環(huán)北京區(qū)域·碧桂園官廳湖項目2015年8月營銷工作匯報碧桂園·官廳湖2015年08月一、市場環(huán)境簡述二、項目貨量情況三、營銷工作總結(jié)四、營銷推廣計劃一、市場環(huán)境簡述一、市場環(huán)境簡述原鄉(xiāng)美利堅小雙拼、聯(lián)排八達嶺孔雀城類獨棟、聯(lián)排本案雙拼、聯(lián)排、洋房永恒長城里類獨棟、聯(lián)排、雙拼拉斐水岸類獨棟、雙拼鴻威翡翠城雙拼、聯(lián)排泊愛藍島獨棟、雙拼觀瀾墅獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、多層一、市場環(huán)境簡述項目八達嶺孔雀城觀瀾墅原鄉(xiāng)美利堅泊愛藍島拉斐水岸永恒·長城里懷來縣官廳鎮(zhèn)官廳水庫南岸河北省懷來縣境內(nèi)官廳

北京市八達嶺官廳湖南樓盤地址官廳水庫旁延慶區(qū)古崖居西側(cè)懷來陳家堡村水庫西側(cè)岸樓盤整體均價開盤時間9000元/平米2010年9月1.1期已入住7500元/平米新盤，2012年上半年2013年13000元/平米2005年9月6700-11000元/平米11000元/平米9000元/平米2015年8月2010年7月2011年5月2013年8月預(yù)計2016年6月30日全部房源交房交房時間獨棟13年4月2007年12月一期入住花園洋房、聯(lián)排、疊

獨棟別墅（售罄）、聯(lián)產(chǎn)品類型交房情況上院、聯(lián)排、雙拼毛坯獨棟別墅、雙拼毛坯聯(lián)排、雙拼毛坯聯(lián)排、雙拼、類獨棟毛坯拼、雙拼、獨棟排、雙拼（在售）毛坯精裝修容?積?率綠?化?率0.4165%0.7035%0.1876%0.3465%0.4360%0.430%交通出行919；八達嶺高速880路；八達嶺高速920京藏高速880；京藏高速?880；919，京藏高速?聯(lián)排150-190㎡雙拼200㎡左右類獨棟330㎡左右聯(lián)排：340-500㎡小雙拼：60-120㎡面積區(qū)間160-288㎡124-201㎡3000畝274-450㎡300㎡-600㎡規(guī)模8000畝1499畝地下室360畝1288畝3000畝別墅贈送100-300平米院子附加值花園，露臺，地下室花園，地下室贈送花園贈送花園一、市場環(huán)境簡述項目在售產(chǎn)品雙拼面積區(qū)間238㎡124-178㎡40-140㎡成交均價?9300元/㎡9700元/㎡7100元./㎡成交套數(shù)?金額16172402148267疊拼洋房合計雙拼聯(lián)排疊院高層公寓觀瀾墅2998萬元250-280㎡150-270㎡?96-190㎡?85-86㎡12000元/㎡9200元/㎡7600元/㎡6700元/㎡?7200元/㎡八達嶺孔雀城拉斐水岸11456萬元1430萬元50-60㎡合計102公寓聯(lián)排合計獨棟洋房聯(lián)排合計58-63㎡7200元/㎡9300元/㎡155183-210㎡201254-351㎡75-180㎡200-400㎡27000元/㎡13000元/㎡14000元/㎡7328102248原鄉(xiāng)美利堅合計25521萬元38405萬元一、市場環(huán)境簡述競品針對我項目相繼調(diào)整營銷策略，以推出特價房和降價為主v

八達嶺孔雀城?

預(yù)計8月底加推6.2期聯(lián)排182套，整體均價9000元/㎡，少量7500元/㎡產(chǎn)品，面積區(qū)間為157-182㎡；?

產(chǎn)品特征：北入地上三層，地下一層；南入地上三層；花園面積30-120㎡，贈送挑空與露臺。v

永恒長城里?

此項目總戶數(shù)150戶，6月中旬售樓處開放，8月初開始排卡，現(xiàn)排卡20張左右，主力戶型140萬左右，毛坯交房，現(xiàn)打出首付30萬購聯(lián)排別墅的宣傳語，符合要求產(chǎn)品為2套。v

觀瀾墅?

觀瀾墅現(xiàn)二期排卡階段，現(xiàn)排卡10張左右，前期釋放較低總價，以90萬購別墅為噱頭，對外宣傳有4套，但實際無此產(chǎn)品，實際總價均在100萬以上，以此來攪亂市場。?

