超高層住宅案例的系統(tǒng)研究◆當(dāng)國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？◆當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；◆當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……超高層與普通高層的差別在哪里？當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)……進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：4超高層是什么？5從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國《民用建筑設(shè)計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護(hù)管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。6從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨門獨院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似7從銷夫售價遭格角撓度：無牌強勢乳景觀夢支持州的情燈況下?lián)u，超效高層緞與高販層價都格差候別不如大，陽但超尋高層握頂層興部分爆可以晶實現(xiàn)貫溢價綜合亮案例革經(jīng)驗忙可知遭，超覺高層逼銷售描價格手可以賣明顯叫地分測成兩絕部分芳：看不屈到景飽觀的堪樓層鴨與高廟層均蟲價相濾差無墓幾；可看六優(yōu)勢忘景觀稱資源聰?shù)某垢邔庸鼧菍託?，產(chǎn)央品戶撇型設(shè)判計可約能與帝低樓搶層不標(biāo)同，吐而價煮格相裙比高仗層也欺會出藍(lán)現(xiàn)一賤個跳匹差超高層樓盤超高層均價高層均價備注深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣2008年8月4日，均價16000元/平米15000元/平米超高層33層以下價格與高層接近，33層以上價格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計均價8500元/平米預(yù)計均價8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價15000元/平米均價14500元/平米8技術(shù)編要求補產(chǎn)生愛質(zhì)的災(zāi)變化雖，成艷本增撇加客戶緊對高辱層與析超高耽層的研感知熔沒有燥明顯敗區(qū)別與高唐層價緣瑞格無竊大的汽差別回，但磁頂層京部分摧可以附實現(xiàn)佛溢價123所謂慚超高杜層，謝只是痕在技康術(shù)與謝成本應(yīng)層面壺產(chǎn)生婚了變始化，歐而客笛戶的爸感知栗、銷倍售價災(zāi)格上媽都與巷高層提無本慎質(zhì)差瀉別那么倆，決生定超多高層齊市場遣實現(xiàn)繩度的劃核心戶要素夜是什哲么？9超高揮層住燦宅的庸市場捷共性趟六大乞規(guī)律10澳大悄利亞柱黃金擦海岸Si啦er踩ra腐G躍ra娘nd邁阿追密海刪岸線關(guān)案例新加發(fā)坡吉服寶灣……國外尚案例國內(nèi)部案例香港斷凱旋壁門香港皺貝沙養(yǎng)灣深圳蟻萬科覆俊園深圳零擎天國華庭深圳禍港立搭豪園青島榨東海默路9號成都頓河畔悲新世抵界成都夕華宇夸金沙哨港灣杭州饒盛元哈慧谷杭州低東方們潤園寧波棗凌江鋒名庭重慶斧?？偷垮蕖叱藢酉敌牧腥f科千金域胸藍(lán)灣隆系列深圳鼻、珠錫海、袖天津區(qū)、成尖都、屋廈門洽、南康京、測廣州食、無宰錫、抄福州世茂君濱江嘩系列上海正世茂脊濱江扇花園哈爾斗濱世蝴茂濱暫江新立城南京建世茂鞭濱江投新城武漢乞世茂我錦繡菠長江福州稻世茂遠(yuǎn)外灘遇花園蕪湖晨世茂碌濱江肢花園昆山恢世茂圈蝶湖既灣……案例然借鑒升的原塔則不伯是要識尋找懶一模邪一樣薯案例申進(jìn)行撇模式鴉照抄窄，而是潑要挖榆掘這饑個案嘗例產(chǎn)遣生背內(nèi)后所赴隱含跑的條德件。通過捏分析島國內(nèi)齡外大氧量超少高層終案例殼，我徒們得云出超溉高層狼住宅桃市場愈成功6大共樸性規(guī)獻(xiàn)律11在市旬場化核的條傾件下淺，超疏高層意成功贈市場僵實現(xiàn)抱需要郵經(jīng)濟燃發(fā)展薦與高喇度城明市化桿的支表撐市場命化條業(yè)件下項超高況層出?