FINDAWAY尋找藍(lán)海采用現(xiàn)有產(chǎn)品——省時省力風(fēng)險小未選擇？地塊不同區(qū)域不同時間不同場地特征不同面對競爭對手不同市場、政策不同——————我們試圖尋找一條通往藍(lán)海的路……

基礎(chǔ)條件場地條件由規(guī)劃確定總面寬與進(jìn)深條件由市場定位確定主導(dǎo)消費產(chǎn)品容積率、限高等限制條件低、高層，節(jié)能等條件決定定位定位決定產(chǎn)品產(chǎn)品決定特點小高層，中小戶型面積比例的70%中高檔產(chǎn)品級別，自住改善型為主低總價高附加值，差異化產(chǎn)品策略——大進(jìn)深小面寬、1梯2戶或1梯4戶——自住改善型——小高層、中小戶型，部分東西向法規(guī)條件市場條件成本因素場地條件提高用地效率：小面寬大進(jìn)深產(chǎn)品平面盡量方正，減少缺口橫向間距用盡，面寬最大化小戶型集中前置，與商業(yè)結(jié)合節(jié)省覆蓋率市場條件80m2-90m230%90m2-100m240%100m2120m220%120m2-140m210%戶型面積比例要求：首次置業(yè),低總價高附加值改善置業(yè),高舒適性，更廣適用性120m2-140m2100m2-120m2100m2-90m280m2-90m250m2-60m2圖例3M可比性外部同比（賣點）內(nèi)部選擇（級差）總價舒適度比較實惠度比較可用居室數(shù)量可變空間贈送空間得房率空間利用率朝南居室數(shù)量單層戶數(shù)功能分區(qū)與流線私密性與流線居室空間大小居室采光度居室通風(fēng)度物業(yè)定位戶型面積舒適性決定因素總價決定因素實惠度決定因素外部同比本案綠城玉蘭綠地海頓華潤幸福里萬科金色名郡外部同比綠地海頓公館（5500元/M2）一房一廳一衛(wèi)42M2三房三廳二衛(wèi)134M2三房二廳二衛(wèi)137M2華潤幸福里（5600元/M2）二房二廳一衛(wèi)送一花園89M2三房二廳二衛(wèi)120M2三房二廳二衛(wèi)送三花園140M2可用居室數(shù)量可變空間贈送空間得房率空間利用率朝南居室數(shù)量功能分區(qū)與流線私密性與流線居室空間大小居室采光度居室通風(fēng)度通常做法無很少18層以上較差空間完整3開間（較多）動靜分區(qū)一般私密性一般尺度適中采光度較好通風(fēng)度較好可用居室數(shù)量可變空間贈送空間得房率空間利用率朝南居室數(shù)量功能分區(qū)與流線私密性與流線居室空間大小居室采光度居室通風(fēng)度較多有較多未知空間完整3-4開間(較多)動靜分區(qū)較好私密性較好尺度適中采光度較好通風(fēng)度較好外部同比綠城玉蘭公寓（6900元/M2）一房一廳一衛(wèi)60M2二房二廳一衛(wèi)88M2三房二廳二衛(wèi)148M2萬科金色名郡（6600元/M2）二房二廳一衛(wèi)84M2三房二廳二衛(wèi)120M2三房二廳二衛(wèi)140M2三房二廳二衛(wèi)142M2可用居室數(shù)量可變空間贈送空間得房率空間利用率朝南居室數(shù)量功能分區(qū)與流線私密性與流線居室空間大小居室采光度居室通風(fēng)度較少無很少18層以上較差空間不方整1-2開間（較少）動靜分區(qū)明確私密性較好尺度豪華采光度較差通風(fēng)度較差可用居室數(shù)量可變空間贈送空間得房率空間利用率朝南居室數(shù)量功能分區(qū)與流線私密性與流線居室空間大小居室采光度居室通風(fēng)度通常做法無一般未知空間完整3開間朝南動靜分區(qū)明確私密性較好尺度適中采光度較好通風(fēng)度較好戶型策略小戶型特殊戶型90-100m280-90m2大戶型50-60m2產(chǎn)品類型差異化更實惠更舒適更個性產(chǎn)品賣點（舒適度）（實惠度）本案綠城玉蘭萬科金色名郡華潤幸福里綠地海頓公館90M2二房84M2二房88M2二房89M2二房送一房140M2三房二廳送三花園140M2四房三廳送雙花園140M2三房二廳140M2三房二廳吸引度（賣點）總價（面積）70%產(chǎn)品總量10%產(chǎn)品總量我們的產(chǎn)品市場上產(chǎn)品60m290m2100m280m2120m2140m2溢價空間140M2三房二廳100-120m2120-140m250M2一房送一花園60M2一房一廳60M2一房二廳復(fù)式高50-60m2低實惠度舒適度80-100m2120-140m2市場水平溢價能力級差外部同比戶型蜂策略空間隔禮儀落感與編豪華紛度使用鄰成本智與節(jié)利能實惠峽度舒適輸度其他可用困居室依數(shù)量可變秀空間贈送寶空間得房便率空間職利用鼓率朝南疾居室小數(shù)量單層歐戶數(shù)功能輛分區(qū)傲與流依線私密端性與圓流線居室請空間衛(wèi)大小居室售采光喚度居室膽通風(fēng)圓度弱低1-接2開間一梯2戶或4戶相對再分區(qū)私密開性相夕對弱居室粱尺寸搭適中好好小戶井型特殊柜戶型09系列08系列大戶運型13系列11系列05系列好高3-鮮4房多多高高3開間一梯2戶相對嫩明確私密燥性好居室昆尺寸凡豪華好好無低1-決2房少有高高1開間一梯牛多戶混合混合居室惰尺寸擋較小一般一般3房多多高高內(nèi)部膨級差13系列12凈0m2—疼—14研0m211系列10抬0m2—渾—12槽0m209系列90廚m2—醋—10港0m208系列80復(fù)m2—陪—90嗎m2143m2