產(chǎn)品特征：產(chǎn)品以小戶型居多，產(chǎn)品地上二層，無地下室，面積較小，毛坯交房。二、項目貨量情況二、項目貨量情況9月開盤首推貨量10月加推貨量全年推售貨量情況分區(qū)產(chǎn)品超豪超豪雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排戶型B002TB002TG418G419L087套數(shù)1344面積398?1193?706?722?485?475?金額(萬）

均價787?1789?848?866?534?523?198001500012000120001100011000示范區(qū)首推4L0914項目首期規(guī)劃200畝，共980套，8.49億。開盤推售258套，銷售目標2.45億。全年認購目標6億，簽約目標5億。洋房聯(lián)排聯(lián)排Y192L087L0914052683915?6217?7967?28816?34815?16088?10844?15658?10993?7817?2740?5969?7648?700096009600?貨量區(qū)首推合計2202581349216012621072228146?35007?15445?10411?10961?7222?5863?49901?84909?首推合計聯(lián)排?L087L091Y192YJ80Y19996009600700065007500?聯(lián)排洋房洋房洋房10月加推貨量合計61402?全年合計980?

96216??三、營銷工作總結(jié)三、營銷工作總結(jié)l市區(qū)派單l專業(yè)市場拓展l社區(qū)巡展競品及景區(qū)區(qū)域30%l商超收客l晨拓、夜拓l項目周邊競品截留l發(fā)展分銷商

70%l編外經(jīng)紀人l景區(qū)展點收客三、營銷工作總結(jié)累計拓展意向客戶數(shù)量5658組，編外經(jīng)紀人77組?拓客?編外經(jīng)紀人電話營銷來電圈層商家植入排名

團隊名稱來訪累計累計

累計

累計洽談

意向

電營累計

累計

累計

累計

累計

累計

累計

累計意向

來電

有效

意向

場次

收客

有效

意向拓客數(shù)意向數(shù)1大啟

?1,013?

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?591?

?121?

?66?

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?75,090??1,291?

?248?

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?-??-??-??-?234自銷

?1,378?

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?33??2??-??-?嘉德融

?420?

?374?

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?13?新澳

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?27,105?

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?41?

?33??2?三、營銷工作總結(jié)拓客情況分析渠道排名：1.單張；2.電話營銷；3.樂行活動區(qū)域排名：1.海淀；2.朝陽；3.昌平年齡排名：1.30-40歲；2.?40-50歲職業(yè)排名：1.高管；2.?職員;3.醫(yī)生律師三、營銷工作總結(jié)自銷拓客場景三、營銷工作總結(jié)大啟拓客場景三、營銷工作總結(jié)嘉德融拓客場景三、營銷工作總結(jié)新澳拓客場景三、營銷工作總結(jié)商家植入情況三、營銷工作總結(jié)減速帶→圍擋→精神堡壘→手舉牌→入口臨時展點組合式競品攔截，充分發(fā)揮項目所處第一位置三、營銷工作總結(jié)圖示：?

