房地產(chǎn)項目投資分析

第一講緒論第二講項目投資策劃與投資環(huán)境評價第三講項目投資風險第四講項目控制

第一講緒論

項目與項目周期房地產(chǎn)項目（一）項目與項目周期

1.項目的定義（1）項目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務過程具有特定的目標必定在一定的約束條件下進行必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。

2、項目的周期（項目壽命期）項目從開始到結(jié)束的壽命周期,是項目工作在時序上的安排。項目周期一般劃分為三大階段。（1）投資前期：從項目設(shè)想到項目投資實施前的一段時期，其主要內(nèi)容有：市場調(diào)查、投資機會研究、項目建議投資方案策劃、投資方案可行性研究項目評估、項目決策（2）投資實施期：項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期，其主要內(nèi)容有：項目設(shè)計、施工建設(shè)（發(fā)包）管理設(shè)備采購、安裝、竣工驗收市場推廣、市場營銷（3）經(jīng)營使用期：從項目交付使用到經(jīng)濟壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時期，其主要內(nèi)容有：生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)施管理租賃經(jīng)營、物業(yè)管理營銷促銷（二）項目管理

（1）項目管理的定義：在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標而運用知識、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。（2）項目管理的內(nèi)涵DM-

開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項目前期項目實施期

準備

設(shè)計

施工項目使用期

運營商FM

開發(fā)商DMPM

設(shè)計方PM

承包商PM

供應商PM投資商DMPMFM施工階段設(shè)計階段工程建設(shè)監(jiān)理

項目管理

項目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項目建設(shè)的全過程管理決策階段項目前期策劃與管理項目狐構(gòu)思歡和設(shè)榜想決策汪—開始貨實施項目意完成季—開始葵運營報廢女—拆除運營錯階段實施擋階段決策灣階段項目示管理PM開發(fā)狡管理DM物業(yè)嗓管理FM保修刑期(1窩-2碎年殺)DM墓、P糟M、隨FM和LM的時薄間范按圍FMLMLM（三軟）房養(yǎng)地產(chǎn)域項目1、貪房地插產(chǎn)項州目的漠主要命類型（1躺）土車地：舊城爺區(qū)的躁二次叼開發(fā)籍.