13A-13+1房3廳2衛(wèi)2花園137m2

13C-12+1房2廳2衛(wèi)2花園104m2

11A-13房2廳2衛(wèi)2花園120m2

11B-13房2廳2衛(wèi)1花園99m2

09A-12+1房2廳2衛(wèi)1花園88m2

08A-12房2廳2衛(wèi)2花園89m2

08B-12房2廳1衛(wèi)2花園89m2

08C2房2廳1衛(wèi)1花園146m2

13A-23+1房3廳2衛(wèi)2花園146m2

13A-34+1房2廳2衛(wèi)2花園143m2

13B-22房2廳2衛(wèi)3花園143m2

13B-12房3廳2衛(wèi)2花園149m2

13C-23+1房3廳2衛(wèi)1花園A平衡注型B豪華滔型C進(jìn)取取型05系列50騎m2—選—60未m251m2

05A1房2廳1衛(wèi)2花園59m2

05B2房2廳1衛(wèi)1陽臺13顆.3心%23很.5雜%38樸.1龜%17所%8.犬1%面積自比10叫7m221住7m242誤7m221動2m215巷0m2套逃數(shù)14猾76葬6m226銷04株0m242上27右3m218恰86竹8m290疏00綱m2面駝積9.你6%19家.5兵%38完.4露%19酷%13席.5荒%套數(shù)累比120m2

11B-24房2廳2衛(wèi)1花園82m2

08B-22房2廳2衛(wèi)1花園84m2

08C’2+1房2廳1衛(wèi)1花園同結(jié)嫌構(gòu)戶秒型不同階結(jié)構(gòu)枯戶型內(nèi)部蠢級差同級晨選擇106m2

09A-23+1房2廳2衛(wèi)1花園109m2

11A-24房2廳2衛(wèi)1花園92m2

08A-23房2廳2衛(wèi)1花園?m2

09B-12+1房2廳2衛(wèi)1花園?m2

09B-23+1房2廳2衛(wèi)1花園13系列12膛0m2—病—14店0m2143m2

13A-13+1房3廳2衛(wèi)2花園143m2

13B-12房3廳2衛(wèi)2花園137m2

13C-12+1房2廳2衛(wèi)2花園149m2

13C-23+1房3廳2衛(wèi)1花園143m2

13B-22房2廳2衛(wèi)3花園146m2

13A-34+1房2廳2衛(wèi)2花園1梯2戶3開間您朝南同級領(lǐng)選擇12345678入戶莖空間假與禮悄儀軸誕線公共爸活動森空間——就餐公共輛活動盤空間——會客校娛樂公共勢活動割空間——戶外禍與陽虧光主人疾居住欺空間次級縮慧居住宏空間次級井居住印空間服務(wù)悄空間143m2

13A3+1房3廳2衛(wèi)2花園家庭顆結(jié)構(gòu)腿可變寺性2代居—3代居更廣幣的客框戶結(jié)盆構(gòu)群完備杯的功南能空查間花園城使空耕間外弟向拓所展禮儀悅與豪隸華度空間逐遞進(jìn)蚊與私理密性回路腸空間采光屠與通尸風(fēng)143m2

13A-13+1房3廳2衛(wèi)2花園可變悟性2代居—3代居更廣搞的客課戶結(jié)猾構(gòu)群完備忘的功受能空緞間花園習(xí)使空推間外獵向拓員展禮儀開與豪脖華度空間愛遞進(jìn)香與私優(yōu)密性回路記空間采光鈔與通衛(wèi)風(fēng)146m2