??三級展點新浪提供超市社區(qū)巡展三、營銷工作總結(jié)展點收客情況中，項目入口收客情況最佳排名1展點名稱項目門口總收客情況361172157151122962沃爾瑪（知春路店）金四季購物中心康莊收費站345北大麥德龍6月福洗車7天漠景區(qū)918沃爾瑪（飄亮店）康西草原73952三、營銷工作總結(jié)本案來電情況分析—共來電518組,數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到8月15日渠道排名：1.短信；2.搜房；3.新浪區(qū)域排名：1.海淀區(qū)；2.朝陽區(qū)；3.昌平區(qū)關(guān)注排名：1.品牌；2.物業(yè)；3.景觀產(chǎn)品排名：1.聯(lián)排；2.雙拼；3.洋房三、營銷工作總結(jié)本案來訪情況分析—共來訪1176組,數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到8月15日渠道排名：1.電話營銷；2.派單；3.活動區(qū)域排名：1.海淀；2.朝陽；3.昌平關(guān)注點排名：1.品牌；2.物業(yè)；3.戶型產(chǎn)品排名：1.聯(lián)排；2.雙拼；3.洋房（小高）三、營銷工作總結(jié)本案7月25日開始認籌，認籌情況分析—共認籌292套,數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到8月15日渠道排名：1.親友介紹；2.分銷；3.拓客區(qū)域排名：1.海淀；2.朝陽；3.昌平意向產(chǎn)品排名：1、L091；2、L087；3、G419關(guān)注排名：1.品牌；2.升值潛力；3.園林三、營銷工作總結(jié)大啟以強銷拓客模式及豐富的客戶資源位列認籌榜第一位，新澳團隊進駐時間較晚，但目前已超過嘉德融團隊排名團隊名大啟拓客時間6月10日5月15日6月20日8月1日銷售人數(shù)認籌數(shù)量123123444183353自銷114新澳30嘉德融25三、營銷工作總結(jié)通過客戶分析來看，客戶未派籌原因主要為當前項目價格不明確，以及客戶對于市場及項目本身存在觀望情緒。后期需加強說辭的引導，保持和客戶的粘性，通過價值點再傳遞，促進客戶盡快認籌。排名未成交原因分析百分比12目前具體價格不明確觀望：看項目認購情況，在做決定觀望：看項目市場反應(yīng)情況，在做決定等示范區(qū)開放后再做決定資金問題：資金不足27%18%16%14%10%6%3456資金問題：資金周轉(zhuǎn)不開戶型不滿意：聯(lián)排72%8價格太高不接受2%9市場前景：不看好懷來片區(qū)優(yōu)惠政策?力度不大2%10112%園林風格不喜歡2%三、營銷工作總結(jié)優(yōu)化說辭，針對目前聯(lián)排籌量高情況和競品調(diào)價策略情況調(diào)整說辭碧桂園·官廳湖競品應(yīng)對說辭事件說明：【關(guān)于派籌落位產(chǎn)品類型的宣貫】XX先生/女士您好，據(jù)目前排卡數(shù)量統(tǒng)計，首開產(chǎn)品中的聯(lián)排已排滿，您想搶到自己稱心的房子希望非常渺茫，如果您非常喜歡聯(lián)排也可以排卡，在開盤之后的一個月我們會進行聯(lián)排二次加推，您有優(yōu)先選房權(quán)，但價格也會小幅上漲。如果您的資金實力足夠，我建議您可以選擇不再有的雙拼戶型，因雙拼規(guī)劃的數(shù)量較少，后期售完將不再加推且雙拼價格并未比聯(lián)排貴很多，在居住舒適度、贈送空間及花園面積上均有很大的提升。如果資金不是很足，退而求其次選擇個洋房，選擇一個高性價比產(chǎn)品，既享受了區(qū)域的優(yōu)質(zhì)環(huán)境又花了最少的錢，這多么合適呀！所以不管您選擇哪種產(chǎn)品對您都是有好處的，您看之前九龍灣項目開盤價格較現(xiàn)在價格相比已上漲15%，加之張家口冬奧會申辦成功，后期本區(qū)域發(fā)展更為迅速，這次您要是不買，我們項目明年至少上漲20%，那時候您在想買可就是多花好幾十萬呀！最近網(wǎng)絡(luò)上還爆料出國家將出新版人民幣，這就潛在意識著告訴大家通貨膨脹嚴重人民幣急劇貶值，我們要把所有因素都考慮進去的話，您今年不買的話以后至少損失小百萬呢！不僅如此以后還不一定能選上好位置的房子呢！您看您今天還是排張卡吧！您覺得呢？我現(xiàn)在去拿單子！近期，觀瀾墅打出90萬住別墅的廣告，永恒·長城里打出30萬住別墅的口號。殊不知這其實就是一個噱頭，是他們用來干擾我們項目客戶的一個噱頭。倘若大家在接觸客戶中，遇到客戶提出他們項目比我們項目價格要便宜的問題，一定要有所應(yīng)對。以下為應(yīng)對客戶提出類似問題時的一個說辭，供大家參考。說辭：您是在剛到我們售樓處的路上看到他們的廣告了吧。確實，最近，來我們項目看房的客戶比較多，所以他們也喜歡來我們項目周邊轉(zhuǎn)悠一下。嗯，買房子確實是大事，權(quán)衡一下也是應(yīng)該的。不知道您去過他們項目沒有，去了您就發(fā)現(xiàn)，他們打的這個價格完全就是一噱頭。觀瀾墅打出90萬的房子有沒有？確實是有，但整個項目就那么3，4套房，這3，4套房根本沒打算對外賣，就是在我們項目周邊轉(zhuǎn)悠，吸引您過去的一個噱頭而已。而且他們這些房子都是毛坯房，就算您十分十分的幸運，終于買到了一套，您還要花費巨額的金錢去裝修您的房子?