第六章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

工程建設(shè)管理教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理開發(fā)項(xiàng)目投資控制開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理教學(xué)目的：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作，建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗(yàn)收的要求；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理的內(nèi)容和程序，使學(xué)生對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是建設(shè)過(guò)程中的三個(gè)基本控制；難點(diǎn)是三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實(shí)施。教學(xué)時(shí)數(shù)：4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與管理項(xiàng)目建設(shè)程序項(xiàng)目工程管理項(xiàng)目管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須具備的條件（1）有明確的建設(shè)目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務(wù)和工作量；（4）有明確的建設(shè)時(shí)間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項(xiàng)目實(shí)施有一次性的特點(diǎn)。

一、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的概念和程序

2.項(xiàng)目建設(shè)的概念

項(xiàng)目建設(shè)是指開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，即將開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來(lái)進(jìn)行的一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。3.項(xiàng)目建設(shè)的基本程序（1）項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備（2）優(yōu)選施工隊(duì)伍（3）項(xiàng)目施工建設(shè)（4）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收二、開發(fā)項(xiàng)目管理意義和內(nèi)容（一）項(xiàng)目管理的基本概念及其意義1.項(xiàng)目管理的目標(biāo)成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)（1）成果性目標(biāo)：如投資回收率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目功能性要求。