房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算尊地·策劃顧問中心2009年11月常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算租賃項目經(jīng)濟測算不動產(chǎn)價值測算研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識需進行經(jīng)濟測算的三種常見情況一、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。三、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即根據(jù)未來收益測算不動產(chǎn)價值。項目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場購買?？辈煸O(shè)計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費用、場地平整及臨時設(shè)施費等。建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費。名詞解釋基礎(chǔ)知識室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費用。其他工程費包括工程監(jiān)理費和竣工驗收費。管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。財務(wù)費用財務(wù)費用是指為項目籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息?？蛇\用資金指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎(chǔ)知識項目評價指標(biāo)體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。投資收益率靜態(tài)分析指標(biāo)一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時的項目銷售率。靜態(tài)評價指標(biāo)基礎(chǔ)知識項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。動態(tài)回收期動態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。動態(tài)評價指標(biāo)項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。項目評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)知識二常規(guī)哪開發(fā)域項目捧經(jīng)濟傳測算操作關(guān)指引重要飾假設(shè)在經(jīng)扒濟測扮算時恰應(yīng)首的先對休假設(shè)溝前提耍予以擦說明重要寬假設(shè)項目罪基本眨經(jīng)濟閃技術(shù)陶指標(biāo)主要升包括超用地雕面積弄、建猴筑面木積、貸可售疏面積剪、地突下室種面積在等。建設(shè)句工期那安排建設(shè)睛工期狗安排以主要刺根據(jù)君開發(fā)庸商提頸供的戀資料瓜確定惹，如稿對方禍沒有浸提供協(xié)資料月，則鐘應(yīng)依得據(jù)項皆目情棵況和個類似娛開發(fā)月項目裂的工廁期安痰排情辦況判韻斷確笛定。成本纖計取譽比例其他心費用鹽按建徐安工劈燕程費揀、室鴨外工臺程及辜市政科配套鉤之和絞的3％計朝??；管理衫費用暗按前雞期工胃程費忌、建曬安工惜程費框、室圓外工縮慧程及誓市政巷配套融、其年他費愛用之賢和的3%計取顯；不可凳預(yù)見符費一乞般按幼前期代工程笛費、臉建安達工程徐費、腸室外涉工程味及市恨政配楊套、曬其他豈費用食、管仆理費模用之竟和的3%很-5其%計取降。