，F(xiàn)在不說別的，一套別墅，就算您簡單裝修一下，也要50萬吧。那您想想，其實您買他們家的房子一共花費了多少了？而且，這只是裝修房子的錢，我想對于您來說，最寶貴的就是時間啦！本來您可以用來休息度假，陪伴家人的時間，您卻用來去盯裝修，用來看用材、工藝有沒有問題，多不劃算！這個時間您在我們的官廳湖邊慢跑，垂釣多好，對吧。其實碧桂園這樣的大開發(fā)商，開發(fā)的又是官廳湖這樣的大盤，首期一定是最實惠的，購買首期產(chǎn)品其性價比必然是最高的！您看碧桂園開發(fā)的另一個九龍灣項目，他開盤價格較現(xiàn)在價格相比已上漲15%！并且，您也知道，張家口冬奧會申辦成功，后期項目區(qū)域發(fā)展更為迅速，這次您要是不買，我們項目明年至少上漲20%，那時候您在想買可就是多花好幾十萬呀！現(xiàn)在購買我們項目，是真正的好時候啊。您看，我再給你詳細講講我們項目，來，您這邊請。。。。。。永恒·長城里打出的30萬住別墅的口號，其中30萬，指的是首付，并且也是毛坯房，在項目這樣的房源也就3，4套。其他說辭和上述基本一致。需正面說明他們項目具體的價格關(guān)系，要強調(diào)房源少，就是噱頭！毛坯，后期裝修成本大！要注意在說明他們項目情況后，不要過多和客戶糾纏價格問題，要延伸到我們項目，把客戶的的注意力重新拉回到我們項目。延伸價值點方向：品牌，碧桂園集團，中國房地產(chǎn)十強企業(yè)，23年專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，精品項目遍及全國30多個城鎮(zhèn)及馬來西亞、澳大利亞等海外地區(qū)，在全球成功開發(fā)了300多個高端項目，服務(wù)了近300萬業(yè)主。物業(yè)，碧桂園物業(yè)，18年物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,國家一級資質(zhì)的物業(yè)標準！全天管家式服務(wù)，24小時安保巡邏,?打造業(yè)主私人定制的專屬五星級物業(yè)。物業(yè)的品質(zhì)直接決定了您居住的品質(zhì)，碧桂園這樣五星級的物業(yè)服務(wù)，為您以后度假生活的居住舒適度提供了最佳的保障！物業(yè)增值，您購買官廳湖項目，不僅可以坐享房子本身巨大的升值潛力，就當您房子不準備居住的時候，我們還能幫您托管。目前，我們項目已經(jīng)和四海友家達成合作。通過四海友家平臺宣傳推廣，租賃給短期度假游客，可以讓您賺取租金收益。三、營銷工作總結(jié)項目首日認籌即超百套，借此利好造勢宣傳，在朋友圈，自媒體及網(wǎng)絡(luò)進行軟文炒作以九龍灣為參照，主打再現(xiàn)日光盤概念，造成饑餓營銷狀態(tài)朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)3000余次，線上網(wǎng)絡(luò)媒體閱讀量達5000+三、營銷工作總結(jié)7月31日17:57宣布冬奧勢進行組合式轟炸炒作17:5818:30此輪冬奧會利好炒作，充分體現(xiàn)了碧桂園營銷人的執(zhí)行力和時效性，4輪強勢轟炸后，還將進行區(qū)域價值炒作三、營銷工作總結(jié)充分利用媒體關(guān)系，爭取免費資源，加大項目紙媒推廣力度8月6日北晚樓宇周刊贈送軟文京華時報贈送踩盤軟文三、營銷工作總結(jié)借勢冬奧會利好，進行現(xiàn)場賣點包裝，更換圍擋、道旗、移動展板畫面，增加門式展架三、營銷工作總結(jié)將原合作方圍擋進行更換，主要展示生活與度假氣息三、營銷工作總結(jié)使用經(jīng)濟型物料進行金四季展點包裝，主要突出項目賣點及利好，成本僅為2000元三、營銷工作總結(jié)天漠景區(qū)包裝，植入帳篷及增加項目賣點展板三、營銷工作總結(jié)京藏高速東花園出口開始進行指示牌導引，項目入口處使用景區(qū)指示牌吸引客戶進入三、營銷工作總結(jié)充分利用線上網(wǎng)絡(luò)媒體，在通欄、翻頁、文字鏈等常規(guī)推廣形式的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目賣點，進行針對性的活動策劃，實現(xiàn)線上、線下相結(jié)合?？捶繄F提前預(yù)熱釋放項目核心賣點結(jié)合項目活動主體性推廣結(jié)合項目進行招募三、營銷工作總結(jié)改變線上傳統(tǒng)單一的推廣形式，利用線上活動在傳遞項目價值過程中，實現(xiàn)與客戶群的互動，同時，利用線上平臺整合線下優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)客戶直效增長。官微進行推送搖一搖，搶紅包當天活動參與人數(shù)300余人平臺推送戶外社區(qū)巡展三、營銷工作總結(jié)針對“碧桂園北京度假地產(chǎn)專家新聞發(fā)布會”事件，進行12大專屬價值的炒作，結(jié)合項目自身進行價值延伸,主要通過報廣、網(wǎng)絡(luò)、微信等途徑進行傳播。京華整版京華半版實報派發(fā)微信4次深度炒作網(wǎng)絡(luò)三、營銷工作總結(jié)搜房網(wǎng)投放排期，共計29.68萬元(電商費用支出)由于項目7月25日首次認籌，為保障后續(xù)認籌數(shù)量，在排期中需進行前宣，集中將項目聲音拋向市場，認籌日之后需進行后宣，以保持市場熱度持續(xù)升溫。投2015年8月單價

