《房地產估價》講授人：陳其權《房地產估價》01

比較法

收益法

成本法

假設開發(fā)法目錄

緒論第1章

房地產價格第2章

房地產估價的原則與程序第3章

長期趨勢法

土地價格評估和地價分攤

房地產估價報告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第3章房地產估價的原則與程序3.1房地產估價原則3.2房地產估價的程序3.1房地產估價原則3.1.1獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則，要求估價結果對各方估價利害關系人都是公平合理的價值。3.1.2合法原則合法原則要求估價結果為在依法判定的估價對象狀況下的價值，包括合法產權（如房屋屬于單獨所有還是共同所有，屬于完全物權還是限制物權）、合法使用權（如用途、容積率、建筑密度、綠地率等是否符合城市規(guī)劃要求）、合法處分權（如買賣、租賃、抵押等房地產處分行為是否符合法律規(guī)定）等方面。3.1.3價值時點原則價值時點指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。由于房地產價格不斷變化，不同時點的房地產對應的價值也會有所不同。3.1.4替代原則遵循替代原則，要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值偏差應在合理范圍內。3.1.5最高最佳利用原則遵循最高最佳利用原則，要求估價結果應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。估價對象的最高最佳利用狀況，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，并應按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選和判斷確定。3.1.6謹慎原則謹慎原則是房地產抵押價值評估中應當遵循的一項原則。3.1房地產估價原則3.2房地產估價的程序圖3-1房地產估價流程圖3.2.1準備階段房地產估價準備階段包括受理估價委托、確定估價基本事項、制定估價作業(yè)方案三項工作。1.受理估價委托受理估價委托即估價需求方在與估價機構協(xié)商溝通的基礎上，就估價事項達成一致意見，估價機構接受估價業(yè)務的行為。2.確定估價基本事項估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型，其中估價目的一定程度上決定了價值時點及價值類型，是估價基本事項中最基本的一項。3.制定估價作業(yè)方案制定估價作業(yè)方案的目的是為了保質、按時完成估價項目。一般而言，估價作業(yè)方案包括（1）估價工作內容，應包括擬采用的估價方法和估價技術路線，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；（2）估價工作質量要求及保障措施；（3）估價作業(yè)步驟、時間進度和人員安排。估價作業(yè)方案應在對估價項目進行分析的基礎上制定。3.2房地產估價的程序3.2房地產估價的程序3.2.2實施階段1.搜集估價所需資料估價所需資料包括：○1反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料；○2估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；○3對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料；○4對房地產價格有普遍影響的資料。2.實地查勘估價對象實地查勘是指負責某個估價項目的估價師親自到該估價項目的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象的狀況。3.選用估價方法進行測算選用估價方法進行測算是房地產估價的核心階段，這一階段具體又包括分析、測算估價對象的價值兩個步驟。4.確定估價結果采用不同估價方法測算出的估價結果往往不同，有的差異還較大。如果這些方面都沒有問題，且測算結果差異不是很大時，可以采用簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)（最適宜的方法的測算結果權重較大）等數(shù)學方法求出綜合結果并說明理由。當由于房地產市場處于特殊狀況導致測算結果差異較大時，應當根據(jù)估價目的將其中一種估價方法測算的結果作為估價結果，或者排除不合適的估價方法的測算結果后，綜合計算其他方法的測算結果作為估價結果。