銷售倉回款假設(shè)攝一次陜性付幼款比底例為10番%，按牛揭比伐例為90雕%；按揭取首付尊比例邁住宅管為三材成，犁非住茄宅為4成，量按揭薯資金摩在銷堤售后您的第袍三個鍋月或蘋下一馬季度漠到位對；可根薄據(jù)項舟目情撇況進百行調(diào)伶整。資本直化率稅和銀南行利它率資本灑化率生即基管準(zhǔn)折哀現(xiàn)率斑，一朗般假匆設(shè)為8%；而煙銀行寒利率網(wǎng)一般派為相敬應(yīng)期米貸款蛇利率待的1.世1倍，暑即增艙加10駱%融資而費用借。銷售錘安排在進少行測競算前席應(yīng)明量確銷醒售價毒格、巧銷售恒期安湊排、梳銷售達率及械銷售對費用租的計婚提比喊例。資金華安排自有殖資金鐮占總肝投資滲比例添不應(yīng)小低于20賭%，且春假設(shè)鹽在建錦設(shè)初毯期一仇次性香投入叫。重要鑄假設(shè)一般青由11張表千構(gòu)成屠，包套括項號目施迅工計堵劃表吧、總朗建設(shè)頓成本勾估算紗表、且項目顆投資違估算交表、譯銷售捕安排乒及回雹款表炎、銷選售收擁入與率經(jīng)營什稅金楊及附伯加估夸算表找、投藥資計少劃與挨資金劫籌措妥表、紗貸款猴還本勇付息異估算變表、紋資金界來源悼與運福用表盾、損身益及樓利潤從分配盒表、承全部回現(xiàn)金千流量蹄表和煙敏感兆性分灰析表仗。四、神如同太一數(shù)驗據(jù)多廟次出吳現(xiàn)，央其余威多個膠盡量臨鏈接面第一演個，傻便于跪以后探更改變；但震如果降此數(shù)調(diào)據(jù)在染某處突表現(xiàn)伶為多擴個數(shù)判字的煙合計笛，為島了核嚼對計佛算是愁否正邀確，印在此章處則膏不進封行鏈呆接；注意半事項灶：三、午由于曾基本鳴沒有員兩個弦項目謙是完寨全相或同的悅，最晝好不泳要在輪已有驅(qū)表格佛上改尾動；二、慢按先互后順提序依括次編麻制；五、若所有蒜成本固、稅俘費、終利率話數(shù)據(jù)附要以棍當(dāng)?shù)仄钚露举Y料翅為準(zhǔn)近。一、環(huán)與委姿托方毯充分桐溝通濁；操作拌指引項目述施工負計劃佩表：準(zhǔn)備桌階段勘察次設(shè)計項目蹈報建開工纏準(zhǔn)備地下約部分主體懲工程安裝值工程裝飾改工程室外模及配設(shè)套工援程竣工悼驗收前期粱準(zhǔn)備奮階段施工妄階段準(zhǔn)備董階段林、勘爺察設(shè)墓計和任項目脾報建宰的時造間一學(xué)般為鑼兩個暫月，背可同貢時進偏行，順一個吐季度媽內(nèi)結(jié)鐮束。開工辣準(zhǔn)備茅在前懶期準(zhǔn)藏備后賤一個絕月完長成，丘竣工競驗收狂的時捧間為3個月翅，其漁余各閃階段積的完河工時幻玉間與風(fēng)項目螞建筑嶄形式釘相關(guān)料程度好較高已，需蝕根據(jù)撥項目爺?shù)膶嵲H情柔況做缸出判肉斷。根據(jù)長已確致定的蠅建設(shè)焦工期洽安排誼繪制拴項目鎖施工奮計劃扎表?？偨ㄑ吭O(shè)成從本估騾算表序號項目一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五其他費用六管理費用七不可預(yù)見費八建設(shè)投資九財務(wù)費用十建設(shè)投資總額其他晉費用黎、管捧理費插用和繪不可費預(yù)見坊費的膊計提膨方法知需在衫在重逐要假峰設(shè)進廢行說辭明。建設(shè)論投資上是前圣七項摩的合務(wù)計數(shù)就，財銜務(wù)費煙用與弟建設(shè)腦投資資的合擱計為籠建設(shè)宗投資伶總額曬，舊此處道為項耽目建箱設(shè)發(fā)瞞生的桃投入孤總額稈，沒估有包仿含銷鵲售費送用、諷相關(guān)茶稅金璃等。項目惱投資喂估算妙表總建匯設(shè)成葛本估雨算表含中各洗項成動本隨蠻項目用開發(fā)妙建設(shè)鼠進度修分批隙投入指，主串要是虎為編拉制項恩目投宴資計叮劃與英資金臥籌措繪表做施準(zhǔn)備擾。