茄新區(qū)擁開發(fā)（2嚴）住塊宅按經(jīng)薦營性撈質(zhì)分蜂類：新銷售鬼型住遭宅、翼租賃樓性住牧宅按建飾設(shè)標墳準分弄類：爸普通凳住宅爽、公蹲寓式各住宅備、別柏墅（3楚）辦盡公樓赴宇（騎寫字藍樓）（4風）旅接店、轎酒樓萌、商凝場（5閃）工沖業(yè)廠恰房、紛倉庫片、停誼車廠（6主）休判閑物揪業(yè)：球健身退房、汽游樂礦場、額活動漆中心裝、劇練院、濟電影燃院、銅網(wǎng)球慚場、狡高爾質(zhì)夫球姻常等（7矛）特按種物含業(yè)：即車站洪、碼泉頭等2、符房地復產(chǎn)項蠢目投濱資的所主要茅特性（1辯）前路期策弟劃十架分重赴要（惑不可謀移動酒性）（2堅）與斧法規(guī)汗關(guān)系陷十分牧密切（3推）依貍賴金袍融的陪參與霞與支汪持（4妙）投徑資周淡期長橫，投蝴資風魚險大（5肥）涉莫及面記廣，剛投資恢運作傍復雜（6朵）制哄約因熟素多息，入駕世門軍檻高（7）與市重場關(guān)扣系極佩大（8叮）與厚環(huán)境故關(guān)系棄密切第二飲講紋項慢目投路資策俗劃與閱投資刊環(huán)境鼠評價策劃奪與房脖地產(chǎn)茅項目杏策劃項目依投資拉方案投資昂環(huán)境毛評價（一定）策岔劃與棵房地戰(zhàn)產(chǎn)項積目策械劃1、谷策劃施：為叫了實戒現(xiàn)預鑒期的快目標滿，借琴助科尸學方否法，稈系統(tǒng)尖方法領(lǐng)和創(chuàng)淘造性鑒思維介，進恭行環(huán)篩境分丘析，治優(yōu)化緩資源道配置窩的調(diào)中查、虎研究顏、分慕析、福創(chuàng)意惕，設(shè)縫計并共制定凡計劃熱與行津動方轟案的各過程茅。（1段）策短劃是遞一個愉過程（2曬）策倡劃是顛一個徐創(chuàng)造祖性的慨活動（3棚）策減劃是缸具有麥前瞻駕性的晶理性金行為（4裂）策傅劃是熄對未紫來事刃件的相系統(tǒng)威安排（5鐵）策史劃是扶一門伶藝術(shù)2、攻項目睛策劃植：項丸目策溝劃是握指以浙項目失實施宣方案曾為核鍬心的供，全重面的瞞、綜段合的起調(diào)查誕研究蘋、項唯目構(gòu)銳思、收項目乞創(chuàng)意著、計暫劃編耳制、歷技術(shù)怠經(jīng)濟恨分析棉與效車益評爹價工片作。（1炎）立別足于藝市場樂和環(huán)寸境分兔析（2儀）目挖的在齡于編卷制切濁實可獎行的霞項目具實施懸方案（3惜）是曲以方拾案為逐核心探的反爛復論撞證、武反復黑調(diào)整朱、不菠斷優(yōu)是化的暖過程（4扶）靈身魂在棒于市純場定潑位與歡賣點熱設(shè)計（5溉）生裙命力結(jié)是創(chuàng)氏意、汗構(gòu)思3面.房緣瑞地產(chǎn)遷項目備投資銀策劃①森投斷資機象會研慘究：耗依據(jù)戰(zhàn)市場歇信息繡，尋厭找投勁資機炕會一般甩投資珍機會胞研究具體憑項目檢投資嚼機會章研究②吐投里資方綱案構(gòu)蟻思：嚷項目尚市場受定位乒及方謎案（委初步膝）計排劃的柔創(chuàng)造炕性活城動（辦消費家群體村、價數(shù)格、取規(guī)劃鑼設(shè)計抓要點籠、配懶套設(shè)各施、財建筑來風格換、賣騰點設(shè)共計、狼創(chuàng)意風設(shè)計快等等煙）。③旋項游目規(guī)烈劃、姨目標帽設(shè)計服：項永目計剩劃經(jīng)譽濟指右標的古確定顯及項哄目平謹面、設(shè)立面枝的布膠置和蘇安排鋒。④止投益資方繪案策柴劃：漁項目幼投資雀經(jīng)營臭方案垮、開歌發(fā)建兔設(shè)方伙案、泰市場淚營銷肢方案蓄的計昌劃。⑤泄可將行性循研究財：項瓜目規(guī)志劃設(shè)神計方泡案、盼投資機經(jīng)營醒方案摘、開貧發(fā)建誤設(shè)方踏案的晨技術(shù)滑經(jīng)濟饞論證奧及方拔案調(diào)夕整優(yōu)辯化過齊程。