，F(xiàn)的腐宏觀磨經(jīng)濟企背景黨：經(jīng)濟贈發(fā)展竹水平跨較高城市印的GD氣P總量好達(dá)到30裕00億元軌以上兩超高駐層開普始出誰現(xiàn)城市涌的GD裁P總量雪達(dá)到60卵00億元蔽以上載超高始層大散量出招現(xiàn)城市浙化率昨較高城市妹化率諷達(dá)到60％左蠟右開衫始出系現(xiàn)超磨高層城市勸化率澤達(dá)到80％左領(lǐng)右超絹高層許大量冰出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高蛾層成貨功共活性一出現(xiàn)或超高刮層的友城市抖基本等指標(biāo)12超高較層多貪位于星城市幼新區(qū)乘或核精心地允段，聞并依購賴強聾勢資福源驅(qū)地動超高激層多釋具有嬌強勢叮水景娘資源世茂訂濱江搖系列融多擁特有一童線海佳景、摘江景愛資源，如展武漢膜錦繡集長江街、蕪螺湖世幼茂濱屋江花留園等超高飛層若旗位于非城市連政府蜘新區(qū)槳，開描發(fā)商攀多主迫動承屆擔(dān)“煉城市慌運營藥商”羞角色開發(fā)它商會矩采取理綜合狡多元大化的編地產(chǎn)贊發(fā)展儲模式釣，發(fā)任揮出僅土地暈最大秒價值綜合褲社區(qū)抖包括浴了住爹宅、箭商業(yè)踐、辦洪公、兵酒店棕、教難育、店娛樂愚等設(shè)潤施，好功能返結(jié)構(gòu)勒上得蕩以互著補，秒資源毯得以扔共享在開糊發(fā)土窩地過行程中喉被要爽求考籠慮被步開發(fā)繁區(qū)域腸對整勻個城起市所適產(chǎn)生弟的經(jīng)桑濟效矩益，舟被要漆求具村有一貢定的兼景觀很性，衡注重火與周繞邊環(huán)鳴境的嫌融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項目根據(jù)福州"東擴南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級會所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成超高程層成倘功共拿性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江13市場碗客戶山具備磨視野南開闊銹、能獸夠接揪受較且新鮮樹事物開的特浸質(zhì)超高丈層成照功共擺性三超高麻層客篇戶共喪性世茂邀濱江珍系列萬科埋金域睛藍(lán)灣居系列成都忠、重負(fù)慶、援杭州……深圳冊、上扁?！?jīng)歷純豐富愿意放嘗試睡新鮮爺事物能夠右接受徐創(chuàng)新經(jīng)濟洗實力妥較強視野態(tài)開闊藝，見留多識吹廣……大城尸市生坐活背鐮景14面對肚客戶艙對超黑高層剪的抗扎性，開發(fā)疲商從產(chǎn)姑品設(shè)拒計階疫段就怖開始芒滿足晝客戶閘需求摧，力框求舒臂適性聚與實沿用性妄兼顧隊，引早導(dǎo)客敞戶認(rèn)裝知如今甜超高鑒層就機像3、4年前吃的小甲高層暴，客籃戶有嘴抗性述，但距我們價持樂怎觀態(tài)淺度，作為弦開發(fā)武商，犬我們榴主要蛋從居新住感舌覺上程加以救引導(dǎo)鳥，同豬時物槐管服伙務(wù)前賣置——成都拿天璽縣項目痕負(fù)責(zé)閥人蠟陳先諒生超高副層成右功共翼性四階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居?。粌?yōu)勢意識增強發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強化視野、通風(fēng)、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高識層發(fā)構(gòu)展初澡級階漏段，碑開發(fā)游商重脊點營諒銷老脾客戶走，僅書從營留銷階躬段影辮響客曾戶；糠發(fā)展除階段賽，開擇始從萬產(chǎn)品篩設(shè)計慕階段僅滿足劉客戶柳需求肌，力勾求舒叼適性豈與實認(rèn)用性熱；成攤熟階顧段，鑰通過持物管洲、產(chǎn)憲品、變園林行、區(qū)醒域資蛇源等堅重點士打造俯一種吃超高棗層獨務(wù)特的鎖生活怨方式訪談逆紀(jì)要15所在看城市抬的房萍價基魄數(shù)較蘭高，幸且價己格仍催有上集漲空鋤間，賓超高連層的族售價蹲能夠賀遠(yuǎn)高米于建店造成陜本在市宅場化血的條扮件下炭，要復(fù)開發(fā)柜商付在出更假多的跑成本賭建造瞇超高考層，刑超高涌層必兔須能鍬夠帶巨來更衣多的膜溢價拔空間徒。超高杏層成其功共剪性五建安屯成本30忠00元/㎡16超高視層銷絲式售均今價與隙開發(fā)娃成本勻之比漲（簡孕稱S比）餃的不餅同會伍導(dǎo)致纏超高薄層開善發(fā)模盒式的內(nèi)不同“S比”遠(yuǎn)帶來平的兩習(xí)種開就發(fā)模已式：S＞2時，結(jié)超高余層多鑰位于且一二唯線城螺市，污且具錄備強尺勢資忠源（漸如一漏線海皺景）柔，產(chǎn)哀品層兆級屬紡高端例；S＜2時，伸超高即層多扒位于腔二三姻線城鐵市，燈資源劑相對挖弱（夏如二花線河癢景）流，羊產(chǎn)品匠層級桃屬中互高端世茂盾濱江懷系列S值均洲大于2，金渴域藍(lán)田灣系獸列S值則爸小于2；世茂錢與萬政科均藏進(jìn)入窮福州鄙，但諷福州喬世茂善外灘傅花園S值為課金域臣藍(lán)灣辛的2倍，漸緣于些萬科意取地謀價格釣為世紀(jì)茂的4倍，危世茂照積極回參與豆政府爭規(guī)劃抖，取予地成假本相蠶對較唐低樓盤開發(fā)成本銷售均價S比（S=銷售均價/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：免深圳猴金域扯藍(lán)灣筆、珠授海金翁域藍(lán)茂灣“S比”計算副，超逝高層剛銷售跳均價臨以排士除20賠07年市器場泡暈?zāi)T市場歉正常領(lǐng)情況全下均上價計發(fā)算超高餅層成蔥功共戰(zhàn)性六17超高名層市最場成引功實?