13A-23+1房3廳2衛(wèi)2花園更加繡豪華湯的主穴臥套籮系列使用艱面積層贈送14隊m2146m2

13A-34+1房2廳2衛(wèi)2花園更加窗豪華淹的主杜臥套示系列家庭膀結(jié)構(gòu)圍變化佩達(dá)4套臥有室使用飽面積暢贈送14哥m21234567入戶耕空間濟與禮薄儀軸喬線公共蘆活動匪空間——就餐公共鼠活動承空間——會客傳娛樂公共潔活動鍵空間——戶外遍與陽守光主人善居住頌空間次級塵居住暖空間服務(wù)瞎空間143m2

13B2房2廳2衛(wèi)2花園4公共屯活動刪空間——戶外椒與陽蠢光143m2

13B-12房3廳2衛(wèi)2花園143m2

13B-22房2廳2衛(wèi)3花園1入戶謎空間滑與禮噴儀軸爸線3公共錘活動丙空間——會客至娛樂4公共?；顒永蹩臻g——戶外鋤與陽插光8主人秤居住頌空間7次級充居住級空間4公共草活動?？臻g——戶外5服務(wù)鍛空間2公共貼活動公空間——就餐137m2

13C2+1房2廳2衛(wèi)2花園137m2

13C-12+1房2廳2衛(wèi)2花園149m2

13C-23+1房3廳2衛(wèi)1花園143m2

13B2房3廳2衛(wèi)2花園137m2

13C2+1房2廳2衛(wèi)2花園可用將居室肥數(shù)量可變效空間贈送或空間得房迫率空間林利用姻率禮儀堪感與企豪華仗度使用擊成本遼與節(jié)倡能實惠升度舒適胳度其他朝南按居室肚數(shù)量功能年分區(qū)吩與流祥線私密旅性與非流線居室怠空間般大小居室事采光籃度居室否通風(fēng)盜度++哲+++謎++++++++問++++++慌+++蒜+++刪++++休++++愈++++++蝕+++萍+++流+++++++++好++++++獄+++界++++劑+++招+++++++++++搶+++143m2

13A3+1房3廳2衛(wèi)2花園同級輸選擇11系列10趨0m2—御—12銜0m2104m2

11A-13房2廳2衛(wèi)2花園120m2

11B-13房2廳2衛(wèi)1花園1梯2戶3開間混朝南120m2

11B-24房2廳2衛(wèi)1花園同級夜選擇109m2

11A-24房2廳2衛(wèi)1花園1234567入戶欲空間棟與禮喂儀軸竟線公共艘活動旨空間——就餐公共緞活動逼空間——會客棋娛樂公共減活動柳空間——戶外剖與陽糞光主人祥居住治空間次級炸居住預(yù)空間服務(wù)桶空間104m2

11A3房2廳2衛(wèi)2花園4公共球活動緩空間——戶外遼與陽憂光103m2

11A-13房2廳2衛(wèi)2花園109m2

11A-24房2廳2衛(wèi)1花園120m2

11B3房2廳2衛(wèi)1花園公共蘭活動口空間——戶外克與陽吐光1234567入戶聾空間炕與禮瞇儀軸貍線公共投活動哭空間——就餐公共哲活動守空間——會客蘋娛樂主人承居住抓空間次級肥居住規(guī)空間服務(wù)龍空間6次級妖居住發(fā)空間120m2

11B-13房2廳2衛(wèi)1花園120m2

11B-24房2廳2衛(wèi)1花園120m2

11B3房2廳2衛(wèi)1花園可用苦居室立數(shù)量可變執(zhí)空間贈送倒空間得房堂率空間腿利用赴率禮儀收感與捐豪華朗度使用趕成本照與節(jié)雪能實惠脾度舒適雙度其他朝南信居室焦數(shù)量功能煉分區(qū)翻與流斗線私密柔性與絡(luò)流線居室角空間宏大小居室船采光跟度居室委通風(fēng)助度++夫+++金++++++++柏++++++矛+++肝+++尚++++幣++++鋪++++++媽+++友+++山+++++++++燭++104m2

11A3房2廳2衛(wèi)2花園同級慚選擇09系列90好m2—背—10弱0m299m2

09A-12+1房2廳2衛(wèi)2花園一梯卷二戶冰二開盡間朝立南同級導(dǎo)選擇106m2

09A-23+1房2廳2衛(wèi)1花園101m2

09A2+1房2廳2衛(wèi)2花園1234567入戶晚空間祥與禮糟儀軸巡壽線公共線活動蠶空間——就餐公共欲活動況空間——會客骨娛樂公共稿活動爆空間——戶外誘與陽松光主人詢居住線空間次級升居住筍空間服務(wù)采空間公共完活動膛空間——戶外返與陽紛光499m2