（2）約束性目標(biāo)：建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。2.暖項(xiàng)目取管理徐的概皆念開發(fā)墨項(xiàng)目駱管理副是以濤高效渴率地壘實(shí)現(xiàn)陷項(xiàng)目氣目標(biāo)邪為目塘的，屬以項(xiàng)膨目經(jīng)尋理負(fù)勇責(zé)制饑為基烤礎(chǔ)，坦運(yùn)用稠系統(tǒng)樓工程院的觀敞點(diǎn)、被理論貴和方次法，搭對(duì)貫遞穿于墓項(xiàng)目歌開發(fā)況經(jīng)營(yíng)露的全拘過(guò)程慌進(jìn)行綿有效吃的計(jì)獸劃、神組織丘、協(xié)走調(diào)、仁監(jiān)督喜和控鞋制的艱管理鴉系統(tǒng)年。3.徑項(xiàng)目攝管理法的意肢義（1見）能聚使項(xiàng)膊目開專發(fā)有挖計(jì)劃購(gòu)、有用序地覆進(jìn)行（2詢）為典開發(fā)聾項(xiàng)目灣提供蔽有力痰的組頑織保閘證（3廳）為發(fā)開發(fā)全項(xiàng)目堅(jiān)提供咬協(xié)調(diào)腳和諧肉的公帝共環(huán)跌境（4漠）有維利于容對(duì)項(xiàng)膏目控夾制和料獲取脈最大躲綜合落效益（二迫）項(xiàng)檢目管戲理的表主要瓣內(nèi)容（二亡）項(xiàng)標(biāo)目管王理的可主要乞內(nèi)容1.后組蠻建項(xiàng)再目管局理機(jī)名構(gòu)★選擇依項(xiàng)目吸經(jīng)理★組建伏項(xiàng)目腳管理凳班子2.腔辦并理項(xiàng)霞目報(bào)匆建和徐施工辰所需專的各東種證潑件批銅件手爺續(xù)★辦理灰項(xiàng)目涉報(bào)建活手續(xù)★辦理悉施工鍵許可松證3.楊項(xiàng)目猴招標(biāo)砍投標(biāo)鋼工作4.往項(xiàng)目盈實(shí)施晶的控帳制工拔作5.汽項(xiàng)目液合同勵(lì)管理剃工作6.碌項(xiàng)目揚(yáng)竣工暮驗(yàn)收竿工作7.精項(xiàng)目置完成尖以后太的評(píng)面價(jià)工歉作8.組項(xiàng)目州管理退的其使他工侍作三、厘開發(fā)公項(xiàng)目濤的工頭程管揪理（一令）項(xiàng)禾目工革程管街理的景概念1.散項(xiàng)目可工程淋管理吵的概粒念項(xiàng)目肆的工聞程管滿理，授即項(xiàng)貫?zāi)抗な铣探ú咴O(shè)階苗段的浴管理遷，是幅指對(duì)茂項(xiàng)目崖從項(xiàng)脖目開秘工準(zhǔn)答備到格竣工叔驗(yàn)收愉的整啄個(gè)過(guò)焰程所診進(jìn)行督的管饅理。2.毅項(xiàng)目伸工程都管理災(zāi)的主稀要任廊務(wù)開發(fā)晴項(xiàng)目艷管理連的主推要任傘務(wù)是副以合柏同管粘理為演手段刻，運(yùn)蝦用計(jì)使劃、嫁組織碧、協(xié)朽調(diào)、庸檢查殿和控圣制等裳方法我，從穴組織派和管否理的葵高度猶，對(duì)葬工程鎮(zhèn)建設(shè)淺中的裳技術(shù)倘經(jīng)濟(jì)迷活動(dòng)拋進(jìn)行必監(jiān)督板和管負(fù)理，夢(mèng)最終析目的鈴是實(shí)部現(xiàn)項(xiàng)牛目的成總目崖標(biāo)—宰—投芹資、幟進(jìn)度艱、質(zhì)吃量的歷最優(yōu)布化。（二銷）編售制項(xiàng)媽目工毒程管門理方補(bǔ)案1.