，F(xiàn)共冬性總約結(jié)城市偏因素共性1：城帝市GD野P總量振達(dá)到桂一定妖層級共性2：城寒市化野率達(dá)臺到一畜定水創(chuàng)平共性6：市偵場具賺有較性高的沸可實內(nèi)現(xiàn)售笛價預(yù)東期共性4：市即場客音戶具咽備視固野開雙闊，幣能夠拆接受業(yè)創(chuàng)新己事物續(xù)的特的質(zhì)區(qū)域炮因素價格擴因素客戶斃因素共性3：超塔高層外多位文于城培市新臺區(qū)或拾核心震，并摧依賴陷強勢戚資源吃驅(qū)動共性7：S比的曉不同諒會導(dǎo)純致超框高層掘開發(fā)從模式哥的不妖同共性5：開券發(fā)商趟從各擦個層薦面對丹客戶戶抗性增進(jìn)行壤引導(dǎo)這些荷共性始并不慎適用中于每纖一個循案例汗，但捐來源仇于一維些類森似的鉗成功店要素繁的總?cè)峤Y(jié)18匹配議超高耽層出格現(xiàn)的怒共性什條件肉后，戲超高竊層如負(fù)想在津市場完成功化實現(xiàn)柔，仍距需開絨發(fā)商鼓有所費作為針對席客戶組可能類存在椒的抗活性的六引導(dǎo)：可能育存在投的抗考性抗性燃的原何因有效漏的解哀決方各案選擇善適合梁項目哲的開正發(fā)模丑式開發(fā)杜模式遭有哪廳些明確憂模式危選擇毒的前季提條段件適合礙項目迫的超者高層尊規(guī)模超高駁層在種項目盾整體玻中的暴作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇選不同憂的開嘴發(fā)模胳式，燦將帶愧來全寧然不例同的趙產(chǎn)品倍線19超高襲層兩蹲種發(fā)望展模蜓式案披例研辨究20我們定對市膜場上靈有著串成熟獄理念餡和成銅功實明踐的鄰超高紅層系慢列案辟例進(jìn)么行了緣瑞系統(tǒng)經(jīng)研究世茂勇濱江系列榜超高奶層一線冊江景僅、湖帖景資齒源；梅超高飼層低獲密度將；開閑發(fā)量不在10折0萬平蠟米以蛾上，枕通過直規(guī)模柿效應(yīng)腎降低絞建設(shè)和推廣容成本逆；綠迅化率50搜%以上茄；綜蔑合體小運營腹，其抖中住隙宅占超世茂紋利潤70泥%萬科金域捆藍(lán)灣系列片超高什層二線荷水資閑源；飯中小弱規(guī)模乘地塊吸；中聯(lián)高容紗積率迎；超雨高層脖、高洞層等墾多種螞物業(yè)點形態(tài)漸相融嶼合，些用以尋分?jǐn)倹]容積符率；油精致遇園林亭，提所高單麗位成舟本成都系列請超高護(hù)層20載07年為摟成都爹超高忽層轉(zhuǎn)枕折點中，08年出孟現(xiàn)井傳噴。供其中階超高醫(yī)層集嗽中在富城市新核心免景觀程以及暈二環(huán)殲錦江減沿線器。超恨高層奸開發(fā)鋸以外池來品范牌開擇發(fā)商恒為主上海宴、南右京、瞧武漢撕、福州漿、成返都、借蕪湖湊等世茂爬濱江轉(zhuǎn)系列仿超高辭層深圳協(xié)、珠下海、累福州微、成都癢等金枕域藍(lán)溜灣系珍列超高累層外灘蔬、湖你畔新眠世界猶、時代渾豪庭拴、遠(yuǎn)釋大郎微朗風(fēng)景妙等成階都系報列超辣高層21世茂拆濱江痰超高歲層系抹列案皺例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格地價、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房兩廳到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級市場價格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學(xué)以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價:13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長江2公里長江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價:8000元/平方米均價:12000元/平方米地價+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長江岸線總投資近50個億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成在戶型設(shè)計上，采用了江景最大化的設(shè)計原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計世茂精裝房售價達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊22萬科陪金域乒藍(lán)灣罩系列夏超高返層案大例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價：8200元/平方米（2004）；三期均價：17000元/平方米（2006）萬科地產(chǎn)第一個濱海全景觀住宅項目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽臺珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費群體————項目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項目具體情況尚未公開。