應(yīng)注壓意與艷項目批施工傍計劃駕表在糞時間烏上的泡對應(yīng)房誠以及桌與總科建設(shè)桑成本洗估算侵表在茂金額勿上的耐對應(yīng)倡。銷售聞安排限及回隙款假設(shè)榨中明縫確了藏項目逢可售頓面積顛和銷燒售單薪價，銳并對倍銷售烤時點祥及進杰度做宿出了造安排槽，此射表計諷列出米各期挨實現(xiàn)己的銷巧售面咐積，寶然后蔬依據(jù)侍我們假關(guān)于分銷售滋回款免方式晴的假營設(shè)統(tǒng)帥計各訴期實墨際回化款情斃況。銷售巧收入盼與經(jīng)石營稅朵金及瘦附加垃估算各期房誠的銷膠售收變?nèi)肱c勒銷售掛實際潑回款就由銷具售安亮排及糧回款嶼表鏈捐接得鼻來，可銷售去稅費窯、土椅地增潤值稅敏和所基得稅甲依據(jù)范當(dāng)時郊當(dāng)?shù)夭硕愂瞻W政策珍執(zhí)行吳。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運用資金可運碌用資接金由拉銷售吃實際認回款居減去芬因銷卡售而陳產(chǎn)生伐的所賠有支澤出后蜜得出番。支音出項買包括戒銷售印費用覆、銷他售稅序費、廳土地宋增值憂稅和概所得肉稅。一般候采取外先預(yù)葛征，容最后書一期封按應(yīng)君征收米金額直與預(yù)牛征金饞額的智差額向多退矮少補擱。投資銅計劃哈與資目金籌爸措表序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財務(wù)費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金財務(wù)傾費用才的多東少取貸決于能銀行榆借款服金額惱，而群銀行象借款組金額導(dǎo)又取譯決于購每期行資金練擁有躲量與土投資躲總額扭之差狠，而也財務(wù)鼓費用選本身除也是紹投資顫總額悅的一鍬部分海，由澆此構(gòu)屢成了澤一個墓相互暫引用恨的循五環(huán)，各為避手免這傾種循萌環(huán)我遍們選賀擇根訪據(jù)判祥斷手傍動輸互入銀軋行借薄款數(shù)持額。財務(wù)誘費用塵的計賤算結(jié)婚果來批源于富貸款撞還本仇付息亞估算興表。此表標(biāo)的主異要作制用在童于通條過判外斷項勿目未辟來各域期資衛(wèi)金需橡求和蛙資金需擁有漢量之矛間的綢差距輔，決若定何蜓時需幼要對奴外融節(jié)資。貸款陳還本桿付息脹估算稅表序號項目一期初借款二本期借款三本期計息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期慈利息帆包括廉期初寫貸款葵本期棵產(chǎn)生棕的利靜息和壞本期機新增索貸款援產(chǎn)生慢的利境息兩辯部分歲。歸還滾銀行欲借款緣瑞時，茶如果抓當(dāng)期揚還款冰來源掩小于虜期初腥借款月時，惕償還吸本金翠的數(shù)潛額為逝還款侮來源刻減去狠本期說計息舟；若漆當(dāng)期碧還款絹來源價大于零期初元借款嫁時，仙償還桑本金亞的數(shù)常額則廳等于掏期初況借款級。此表月綜合督展現(xiàn)援了資匙金的徒來源菠與運權(quán)用。別資金玩有三脅個來墾源，潤包括吐銷售從回款敞、自頃有資撒金和旁銀行隊借款鞋。資評金運純用即角資金面流向隸則包轎括建羞設(shè)投治資、違償還粉本金青、銷煌售稅鑄費、求土地憶增值郊稅、儲所得慰稅五尖個方遞面。資金現(xiàn)來源喇與運狡用表序號項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金值得尚注意底的是昂，自鍋開始羊從銀竟行借棚入資睜金至豈還清隨銀行好借款斜期間躁，盈梨余資飾金和俱累計膛盈余莫資金修都應(yīng)能該為鴨零或也接近沈零。魚這體鏈現(xiàn)了盼開發(fā)境資金希不應(yīng)原出現(xiàn)律短缺蝦，同默時對蹲外融孤入資默金達遣到充鳥分利盟用。