⑥降評杰價決播策：辮對項鐘目方貝案及巷可行腥性研昌究結(jié)止論所腳作的貨評價帝，對騙項目雷投資戀方案劉作出胸決策任。（二遺）項漆目投泉資方搜案項目惡投資刑方案獄：由胖項目歌規(guī)劃洗設(shè)計困方案蒙、開單發(fā)建僅設(shè)方劈燕案、想投資啟經(jīng)營庸方案些構(gòu)成罩的關(guān)店于項潑目計宿劃體監(jiān)系的附具體典安排胖。1.報項目氧投資散方案橡體系項目喝規(guī)劃倡設(shè)計酒方案項目項開發(fā)莖建設(shè)顫方案項目足投資序經(jīng)營章方案（1幅）項盛目規(guī)筒劃設(shè)設(shè)計方哥案項目山規(guī)劃掘方案建筑米設(shè)計仍方案公建話（配合套）韻設(shè)施摘的單灘項設(shè)泥計方鼻案（2載）項濃目開心發(fā)建跑設(shè)方跨案拆遷香安置慌方案循、工聯(lián)程承妹包及塊施工為方案工程表監(jiān)理憤方案奮、工露程進殼度計彈劃工程跌質(zhì)量皺計劃聞、設(shè)繡備材州料計殊劃施工欠組織館計劃臥、項秒目控鬼制方耽案（3果）項鞭目投責資經(jīng)或營方評案項目癢投資伶方案項目喇融資談方案項目煩經(jīng)營緞方案項目吧營銷撤方案2.暗項紙目投花資計練劃的俯編制款（政1）淚項目撓投資竿計劃清的編黨制程與序計劃臂平衡五與調(diào)漲整進度計劃投資估算經(jīng)營方案市場定位項目構(gòu)思投資計劃融資計劃收益計劃財務分析與評價營銷計劃招標計劃監(jiān)理計劃施工計劃質(zhì)量計劃市場呼分析糟與研勸究（2他）常峰用計熟劃編霸制方柴法①喝網(wǎng)絡(luò)恩計劃僅法：信利用旅網(wǎng)絡(luò)次關(guān)系勒來描密述項忙目計湊劃內(nèi)程容的單一種孝計劃那方法陣。單代懲號網(wǎng)群絡(luò)圖拉：由啄節(jié)點輕表示上活動計，節(jié)喂點間擾帶箭流頭的租短線謀代表玩活動祝間的岸邏輯畝關(guān)系雙代摩號網(wǎng)怨絡(luò)圖妹：由盤節(jié)點開間帶半箭頭掘的短滾線代屑表活呼動，挪由節(jié)暫點描宵述活某動間釣的邏君輯關(guān)塞系。單代嘗號網(wǎng)柔絡(luò)圖臣：由掌節(jié)點愿表示狗活動搜，節(jié)論點間輝帶箭圍頭的虎短線叼代表經(jīng)活動厭間的期邏輯比關(guān)系?；顑?yōu)動：A、糟B、鞏C、禮D、臣E雙代澡號網(wǎng)舅絡(luò)圖紐奉：由稀節(jié)點炒間帶順箭頭抖的短掉線代戰(zhàn)表活抓動，達由節(jié)俗點描乎述活追動間擁的邏糠輯關(guān)羊系。鵲活巧動：AB故、B嗽C、秒BD灑、D恩C、眼CE案例沒：某重一工可程項杜目基復礎(chǔ)施禾工陣計劃酬圖橫拒道拌圖網(wǎng)筋絡(luò)杠圖（三沉）擱項騎目投玩資環(huán)睡境評值價1.晶投資跳環(huán)境句：擬蔥投資楚地區(qū)儀在一伯定時錄期內(nèi)懶所具江有的圣能決型定和霉制約總項目相投資惡的各酒種外搶部境吧況和躺條件熱的總唇和。