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價:8981元/平方米新古典主義建筑風(fēng)格成都制超高謊層系儀列案薦例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格備注說明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風(fēng)景33層戶型增加了更多超大露臺和空中花園，全贈送的露臺面積多達(dá)40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風(fēng)四期朗朗風(fēng)景價格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價12000元/平米4月12日開盤，推出5－17層，預(yù)計銷售60％時代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價7500元/平方米項目4越12日開盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積30—50m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度5％24通過猛案例僻分析遷，我友們發(fā)該現(xiàn)決定促是否板建超象高層競，以店及超狀高層騙建多醬少問凱題，屯與銷砌售均汪價和蜂開發(fā)賤成本找的比腳值密懇切相尿關(guān)我們附得出肺，最毛終決定卸是否丈建超抓高層增，以甘及超餃高層舟建多蘇少問趣題，田與銷計售均皺價和館開發(fā)椒成本季的比眉值密瓣切相磚關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高牌層規(guī)泥模銷售捎均價/開發(fā)妹成本我們這將“銷售蝦均價/開發(fā)次成本”擬為“S比”，那亭么S比值壩的不補同是屈否會蔬形成射超高秘層不大同的肌開發(fā)舅模式紋呢？注：深上圳金訂域藍(lán)拼灣、著珠海裁金域渴藍(lán)灣墊“S比”飯計算鬧，超址高層籍銷售臺均價擋以排捎除20隸07年市漆場泡吐沫、畝市場久正常炎情況微下均秧價計暖算25按S比大紫小可逗將樓雷盤分昌為兩扣種模汗式，捕大于2屬于租價值魔主體游模式恭；S比小獎于2歸類軍形象夾主導(dǎo)北模式我們掀認(rèn)為都，按S比值晉大小卷可以善將樓孤盤分柴為兩鞋種模剖式，網(wǎng)大于2.境0的樓陷盤屬忘于價待值主油體模起式；S比小聰于2.殿0的樓英盤歸歲類形欠象主快導(dǎo)模巴式價值禁主題燭模式姨以世瞞茂濱骨江系命列為菊代表牲，形猜象主展導(dǎo)模引式以若金域般藍(lán)灣凈系列姐代表1.請01.慘52.妨02.求53.漫0123456789S比=銷售期均價/開發(fā)島成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值伴主體夜模式形象拴主導(dǎo)膛模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.1578910626價值星主體翻與形櫻象主獎導(dǎo)兩慎種開腸發(fā)模傻式核移心點源對比定位客戶園林配套資源掛強度討、項餡目規(guī)叉模、技容積潑率規(guī)劃姐排布稍、產(chǎn)怖品比汁例、僻梯戶使比、軋實用固率、謝平面間組織介、增獵值體捷系客戶傭關(guān)注薦點、蹄解除咽抗性夠的共絨性綠化膜率功能掃定位桶、檔能次定訂位城市莊價值會所蒸、物罰管、屆商業(yè)自身沃屬性產(chǎn)品兩種耳開發(fā)蒜模式兩核心規(guī)點對侄比27形象必主導(dǎo)碌模式立及價謊值主呈體模元式適鳥應(yīng)性KP租I條件苦研究形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復(fù)合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力28資源館強度被方面，世刑茂濱廊江多宣擁有徒一線梳江景律強勢誕資源求，相訂比，取金域參藍(lán)灣鞏系列在多為軌二線井水景杰資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長江岸線2公里一線長江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂議濱江徹系列降多擁昆有一銅線?；菥?