09A-12+1房2廳2衛(wèi)2花園106m2

09A-23+1房2廳2衛(wèi)1花園101m2

09A2+1房2廳2衛(wèi)2花園可用息居室犁數(shù)量可變?？臻g贈送火空間得房抖率空間國利用匙率禮儀邊感與野豪華誦度使用譜成本枯與節(jié)俊能實惠恐度舒適砌度其他朝南吳居室僻數(shù)量功能駕分區(qū)蟻與流愉線私密筋性與填流線居室緣瑞空間穗大小居室者采光暑度居室盤通風(fēng)抖度++變+++掛++++++++王++++++畝+++吃+++乳++++預(yù)+同級廉選擇08系列80眠m2—舌—90繞m288m2

08A-12房2廳2衛(wèi)2花園89m2

08B-12房2廳1衛(wèi)2花園一梯肺二（劈燕四）能戶作二染開間喊朝南89m2

08C-12房2廳1衛(wèi)1花園84m2

08D2+1房2廳1衛(wèi)1花園同級此選擇82m2

08B-22房2廳1衛(wèi)1花園92m2

08A-23房2廳2衛(wèi)1花園97m2

08C-13房2廳1衛(wèi)88m2

08A2房2廳2衛(wèi)2花園1234567入戶批空間緊與禮艷儀軸彼線公共投活動萌空間——就餐公共題活動鄭空間——會客泥娛樂公共嚷活動條空間——戶外蹄與陽富光主人灘居住封空間次級漠居住器空間服務(wù)房誠空間公共底活動劑空間——戶外發(fā)與陽發(fā)光488m2

08A-12房2廳2衛(wèi)2花園92m2

08A-23房2廳2衛(wèi)1花園89m2

08B2房2廳1衛(wèi)2花園1234567入戶這空間致與禮糊儀軸辮線公共礦活動構(gòu)空間——就餐公共球活動箭空間——會客跳娛樂公共植活動漢空間——戶外毯與陽糾光主人廢居住光空間次級民居住村空間服務(wù)夕空間公共蘿活動姨空間——戶外陜與陽干光489m2

08B-12房2廳1衛(wèi)2花園82m2

08B-22房2廳1衛(wèi)1花園89m2

08C2房2廳1衛(wèi)1花園1234567入戶省空間蜓與禮揭儀軸督線公共米活動叛空間——就餐公共撒活動急空間——會客喪娛樂公共細(xì)活動圍空間——戶外斧與陽叮光主人感居住挽空間次級堵居住扔空間服務(wù)務(wù)空間公共嚷活動頸空間——戶外朋與陽統(tǒng)光489m2

08C-12房2廳1衛(wèi)1花園89m2

08C-23房2廳1衛(wèi)84m2

08D2+1房2廳1衛(wèi)1花園1234567入戶捏空間輕與禮室儀軸幅線公共?；顒硬娇臻g——就餐公共伏活動顫空間——會客柱娛樂公共盲活動紙空間——戶外久與陽顆光主人睛居住?？臻g次級罷居住抽空間服務(wù)同空間公共桶活動灑空間——戶外呈與陽援光484m2

08D2+1房2廳1衛(wèi)1花園89m2

08B2房2廳1衛(wèi)2花園可用間居室馬數(shù)量可變?？臻g贈送愈空間得房騾率空間昂利用網(wǎng)率禮儀韻感與氧豪華嫩度使用桃成本亞與節(jié)昂能實惠必度舒適嫁度其他朝南智居室疊數(shù)量功能鄰分區(qū)葛與流里線私密偵性與搜流線居室多空間陽大小居室原采光觸度居室機通風(fēng)參度++++撒+++劣+++++++季++++++么+++鏟+++兔++++暫++++++染+++坦+++++++++++++++憂++++89m2

08A2房2廳2衛(wèi)2花園89m2

08C2房2廳1衛(wèi)1花園同級逗選擇84m2

08D2+1房2廳1衛(wèi)1花園++++++脹+++那+++++攀++++++漂+++貝+++++++++++彼+++壤+++給+++++窩++++++++++++透+05系列50邪m2—碧—60滑m251m2

05B1+1房1廳1衛(wèi)2花園60m2

05A2房2廳1衛(wèi)2花園一梯蘭多戶勁一開曲間朝蝦南同級迎選擇60m2

05A1房1廳1衛(wèi)2花園123457入戶爭空間公共蹄活動異空間——就餐公共恐活動逼空間——會客拖娛樂公共技活動耀空間——戶外像與陽趟光主人墓居