅樓，1棟32F住宅樓，共計(jì)664套項(xiàng)目認(rèn)知——產(chǎn)品G2為剛需產(chǎn)品，包含1棟26F住宅樓，3棟30F住宅樓，2棟32F住宅樓，1棟34F住宅樓，共計(jì)1032套房源；住宅產(chǎn)品面積95-135㎡，面積段較小，注重功能性與實(shí)用性，通過(guò)控制面積控制總價(jià)，降低購(gòu)房門檻，拓寬客戶市場(chǎng)。2#4#4#產(chǎn)品價(jià)值三大系統(tǒng)為業(yè)主生活保駕護(hù)航綠色綠色綠色景觀系統(tǒng)綠色建筑系統(tǒng)景觀霧森系統(tǒng)海綿城市系統(tǒng)低碳植物系統(tǒng)建筑節(jié)能系統(tǒng)綠建三星系統(tǒng)健康健康健康人文系統(tǒng)健康四恒系統(tǒng)活力運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)鄰聚社群系統(tǒng)兒童娛樂(lè)系統(tǒng)健康水系統(tǒng)健康空氣系統(tǒng)健康陽(yáng)光系統(tǒng)健康恒靜系統(tǒng)科技科技智能歸家系統(tǒng)智能園區(qū)系統(tǒng)門禁系統(tǒng)消殺系統(tǒng)梯控系統(tǒng)智能檢測(cè)系統(tǒng)智能消防系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)智能發(fā)布系統(tǒng)劃時(shí)代集大城劃時(shí)代集大城集18載匠心傳承，領(lǐng)秀城終章巨著營(yíng)造綠色生活場(chǎng)景，開啟新生態(tài)人文社區(qū)生活?國(guó)企責(zé)任地產(chǎn)?國(guó)企責(zé)任地產(chǎn)?行業(yè)標(biāo)桿翹楚?濟(jì)南核心區(qū)位?南部唯一超百萬(wàn)方大盤?匯集交通主脈?多條公交線路?綠色健康規(guī)劃理念?超百萬(wàn)方山體公園?社區(qū)多重景觀軸線?貴和購(gòu)物中心?貴和金街?自配套商業(yè)街?醫(yī)院/銀行/社區(qū)圖書館?5所幼兒園?3所勝利大街小學(xué)?2所育英中學(xué)?1所濟(jì)南三中?超百項(xiàng)人文關(guān)懷配套社區(qū)療愈園?多重智能化配套?臻品戶型/品質(zhì)入戶大堂/品質(zhì)精裝/精品毛坯?星級(jí)物業(yè)資質(zhì)03項(xiàng)目整體定位生態(tài)城芯純氧生活輕奢精英華宅創(chuàng)新理念與綠色健康的融入成就最具性價(jià)比產(chǎn)品領(lǐng)秀世家客戶定位——客戶探究領(lǐng)秀城內(nèi)外部成交客戶占比不同，但外部客戶整體呈逐年增多的趨勢(shì)，把握外部客戶的成交渠道對(duì)本項(xiàng)目尤為重要二環(huán)西路二環(huán)東路2020-21年項(xiàng)目成交客戶分布二環(huán)西路二環(huán)東路2020-21年項(xiàng)目成交客戶分布客戶定位——客戶探究客戶的成交范圍不斷突破，雖向外部擴(kuò)張，但主力客戶整體的地緣特性不變。2018-19年項(xiàng)目成交客戶分布2018-19年項(xiàng)目成交客戶分布經(jīng)十路領(lǐng)秀城客群50%20664220664295530員859客戶定位——客戶抽樣調(diào)研客戶分布特點(diǎn)——地緣特性66664151000到訪客戶中領(lǐng)秀城內(nèi)部、市中區(qū)占比最高，合計(jì)占比達(dá)到58%。客戶職業(yè)特點(diǎn)——分布均勻，以企事業(yè)與個(gè)體經(jīng)營(yíng)單位為主88664259545605954560060客戶定位——客戶抽樣訪談意向客戶特點(diǎn)——?jiǎng)傂孕枨笈c改善需求并存0自有住房(商品房）5房49㎡㎡㎡㎡㎡8㎡0㎡㎡㎡㎡㎡8㎡058753220上3客戶定位——客戶抽樣訪談客戶購(gòu)房意向——110-130㎡為意向客戶購(gòu)買面積段主力，教育與小區(qū)環(huán)境決定客戶的購(gòu)買欲望。00 010080受5受80受5受8受040客戶定位——客戶抽樣訪談裝修調(diào)研分析——裝修的性價(jià)比影響客戶的購(gòu)買力，意向裝修價(jià)格在2500-3000元/㎡，占客戶主力5525450本案客戶初步定位兩種客群G2地塊客群G3-2地塊客群G2地塊客群點(diǎn)二?