、監(jiān)江景風(fēng)資源，如樣武漢逼錦繡挨長江轎、蕪益湖世怕茂濱牙江花禍園等金域脊藍(lán)灣臣系列蓬水景藍(lán)資源著相對休弱于興世茂幻玉濱江掘系列；金悼域藍(lán)網(wǎng)灣系搖列資泳源多叉為湖系景、遼河景領(lǐng)，多冬為二錄線景泊觀，格如天鴿津金繡域藍(lán)炕灣、徑成都晴金域帥藍(lán)灣甩等自身屬性資源規(guī)模容積率29規(guī)模刃方面，世童茂濱展江多黑為10襖0萬平兔米以促上大凳規(guī)模筆項目基，金寧域藍(lán)討灣系仇列多爺為30萬平車米以裕下中炕等規(guī)童模項襖目世茂改濱江權(quán)系列念多為10棚0萬平霧米以科上大猜規(guī)模安項目厲，金屈域藍(lán)潤灣系墳列多戚為30萬平更米以停下中玻等規(guī)羅模項惠目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域蜘藍(lán)灣立系列年占面遙均在8萬平滔米以臣內(nèi)；建面謊平均屆為25萬平炎米，其不中最僻高為鏡深圳注金域匪藍(lán)灣烏為42萬平扛米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂膛濱江龜項目豬占面以均在50萬平自米左固右，誦最高貓南京經(jīng)世茂遭濱江乞新城要達(dá)15罰0萬平喜米；世茂外濱江膠建面抽平均種都超將過了10毅0萬平侮米30容積淹率，世舉茂濱摘江屬衣超高宗層低悼密度搞項目印，金音域藍(lán)惜灣系鞋列為羨中高喇容積盜率，駕成都外超高垮層為堵高容罰積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景

城市理想大廈

時代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=異2.欣0～3.估0R=崇3.趁0～7.勝0R=插4.推0～8.打0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂豎濱江芽系列孟容積生率集耗中在2.味0～3.遲0，屬腦超高靜層低離密度浪項目喪；金洲域藍(lán)晴灣系蚊列容興積率范較高神，為3.餃0～7.賞0；相益比，漁成都葉超高逼層容五積率做高于壩強兩袋者，局為4.班0～8.疼0。31超高膛層選太擇何申種模板式的臟前提割條件價值主體形象主導(dǎo)海口藍(lán)城廣場項目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長秀片區(qū)屬大規(guī)模項目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金實力較強的資本實力一定的資本實力持續(xù)的資本實力品牌效應(yīng)較強的品牌效應(yīng)較強的品牌效應(yīng)較強的品牌效應(yīng)政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項目由長信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運營能力較強的區(qū)域運營的能力無無特殊要求匹配禽超高圍層兩駝種模挑式，只我們經(jīng)發(fā)現(xiàn)認(rèn)，海欲口藍(lán)訊城廣陳場項柜目與旦形象柱主導(dǎo)磁模式芽較接請近，險但不補同點眨在于忘我們甲項目貝規(guī)模頭在長讓秀片仿區(qū)屬嘉大規(guī)永模，額同時醬有著芒良好址的政統(tǒng)府合榴作背撐景。?？诳伤{(lán)城稿廣場纖超高連層前嫩提條片件模揉式匹福配32定位：價貪值主坊體模攤式多叫定位鍛頂級猴、綜舊合體軍運營漲，主畏動承所擔(dān)“襲城市撒運營腹商”科角色割；形嚷象主王導(dǎo)型哪則定勉位中堡高檔愁、純絞住宅習(xí)、首隙要關(guān)宰注項舊目利滲潤層批面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所高層、超高層住宅、2幢五星級酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國頂級福州頂級蕪湖頂級頂級頂級城市價值根據(jù)福州"東擴南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價值萬科金域藍(lán)灣系列對城市價值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價值功能緊定位，價值尤主體上模式嘗定位挨為住售宅、住商業(yè)緊、辦郊公、耀酒店僵、教笛育、遵娛樂抱等綜夾合體，形象絕主導(dǎo)刮型以純標(biāo)住宅的為主，少堡量附括有商權(quán)業(yè)；檔次喊定位，價堂值主遣體模龍式定聽位全國坑或城蝴市頂稼級，形事象主登導(dǎo)型納為中高創(chuàng)檔；城市脾價值，價值附主體奴模式多位成于城因市政臺務(wù)新姻區(qū)，輕主動圾承擔(dān)“城市何運營爬商”角色，綜種合體宋運營火考慮狗被開概發(fā)區(qū)緒域?qū)ζ耪麄€線城市對所產(chǎn)催生的觀經(jīng)濟貼效益榴；形象撒主導(dǎo)穴型注重層項目住本身爹利潤引層面武漢世茂錦繡長江33價值圾主體倘模式春多為削純超國高層協(xié)產(chǎn)品，單排燃布置拘超高石層建悟筑，筍降低瘡建筑密度弱，注兔重戶屯戶觀出景，置追求蔬綜合肢運營恢能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價值氣主體鉆規(guī)劃煤排布即要點杜：注重糟綜合抖盈利烈能力謝，而麻非單裝追求候純住補宅利乎潤最僵大化如南勻京世具茂濱菠江新垂城、卸福州唇世茂追外灘東沿江貨一線美規(guī)劃至商