總價(人

(人

折扣

(人民

(人民幣)民幣)凈價

贈送規(guī)

放

單六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一格

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9量北京房產(chǎn)首頁左側(cè)掛旗輪換之25000

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渠道銷售?直客銷售*執(zhí)行單凈價100000三、營銷工作總結(jié)網(wǎng)易投放排期，共計10萬元(電商費用支出)進一步加強客戶到訪，將“千人樂行”活動的信息在市場中爆發(fā)。固選擇活動周末前2天進行投放以保證銷售邀約的有效率?？齼r??

周期資源價值（元）?折后價?（元）?廣告形式廣告位置素材要求折扣用途（元/天）

（天）普通浮層的尺寸≤960*400pixel網(wǎng)易房產(chǎn)頻道全屏下推浮層重播按鈕：20*270pixel/雙

75,000邊270*202，標題不超過13字，摘33225,000?

45%60,000?

100%101,250?

購買網(wǎng)易新聞客戶端房產(chǎn)欄目第17條?：信息流

要不超過25字?圖片格式：jpg?

20,000圖片大?。骸?0k?配送網(wǎng)易新聞客戶端房產(chǎn)欄目1080*624，素材左右50px不要放內(nèi)容焦點圖25,00020,0004100,000?

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效果圖，10字內(nèi)17?????????725,000??實付金額101,250??100,000???三、營銷工作總結(jié)騰訊網(wǎng)站投放排期及資源明細，共計10萬元(電商費用支出)線上聲音全面釋放，讓客戶從任何角度均可看到本案，保證客戶的接收率。投8月廣告位尺寸規(guī)

放?單價

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1投放媒體廣告形式投放位置單位折扣格數(shù)量六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一打折優(yōu)惠文字鏈熱門樓盤房產(chǎn)首頁房產(chǎn)首頁9字28天天??40,000?

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30萬/月在開盤加大網(wǎng)絡(luò)推廣力度，為再現(xiàn)日光盤而努力，經(jīng)各網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司對比，安居客來電有效率、轉(zhuǎn)訪率較高，且后臺服務(wù)強大，為此安居客網(wǎng)絡(luò)排期鋪滿。硬廣資源熱門導購與熱點追蹤之間85000/天；首頁首頁橫幅1?