（1群）投返資環(huán)形境要繪素的段分類按要遠素存銜在的雪物質(zhì)販形態(tài)頃分類采：硬環(huán)襯境：刑影響且項目世投資腦的各農(nóng)種外刑部物辯質(zhì)條法件軟環(huán)上境：法影響飯項目驚投資聲的各獸種社詠會雄經(jīng)濟峰文化躬條件按要施素存苦在的認范圍瓜分類航:宏觀戀投資杜環(huán)境稱：國備家、記地區(qū)部投資指環(huán)境中觀濱投資侵環(huán)境襯：地甲區(qū)、擺行業(yè)赴投資飯環(huán)境微觀熱投資下環(huán)境羊：地計塊周憂邊及購地塊施投資屈環(huán)境按要易素的啟內(nèi)容爭分類:社會階環(huán)境月政秀治環(huán)籌境法律片環(huán)境畢自浴然環(huán)陰境文化膨環(huán)境綱基礎(chǔ)氣設(shè)施沉環(huán)境經(jīng)濟躍環(huán)境（二潛）房襯地產(chǎn)情項目德投資咱環(huán)境珠要素社會窄秩序跟硬垮件社會功服務堵態(tài)復度社會鼠信譽蒜效乞率1.后社絹會政礎(chǔ)治環(huán)失境決策瘦民主型性社會男制度杯管理閉透明拆度行政演效率廉潔桌性法規(guī)斑的完西備性2、版法律廣環(huán)境垮法獨制的敗穩(wěn)定揀性執(zhí)法階的公仁正性風俗塊習慣3、渡文化極環(huán)境緣瑞價值筐觀念教育陡水準國民驗生產(chǎn)賭總值國民棕經(jīng)濟守國兄民經(jīng)月濟增岸長率通貨汽膨脹居民定收入宏觀罪經(jīng)濟成環(huán)境默居民聰消費納存款讀余額消費考總額財政曾政策經(jīng)濟思政策原利存率產(chǎn)業(yè)脆政策市場橫吸納碌量經(jīng)濟蹤蝶環(huán)境蕩市誘場供酒應量市場療環(huán)境嫁市弦場購盡買力市場斜價格同類冷樓盤夫分布競爭怒同類修樓盤曾入市蛙時間競爭豈者實盲力融資夠渠道資金絕融殼資成請本營銷者成本財務俗環(huán)境猶成本恢稅費同類現(xiàn)項目仁社會賭平均和盈利霉水平利潤睛盈潮利水壟平人力土地資源窩環(huán)境蓄原姻材料能源距商鈴業(yè)中物心距僚離地理司位置眠距醫(yī)脾院、陡學校蘋距離距機帖場、輩車站口距離地質(zhì)坊地貌自然悶環(huán)境雙植被自然膛風光左山脈河流氣候道路幼及交共通能源腎環(huán)境基礎(chǔ)案設(shè)施睛環(huán)境男給分排水疊管網(wǎng)通訊綁設(shè)施電力歐配備2.籮項蹈目投譯資環(huán)量境評野價（1）遍評價閱原則系統(tǒng)謙性原把則比較姐性原臭則時效載性原愧則定性籮分析百與定站量分泊析相堂結(jié)合損的原桿則實事門求是要、尊脆重客相觀規(guī)崗律的兩原則全面荒分析錢、突污出重紙點的揮原則（2搬）常徒用評債價方戀法等級拾尺度同法多因燦素和兩關(guān)鍵必因素嬸評估講法綜合去評價甩法：①暮評婆定主疫要影顆響因講素②耗建繡立層站次結(jié)須構(gòu)模消型③抬由色相對搭重要煙性評刺價建走立判只斷矩真陣④慮求俯解判許斷矩稱陣特征裳向量榮：同昂層間排單權(quán)鋒重系飄數(shù)最大掛特征帳根：猶一致腿性檢憲驗指材標（C、沈Z≤贈0.托1）⑤由層賴間遞嫩歸運恭算確足定各遵因素商組合初權(quán)重濫系數(shù)Wj⑥聘請含專家太對各呈因素恩狀況唉按優(yōu)擱、良年、中干、差泥四級辰進行雁分類刃判定⑦遍按踩下式暢進行辰各環(huán)妄境因鵝素計品分統(tǒng)輕計式中昆：旬：賞評優(yōu)碌的百喊分比善；筍：微評中老的百笨分比：評燭良的堆百分莫比；乘：嚴評差猴的百疼比⑧籮按旱各因浪素組喝合權(quán)雀重系佛數(shù)代及統(tǒng)竄計計諸分鵝計雙算項盼目投止資環(huán)囑境綜裁合得蜓分。⑨房誠按項各項習目投擊資環(huán)施境綜率合得嘆分進韻行排證序與釋評價咱。第三巾講調(diào)項規(guī)目投拘資風抄險項目翠投資湯風險房地加產(chǎn)項朝目投踐資風性險（一篇）項捧目投塘資風藝險概使述1.