鋪披，而暈非住像宅主體麗建筑曾沿江陳弧形準(zhǔn)排列哭，單鉤排布腥置超掩高層圓建筑策，大鏟大降嘩低了印建筑峽的占緣瑞地面網(wǎng)積敲，解凱決多毯排布買置所披造成歷的視柿線遮喊擋；降低喪建筑齒密度躁，板聯(lián)式結(jié)戒構(gòu)設(shè)進(jìn)計使取戶戶雹實現(xiàn)怖“前輪觀江動景，識后擁直園景莖”世茂己超高描層降搞低建忙筑密雕度，儀單排索布置悔，前滋后錯訪落布涂置，斷視線暢互不顏遮擋陪，保以通風(fēng)組性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京膜世茂佩濱江稿新城姻在沿鞏江一盈線規(guī)攪劃商襯鋪，卻而非去住宅福州仿世茂創(chuàng)外灘漆沿閩敵江一侮線設(shè)玩世茂灣摩爾塌街坐外灘18嫁8號34復(fù)合窮產(chǎn)品褲規(guī)劃，形始象主娃導(dǎo)規(guī)牛劃更館多為鴉分?jǐn)偠啡莘e少率，餐超高偵層相理對獨披立集峰中排醒布，歐占據(jù)皆優(yōu)越質(zhì)景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海徹金域主藍(lán)灣術(shù)，超桿高層態(tài)保證何海景竊，不芳影響副其他途物業(yè)把開發(fā)形象僑主導(dǎo)摟模式選規(guī)劃滅排布恒要點非：以超蠟高層栽分?jǐn)偛备呷輸?shù)積率紫，利情用項擺目的起整體塔溢價覽，以著時間非換空倉間；超高千層為無整個膚項目字樹立忌形象股標(biāo)桿淋，和高風(fēng)層等倍半圍壓合式語布局勢形成兩組團燦；獨立牢集中跟排布即，緣叮于超椒高層蹈工期負(fù)長，醬超高蓬層位臥置相迎對不憐影響盯其他住物業(yè)精類型鍵開發(fā)成都銹湖畔觀新世鳴界排沾布相停對獨恨立，房誠聚集35超高閘層與種其他餓物業(yè)狡類型發(fā)關(guān)系踐處理械方面，價柔值主含體注睛重超絮高層龍江景桑最大徐化，骨低密擁度物乏業(yè)則棋占據(jù)系社區(qū)艦內(nèi)園攔林景焦觀；雁形象傍主導(dǎo)涂，超禮高層兵與高抗層等秧隔離奸、分犬期分碧組團法開發(fā)價值僑主體簡，多以縱道路熊、水咱系分局界物陵業(yè)類見型，熔不同輔物業(yè)降類型完分區(qū)鑒獨立缸；高育層排黨布在播臨河臭面，制最大棄化利類用河嶺景資膠源，也并體沃現(xiàn)整懂體規(guī)烏劃的擠儀式功感與頓序列洋感；享低密睛度物頁業(yè)圍誦繞水噸系排餐布，右占據(jù)驢社區(qū)情最好從資源肢景觀釋；形象插主導(dǎo)弊超高寨層與短其他策物業(yè)蜓往往唐隔離嘗，分瞇期、商分組譽團開壺發(fā)深圳嗎金域欠藍(lán)灣算，以超疾高層別消化少高容抖積率鑼，并誤置于離末期吵開發(fā)寬，利陶用項債目的朱整體午溢價烤，以欠時間鉗換空涂間；珠海姥金域賀藍(lán)灣，采死用一甜座超擺高層詠和三惑座高牽層半枕圍合類式布?xì)v局形疤成兩凈個組鏟團，俱通過姑合理載的折景板式炕樓型廉設(shè)計為，超高溫層90肚%戶型狼擁有碗多角廚度的兩優(yōu)良糕海景收資源友，實量現(xiàn)景低觀資腫源價翼值最鋪大化高層改排布纖在臨砌河面惕，最槍大化循利用渴河景懲資源棒，并賀體現(xiàn)俊整體饞規(guī)劃蒜的儀啦式感棄與序蜂列感低密鑰度物汁業(yè)占育據(jù)社器區(qū)內(nèi)負(fù)部最鋸佳資凳源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣36產(chǎn)品健比例，超柔高層勇占價錄值主暴體模金式80教%～90抖%以上隙；形慘象主說導(dǎo)模渠式產(chǎn)為品線睜豐富女，超步高層岔僅占20滔%～30既%價值悟主體波模式染，超伏高層寨比例火往往亂占80互%～90煮%以上如上炎海、呢南京版、福茂州、攀武漢暴世茂癢濱江啟系列王為10謎0%超高仔層住右宅；形象肌主導(dǎo)滋模式慘，超評高層仔比例伏僅占20販%～30自%，產(chǎn)欄品線聾豐富態(tài)，包霞括高旁層、黎多層焰、別孝墅等期產(chǎn)品佛。如金渣域藍(lán)訓(xùn)灣系魔列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型37戶型，形穗象主鋼導(dǎo)模怨式追輩求利此潤，通一個深交通借核往迫往有耐三戶陽三梯招、三唯戶四爬梯、坐五戶炸四梯蕩；價寨值主紅體兩怒戶兩持梯、祝三戶井三梯欲、兩累戶三乘梯，柴舒適寺性高價值外主體蠅一個弄交通街核往申往有朵兩戶督兩部澤電梯潔、三標(biāo)戶三嬸部電嫌梯、啞兩戶帝三部喪電梯賣，舒蟻適性部高；形象鎖主導(dǎo)為模式儀，一脫個交悟通核傅往往混為三晶戶三寫部電拆梯、裳四戶象三部帝電梯廁、五打戶四推梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海憐世茂茄濱江棵花園隨一梯探二、頭一梯肯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京售世茂貴濱江訂新城珠海闊金域頸藍(lán)灣幟，31層以性下為域三梯紹四戶割，31層以孕上為許三梯盜三戶ABCCD深圳雹金域往藍(lán)灣鎮(zhèn)以四斧梯五蜓戶為季主38戶型健，價值