剖制定菌項(xiàng)目梨工程巷組織襪管理監(jiān)方案項(xiàng)目面工程挽組織爸管理林方案蹄是統(tǒng)蔥籌安反排項(xiàng)拔目工蒸程建悟設(shè)工您作的腹重要輛技術(shù)后經(jīng)濟(jì)車文件鈔，是蹈制定轉(zhuǎn)項(xiàng)目梳年度度開發(fā)塵建設(shè)妨計(jì)劃門，與堵各施貴工、脖協(xié)作匆單位懇簽訂銹合同息，開坦展項(xiàng)勝目工賴程管裹理的交主要矛依據(jù)莖。（1）制指定項(xiàng)頁(yè)目工詢程組哈織管隸理方火案的障原則★遵循柏基本御建設(shè)顏的各岸項(xiàng)方施針政秤策，找堅(jiān)持混先地雞下后誰(shuí)地上劫、先頑基礎(chǔ)涉設(shè)施內(nèi)后房蔽屋建駕設(shè)，榴主體既工程涌與配蹈套工份程同露步建孕設(shè)交膽付使缺用；★統(tǒng)籌叢安排杰、配炮套建統(tǒng)設(shè)，椒合理笨安排訂各單攤位工飛程、扭單項(xiàng)蒙工程展的施盜工；★合理經(jīng)安排傭施工刺區(qū)域浩和布合置施霞工臨售時(shí)用隱地；★做好貧資金舊、材超料、隊(duì)設(shè)備診等的小綜合路平衡鳴，確富保項(xiàng)擠目建布設(shè)需麻要。（2）項(xiàng)培目工歌程組拜織管戰(zhàn)理方績(jī)案的今內(nèi)容工程傘組織婆管理登方案雪的內(nèi)海容包疫括：貌工程降概況窄、工瓦程勘羽察、宴設(shè)計(jì)烤出圖訊、拆朋遷安糊置、腔“七聰通一葛平”啄、施噸工隊(duì)夠伍落租實(shí)、戒“三茂控”目要談求、雜材料捧、設(shè)促備安明排等嫩。2.疑制定猛年度非基本諒建設(shè)便計(jì)劃3.歉制定您籌集上資金拋計(jì)劃4.元制定謹(jǐn)建材果、設(shè)扇備供戚應(yīng)計(jì)謝劃（三支）項(xiàng)做目工嘉程技杏術(shù)管粗理1.刺施工翁圖紙宜等的挺管理本、審域查、蹄設(shè)計(jì)查交底2.日全面非質(zhì)量呀管理宋制度掉的建針立健鉆全（四掘）項(xiàng)的目現(xiàn)城場(chǎng)管錯(cuò)理1.謎開工課準(zhǔn)備扭工作萌管理2.勇現(xiàn)場(chǎng)摔工程園管理3.鑄工程土驗(yàn)收及決間算管鄉(xiāng)豐理第二釋節(jié)六房給地產(chǎn)馳開發(fā)沉項(xiàng)目紋投資夠控制投資馬控制據(jù)原理房地壁產(chǎn)開檔發(fā)項(xiàng)目掩建設(shè)投資斤控制戀實(shí)施一、庭開發(fā)祥項(xiàng)目云投資眠控制茄原理（一撲）項(xiàng)輪目投御資控般制1.逆項(xiàng)目灰投資內(nèi)控制枯的含渣義在投梯資決僅策階何段、訊設(shè)計(jì)膛階段墊、招絹標(biāo)階嫩段、耍施工催階段氏和項(xiàng)遙目竣釋工驗(yàn)遺收階刺段，磚把項(xiàng)駁目投碌資控霞制在杏計(jì)劃鄙限額蓬以內(nèi)樣，并擊隨時(shí)胖糾正故偏差承，保與證目陳標(biāo)的秋實(shí)現(xiàn)傅。2.間項(xiàng)目跌投資默控制北的目奇標(biāo)投資價(jià)估算業(yè)——姓設(shè)計(jì)勇概算糠——咳施工躲圖預(yù)送算——已施工蘋預(yù)算貪——啟決算（二逝）項(xiàng)滴目投滾資控規(guī)制原鄰理1.旋影響繡項(xiàng)目雕投資孕超額據(jù)的因述素分逢析（1滑）作丸第一撓次投撐資估鉆算時(shí)陡，規(guī)蓄劃、讓設(shè)計(jì)循不深蘭入（2鄙）資重料數(shù)增據(jù)不慕準(zhǔn)確功，投早資計(jì)頭算粗串糙（3歇）各得設(shè)計(jì)呈階段壞的投居資計(jì)美算超掙過(guò)投擦資計(jì)喘劃目撞標(biāo)（4崗）價(jià)菜格上境漲（5段）規(guī)幅劃或匪要求忘改變（6拾）招麗投標(biāo)孩時(shí)投每標(biāo)者菠較少（7競(jìng)）不吉可預(yù)虜見因妻素（8月）人鄰為因蜓素2.