商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2015/11/151商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2015/11/151商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)4商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)4序言商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤投資客關(guān)心年投資收益率商戶關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營業(yè)額消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)3序言商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)目錄一商業(yè)地產(chǎn)的基本概念二商業(yè)地產(chǎn)的分類三商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別四商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利模式及五大贏利要點(diǎn)目錄一商業(yè)地產(chǎn)的基本概念二商業(yè)地產(chǎn)的分類三商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅商業(yè)地產(chǎn)基本概念5商業(yè)地產(chǎn)的基本概念1商業(yè)地產(chǎn)基本概念5商業(yè)地產(chǎn)的基本概念1商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？——并無科班的定義狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合模式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務(wù)及休閑活動(dòng)提供合適的建筑載體，并通過持續(xù)的運(yùn)營，不斷提高物業(yè)估值6商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？——并無科班的定義狹義概商業(yè)地產(chǎn)基本概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理流程

選址及獲取土地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等招商

招商是一個(gè)把商業(yè)建筑“填滿”的過程，但操作過程遠(yuǎn)不是直觀上這么簡單，后文還將論述運(yùn)營管理

招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路退出機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機(jī)制，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運(yùn)營提高估值水平后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)和適當(dāng)渠道退出7商業(yè)地產(chǎn)基本概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理流程選址及獲取土商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商圈”？通俗定義：由多個(gè)相鄰商業(yè)體（包括商鋪、酒店、寫字樓等）組成的區(qū)域，叫做商圈北京的商圈8商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商圈”？通俗定義：由多個(gè)相鄰商業(yè)體（商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商圈”？工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域，叫做商圈商圈，未必是個(gè)圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素線內(nèi)所圈范圍為實(shí)際商圈例：重慶某地塊項(xiàng)目商圈范圍9商業(yè)地產(chǎn)基本概念什么是“商圈”？工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋商業(yè)地產(chǎn)基本概念商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈：輻射半徑1.5~2公里，步行20分鐘，80%消費(fèi)份額次頸商圈：輻射半徑5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)，15%消費(fèi)份額商圈的輻射三層次（以10萬平米左右的購物中心為例）邊緣商圈：輻射半徑5公里以外，任何交通工具40分鐘以內(nèi)，5%消費(fèi)份額

核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對于萬科那些位于住宅區(qū)的項(xiàng)目來說，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費(fèi)的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來具體劃分因項(xiàng)目不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不相同邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征10商業(yè)地產(chǎn)基本概念商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈：輻射商業(yè)地產(chǎn)基本概念如何認(rèn)識(shí)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商圈——認(rèn)知維度交通吸引客流的基礎(chǔ)條件辦公人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、行業(yè)、個(gè)人和商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣競爭關(guān)系與周邊商圈關(guān)系；商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系；商圈內(nèi)競品的數(shù)量、分布、招商資源的競爭、客戶競爭居住人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、消費(fèi)習(xí)慣商圈其他公共設(shè)施配套醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)等認(rèn)知維度11商業(yè)地產(chǎn)基本概念如何認(rèn)識(shí)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商圈——認(rèn)知維度交通吸12商業(yè)地產(chǎn)的分類212商業(yè)地產(chǎn)的分類2商業(yè)地產(chǎn)的分類按照行業(yè)類別分類娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）餐飲功能房地產(chǎn)（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)（健身中心、美容院、SPA）專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）零售功能商業(yè)地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能集于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）商業(yè)地產(chǎn)的分類按照行業(yè)類別分類娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)（電影城、娛樂商業(yè)地產(chǎn)的分類按照物業(yè)形態(tài)分類街鋪（分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深較短（單排鋪，進(jìn)深不大于30米），最高不超過3層；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）商業(yè)街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨(dú)立的街道）商業(yè)街區(qū)（2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)）底商集中商業(yè)（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪）獨(dú)立集中商業(yè)（獨(dú)立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配）城市綜合體（項(xiàng)目統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)）注：BLOCK是5個(gè)單詞的縮寫：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。商業(yè)地產(chǎn)的分類按照物業(yè)形態(tài)分類街鋪（分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深商業(yè)地產(chǎn)的分類按照市場輻射范圍分類鄰里型——輻射范圍≤1公里，總建筑面積≤2萬平方米，商圈內(nèi)人口≤5萬，主力店為中型超市或標(biāo)超或餐飲主力店社區(qū)型——輻射范圍≤3公里，總建筑面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標(biāo)超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個(gè)次主力店區(qū)域型——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，輻射范圍可達(dá)8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個(gè)次主力店超區(qū)域型——輻射范圍達(dá)10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個(gè)次主力店，商圈人口＞50萬超級(jí)型——這就是傳說中的超級(jí)購物中心或者superMall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市目的地型——依賴目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項(xiàng)目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征商業(yè)地產(chǎn)的分類按照市場輻射范圍分類鄰里型——輻射范圍≤1公里商業(yè)地產(chǎn)的分類社區(qū)（Neighborhood）型商業(yè)舉例深圳四季花城商業(yè)街深圳萬科城商業(yè)街注：深圳萬科城商業(yè)面積達(dá)3萬平米，相對于其服務(wù)輻射鄰里商圈的定位，面積稍嫌過量16商業(yè)地產(chǎn)的分類社區(qū)（Neighborhood）型商業(yè)舉例深圳商業(yè)地產(chǎn)的分類便利店社區(qū)（Neighborhood）型商業(yè)舉例概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時(shí)間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格17商業(yè)地產(chǎn)的分類便利店社區(qū)（Neighborhood）型商業(yè)舉商業(yè)地產(chǎn)的分類社區(qū)（Community）型商業(yè)舉例上海瑞虹生活廣場，商業(yè)面積28000平方米18商業(yè)地產(chǎn)的分類社區(qū)（Community）型商業(yè)舉例上海瑞虹生商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例超級(jí)市場概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行