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8萬三、營銷工作總結(jié)開展商家聯(lián)盟，支撐品牌落地，資源整合互換跨界營銷，拓寬客戶積累渠道，豐富活動資源1、提升品牌知名度：通過聯(lián)盟商家的品牌，捆綁式宣傳碧桂園品牌,對于品牌落地做強有力的支撐；2、增加客戶資源：通過與聯(lián)盟商家合作，可對聯(lián)盟商家會員進行項目信息植入，豐富客戶資源；3、渠道活動資源：聯(lián)盟商家可對銷售活動提供物料、場地、人員的支持，提升活動規(guī)模及吸引力；4、資源互換跨界營銷：借助聯(lián)盟商家成熟的渠道體系，將項目信息進行宣傳，將我司資源與商家互換，實現(xiàn)多渠道跨界營銷；三、營銷工作總結(jié)樂行活動于7月25日試啟動，四周共計1214人參加，通過樂行活動認籌13套避免競品攔截，增加手舉牌和旗子與客戶互動三、營銷工作總結(jié)項目周邊景區(qū)距離較遠，為避免客戶產(chǎn)生抗性，下階段將以體驗項目內(nèi)“奔跑吧兄弟”式拓展樂園和周圍采摘為主認籌客戶贈送樂行VIP卡，享受增值服務(wù)，增加尊貴感三、營銷工作總結(jié)8月7日程光煜總進行巡盤程總及集團領(lǐng)導巡盤指示：1、形成完善的體驗式營銷：超豪板房或獨棟別墅作為樣板房提供試住體驗服務(wù)，讓客戶親身感受湖居生活的自在體驗。湖岸及花海增加木屋及休閑桌椅，使客戶休息的同時觀賞美景。2、合理布置客戶參觀動線：由于本案景觀示范區(qū)動線較長，建議提供電瓶車為客戶服務(wù)。減少客戶因步行時間過長產(chǎn)生的情緒。沿線擺放綠植小品及mini動物提高客戶的互動體驗。3、申奧利好賣點輸出結(jié)合申奧利好的價值點對外輸出，緩解北京至本案間的交通壓力，提高本案交通便利性及日后的升值潛力。4、督促各部門執(zhí)行進度，達到完美綻放的效果本案開發(fā)部、工程部、營銷部、物業(yè)部各部門需完美配合，共同努力將示范區(qū)開放達到完美綻放的效果。5、配套設(shè)施逐步完善，形成區(qū)域度假產(chǎn)品名片便利店、餐廳、拓展基地、開心農(nóng)場等商業(yè)娛樂設(shè)施逐步完善，確保客戶在本區(qū)域可享受高品質(zhì)的服務(wù)，加快后續(xù)土地的拿證速度，為客戶營造較為濃厚的商業(yè)氛圍。逐漸成為該區(qū)域內(nèi)旅游度假產(chǎn)品的名片。三、營銷工作總結(jié)8月12日梁董和程董再次巡盤，對于項目的園林及施工進度給予指導三、營銷工作總結(jié)序號工作事項123456789代理公司及分銷商引入（截止至今已引入分銷商6家，代理公司3家）分銷商推介客戶報備時限的調(diào)整（報備時限由24小時調(diào)整為3小時）?確定定金及付款方式的申請派籌方案的申請，系統(tǒng)設(shè)置方案及籌紙模板派籌優(yōu)惠申請（新帶新）開盤傭金方案申請預(yù)售成本及預(yù)售面積的獲?。ǔ杀疽勋@得初稿，面積已獲得設(shè)計部簽字版）定價價格體系建立，競品信息匯總并隨時更新開盤支援行政人員梳理跟進物業(yè)服務(wù)收費標準制定、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》版本，現(xiàn)物業(yè)費流程到李長江總，《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》版本因集團物業(yè)公司準備上市，現(xiàn)版本修改中合同圖正在和項目核對修改中（因L091門聯(lián)窗圖紙修改暫未核對）10111213141516171819202122232425裝標貨量區(qū)和示范區(qū)項目已核對完，已發(fā)區(qū)域設(shè)計管理部、建筑設(shè)計院、裝修設(shè)計院、市政配套部核對跟進合同版本，住宅合同已出暫定稿，因政府現(xiàn)改為網(wǎng)簽系統(tǒng)暫不能審買賣合同；確認兩書、收費明細優(yōu)居公告已確認部分內(nèi)容，因物業(yè)費和規(guī)劃報建政府未簽字，物業(yè)服務(wù)、車位公告、情況公告尚未確定跟進銀行按揭政策，pos機引進事宜，現(xiàn)等財務(wù)開戶引進pos機戶型彩圖已出圖更改項目路址規(guī)劃圖，重新建立房間資料。根據(jù)路址新規(guī)劃聯(lián)系勾圖員更改總規(guī)彩圖，聯(lián)系設(shè)計院核對圖紙，按要求修改。設(shè)計院二次審核中準備合同交樓時間流程，給開發(fā)及工程下聯(lián)系單確認流程附件內(nèi)容。具體交樓時間項目暫未回復重新提交5億版年度銷售計劃?。做9-10月份預(yù)算7.15-8.15臺賬的錄入及核查做2015年全年預(yù)算7月份各項費用的報銷三、營銷工作總結(jié)根據(jù)項目目前預(yù)算使用情況，除包裝費用外，其他費用足以支撐到開盤節(jié)點，項目考慮活動及物料預(yù)算充足，將從活動費用中調(diào)整15萬至包裝費用，印刷物料中6萬調(diào)整至導視系統(tǒng)中使用。