斥項(xiàng)目微投資肺控制伐的主惜要方被面(1麻)喂項(xiàng)目亡建設(shè)掃各階叼段對(duì)叛投資梢的影謠響(2權(quán))弦項(xiàng)目李投資幼控制動(dòng)的主區(qū)要方餅面—?！?guī)影劃設(shè)忠計(jì)階付段3.闊項(xiàng)目倦投資夕的動(dòng)暴態(tài)控蘭制(1跑)蚊動(dòng)態(tài)窮控制砍的含項(xiàng)義(2化)襪動(dòng)態(tài)霜控制世過(guò)程傅中應(yīng)鉆注意閣的問(wèn)漂題二、休開發(fā)捏項(xiàng)目岸投資顫控制蒼的實(shí)期施（一搜）項(xiàng)痰目設(shè)匙計(jì)投黃資控雨制1.階投資秧評(píng)估2.辛設(shè)計(jì)伏開始肺前的預(yù)投資漲框算3.婦項(xiàng)目披限額件設(shè)計(jì)4.術(shù)項(xiàng)目牛設(shè)計(jì)狀概算（二吹）項(xiàng)哈目施慎工投殃資控悶制1.店項(xiàng)目陳施工津招投研標(biāo)控吵制(1近)驚工程撤項(xiàng)目懶承包法合同破價(jià)確囑定(2抄)德項(xiàng)目殘施工才招標(biāo)忽投資投控制愁實(shí)施2.應(yīng)項(xiàng)目蔽施工睜階段我投資陸控制(1窯)君項(xiàng)目摸施工儲(chǔ)規(guī)劃輔審查(2檔)證項(xiàng)目心施工理投資惠控制識(shí)實(shí)施第三沸節(jié)猛房哪地產(chǎn)善開發(fā)饅項(xiàng)目寇進(jìn)度俊控制進(jìn)度濁控制肯原理房地評(píng)產(chǎn)開罩發(fā)項(xiàng)目葉建設(shè)進(jìn)度臂控制狡方法進(jìn)度撒控制乎實(shí)施一、揮開發(fā)涉項(xiàng)目緊進(jìn)度雁控制消原理（一蛇）項(xiàng)吸目進(jìn)森度控陷制項(xiàng)目弄進(jìn)度濾控制紗是指沈項(xiàng)目躬實(shí)施令階段修以項(xiàng)腔目進(jìn)壯度為隨目標(biāo)族，以姥動(dòng)態(tài)摔控制采原理廊為指毯導(dǎo)，偉按照矮項(xiàng)目害進(jìn)度請(qǐng)計(jì)劃雕及其那實(shí)施夢(mèng)細(xì)則列規(guī)定寸的內(nèi)怪容，隊(duì)監(jiān)督蒸和檢劉查項(xiàng)仇目進(jìn)猛度實(shí)梢施過(guò)畜程的槽動(dòng)態(tài)震變化趁，發(fā)陸現(xiàn)偏仰差，四及時(shí)斗采取沃控制絮或協(xié)桿調(diào)的構(gòu)有效董措施棕，或平修改待原計(jì)攝劃的這綜合趙管理扛過(guò)程際。將項(xiàng)品目進(jìn)爹度控慚制的洽目標(biāo)寶分解煙為：（1品）項(xiàng)掃目設(shè)芝計(jì)進(jìn)年度控災(zāi)制目梯標(biāo)（2配）項(xiàng)嘩目招京標(biāo)進(jìn)英度控放制目民標(biāo)（3顧）項(xiàng)萌目是末施工綱進(jìn)度摘控制公目標(biāo)（4崖）項(xiàng)慕目竣工搜驗(yàn)收頁(yè)進(jìn)度敗控制恭目標(biāo)（二蘇）項(xiàng)垂目進(jìn)徒度控絹制原錦理1.炒影響踐項(xiàng)目泳進(jìn)度差控制膜的因只素分滑析2.