損益及及利倘潤分棗配表序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四建設(shè)投資五財務(wù)費用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表帆為稅驢后利笨潤的棋計算伙表，曬清楚默列明洲了項盆目的宇收入堵、成懼本、選稅費龍及最地終取販得的費稅后馳利潤尊總額龜，反峰映了昏項目遍的靜饑態(tài)盈清利能忽力。利潤蒸總額撈為銷乖售收害入減著去銷僅售費常用、證稅費隔、建候設(shè)投幟資、欄財務(wù)筍費用兩及土聞地增嬌值稅改后的貞數(shù)額盤。利潤蟲總額絕減去馳所得企稅即胃為稅攏后利開潤。全部仗現(xiàn)金詢流量愿表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示澇了項道目各醋期現(xiàn)雹金流旬入及姓流出葡情況默及總津體凈徹現(xiàn)金端流量豆，并圖計算迫得出錫考慮糞了時骨間價央值后嬌的項母目凈惜現(xiàn)值怒，反起映了麥項目憶的動誦態(tài)盈界利能汁力。累計帥凈現(xiàn)惹金流稼量的洋最后俘一期尾數(shù)值哲應(yīng)等尋于總器凈現(xiàn)鍋金流勁量。將每歉一期族的凈淘現(xiàn)金喝流量煎都折機現(xiàn)到爽項目纖的起忍始點獵，合嫁計數(shù)敵即為腰項目桂的凈鍬現(xiàn)值各。敏感陽性分柔析項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取味的指識標(biāo)可球以根垮據(jù)項嚼目實路際情捧況變障更，禽一般雄應(yīng)包別含動燃態(tài)和坐靜態(tài)移評價走指標(biāo)香。比普較方痰案的瞞選擇渣一般全為成號本和叫售價買各增廈加、早減少10虹%，也效可根練據(jù)項傳目需竄要進解行其畢他方旋案的算比較垂。敏感畝性分告析是陶不確蛾定分鈔析中襲的一燃種主樸要方冰法。受目的院就是但要在莫眾多逗的不講確定漢性因尚素中兄，找卻出對泰項目觸評價置指標(biāo)閘影響讓較大盒的因刮素，憂并判北斷其蝴對開紡發(fā)項致目投各資效壟益影凍響的磚程度陷。三租賃奧項目共經(jīng)濟揀測算操作稠指引理論踢依據(jù)重要銹假設(shè)開發(fā)抄期的宵相關(guān)切假設(shè)絹參考攻常規(guī)升項目租賃錫抵扣拆項目主要都包括悟營業(yè)戀稅、餐教育杰附加墨費、膏城建陰稅、牌印花詳稅、陰房屋盜租賃先管理拼費、朗房產(chǎn)止稅、膊土地盟使用拆稅、參招租承費用直、維事修管驚理費哨、保叨險費茶等。租賃誓期經(jīng)識營安拔排主要調(diào)包括伴租金訊及增駁長率售、出椒租率刪。折舊丙年限明及方?jīng)]法不動托產(chǎn)作廚為固資定資揀產(chǎn)，謠應(yīng)計趴提折擺舊并牧有殘艇值收非入，愿應(yīng)確噸定折模舊年劑限及繪方法幼、殘曾值率溜。租賃膛收入樸與扣泰除項序號項目一租金收入1.1出租率1.2租金增長率二租賃扣除項2.1營業(yè)稅2.2教育費附加2.3城市建設(shè)維護稅2.4房屋租賃管理費2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費2.8招租費用2.9保險費2.10土地使用稅三可運用資金此處測可運災(zāi)用資嗽金為政租金賓收入拒與扣襲除項誰之差居，即紅因租鉗賃帶客來的燃凈收牌入。投資五與資晉金籌頸措計希劃序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財務(wù)費用二經(jīng)營期財務(wù)費用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計償還五盈余資金六累計盈余資金建設(shè)絲式期財喬務(wù)費涌用應(yīng)構(gòu)計入讓固定泛資產(chǎn)駁價值低進行扇折舊匠。銀行偶借款趕的借扛入及店償還燥為手脹動輸晶入，余原因豬同常遭規(guī)開初發(fā)項荒目測小算。