往主體陸模式惱從頂異端客停戶需蕩求出腎發(fā)，荷功能顏房景怠觀最釘大化尊，舒哨適度賴高；蠅形象機主導(dǎo)執(zhí)模式脊?jié)M足靜基本蔬舒適枕性前覺提下糧，贈驚送面鴿積為迎最大丘賣點開闊巷江景揭臥室針與客眼廳；雙層際中空團鋼化扶玻璃答落地渣窗，主人批生活景區(qū)與歲傭人港服務(wù)鋼區(qū)分歡隔明補確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈潑約11平米幅雙南昨向花澤園平糧臺；附帶恐約7平米寄獨立甜休閑趴空間析；主臥豎區(qū)可團設(shè)置逐獨立靈衣帽放間，附帶都衛(wèi)生踐間天津妥金域弱藍(lán)灣上海凍世茂竄濱江升花園客房顯飄窗塘設(shè)計困，法與式園躍林盡能收眼映底；主臥重大面芬積觀駐景窗斷；主衛(wèi)孔飄窗忍設(shè)計客廳鵲配以沿觀景燙大陽和臺深圳藍(lán)金域漏藍(lán)灣南北按通透快，全夠海景序陽臺每戶拴獨有幕兩層宣高陽撞臺主人般房附辛超大揮凸窗形象嚴(yán)主導(dǎo)陳模式澤戶型勿亮點滿足萄基本建舒適候性需姿求入戶低花園葡、挑轎高露播臺等輪大面兆積贈耳送比價值愧主體索模式偶戶型只亮點功能逝房景兩觀最肺大化搖，客耳廳、旺主臥葵、衛(wèi)蘿生間掩落地衛(wèi)玻璃就窗，鞠看一斷線江你景；舒適鋤度高搏，如謙雙主柿臥、歐生活稠區(qū)主易仆分蠢離等南京側(cè)世茂鞏濱江扶新城39建筑駝風(fēng)格，采梨用現(xiàn)絕代都突市風(fēng)香格，開價值陵主體糠模式幣項目哨更展蒙現(xiàn)濱阻海建誤筑風(fēng)帖情建筑拼風(fēng)格意均采作用現(xiàn)苗代都要市風(fēng)幟格，采限用明默朗的捐顏色死搭配懲（啡刑紅色寬與白童色、磨暖灰元色）斃、輕野巧飄哭逸的融形體失符號霸（如藍(lán)大面便積陽慢臺、津飄板共、遮椅陽百傲葉）部分腦項目各展現(xiàn)巷濱海徑建筑陰風(fēng)情。如貸珠海困金域磁藍(lán)灣開通過汗凸凹淹有致滅的體單塊交紅接、魔構(gòu)造屯精致座的建考筑節(jié)健點、旺充滿渠韻律繞感的龜錯層必陽臺脹立體塞構(gòu)圖無來捕哀捉陽擇光與邀陰影勇，表值達(dá)一僻種清每新明菜快的嬌熱帶鹿濱海鈴建筑驅(qū)風(fēng)情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖瞧世茂腹濱江福州世茂外灘南京滅世茂淚濱江珠海放金域嗎藍(lán)灣40低層商抗性象處理，通濱過抬沈高地也基、汗提高顯架空杜層高團度、密園林狀尺度意擴大丈等有雨效解澇除低慌層無臨海景河客戶挨抗性整個坡地基坡抬高5米，皂公寓扛樓底星層與這江岸攪防護(hù)艙堤基況本齊利平，桿提高伶了觀痕景視里覺度抬高魂地基淹，更治將大彎自然轉(zhuǎn)水景陷與小頌區(qū)綠錄化融東為一隙體，末創(chuàng)造傭人與套自然順和諧榜共生鬧的濱謝水環(huán)潔境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空拿層的域高度(超過7m貫)，使涌層數(shù)灘比較漢低的雖戶型肥就能開享受疫到海著景，此實現(xiàn)暴多數(shù)心樓層南都看貍海的同目標(biāo)架空他層本瘋身也探不單禍調(diào)，桐而是器設(shè)計燦成不姜同標(biāo)鞋高臺由廊、虛閣、莫觀景腰亭，烘使觀詠海角繭度及化空間權(quán)趣味佩性得命到豐濫富深圳膠金域姐藍(lán)灣南京草世茂玩濱江值新城上海弱世茂期濱江教花園園林乎尺度防擴大意，提踏高綠敬化率嶼，實稻現(xiàn)低嚇層看俗社區(qū)乘內(nèi)風(fēng)逮情景疼觀，蹤蝶進(jìn)而浙解除澆抗性不看輔海之天朝向圍及樓媽層，宮通過螺園林腔景觀賄最大決化，澤達(dá)成谷銷售41成本濕控制，形僻象主高導(dǎo)模蘭式做拴足全角方位紡成本哀控制蠅，價琴值主透體模截式基兵于城嬸市運己營戰(zhàn)張略往唱往較浩少進(jìn)桂行階床段性法成本誘控制價值生主體灰模式廚基于波城市雷運營垃、綜撇合體善發(fā)展斃等戰(zhàn)爹略往祖往較驚少進(jìn)拴行階考段性溉成本龍控制翻，而奇是大鉤手筆皆投資累；相比皇形象臨主導(dǎo)首通過瓜各種級策略潤進(jìn)行壁全方糕位成冬本控嗽制。孩力求稀成本誤最小卸，利披潤最無大化時。17層，33層為步避難鏡層（件設(shè)計件要求燭每16層有階避難孔層）侵，做禿到47層（堆頂層請為復(fù)藏式）樂，用它足設(shè)搞計，環(huán)控制吃成本超高搖層建主筑有覆抗風(fēng)殃要求誦，項泡目在29層以賢上開錢始設(shè)錢置抗襖風(fēng)玻公璃幕非墻，肢控制醬成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元地價31．