點(diǎn)二?目標(biāo)打造區(qū)域形象、流量雙標(biāo)桿項(xiàng)目，對(duì)客容量要求較高，領(lǐng)秀城內(nèi)部客群需求支撐力有限，泛地緣客戶為拓展重點(diǎn)；營(yíng)銷啟示基于客戶定位為營(yíng)銷出發(fā)點(diǎn)：產(chǎn)品分門別類，精確客戶定位，內(nèi)部容量不足，擴(kuò)大收儲(chǔ)范圍G2地塊——點(diǎn)一?項(xiàng)目存在面積為小戶型毛坯產(chǎn)品點(diǎn)一G2地塊產(chǎn)品項(xiàng)目傳遞的標(biāo)桿形象存在一定差異，項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)形象吸引重視教育的外部客群為主力客群G2地塊產(chǎn)品G3-2G3-2地塊產(chǎn)品2022年?duì)I銷目標(biāo)目標(biāo)：目標(biāo)：10億元2022年實(shí)現(xiàn)10億目標(biāo)2022年實(shí)現(xiàn)10億目標(biāo)，預(yù)計(jì)需要去化房源約330套按片區(qū)10%的成交轉(zhuǎn)化率，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)到訪客戶約3300組目標(biāo)分解到訪任務(wù)分解2022年?duì)I銷總綱.....營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)...地推啟動(dòng)/營(yíng)銷中心開放/...認(rèn)籌2022年?duì)I銷策略全面覆蓋首開立勢(shì)/搭配推售形象突圍形象突圍/全域營(yíng)銷渠道破冰內(nèi)外結(jié)合/破局尖刀實(shí)景獨(dú)秀實(shí)景展示/貴秀體驗(yàn)推售策略推售策略??首開求量，豐富產(chǎn)品線，滿足不同階段客戶需求，中小面積段低總價(jià)產(chǎn)品入市，熱銷樹立形象，確保良好口碑傳播?后期短蓄快銷，保證持續(xù)熱銷聲勢(shì)，高價(jià)值產(chǎn)品力拉動(dòng)價(jià)格升勢(shì)推售節(jié)點(diǎn)推售樓棟推售產(chǎn)品推售套數(shù)推售節(jié)點(diǎn)推售樓棟推售產(chǎn)品推售套數(shù)首開爆紅，22年起勢(shì)，23年高頻次密集加推，加快出清周期，實(shí)現(xiàn)快速回款。2022年2023年通過(guò)市場(chǎng)比較法得出通過(guò)市場(chǎng)比較法得出，本案高層毛坯住宅均價(jià)22900元/㎡，建議項(xiàng)目毛坯產(chǎn)品整盤均價(jià)為精裝產(chǎn)品整盤均價(jià)為市場(chǎng)比較法推導(dǎo)價(jià)格8888888788889999999988889999999989999994#4#加推貨值：8.7億元去化貨值：加推貨值：8.7億元去化貨值：5.22億元推售樓棟：G2,1#、5#1#全產(chǎn)品線，整體地塊價(jià)值較低，易實(shí)現(xiàn)低開高走；5#做產(chǎn)品補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)互相擠壓去化。7#開盤批次地塊樓號(hào)單元數(shù)戶型戶型戶數(shù)住宅戶數(shù)總面積單價(jià)（元貨值預(yù)計(jì)推售時(shí)間31精裝產(chǎn)品上線，項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面提升，產(chǎn)品線更加豐富，滿足不同客群需求樓號(hào)單元數(shù)戶型單層戶數(shù)層數(shù)次21414合計(jì)4#6#4#6#7#4#作為年終毛坯貨值補(bǔ)充，還適用于利用價(jià)格差搞優(yōu)惠政策包裝，為來(lái)年價(jià)格上漲做準(zhǔn)備。開盤批次樓號(hào)單元數(shù)戶型單層戶數(shù)積次4#32日22合計(jì)推廣策略推廣策略??