商業(yè)地產(chǎn)的常用財務(wù)指標商業(yè)地產(chǎn)的常用財務(wù)指標首富之爭萬達模式：重銷售輕運營。

核心是商用房產(chǎn)的銷售與快速回款，購物中心作為拿地的籌碼。資本市場邏輯：

萬達商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足，后續(xù)資產(chǎn)增值空間有限，所以資產(chǎn)估值不高，股價表現(xiàn)不佳。1首富之爭萬達模式：重銷售輕運營。1EBITDA的重要性資本市場對商業(yè)物業(yè)的估值，基于未來能賺多少錢，而不是建造項目已經(jīng)花了多少錢。資本市場估值：前幾年經(jīng)營EBITDA值的25~30倍，經(jīng)營期間每多創(chuàng)造1千萬EBITDA值，對應(yīng)的資本市場估值增加2~3億元。2EBITDA的重要性資本市場對商業(yè)物業(yè)的估值，基于未來能賺多EBITDA的概念EBITDA：息稅折攤前利潤EBITDA=凈利潤+所得稅+固定資產(chǎn)折舊+無形資產(chǎn)攤銷+長期待攤費用攤銷+償付利息所支付的現(xiàn)金EBITDA既是利潤指標，一定情況下也是現(xiàn)金流指標。

當營運資金凈需求不變的情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入也就等于EBITDA。EBITDA剔除了容易混淆公司實際表現(xiàn)的那些經(jīng)營費用，因此能夠清楚的反映出公司真實的經(jīng)營狀況。3EBITDA的概念EBITDA：息稅折攤前利潤3營業(yè)利潤營業(yè)利潤：營業(yè)利潤是企業(yè)最基本經(jīng)營活動的成果，也是企業(yè)一定時期獲得利潤中最主要、最穩(wěn)定的來源。營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用+投資收益營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/全部業(yè)務(wù)收入×100%營業(yè)利潤率越高，說明企業(yè)單位營業(yè)收入提供的營業(yè)利潤越多，企業(yè)的盈利能力越強；反之，此比率越低，說明企業(yè)盈利能力越弱。凈利潤=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入－營業(yè)外支出－所得稅4營業(yè)利潤營業(yè)利潤：營業(yè)利潤是企業(yè)最基本經(jīng)營活動的成果，也是企EBITEBIT：息稅前利潤EBIT=凈利潤+所得稅+利息EBIT與凈利潤的主要區(qū)別就在于剔除了資本結(jié)構(gòu)和所得稅政策的影響，可以使投資者評價項目時不用考慮項目適用的所得稅率和融資成本，這樣方便投資者將項目放在不同的資本結(jié)構(gòu)中進行考察。同一行業(yè)中的不同企業(yè)之間，無論所在地的所得稅率有多大差異，或是資本結(jié)構(gòu)有多大的差異，都能夠拿出EBIT這類指標來更為準確的比較盈利能力。而同一企業(yè)在分析不同時期盈利能力變化時，使用EBIT也較凈利潤更具可比性。5EBITEBIT：息稅前利潤5EBITDAEBITDA=EBIT+折舊+攤銷EBITDA剔除了折舊和攤銷兩個不產(chǎn)生現(xiàn)金流的費用，主要用于衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，是資本市場上投資者比較重視的一個指標。EBITDA剔除攤銷和折舊，則是因為攤銷中包含的是以前會計期間取得無形資產(chǎn)等支付的成本，而并非投資人更關(guān)注的當期的現(xiàn)金支出。而折舊本身是對過去資本支出的間接度量，將折舊從利潤計算中剔除后，投資者能更方便的關(guān)注對于未來資本支出的估計，而非過去的沉沒成本。因此EBITDA被廣泛用來評價公司真實的經(jīng)營業(yè)績及投資價值。6EBITDAEBITDA=EBIT+折舊+攤銷6EBITDA率EBITDA率=EBITDA/投資成本×100%銷售毛利率=（銷售收入-投資成本）/投資成本×100%=（EBITDA*25-投資成本）/投資成本×100%=EBITDA率*25-1