漫項(xiàng)目盈進(jìn)度隱控制耐的基婆本思位想項(xiàng)目牛進(jìn)度業(yè)控制類的基崇本思狡想為愧：進(jìn)漿度計(jì)迫劃的靈擬定植，平滋衡是尸相對(duì)山的，削計(jì)劃顏的調(diào)雜整、倘變化丘是絕久對(duì)的纖。（三閣）項(xiàng)默目進(jìn)靠度控重制的療主要常內(nèi)容1.編制漆進(jìn)度炭計(jì)劃2.著進(jìn)度銅計(jì)劃倍的監(jiān)昂測(cè)與拜調(diào)整（四殿）項(xiàng)戚目進(jìn)斑度控野制措龍施1.往組織龜管理?xiàng)壌胧┫椤z“四奴保一龍協(xié)調(diào)腦”2.候技術(shù)崖管理市措施3.露合同趁管理掩措施4.齊經(jīng)濟(jì)嗚管理第措施5.貼信息塑管理談措施二、均項(xiàng)目且進(jìn)度馳控制貪方法（一撐）線厚性圖崖法1.悼水平受圖2.將垂直盈圖（二橫）網(wǎng)觸絡(luò)圖逮法1.塑雙代奪號(hào)網(wǎng)物絡(luò)圖2.梯單代腦號(hào)網(wǎng)撕絡(luò)圖三、互項(xiàng)目持進(jìn)度屈控制攏實(shí)施（一古）項(xiàng)鋪目設(shè)錘計(jì)進(jìn)袋度控橫制1.福以網(wǎng)鐘絡(luò)圖頃為主射，輔彼以橫塔道圖2.貍將總腎目標(biāo)日分解茅為若遇干分賺目標(biāo)（二蘆）項(xiàng)累目施悼工進(jìn)刷度控青制1.向影響飾項(xiàng)目搬施工礎(chǔ)進(jìn)度靠控制鼓的因管素2.似項(xiàng)目貍施工越進(jìn)度射調(diào)整第四脹節(jié)祖房巧地產(chǎn)件開發(fā)察項(xiàng)目括質(zhì)量叫控制質(zhì)量省控制椒原理質(zhì)量幼評(píng)定質(zhì)量猾控制指方法質(zhì)量期控制袍實(shí)施房地喜產(chǎn)開獅發(fā)項(xiàng)目釣建設(shè)一、斤開發(fā)寸項(xiàng)目問(wèn)質(zhì)量愉控制品原理（一萍）項(xiàng)托目質(zhì)份量控拜制1.劃項(xiàng)目盞質(zhì)量嶄控制尸的含絞義開發(fā)錫項(xiàng)目蝕質(zhì)量耽控制陰，是荒指項(xiàng)險(xiǎn)目管醉理機(jī)龍構(gòu)為圣了確脫保開屯發(fā)項(xiàng)轎目質(zhì)絹量符搶合合琴同規(guī)軌定的卷質(zhì)量茅標(biāo)準(zhǔn)需或國(guó)壓家標(biāo)駝準(zhǔn)規(guī)挪范，叔所采途取的溫一系奪列監(jiān)抵督、宋管理外的措押施、宣手段置和方創(chuàng)法。2.傅開隙發(fā)項(xiàng)熄目質(zhì)捧量的倦特點(diǎn)（1極）項(xiàng)騾目質(zhì)效量形喘成過(guò)卻程復(fù)噴雜（2部）項(xiàng)欺目質(zhì)穗量水劣平不每易穩(wěn)猴定（3廟）影扛響項(xiàng)棟目質(zhì)元量的廟隱患芳多3.油項(xiàng)霧目質(zhì)句量控否制的室目標(biāo)將項(xiàng)餓目質(zhì)隨量控株制的病目標(biāo)沿分解迷為：（1撐）項(xiàng)忠目設(shè)逮計(jì)質(zhì)賣量子狡系統(tǒng)（2乓）項(xiàng)趨目材畏料質(zhì)宗量子擴(kuò)系統(tǒng)（3數(shù)）項(xiàng)油目設(shè)遍備質(zhì)癥量子突系統(tǒng)（4戀）項(xiàng)眠目土零建施罵工和游設(shè)備豆安裝協(xié)質(zhì)量伴子系歐統(tǒng)（二糾）項(xiàng)怖目質(zhì)交量控蓮制原時(shí)理1.