商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品以及日用必需品為主

營業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主19商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例超級(jí)市場概念商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例大型綜合商場概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道20商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例大型綜合商場商業(yè)地產(chǎn)的分類專業(yè)店區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求21商業(yè)地產(chǎn)的分類專業(yè)店區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例概念特商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例專賣店概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究22商業(yè)地產(chǎn)的分類區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例專賣店概念特商業(yè)地產(chǎn)的分類百貨店區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人23商業(yè)地產(chǎn)的分類百貨店區(qū)域（Regional）型商業(yè)舉例概念特商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉例北京西單大悅城，商業(yè)面積11.5萬平方米西單大悅城在業(yè)態(tài)組合上以形象店、主力店、餐飲、音像休閑廣場、科技廣場與電影院組成，ZARA、Bestseller、Sephora等350多個(gè)知名品牌進(jìn)駐大悅城，其中30余個(gè)品牌是首次落戶北京。讓大悅城成為時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。

特色餐飲旗艦店也是大悅城引以為豪的因素之一，整個(gè)六層至八層全部為餐飲旗艦店，占到商戶的30%24商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉例購物中心概念企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主25商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉例家居中心概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)

商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場的開架自選銷售等優(yōu)勢提供一站式購足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營方式有一定的停車場26商業(yè)地產(chǎn)的分類超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉商業(yè)地產(chǎn)的分類倉儲(chǔ)商店超區(qū)域（SuperRegional）型商業(yè)舉例概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營倉儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場27商業(yè)地產(chǎn)的分類倉儲(chǔ)商店超區(qū)域（SuperRegional）商業(yè)地產(chǎn)的分類超級(jí)型（SuperMall）商業(yè)舉例MallofAmerica

美國最大的購物中心。建筑面積39萬㎡（一期），商業(yè)面積25.7萬㎡，入駐商戶超過520家，停車位20000個(gè)，正職員工11000名。28商業(yè)地產(chǎn)的分類超級(jí)型（SuperMall）商業(yè)舉例M商業(yè)地產(chǎn)的分類目的地（Destination）型商業(yè)舉例TempeMarketplace位于亞利桑那州，營業(yè)面積12萬㎡，以娛樂休閑為主題吸引顧客前來消費(fèi)購物，是新近流行的Retail&EntertainmentDestination業(yè)態(tài)的代表。每年接待客戶2000萬人次。29商業(yè)地產(chǎn)的分類目的地（Destination）型商業(yè)舉例商業(yè)地產(chǎn)的分類專業(yè)市場商業(yè)舉例（可歸類于目的地型商業(yè)）義烏·中國小商品城坐落于浙江省義烏市，創(chuàng)建于1982年，現(xiàn)擁有營業(yè)面積400余萬平方米，由國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個(gè)市場簇群組成，商位6.2萬個(gè)，從業(yè)人員20萬多，日客流量20多萬人次，是全球最大的小商品批發(fā)市場。30商業(yè)地產(chǎn)的分類專業(yè)市場商業(yè)舉例（可歸類于目的地型商業(yè)）義3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別31商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別33商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別31商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具——住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論。商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間——和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS市場供需模型；商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間。商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運(yùn)營的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營不成功，會(huì)帶來長期的巨大負(fù)面影響（沈陽萬達(dá)廣場因運(yùn)營失敗，不得不拆掉重建）；即使是銷售型的商業(yè)，如果將來整體運(yùn)營不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達(dá)廣場群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件）。32商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同理論基礎(chǔ)客戶商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主——一般來說，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè)3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主。需要研究投資者需求——除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對整體運(yùn)營的寫字樓比較感興趣。需要研究各業(yè)態(tài)商家——商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益。33理論基礎(chǔ)不同客戶不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)客戶研究規(guī)劃層面不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開發(fā)項(xiàng)目——大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達(dá)性）以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。招商前置——各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來的投資損失。34理論基礎(chǔ)不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同規(guī)劃層面客戶商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。35理論基礎(chǔ)不同客戶不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別2：商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要，是定位的立論基礎(chǔ)無論銷售與否，判別定位是否得當(dāng)?shù)淖钪匾獦?biāo)準(zhǔn)是——可否可持續(xù)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同

區(qū)別1：商鋪定位首先要界定最終用途商業(yè)最終用途的形式及其組合較多，如全部長期持有、分散出售、整體運(yùn)營最終整體出售、部分出售部分持有等等，用途不同，產(chǎn)品形態(tài)也不同，因此需要首先界定區(qū)別3：商業(yè)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合

區(qū)別4：與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制生產(chǎn)同業(yè)態(tài)商家對于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向

區(qū)別5：商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運(yùn)營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位，2-3年，最長5年即必須進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新市場環(huán)境區(qū)別2：商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要，是定位的立論基礎(chǔ)無論銷售與租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益基本模型總銷售收入（銷售額）商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系總成本利潤住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總收入總成本利潤出售出租開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者出租投資者管理者消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈37商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益總銷售收入商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)小結(jié)：商戶和投資客與商鋪的關(guān)系關(guān)注反推商戶租金實(shí)現(xiàn)建議售價(jià)決定商鋪商鋪實(shí)際售價(jià)實(shí)現(xiàn)決定市場參考租金投資客關(guān)注投資回報(bào)率反推建議租金38商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)小結(jié)：商戶和投資客與商鋪的關(guān)系關(guān)注反推商39商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利模式及五大贏利要點(diǎn)439商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利模式及五大贏利要點(diǎn)4商業(yè)地產(chǎn)