存投資溫風險姻的定茂義：綱項目慎投資習效果麗的實恰際值宇偏離購其期適望值誦的程護度。2.齒投資退風險吉的分具類：按投用資對任象的否差異攝分為化：①尊債服券投渠資風掠險②陪建賀設(shè)項駁目投辰資風壺險③非股冒票投希資風才險④鉛房焰地產(chǎn)利項目襲投資退風險刺等按投侮資風已險的夕內(nèi)涵率分為經(jīng)營李風險窯：經(jīng)謹營戰(zhàn)薪略、臉經(jīng)營棚策略另帶來候的風揭險財務辱風險度：資喇金、塌債務世帶來摩的風蛋險市場底風虛悼：市鋒場供翁求關(guān)撥系、姿市場訴需求濁、資筒源條槐件的襲風險政治維風險板：政搭治局卷勢、穴政策伯風險社會姑風險酷：社世會穩(wěn)席定性嘗、社鏟會矛粗盾、膨社會魄評價掙、社晚會關(guān)閃系帶脫來的歉風險傷等等3.誤投慮資風故險的雄度量投資份風險興的度兇量有冬兩重吃內(nèi)涵汪，其瓶一是鋼風險佛危害糟的程槳度，輔即風晃險損添失的疾大小銷；其婦二是準風險伯發(fā)生廊的概肢率，爹即風惠險發(fā)閥生可迅能性蹄的大污小。海因而賴，投奮資風敞險的業(yè)度量寫分為生風險秀損失狠強度偶和投洋資風鬧險分玩布兩鋤類。（1收）投貍資風蘆險損扯失強答度：排由于撞風險疊的存暗在使錯投資蝦者可什能遭境受的堆最大蹄損失文在直燈接投伯資總森額中握所占悠有的幫比例宇。（2續(xù)）投挑資風仁險分揭布：毒由于乒投資痕收益均率分伴布的馳離散汗程度島來描塑述的紫風險察發(fā)生反可能帶性大嶼小。式中態(tài)：Q：投資昌收益撕率標謎準偏化差：狀舅態(tài)i的發(fā)蛛生概灣率：狀臂態(tài)I的投稈資收翻益率N搖：狀態(tài)餡數(shù)：投蓋資收鞏益率拘期望臣值V照：投資代收益倦率變跨異系送數(shù)（二序）房蛙地產(chǎn)郊項目隊投資疫風險房地牛產(chǎn)項拾目投蹄資風營險因村素房地膝產(chǎn)項掘目投愉資風連險防警范房地界產(chǎn)項片目投綱資風削險控懷制1糕.房左地產(chǎn)忽項目紅投資演風險較因素項目央投資驅(qū)前期盆風險饅：投鋒資計袖劃實壤施工梯前項乎目策供劃與請研究斧階段患存在支的風豈險。規(guī)劃僚設(shè)計艦方案選址碼、市鍵場定畜位、抽方案遇決策薯開發(fā)械經(jīng)營蹤蝶方案投資平融資券方案營銷膝方案項目兼開發(fā)勾建設(shè)夜經(jīng)營慨階段必風險鉛：項盒目正起式動誤工到系交付崇使用莊階段步的風弱險。工期裳、成范本、劈燕質(zhì)量時、安碼全、巨設(shè)備煤、材胸料供仆應商津、承賄建商蠟信譽局、財斧務（齒資金剃運作晝）、孕合同燙管理穗、項硬目營之銷等頃。項目嫁經(jīng)營擦管理敞及使馬用階敢段風畝險：搭項目犁竣工芒交付奧使用昏、業(yè)挑主入飼住期苗間的適風險業(yè)主掀糾紛放、安位全、家衛(wèi)生炎、管型理項目端營銷駕、租甘賃經(jīng)顆營2厘.廣房地棗產(chǎn)項棍目投柜資風婆險防額范投資逆風險酬防范男的主桑要策備略是痕風險雙的回趙避和浩轉(zhuǎn)移投資獵風險鑄回避蘆：對子風險釋較大非的項雹目，等采取遭放棄仗原則左；或恭對風威險較難大的茫方案筐采取喇放棄圖的原合則。投資舌風險貨轉(zhuǎn)移衰：采悠取一搖定的奸技術(shù)飲措施盟轉(zhuǎn)移五投資米風險沫的承舉擔者執(zhí)。主撲要的架技術(shù)廊措施載有：契約蕩、合開同形離式財務閃責任菌形式保險漂形式3.自房女地產(chǎn)身項目恥投資孫風險役控制（1艷）前燥期策籍劃階斃段的確