3.2房地產估價的程序3.2.3報告形成與交付階段1.撰寫估價報告估價結果確定后，應當撰寫估價報告。估價報告一般采用書面形式，大部分采用敘述式報告，成套住宅抵押估價報告可以采用表格式報告。根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，估價報告應當包括封面、致估價委托人函、目錄、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件8大部分。各部分的具體內容也可參見《房地產估價規(guī)范》。2.審核估價報告估價報告撰寫完成后，房地產估價機構應對其內容和形式進行審查核定，并應形成內部審核記錄。估價報告內部審核記錄應有明確的審核意見和結論，審核人員應在該記錄上簽名并注明審核日期。3.交付估價報告估價報告經審核合格后，應由不少于兩名注冊房地產估價師簽名并加蓋房地產估價機構公章而正式生效。估價報告應按有關規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人。3.2.4后期管理階段估價報告交付估價委托人后，應按照規(guī)定及時對估價報告以及在該項估價業(yè)務中形成的各種文字、圖表、照片、影像等不同形式的資料進行清理，對其中有價值的資料進行整理、分類并妥善保存。3.3房地產估價業(yè)務委托合同范本估價委托合同××評字[]號甲方（委托評估方）：住所：乙方（受托評估方）：住所：一、評估范圍根據(jù)甲方的委托，本項目評估對象和評估范圍為：。二、評估的目的甲方設定本次評估目的為：。三、評估內容（價值類型）本次委托評估內容為：。四、評估基準日甲方設定本次評估基準日是：年月日。五、甲乙雙方的責任（一）甲方的責任1．甲方保證估價對象的安全完整，對所提供的資料真實性、合法性、完整性負責。2．甲方及時為乙方的評估工作提供其所要求的評估明細表、數(shù)據(jù)資料和其他有關資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關資料的復印件與原件一致，且確保在實地查看現(xiàn)場時所指示的評估對象實物與甲方提供相關資料指向的實物一致。3．甲方應積極配合評估工作，對乙方派出的有關工作人員提供必要的工作條件。4．甲方按本合同的規(guī)定及時足額支付評估費用。5．未經乙方同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。3.3房地產估價業(yè)務委托合同范本（二）乙方的責任1．乙方應按照國家有關法律法規(guī)和估價技術標準、規(guī)范進行評估，出具評估報告，保證評估報告的客觀、公正、公平。2．乙方在評估過程中，應自覺維護甲方及相關當事人各方的正當利益。3．在評估過程中，乙方應與甲方充分交換意見，對甲方提出的真實、客觀、合理的意見應當予以充分考慮。4．乙方對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方商業(yè)秘密嚴加保密。除非國家執(zhí)業(yè)準則另有規(guī)定，或經甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對外泄露。5．未經甲方書面許可，乙方及參與項目的注冊房地產估價師不得將評估報告的內容向甲方以外的單位或個人提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。六、評估報告使用者評估報告使用者為和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。評估報告僅供使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。乙方及參與項目的估價師對甲方和其他國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者不當使用評估報告所造成的后果不承擔責任。七、評估報告提交期限和方式評估報告的提交期限為：在甲方提交評估資料后個工作日內出具評估報告初稿；經甲方和乙方溝通確認后，乙方在個工作日內出具正式的評估報告。乙方向甲方出具的評估報告正本一式份。八、評估服務費總額、支付時間和方式經友好協(xié)商，本次評估服務費總額為人民幣。甲乙雙方在本評估合同簽訂之日起，甲方向乙方預付人民幣。其余費用人民幣，在乙方提交評估報告時一并付清。3.3房地產估價業(yè)務委托合同范本九、合同的有效期間本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。本合同自簽署之日起生效，并在本合同事項全部完成日之前有效。十、約定事項的變更由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評估工作如期完成，或需提前出具評估報告，各方可要求變更約定事項，但應時通知各方，并由各方協(xié)商解決。十一、違約責任和爭議解決1．在本委托合同執(zhí)行過程中如因委托方的變更或延誤，本委托合同的履行將順延；如甲單方終止本委托合同，甲方應支付受托方已付出的相應費用，但不得高于本項目收費總額。2．乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書,每逾期一日未交付估價報告書應賠償甲方估價服務費‰；甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。3．甲方接到乙方提交的估價報告書次日起日內，如果對估價結果有異議，且有正當理由，可向乙方提出復估或重估，乙方應在接到甲方申請復估或重估書次日起日內完成委托房地產的復估或重估報告書交付甲方。甲方逾期不提出者，估價報告書生效。4．當合同履行過程中產生爭議時，各方應當友好協(xié)商；協(xié)商不成，任何一方可將爭議提交仲裁委員會申請仲裁。十二、其他事項1．當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，乙方可以中止履行合同；相關限制無法解除時，乙方可以解除合同。2．提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性、恰當使用評估報告是甲方和相關當事人的責任。以下為合同簽訂雙方信息雙方（簽章）、地址、電話、法定代表人、授權簽約代表、時間、合同簽訂地點。實踐訓練賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題