由于耗還款拆期較德長，筑增加瓜累計本償還皺項，會此行支的最卡后一陣期數(shù)剃值應(yīng)倉等于花銀行躬借款墊總額西。貸款好還本丸付息推表序號項目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五期末借款余額本表毛的主激要作諷用是糾計算封各期采支付天的利師息。本期各新增順借款巾及本甚金償艷還均醫(yī)是從桑投資卸與資剛金籌隙措計葬劃表獻中鏈席接得棋來?，F(xiàn)金菊流量扒表序號項目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3租賃扣除項2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計凈現(xiàn)值殘值忍收入片在經(jīng)騙營結(jié)免束的蠟最后匠一期斃作為備現(xiàn)金恐流入郵。所得籍稅的旗計稅兆基數(shù)從應(yīng)為垂租賃初收入慎減去吧租賃竟扣除蛛項、厭財務(wù)完費用徒和固矛定資奧產(chǎn)折蒼舊后歲的余餅額。三訪不舉動產(chǎn)幻玉價值合測算操作殘指引重要耕假設(shè)不動遇產(chǎn)的窗價值鐵表現(xiàn)業(yè)為其繭為占曬有者遍帶來貢的未雙來收花益，仗由于歲資金稿具有愧時間瘦價值第，為鐮了用輪未來姜的收浪益體闖現(xiàn)現(xiàn)屈時的壘價值宏，必閣須將線未來目收益讓進行管折現(xiàn)謠。常用哭于兩潤個方零面，賄即根樣據(jù)租穗金測望算房呀地產(chǎn)綁價值筋和根充據(jù)酒惰店經(jīng)也營收描益測墳算酒渣店價矮值。收益鬼還原側(cè)法即羊是將很在資心產(chǎn)未甘來每受年預(yù)幣期的駐純收掙益，掠以一告定的嬌還原碧利率遲還原籌至測眾算時引點，桂以求判取房罰地產(chǎn)蘋價值王的一勒種方青法。理論奸依據(jù)操作軟指引序號項目內(nèi)容計算說明一月租金收益單位面積月租金×建筑面積1空置損失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）×12二扣減項目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營業(yè)稅年租金收益×5%B.教育費附加營業(yè)稅×3%C.城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅×1%D.房屋租賃管理費年租金收益×2%E.房產(chǎn)稅年租金收益×12%F.印花稅年租金收益×0.1%G.維修管理費建購價×1%H.招租費用年租金收益×2%I.保險費建購價×0.1%J.土地使用稅土地面積×收費標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項目四年稅后收益年純收益-所得稅計算元說明編中相肉關(guān)稅筐費及玩費用憂計提西比例號僅供平參考窗。測算解出收風(fēng)益期返內(nèi)每招年的鈴稅后嗓收益惰，并筋折現(xiàn)習(xí)至測高算時袖點，因合計網(wǎng)數(shù)即殊為不你動產(chǎn)陸的價澆值。測算百過程單位炊面積惰租金年租墓金收學(xué)益年純收益年稅鍋后收獎益③酒店胸價值律測算酒店羅價值蛙測算瓶一般盡根據(jù)爹經(jīng)營晝期內(nèi)潑酒店禍取得方的經(jīng)代營凈徒收益旺來測負算酒盞店價量值，貍測算陳過程醫(yī)的重丙點是乞如何即確定籌酒店帖經(jīng)營訂期內(nèi)府的經(jīng)循營凈殃收益儉。酒店鐘經(jīng)營懼收益宴來源低大致脂分為腿四種然，即裁客房捷收入鎮(zhèn)、餐襖飲收綱入、趟商品躍收入娘和其鎖他收淘入，鍬其中粥前兩塑項收膜入占申主體劫部分址；酒店甚支出組項包濾括經(jīng)混營成歲本、糾酒店往裝修脾及維纏修成行本、怎相關(guān)隙經(jīng)營懸稅費胡。經(jīng)營朱凈