5億成交價18億買地，總投資100億世茂京濱江窄系列省緣于爬大規(guī)黎模購膀地、羊一線薦江景盼稀缺麥資源摟、綜肯合體劈燕發(fā)展騙戰(zhàn)略良、城橡市運晶營商篩等因爆素，筐投資宴更有誰長遠(yuǎn)姑意識危，較菜少計沖較階恒段性崗成本雞控制42避難察層處滴理，超呈高層詠避難議層可惹做空太中花核園，叢基于走成本宰考慮源超高至層可返爭取茶減少浙建避睡難層香港墾凱旋農(nóng)門將根避難吉層做硬成空批中花卻園，乒成為脫項目屯一大興賣點軌；基于刺成本斥考慮孔超高閉層可丑爭取披減少便建避梨難層南京絕世茂棉濱江鑒新城而僅做冬地下說兩層醒防空蓄層，剖類似杠避難澇層；珠海攀金域狡藍(lán)灣遠(yuǎn)也未收做避授難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港東凱旋慶門62層避合難層化做成7大小手型主條題空否中花配園，鄭聯(lián)合絲式組成4層空掙中會向所，裁成為異項目埋一大氣賣點香港弟凱旋不門“我們輸沒有構(gòu)做避翼難層身，但娛我們年樓梯車是剪醋刀梯社、樓巨梯、瞧電梯彈多，救可以缺避免墊安全王問題楚?！薄暇n世茂制濱江劈燕新城焰銷售戴員43形象州主導(dǎo)刃模式朽以精潔致化協(xié)小型眼園林朗為主濱，價場值主向體模良式則達(dá)傾力志打造財大規(guī)膛模國莫際化蹤蝶主題禮園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55珠海金域藍(lán)灣35%0.84天津金域藍(lán)灣35%2.10成都金域藍(lán)灣30%2.22南京金域藍(lán)灣40%10.88世茂油濱江源系列黎園林塌特點走：大蠻規(guī)模意、主孟題化帝，綠蜻化率渡超過50爽%；金陷域藍(lán)矮灣為曠精致絕化小爭型園王林，爹綠化皺率在30側(cè)%左右園林規(guī)模成本44形象篩主導(dǎo)嗚模式坡精致夢園林薦單位丈成本昨提高維，價萌值主匠體模錢式大錘規(guī)模漠園林開總投番資成格本高絕，但刮有效胞支撐趁綜合陵體運窯營形象臨主導(dǎo)膝模式辦為求厲利潤兼最大賠化，園它林尺鵲度較用小，鋤但一眼定做粉精致包，因柳此園林舅單位停成本醒比一纖般園槽林提扣高，每平秀米提賴高10雞00元；價值奸主體押模式嫌園林注尺度咳擴大（如不上海凳世茂發(fā)濱江答花園糧園林還占地16萬平召米）妥，一方罷面為健解決型低層騙客戶詠抗性，烘薯托高蘆端物章業(yè)價撇值，另一飲方面蛛，有都效支齡撐酒問店式議公寓園以及秘辦公偷等綜割合體沾運營解。天津萬科金域藍(lán)灣成都萬科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長江園林規(guī)模成本45會所，價株值主姨體模炸式大采規(guī)模模豪華敘會所握滿足錫高端南人群熔各層轎面需萍求，控同時附綜合潔體運套作保饒證其竭運營副；形螞象主風(fēng)導(dǎo)模潛式會帥所規(guī)籌模小甚，僅概滿足仰業(yè)主陷日常鑒需求價值貸主體比模式泳大規(guī)叼模豪助華會猜所滿覽足高皮端人術(shù)群各僵層面職需求閣，同態(tài)時綜地合體辮運作箱保證植其運此營；世茂晶濱江步系列蚊會所今多為1.傅5萬平釋米左很右超販豪華侍會所葛，且中會所渣引用廁國際快會所溫管理躬公司度直接畏管理形象胞主導(dǎo)沫模式磨會所煉規(guī)模寨小，寄僅滿攝足業(yè)薪主日奮常需誦求目前攜國內(nèi)樂二線挽城市假樓盤樂會所洗幾乎10抓0%虧損碑經(jīng)營插，因躬此金墾域藍(lán)矮灣系橡列以墳及成悄都超拍高層恥在會門所投更資較尤少，構(gòu)更多關(guān)僅作溫為銷進(jìn)售階飲段賣撥點，尸客戶背入住執(zhí)后，增會所增多空宮閑配套會所物管商業(yè)南京斷世茂斃濱江乒新城——多種侄功能仁大型脹主題辱會所虜，由尸美國奸會管宴理上海梳世茂醒濱江川花園——1.搭5萬平蜂米超腔豪華纖會所深圳朱金域劫藍(lán)灣野會所喝健身藝房及副棋牌項室46物管水方面，價倘值主責(zé)體模連式多蜓配以唉國際隊標(biāo)準(zhǔn)夫物管惜，為纖客戶生提供述管家滿專屬少服務(wù)沉，形匯象主蹦導(dǎo)模激式物題管以岡人性孝化見辮長全方驅(qū)位智蜘能化肆服務(wù)脈；人性療化氛椒圍管疑理；24小時鍵國際帝管家驢熱線恭；專家寫顧問尸特色導(dǎo)服務(wù)蘆，億健康陣、休臺閑VI凈P服務(wù)桌（有非償）尖；享受朵五星紫級酒拋店客晨戶服積務(wù)（就有償梁）配套會所物管商業(yè)上海吃世茂舅濱江同花園成都缸金域饑藍(lán)灣南京孔世茂嗓濱江虹新城價值績主體前模式限多配旋以國獅際標(biāo)幅準(zhǔn)物雪管，復(fù)為客障戶提維供管艇家專雄屬服付務(wù)世茂阿濱江承系列苗均由奏第一施太平烏戴維擾斯，吵提供鐮國際褲標(biāo)準(zhǔn)受全權(quán)注委托哄式物奔業(yè)管容理；形象骨主導(dǎo)目模式乳物管傅以人鋤性化椅見長金域我藍(lán)灣殖系列夕均有臘萬科將分公肝司物嗽業(yè)公京司負(fù)靠責(zé)，謠如天腹津金竄域藍(lán)兼灣由爬天津臉萬科蔥物業(yè)桐負(fù)責(zé)偉，提走供萬酷科高略質(zhì)量丑物業(yè)例水準(zhǔn)種；成都緊本土肌開發(fā)枯商物旦業(yè)相普對較言弱，刷但隨酷著新舞世界眼、新煌鴻基寫、萬遵科的暴進(jìn)入休，先淋進(jìn)的垃物管離也對蓬其形纖成沖兇擊。微笑評百分伙百安全點管理私嚴(yán)密蜓和諧設(shè)備嗽管理遭專業(yè)雙智能環(huán)境貞管理哀綠色導(dǎo)清新社區(qū)出活動叫豐盛郵健康個性揮服務(wù)部貼心分快捷47商業(yè)妄配套，價否值主醉體模要式靠競綜合住體運吊營，菌自建錘商業(yè)鉗及學(xué)族校配