即以市場估值為25倍EBITDA為例，EBITDA率為4%時銷售商業(yè)資產(chǎn)達到盈虧平衡，在此基礎(chǔ)上EBITDA率每提高1%，銷售毛利率提高25%。提高EBITDA率的方法：

投資階段：保證功能與品質(zhì)的前提下盡量降低投資成本

運營階段：開源節(jié)流，盡可能提高EBITDA7EBITDA率EBITDA率=EBITDA/投資成本×10得房率商業(yè)得房率：可使用面積占總建筑面積的比率

住宅得房率=套內(nèi)建筑面積/套總建筑面積商業(yè)得房率：購物中心得房率約50%~60%

街鋪得房率約70%

過低過高

購物中心得房率

有效空間閑置成本浪費收益低通透性、寬敞度差降低商場檔次影響人流動線

舒適度差，顧客停留時間短均衡得房率55%~60%8得房率商業(yè)得房率：可使用面積占總建筑面積的比率有效空間閑置通得房率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，平均每平米營業(yè)面積租金100元/月，出租率95%，營業(yè)費用2000萬元/年。如果得房率為50%：

EBITDA=10萬平×50%×100×12×95%-2000萬=3700萬元市場估值=3700萬元×25=92500萬元如果得房率為55%：EBITDA=10萬平×55%×100×12×95%-2000萬=4270萬元市場估值=4270萬元×25=106750萬元得房率提高10%，市場估值提高了15%

9得房率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，平均每平米營業(yè)面積出租率出租率：實際出租面積占總可出租面積的比率出租率=出租面積/總可出租面積×100%單間商鋪出租率=實際出租天數(shù)/總可出租天數(shù)×100%出租率越高，資產(chǎn)利用效率越高，資產(chǎn)收益率越高，相應(yīng)的資產(chǎn)市場估值越高。萬達已基本實現(xiàn)前期招商后定制開發(fā)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，購物中心開工前已鎖定出租至少一半的營業(yè)面積。開業(yè)時出租率幾乎為100%。10出租率出租率：實際出租面積占總可出租面積的比率10出租率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，得房率55%，平均每平米營業(yè)面積租金100元/月，營業(yè)費用2000萬元/年。如果出租率為90%：

年EBITDA=10萬平×55%×100×12×90%-2000萬=3940萬元市場估值=3940萬元×25=98500萬元如果出租率為99%：年EBITDA=10萬平×55%×100×12×99%-2000萬=4534萬元市場估值=4534萬元×25=113350萬元出租率提高10%，市場估值提高了15%

11出租率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，得房率55%，平均坪效坪效：指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額1坪=3.3057平方米

我們通常所說的坪效是指每平方米的營業(yè)面積可以產(chǎn)出的營業(yè)額，即銷售坪效。

銷售坪效=營業(yè)額/門店營業(yè)面積門店利潤=坪效×坪數(shù)×平均毛利率-經(jīng)營費用一般情況下銷售坪效越高的門店租金承受能力越強，及時準確的掌握各門店的銷售坪效是調(diào)整商鋪、調(diào)整租金的基礎(chǔ)和依據(jù)。12坪效坪效：指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額12坪效影響購物中心坪效的因素：1、店面布局、動線設(shè)計的合理性2、錯位經(jīng)營、避免千店一面3、利用空間引導消費者租金坪效銷售坪效A：租金低，營業(yè)額高。可以考慮有條件時調(diào)高租金水平。B：租金高，營業(yè)額也高?；ダ糙A。C：租金高，營業(yè)額低。租戶經(jīng)營慘淡，及時預警，盡力協(xié)助。D：租金低，營業(yè)額也低。對客流及租金均缺乏貢獻，應(yīng)考慮調(diào)鋪。13坪效影響購物中心坪效的因素：租金坪效銷售坪效A：B：C：D：指標回顧指標計算公式要點EBITDAEBITDA=凈利潤+所得稅+利息+折舊+攤銷評價商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力和投資價值，市場估值≈EBITDA*25得房率可使用面積/總建筑面積購物中心均衡