對(duì)項(xiàng)目創(chuàng)質(zhì)量軍控制餡的基睬本原旅理項(xiàng)目鐮質(zhì)量喂控制殲的基維本原征理，勁就是脖由分姿別代另表政濟(jì)府和榴建設(shè)駝單位橡的政廳府質(zhì)恢量監(jiān)舞督部堵門和妨社會(huì)竭質(zhì)量截監(jiān)理陷部門留，對(duì)籠項(xiàng)目挽的設(shè)踏計(jì)、考施工縱和竣暗工驗(yàn)閘收等燈各個(gè)藥階段幫實(shí)行而全面菊質(zhì)量鞏管理乖和控櫻制。2.環(huán)項(xiàng)目弓質(zhì)量逐控制足的基稀本原述則(1召)質(zhì)柳量第六一夏(個(gè)2)輔預(yù)防戰(zhàn)為主(3捎)為但用戶統(tǒng)服務(wù)密(4斗)用撇數(shù)據(jù)遞說(shuō)話1.膜計(jì)劃參階段2.煎執(zhí)行鉆階段3.葛檢查宰階段4.固處理著階段二、全開發(fā)腫項(xiàng)目聯(lián)質(zhì)量夕控制漸方法（一鼠）PD票CA循環(huán)傭法（二秩）數(shù)秀理統(tǒng)樸計(jì)方燒法1.雪直方揪圖法2.敬排列叛圖法3.夾控制翼圖法4.險(xiǎn)相關(guān)浮圖法5.閉分層晃法6.械因果搭分析秒法7.渣統(tǒng)計(jì)先調(diào)查呈表法三、拐開發(fā)均項(xiàng)目槽質(zhì)量絲式控制累實(shí)施（一眾）開吩發(fā)項(xiàng)蠟?zāi)抠|(zhì)檢量控制制子痛系統(tǒng)1.滑設(shè)計(jì)欺質(zhì)量氧子系練統(tǒng)的搜質(zhì)量變控制2.滑材料史質(zhì)量裙子系槍統(tǒng)的榴質(zhì)量擴(kuò)控制3.嚷設(shè)備駝質(zhì)量紡子系注統(tǒng)的越質(zhì)量擦控制4.暖土建雙施工態(tài)和設(shè)課備安子裝質(zhì)馳量子及系統(tǒng)號(hào)的質(zhì)禿量控覆制（二名）全率過(guò)程行的質(zhì)稿量控這制1.介事前杏控制2.極事中澆控制3.作事后劉控制四、末開發(fā)滅項(xiàng)目誦質(zhì)量生評(píng)定濃與竣稍工驗(yàn)匹收（一灘）開筑發(fā)項(xiàng)泥目質(zhì)逼量評(píng)紡定項(xiàng)襲目的保劃分1.等分項(xiàng)貴工程2.樸分部藝工程3.席單位恩工程（二絡(luò)）工父程質(zhì)選量的廢評(píng)定1.繼分項(xiàng)沖工程括質(zhì)量郊評(píng)定2.旺工程姐質(zhì)量碼評(píng)定喬的等旺級(jí)標(biāo)星準(zhǔn)（三襖）工倚程項(xiàng)輛目的殘竣工如驗(yàn)收1.掀單項(xiàng)淋工程間驗(yàn)收2.鍋全部短驗(yàn)收第五以節(jié)腹開頑發(fā)項(xiàng)芳目的雞建設(shè)瞇監(jiān)理監(jiān)理器含義詳作用房地舟產(chǎn)開填發(fā)項(xiàng)目弱建設(shè)監(jiān)理短內(nèi)容死管理一、馳建設(shè)惑監(jiān)理蛋的含耍義和牲作用1.命建設(shè)濃監(jiān)理傷的含座義是指勞由具遲有法盲人資浮質(zhì)條肅件的賠工程厚監(jiān)理嗎單位慈，根跳據(jù)建窯設(shè)單秤位的稈委托銜，依富照法陶律、宮行政能法規(guī)精及有從關(guān)的則技術(shù)奸標(biāo)準(zhǔn)辭、設(shè)矩計(jì)文蒼件和泰建筑污工程場(chǎng)承包汗合同亮，在兵施工喪質(zhì)量深、建噸設(shè)工獎(jiǎng)期和啦建設(shè)驅(qū)資金姑使用稻等方館面，救代表看建設(shè)窄單位堂對(duì)工困程項(xiàng)夏目實(shí)吉施專帳門的爸監(jiān)督壓活動(dòng)勉，以柿求用報(bào)最少漂的