資產(chǎn)評估網(wǎng)上考查課作業(yè)題（201604最新版）

一、判斷題（每題3分，共15分）

1、無形資產(chǎn)同樣也具有實體性貶值。

答：對

2.

大多數(shù)古董不適合使用成本法估價，因為不具有隨著時間貶值量逐漸增加的特點。

答：對

3、專利權(quán)和商標權(quán)的延展期限都是10年。

答：錯

4、評估價值類型是確定評估目的的先決條件。

答：錯

5、生地與熟地的分類依據(jù)是源于土地的開發(fā)程度的不同。

答：對

二、

簡答題：（每題5分，共20分）

1、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵是什么？

答：是指由專門的評估機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標準，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)進行評定和估價。

2.

資產(chǎn)評估與會計計價工作的異同點是什么？

答：資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)工作，必然有自己的特有一套工作方式和方法，而會計作為一門專業(yè)學科，其工作也有自己的獨特性。于是兩者存在以下區(qū)別。

?計價基礎(chǔ)不同?資產(chǎn)涵蓋的范圍不同?計價方法不同?工作程序不同

3.土地資產(chǎn)的經(jīng)濟特性包括哪些？

答：土地的經(jīng)濟特性

1.

供給的稀缺性

2.

利用方向變更的困難性A.繼續(xù)使用假設(shè)

B.清算假設(shè)

C.公開市場假設(shè)

D.企業(yè)主體假設(shè)

8.

已知被評估設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，年產(chǎn)某產(chǎn)品720件。由于該型號的設(shè)備已停產(chǎn)，評估人員在市場上尋找到功能類似的全新設(shè)備，其價格為11.5萬元，年產(chǎn)量為800件。則被評估設(shè)備的重置成本應為(

A)A.10.65萬元

B.10.35萬元

C.10.80萬元

D.11.15萬元

9.

用市場法對資產(chǎn)評估時，評估值的評定應參照相同或相似資產(chǎn)的(

D)A.重置成本

B.收益現(xiàn)值

C.清算價格

D.市場價格

10.

進口設(shè)備的到岸價是指(

B)A.離岸價+境外運費

B.離岸價+境外運費+境外保險費C.離岸價+境外運費+進口關(guān)稅

D.離岸價+境外運費+境外保險費+進口關(guān)稅

四、計算題：（每題9分，共45分）

1、某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知如下資料：一是企業(yè)與購買企業(yè)共同享用浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為600萬和400萬標箱；二是浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)系國外引進，帳面價格為200萬元，已使用2年、尚可使用8年，2年通貨膨脹率累計為10%；三是該項技術(shù)轉(zhuǎn)出對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有很大影響，由于市場競爭加劇，產(chǎn)品價格下降，在以后8

年減少銷售收入按現(xiàn)值計算為80萬元，增加開發(fā)費用以提高質(zhì)量、保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為20萬元。試評估該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。（10分）

解：兩年來通貨膨脹率為10%則：

重置成本凈值為200×（1+10%）×8/（2+8）=176萬元

重置成本凈值分攤率為400/（400+600）=40%

轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機會成本=80+20=100萬元

該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值為176×40%+100=170.4萬元

2.A評估事務所接受B發(fā)電廠委托對其一臺生產(chǎn)鍋爐進行評估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用6年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計更換管道以及維修附屬設(shè)備需20萬元，經(jīng)技術(shù)鑒定認定修復完畢后該鍋爐可以使用10年。求其成新率。（7分）

解：根據(jù)修復費用法

成新率=1-修復費用/重置成本，可得

（1）重置成本：100萬元

可修復部分磨損引起的貶值：20萬元

不可修復部分的重置成本：100-20=80萬元

不可修復部分貶值率=6/16=37.5%

不可修復部分的貶值額：80

×

37.5%=30萬元

該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元

該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50%

所以成新率為50%

3、某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費用和耕地占用稅）為每畝土地開

費用為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當土地出讓增值率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。（10分）

解：（1）計算土地取得費:

10萬元／畝=150（元／平方米）

（2）計算土地開發(fā)費:

2億元／平方公里=200（元／平方米）

（3）計算投資利息。土地取得費的計息期為

2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入。則：

土地取得費利息=150×[（1+6％）2—1]=18.54（元/平方米）

土地開發(fā)費利息=200×35％×[（1+6％）1.5—1]+200×65％×[（1+6％）

0.5—1]=10.23（元／平方米）

（4）計算開發(fā)利潤。

開發(fā)利潤=[（1）+（2）]×10％=35（元／平方米）

（5）計算土地價格。

土地單價=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1十15％）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15％）=475．84（元／平方米）

土地總價=475.84×15000=7137600（元）

該宗地單價為475.84元／平方米，總價為7137600元

4.

有一宗前后兩面臨街的宗地，標準深度為20米，土地在兩條道路中的垂直深度為40米，臨街寬度為50米。路線價分別為５０００元／米和1５０００元／米.試運用4321法則估算土地的總價及單價。（8分）

解：根據(jù)“四三二一”法則，找到一條分界，使得其受高定價和低定價的影響是相等的。然后再計算。

即找到一條邊界，使得15000×高價街深度=5000×低價街深度

1200-150x=1000+500x

解方程，得

X=30.77%

所以分界線距離低價街深度為

15-5×30.77%=13.5

米

距離高價街深度為

40-13.5=26.5

米

然后，分界線以北的土地按照低價街路線價的影響深度來計算；

分界線以南的土地則按照高價街路線價的影響深度來計算。具體過程如下：

高價街影響深度百分率為：

40%+30%+20%+10%+9%+8%×30.77%=111.46%

低價街影響深度百分率為：40%+30%+20%×（1-30.77%）=83.85%

總價=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元

單價=1045575/(40*50)=522.79

元/平米

5.

某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權(quán)在內(nèi)的企業(yè)全部資產(chǎn)進行評估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評估基準日（2010年9月30日），待估宗地為劃撥用地，集團公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評估土地使用權(quán)價值及租金標準。評估過程如下：（10分）

評估人員通過搜集有關(guān)案例，篩選出三個比較案例。有關(guān)情況如下表。

A

B

C

待估宗地

交易日期

2007.12

2007.12

2009.10

2010.10

交易價格（元/M2）

372.74

368.9

387.72

待估

距火車站距離

1公里

0.8公里

5公里

11公里

宗地形狀

規(guī)則

規(guī)則

較規(guī)則

規(guī)則

交通通達度

支線

支線

次干道

次干道

調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2008年1月至2010年1月地價上漲8%，

1、道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。

2、距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.3%

3、宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。

求該地塊出讓價格。解：（一）地價指數(shù)修正調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2008年1月至2010年1月地價上漲8%，平均每月上漲幅度為0.333%，2010年地價漲幅基本相同，如將2008年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)2009年9月為106.993，2010年10月為111.322。（二）區(qū)域因素修正1、道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。2、交通便捷度以待估宗地為100，每增加或減少一路車，地價上下浮動0.5%3、距區(qū)域中心距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.2%4、距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.3%5、產(chǎn)業(yè)聚集度，分為低、較低、一般、較高、高五個級別，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價向上修正2%6、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往下修正0.5%（三）個別因素修正1、宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。2、容積率，以待估宗地為100，每上升0.1，地價往上修正1.5%。

ABC

交易價格（元/M2）372.74368.9387.72

土地用途100/100100/100100/100

供需圈100/100100/100100/100

交易日期111.322/100111.322/100111.322/107.16

交易情況100/100100/100100/100

土地使用年限100/100100/100100/100

價格類型100/100100/100100/100100/100

區(qū)域因素交通條件交通通達度100/98100/98100/100交通便捷度100/100100/100100/100距區(qū)域中心距離100/100.64100/100.5100/100.5距火車站距離100/103100/103.6100/101.8基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)集聚度100/102100/102100/102環(huán)境優(yōu)劣度100/98.5100/99100/98.5

個別因素宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/99容積率100/101.5100/100100/102.4地形100/