借勢(shì)麓系洋房熱銷“東風(fēng)”，主打領(lǐng)秀城最后價(jià)值地塊面世，把握最后入駐綠發(fā)領(lǐng)秀城機(jī)會(huì)產(chǎn)品價(jià)值深化領(lǐng)秀城成熟配套設(shè)計(jì)理念解讀入市造勢(shì)8月14日-9月10日綠發(fā)3.0低碳恒靜宅配合樣板展示開放，線上線下媒體通路配合，輸出毛坯/精裝產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)簽圍繞6.6m極致采光、LDK一體化設(shè)計(jì)、貫通式陽(yáng)臺(tái)、主臥270°環(huán)景視野、沉浸式四室寬居等產(chǎn)品價(jià)值7產(chǎn)品價(jià)值深化領(lǐng)秀城成熟配套設(shè)計(jì)理念解讀入市造勢(shì)8月14日-9月10日綠發(fā)3.0低碳恒靜宅配合樣板展示開放，線上線下媒體通路配合，輸出毛坯/精裝產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)簽圍繞6.6m極致采光、LDK一體化設(shè)計(jì)、貫通式陽(yáng)臺(tái)、主臥270°環(huán)景視野、沉浸式四室寬居等產(chǎn)品價(jià)值7月1日-8月13日城南稀貴·領(lǐng)秀終章配合產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，輸出三大設(shè)計(jì)理念：健康、綠色、科技健康家園（六大景觀空間系統(tǒng)43項(xiàng)景觀健康科技）11月27日-12月31日紅盤熱潮全城爭(zhēng)藏年終沖刺：配合年終節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行年終回顧系列深度解讀，對(duì)外輸出冠譽(yù)全城，制勝年終的熱銷勢(shì)能6月18日-6日30日時(shí)代大城盛啟新章配合工法展示區(qū)開放圍繞領(lǐng)秀城GH地塊商業(yè)、學(xué)校、生態(tài)、人文價(jià)值標(biāo)簽提煉輸出6月1日-6月15日領(lǐng)秀城終章面世把握最后入住機(jī)會(huì)此階段為造勢(shì)階段，全城造勢(shì)對(duì)外輸出領(lǐng)秀城最后的地塊，錯(cuò)過(guò)再無(wú)的稀缺性形象釋放期6月1日6月15日價(jià)值傳遞期6月17日9月10日7月16日8月13日6月17日9月10日開盤沖刺期二次加推期年終沖刺期10月15日10月29日11月26日12月耀世首開耀世首開9月11日-10月29日盛啟一城耀世首開新品加推:圍繞首開業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)，展示中國(guó)綠發(fā)濟(jì)南公司GH開盤即沖刺的銷售勢(shì)頭10月30日-11月26日紅盤正燃高鏡加推住宅加推:延續(xù)首開熱銷態(tài)勢(shì)，釋放銷售勢(shì)能的同時(shí)深度挖掘產(chǎn)品價(jià)值信息持續(xù)派單、競(jìng)品客戶攔截6月15日案名發(fā)布6月15日案名發(fā)布66月1日是念造勢(shì)是念造勢(shì)地塊” 7月16日工法展示區(qū)開放產(chǎn)品發(fā)布會(huì)7月16日工法展示區(qū)開放產(chǎn)品發(fā)布會(huì)6月6月17日88月13日營(yíng)銷申心開放營(yíng)銷申心開放綠色展示、智健新驅(qū)美好濟(jì)將發(fā)生9月10日9月10日10月15日10月10月29日特板示范區(qū)開放特板示范區(qū)開放寬境臻品百聞終鑒客戶購(gòu)買力11月26日12月3111月26日12月31日日進(jìn)行洗客鎖客提高客戶復(fù)訪客戶購(gòu)買欲望/毛坯產(chǎn)品價(jià)值禮遇春秋蟹遇美好月度主題活動(dòng)形象釋放線上主題領(lǐng)秀城終章面世把握最后入住機(jī)會(huì)今日頭條系革新革新價(jià)值傳遞線下活動(dòng)①耀變?nèi)?