XX項目策劃報告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場調(diào)查（略）第二部分項目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項目營銷策略建議項目分析本項目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關技術參數(shù)總占地總面積:1.3萬平方米總建筑面積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機動房35平米64套既非本多口爪實用涌型，也非爆豪華湖舒適旨型大戶殲型卻誰是我們暮的細件分市戴場戶型那的差剃異性靠突出總套及數(shù)不在多易于跌尋找刷細分貞市場項目SW遲OT分析【優(yōu)勢】后海垮片區(qū)究的區(qū)殿域優(yōu)遷勢：高尚饒海濱恒生活必社區(qū)停形象蛇口趴片區(qū)系的生烈活氛吧圍擬建鑒的南秋山商忌業(yè)文禮化中循心區(qū)董的輻斤射科技狼園區(qū)軋的人蓮文背誰景地段陡優(yōu)勢澆：看轟海的蘆花園銀小區(qū)產(chǎn)品縣的優(yōu)出勢：低密單度花悄園小棗區(qū)空中爹花園盡式的允戶型宋設計總戶衡數(shù)不孕多，抹銷售茂壓力惕不大片區(qū)燥差異卵化明咸顯產(chǎn)品燭差異申化突淹出【劣勢】小區(qū)姨規(guī)模乳相對軌于后鎮(zhèn)海大峽盤較錘小，刑不易慘形成捎集約頃化規(guī)軋模優(yōu)戰(zhàn)勢戶型仔的面燦積跨側(cè)度較磚大，罷以收熟入的詳多寡圍整合怒目標趣客戶利困難目前承該位加置的缸周邊汽配套片不十暢分成眼熟，支交通搬是一頭個障鹽礙廣告潛投入花須謹當慎能否盈以“裳品位脅”細筒分市鬼場美好類前景谷須要落描繪【機會】深圳匆后花鹿園南迅山的嚴近期伏整體罰規(guī)劃深港劍數(shù)碼章港的楊建設【威脅】未來唇海岸霸線的稻繼續(xù)爹開發(fā)招商予海月歡花園襪的直廟接競野爭威結(jié)脅后海召片區(qū)大大規(guī)能模的什住宅醫(yī)項目集上馬競爭刊優(yōu)勢快打還是慢跑？戰(zhàn)略勾方針戰(zhàn)略梅分析怪圖戰(zhàn)略志分析祝圖S:后海包片區(qū)陣的區(qū)小域優(yōu)匆勢：拴區(qū)域柏的高持尚海拌濱生透活社貧區(qū)形擦象、犧蛇口啊片區(qū)握的生輪活氛嫂圍、搏科技朵園區(qū)蒜的人圓文背稠景、絲式擬建久的南導山商撿業(yè)文祝化中艙心區(qū)基的輻錢射地段繩優(yōu)勢抬：看靜海的父花園銅小區(qū)產(chǎn)品標的優(yōu)成勢：壟低密殘度、崗花園警小區(qū)倦、空內(nèi)中花俊園式符的戶越型空抄間設內(nèi)計總戶烏數(shù)不斥多，級銷售夫壓力弦不大:小區(qū)重規(guī)模計相對儉于后遺海大詠盤較爪小，諒不易窯形成寨規(guī)模華優(yōu)勢戶型俘的類言型跨征度較蓋大，毀不易壯整合耐目標驢客戶目前陰該位濃置的踏周邊項配套逢不充襯分，先交通淘是一聰個障挺礙T:未來慕海岸業(yè)線的決繼續(xù)懸開發(fā)招商丹海月塊花園薪的直君接競吩爭威去脅后海記片區(qū)皮大規(guī)婚模的斷住宅抵項目尋上馬SW滴OT戰(zhàn)略下分析O:深圳坡后花街園南種山的邀近期挽整體擦規(guī)劃深港奪數(shù)碼垂港的液建設；1．總體址競爭浸戰(zhàn)略發(fā)掘揪產(chǎn)品樂特色副，創(chuàng)孫造差從異化卡優(yōu)勢借助頂片區(qū)捏形象語，實液現(xiàn)低錢成本籠推廣W戰(zhàn)略珠分解A.[發(fā)掘練產(chǎn)品叔特色偵，創(chuàng)蹲造差刃異化野優(yōu)勢]空中關院落肉的戶繭型特民色——分享憶陽光低密籃度濱勵海小份區(qū)——分享假海風藍調(diào)現(xiàn)鄉(xiāng)村預田園職櫥衛(wèi)學套餐聽附送——分享傭草的宿味道。。司。。杜。。申。。編。。B.見[借助贏片區(qū)雕形象旬，實它現(xiàn)低凈成本嫌推廣]借助介后海厲片區(qū)諒的片組區(qū)推蒸廣的阿力度皺，與粉鳳共接舞搶占藏頭號丹路牌終廣告籠，作橡好導分示系摸統(tǒng)都是王我的孔錯“看李板看兵漲”烤！物業(yè)水定位【我們戶擁有中：】異域熄風情半蛇口厚片區(qū)廣，國氏際化欺標準驕南山逝中心壇后海襲海岸窩線的簽獨特陽資源充分醫(yī)接納灶陽光反的院藏落式播戶型撈設計總戶圍數(shù)為35蓬2戶，煩其中鳴三房看以上敘為28時8戶，鞭單房恨為64戶，讓不可坡多得深圳枕充斥階著一牧群對瓜生活惹素質(zhì)嫁有著撿較高藏追求司、膜俊拜大熔自然叫給予幅的激銷情和鹽創(chuàng)意顧的菁滲英貴渾族生活蛙品味逮是定刊位的糞出發(fā)煩點[形象捉定位]SH脈AR障E——跑SH巖AR削E彩S擊UN頃SH妨IN忌IN米G——拿SH途AR泡E同S慶EE萬BR栗EE厲ZE。。煮。。傾。。側(cè)。后海僑灣畔套綠色脫狂飆或后殲海灣路畔生毀態(tài)豪巧庭[物業(yè)屑類型切定位]主打薪廣告既語愛上這里辱的天哲空賣給持誰？【SA季SS澇Y謬論】他們把最大主的特爺點也弦許是驅(qū)：靠魄才能后吃飯寬，學破習能裙力是披他們凳最大魄的競蔽爭力們，自用然是領他們文創(chuàng)造臉力的徹不碣紡之源他們蛾渴求粗住所褲和他游們一森樣應獎融化倦在追瓦求中鄭。。背。。敞。。主力慘客戶搏群：向往很蛇口言的生疼活氛僚圍的犧高素心質(zhì)的覺菁英城貴族芒，他慣們一瓣般分賓布在票福田疼、南壓山區(qū)盛高新拆科技幣園區(qū)吳等。南山衣區(qū)本巧地欲獄二次拉置業(yè)述的換頁房一悼族。他們效的年漢齡在35歲~4貿(mào)5歲之俊間次主謎力客旦戶群欲：向往旬蛇口蠅的生概活氛鉤圍的政高素新質(zhì)的處菁英亭單身脆貴族屋，他疼們一理般分謠布在降福田熄、南旁山區(qū)蠶高新進科技掉園區(qū)弊等，周他們形的年脅齡在25歲~3袍5歲之迫間。本地隨欲投易資置烤業(yè)，睜看中財升值崖潛力掠的投泄資一痛族。價格搬策略目前幼：本片