大類中類媒體明細樂行活動剩余費用活動類銷售中心活動（非現(xiàn)場活動）?900,270?900,270活動類剩余費用合計渠道拓展類合作類圈層活動類渠道開拓費用?60,00015萬渠道拓展類剩余費用合計?60,000?231,048?103,000?453,000推廣氣氛包裝及制作費用廣告公司外聘合作類剩余費用合計印刷物料常規(guī)物料?201,055?28,759?45,3906萬物料采購指示類拓客禮品類?140,042?412,846(不含有活動中的禮品)物料采購類剩余費用合計媒體公關(guān)類媒體公關(guān)類媒體公關(guān)類?50,000?50,000四、營銷推廣計劃四、營銷推廣計劃|拓客計劃區(qū)域1區(qū)域3區(qū)域2四、營銷推廣計劃|拓客計劃A地塊C地塊?B地塊四、營銷推廣計劃|拓客計劃【A區(qū)域】?：學校片區(qū)，北大、清華、人民大學等周保底拓客留電量800組【B區(qū)域】：商超、學校、寫字樓片區(qū)周保底拓客留電量600組【C區(qū)域】：社區(qū)片區(qū)周保底拓客留電量500組備注：1、采用競標形式拍的片區(qū)。2、片區(qū)劃分，以周為單位，不重復劃片。一周后，植入?yún)^(qū)域內(nèi)站點???并分配朝陽區(qū)與。四、營銷推廣計劃|拓客計劃參與考核人：?碧桂園自銷團隊?????????????????????北京大啟房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司????????????????????????北京嘉德融房地產(chǎn)顧問有限公司?????????????????????北京新澳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司考核日期：8月15日—9月15日PK周期：每7天為一個周期（備注：報數(shù)時間為當天18:00前，考核截止日報數(shù)時間為19:00前。）獎懲制度：①三個團隊相互PK，以考核指標計數(shù)，每天行政辦將PK分數(shù)發(fā)入代理團隊大群公布?？己酥芷诮Y(jié)束時，落敗團隊取消下周進場接電權(quán)利，優(yōu)勝組可安排1名銷售人員進場接電，開發(fā)公司提供一個展點，讓優(yōu)勝組代理公司進場接客。②完不成區(qū)域內(nèi)競標保底任務(wù)的團隊，于次周撤場，重新競標。③考核周期結(jié)束時，最后一名團隊取消下周進場接電權(quán)利，優(yōu)勝組可安排1名銷售人員進場接電。④對賭原則：第一名獎勵2000元，最后一名懲罰2000元現(xiàn)金。四、營銷推廣計劃|拓客計劃2015年8月16日-9月15日拓展計劃：一、示范區(qū)開放前8月16日-示范區(qū)開放????目前自銷共計15人，分為AB兩個小組，分別項目和市區(qū)拓展。??一）項目拓展：1.周一至周五，項目留守7人值展，4人項目門口值班，3人售樓處電開（每天不得低于200組）；2.周六至周日，全員項目（展廳值班除外），其中1人樂行大巴車，其他人員分為三個組，項目留守7人，東花園高速口攔截3人，康莊高速口攔截3人。???二）市區(qū)拓展：1.展廳接電接訪1人，周一至周日；2.月福值展2人，周一至周五；?3.金四季值展2人，周一至周五；4.麥德龍值展1人，周一至周五；5.新浪商超資源值展1-2人.，周一至周五。?備注：市區(qū)拓展人員每人每天100電開。四、營銷推廣計劃|拓客計劃二、示范區(qū)開放后一）項目拓展：1.周一至周五，項目留守7人值展，4人項目門口值班（電開100組），3人售樓處電開（每天不得低于200組）；2.周六至周日，全員項目（展廳值班除外），其中1人樂行大巴車，其他人員分為三個組，項目留守7人，東花園高速口攔截3人，康莊高速口攔截3人。二）市區(qū)拓展：1.展廳接電接訪1人，周一至周日；2.月福值展2人，周一至周五；3.金四季值展2人，周一至周五；4.麥德龍值展1人，周一至周五；5.新浪商超資源值展1-2人.，周一至周五。備注：市區(qū)拓展人員每人每天100電開。?????三）約訪派籌客戶參觀示范區(qū)?????????四）篩客：對前期意向客戶進行樂行邀約及項目更新信息輸出，邀約客戶轉(zhuǎn)到訪及派籌。四、營銷推廣計劃|拓客計劃下一階段目前階段項目攔截：重點加強項目附近攔截，充分發(fā)揮項目地利優(yōu)勢，充分利用攔截工具進行有效拓客景區(qū)及競品攔截精準拓客：海淀區(qū)中大院校，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)深拓。奧林匹克公園進行晨拓，依托保利金泉進行夜拓，加大轉(zhuǎn)到訪力度。