、綠發(fā)新秀——營(yíng)銷中心開放②綠色展示、智健新驅(qū)——工法展示區(qū)開放③“美好濟(jì)將發(fā)生”——產(chǎn)品發(fā)布會(huì)④“寬境臻品百聞終鑒”——樣板間開放樓體廣告：樓體廣告：覆蓋范圍廣、昭示性強(qiáng)、效果佳主流商超、城市交套要點(diǎn)、城市級(jí)寫字樓體廣告形象釋放期>>推廣通路社區(qū)廣告：媒體組合差異化社區(qū)廣告：媒體組合差異化，點(diǎn)位選取高重疊，降本增效領(lǐng)秀城社區(qū)內(nèi)部、舜耕路、英雄山商圈片區(qū)，周邊篩選老舊小區(qū)進(jìn)行電梯屏，道閘、公交車站牌等畫面覆蓋外部投放區(qū)域外部投放區(qū)域以領(lǐng)秀城最后的地塊為噱頭，合作媒體輔助推廣，傳達(dá)新項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，吸引市場(chǎng)關(guān)注展示項(xiàng)目綠色家裝產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)沉浸式、體驗(yàn)式營(yíng)銷全城造勢(shì)強(qiáng)化項(xiàng)目文化教育價(jià)值，通過(guò)三封書信的形式，展示品牌責(zé)任，輸出產(chǎn)品理念。 市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲，通過(guò)樣板間開放盛典展示品牌深厚文化人文精神，彰顯高端品牌調(diào)行樹立品牌形象推廣形式：自媒體公眾號(hào)，濟(jì)南電視臺(tái)、齊魯日?qǐng)?bào)視頻號(hào)對(duì)外輸出“耀世綻放耀世綻放開盤熱銷線上主題城南稀貴·領(lǐng)秀終章線下活動(dòng)盛啟一城耀世首開盛啟一城耀世首開 主題活動(dòng)主題活動(dòng)以暖場(chǎng)高頻次月度主題暖場(chǎng)，不斷的進(jìn)行洗客鎖客提高客戶復(fù)訪數(shù)量，烘托案場(chǎng)氛圍，刺激客戶購(gòu)買欲望渠道策略渠道策略渠道內(nèi)外兩手抓，內(nèi)部做精準(zhǔn)高效，外部全面覆蓋在有限市場(chǎng)容量進(jìn)行破局迅速擴(kuò)容四大動(dòng)作：提升客戶口碑，傳遞老帶新政策情感維系節(jié)日祝福、特殊天氣溫馨提示，生日及特殊紀(jì)念日祝福，具備老帶新能力業(yè)主贈(zèng)送蛋糕和鮮活動(dòng)維系業(yè)主生日會(huì)、火鍋宴、價(jià)值維系老帶新傭金政策+額外專屬福利（車位折扣抵服務(wù)維系2022年新成交業(yè)主，中秋節(jié)、春節(jié)大型節(jié)假日，由置業(yè)顧問(wèn)上門進(jìn)原始客戶利用最大化原始客戶利用最大化，社區(qū)精準(zhǔn)拓展快捷高效針對(duì)領(lǐng)秀城社區(qū)存在換房需求社區(qū)，通過(guò)外展點(diǎn)、派單等形式對(duì)客戶深挖1、初步綁定——（掃碼/留電有禮）2、做互動(dòng)——（進(jìn)社區(qū)做活動(dòng)）3、釋放優(yōu)惠——（宣傳開盤優(yōu)惠）管理機(jī)制企業(yè)聯(lián)誼推介會(huì)企業(yè)聯(lián)誼推介會(huì)深入老業(yè)主所在企事業(yè)單位深入老業(yè)主所在企事業(yè)單位，搭建關(guān)鍵人以及挖掘先鋒群體項(xiàng)目老業(yè)主客群所在企事業(yè)單位圈層，搭建關(guān)鍵人，進(jìn)行推介會(huì)及企業(yè)聯(lián)動(dòng)，挖掘客戶資源>拓客人員包裝成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)以對(duì)談合作的形式直接對(duì)接企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人競(jìng)品攔截競(jìng)品攔截針對(duì)本案核心競(jìng)品項(xiàng)目來(lái)訪客戶，通過(guò)外拓渠道人員執(zhí)行拉訪、派單、抄車號(hào)等方式實(shí)現(xiàn)攔截市中萬(wàn)科城、綠地新里程、融匯城、華潤(rùn)公元九創(chuàng)意派單新穎宣傳創(chuàng)意派單新穎宣傳，博全城眼球樹立引領(lǐng)者形象健康濟(jì)南行創(chuàng)意派單拓客，小蜜蜂全城騎行巡展，同時(shí)進(jìn)行單頁(yè)家書派發(fā)，在首次開盤前重點(diǎn)造聲勢(shì)“城外”“城外”加