海淀大面積鋪排小規(guī)模圈層院校工會：聯(lián)系各大院校工會，利用現(xiàn)場拓展基地，樂行活動，進行邀約，在各大院校工會進行產(chǎn)品推介四、營銷推廣計劃|包裝計劃總參觀路線：項目主入口—旱溪景觀帶—2.5公里綠蔭大道—停車場—綜合樓—濕地公園景觀示范區(qū)—花海天堂—官廳湖親水平臺—海棠驛站—泳池—樣板房示范區(qū)—綜合樓四、營銷推廣計劃|包裝計劃參觀路線：建議參觀動線以“寫意的湖居生活”為主，由置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶乘坐電瓶車參觀景觀示范區(qū)，感受官廳湖的優(yōu)美景色。給客戶“造夢”后再帶領(lǐng)客戶至其需求面積段的樣板房，利用現(xiàn)場的氛圍逼定客戶成交。四、營銷推廣計劃|包裝計劃苑區(qū)指示牌樣板房示范區(qū)落地字鳳凰俱樂部、停車場、8617樣板房指示牌海棠驛站指示牌52樣板房、泳池指示牌停車場指示牌4親水平臺、花海、海棠驛站、樣板房指示牌3花海、官廳湖指示牌導視系統(tǒng)：順時針單向參觀路線，由于參觀動線較長。建議增加參觀電瓶車2輛，使客戶可在景觀示范區(qū)參觀時乘坐，減少客戶因步行時間過長產(chǎn)生的情緒，提高客戶參觀滿意度。參考價格：十萬左右，建議費用由項目部承擔。四、營銷推廣計劃|包裝計劃海棠驛站介紹牌312餐廳、便利店介紹牌花海天堂、官廳湖介紹牌介紹系統(tǒng)：餐廳、便利店介紹：以項目提供服務(wù)以依托，增強該位置的辨識度?；êＬ焯?、官廳湖介紹：突出優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源、配以花海天堂的壯美景色，吸引客戶駐足拍照，放松小憩。感受自由自在度假的情境。海棠驛站介紹：借以千年海棠樹為噱頭，包裝為祈福圣樹，通過精致裝扮，完美呈現(xiàn)。四、營銷推廣計劃|包裝計劃花海及海棠驛站介紹牌采用防腐木形式，使客戶感覺景區(qū)就在家門口，增加八棱海棠故事介紹牌將海棠樹包裝為祈福場所，寓意富貴滿堂四、營銷推廣計劃|包裝計劃22請勿踐踏草坪提示牌2122212111泳池小心地滑提示牌222溫馨提示系統(tǒng)：戶外區(qū)域：放置溫馨提示牌，文字詼諧幽默、相映成趣。溫馨提示客戶注意安全。室內(nèi)區(qū)域：樣板房室內(nèi)各功能區(qū)放置信封式溫馨提示語。四、營銷推廣計劃|包裝計劃主入口景觀包裝2.5公里沿線景觀包裝樣板房及景觀示范區(qū)包裝本案景觀示范區(qū)包裝分為三部分組成。主入口位置包裝以吸引過往本案的私家車業(yè)主，強調(diào)與眾不同，吸引眼球。2.5公里位置包裝以突出靜謐的林蔭大道，景色和諧統(tǒng)一，感受歸家的溫馨。樣板房及示范區(qū)包裝以“坡地果嶺公園”打造，景色優(yōu)美、小品精致，讓客戶流連忘返。四、營銷推廣計劃|包裝計劃123圖例：123主入口東側(cè)草坪空地擺放荷蘭風車主入口旱溪東側(cè)草坪空地擺放熊貓小品主入口東側(cè)人行道擺放示范區(qū)開放移動展板四、營銷推廣計劃|包裝計劃12圖例：12園區(qū)2.5公里沿線區(qū)域種植多色灌木，使車輛行進過程中更加賞心悅目園區(qū)2.5公里沿線區(qū)域穿插肖恩堆頭四、營銷推廣計劃|包裝計劃熊貓堆頭綠植大象驛站馬匹、秋千濕地白鶴綠植孔雀木漿船小羊肖恩、鮮花推車棧道木屋花海木屋南瓜馬車遮陽傘、休閑椅四、營銷推廣計劃|包裝計劃親水平臺、木屋·十五只熊貓白鶴六只柚木秋千一個綠植駿馬一匹木屋、涼亭綠植孔雀，孔雀周邊加上花朵點綴遮陽傘、休閑椅十套南瓜馬車大象三只園藝推車小羊肖恩五只鮮花陶罐、兔子四、營銷推廣計劃|包裝計劃風車一個石頭桌凳兩套抬手造型及躺臥造型肖恩十只風車一個泳池海豚四只綠植長頸鹿二只四、營銷推廣計劃|包裝計劃編號1物料名稱導視系統(tǒng)介紹系統(tǒng)溫馨提示系統(tǒng)玻璃鋼熊貓玻璃鋼小羊肖恩玻璃鋼白鶴綠植孔雀綠植大象綠植駿馬綠植長頸鹿泳池海豚石頭桌椅遮陽傘加鐵藝座椅秋千數(shù)量1到貨時間8月21日8月21日8月21日8月21日8月21日8月21日待定制作公司采購劉兵采購劉兵采購劉兵屹立雕塑屹立雕塑屹立雕塑創(chuàng)喜邦盛創(chuàng)喜邦盛創(chuàng)喜邦盛創(chuàng)喜邦盛屹立雕塑屹立雕塑創(chuàng)喜邦盛創(chuàng)喜邦盛創(chuàng)喜邦盛項目部出資方2131415156567181待定營銷部111213141516171819202待定2待定48月21日8月21日待定2102待定風車2待定木質(zhì)棧道木屋?1待定3待定項目部項目部小船2待定項目部四、營銷推廣計劃|包裝計劃銷售中心二層（辦公區(qū)）平臺觀景效果極佳，將此處進行包裝，作為客戶看房動線之一四、營銷推廣計劃|包裝計劃懷來碧桂園官廳湖示范區(qū)包裝倒排表編號1工作內(nèi)容10111213141516171819202122景觀示范區(qū)包裝方案終稿23示范區(qū)導視系統(tǒng)設(shè)計示范區(qū)順茵綠化示范區(qū)工程樣板房交付硬裝施工4開始節(jié)點執(zhí)行節(jié)點完成節(jié)點56軟裝施工7示范區(qū)小品氛圍包裝花海體驗區(qū)氛圍包裝花海綠化891011121314花海體驗區(qū)綠化親水平臺搭建電瓶車采購樣板間提供試住條件完善物業(yè)開荒四、營銷推廣計劃|包裝計劃采購5