文山項目地下商業(yè)策劃方案【溝通稿】惠弈興項目管理有限公司項目地下商業(yè)發(fā)展策劃第一部分項目地下商業(yè)投資前景簡析第二部分目錄CONTENTS項目地下商業(yè)發(fā)展策劃第一部分項目區(qū)位簡析本案項目位于文山城市核心區(qū)，緊鄰七花步行街，是文山核心商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯;同時項目所處區(qū)域內(nèi)人流密集,商業(yè)氛圍濃厚,既有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿拜^大的投資升值空間;項目周邊環(huán)境分析本案項目位于文山城市核心區(qū)，緊鄰七花步行街，人流密集,商業(yè)氛圍濃厚;同時開化中路與東風(fēng)路構(gòu)建便捷交通網(wǎng)絡(luò),有效擴(kuò)大項目輻射半徑,并且項目緊鄰七花步行街,有效融入城市核心商圈,共享城市核心配套資源;項目SWOT研判1STRENGTHS優(yōu)勢WEAKNESSES劣勢OPPORTUNITIES機(jī)會THREATS威脅1-項目位于城市中心區(qū),有效銜接七花步行街,區(qū)域人流密集,商業(yè)氛圍濃厚;2-項目緊鄰城市核心主干道,交通便捷;3-項目地塊方正平整,利于規(guī)劃及開發(fā);1-項目屬于地下人防工程改商業(yè)運營,招商存在一定市場抗性及難度;2-項目不可銷售,只能租賃,一定程度上將拉長項目投資收益周期,影響短期收益;1-區(qū)域內(nèi)無同類項目競爭;2-項目位于城市中心區(qū),發(fā)展?jié)摿^大;1-項目體量過大,作為地下商業(yè)運作存在一定市場風(fēng)險;2-文山房地產(chǎn)市場開發(fā)過度,市場接近飽和狀態(tài);項目SWOT研判SWOT

小結(jié):項目位于文山城市中心區(qū),人流密集,商業(yè)氛圍濃厚,具有一定商業(yè)開發(fā)潛力,同時項目緊鄰開化中路/東風(fēng)路及七花步行街,交通便捷,提升和擴(kuò)大了項目有效輻射半徑;但項目整體體量過大,作為地下商業(yè)運作存在一定市場風(fēng)險,同時文山房地產(chǎn)市場開發(fā)過度,存在一定市場泡沫,并且項目不可銷售的物業(yè)屬性也將在一定程度上制約項目的運作難度;項目業(yè)態(tài)發(fā)展策劃【負(fù)一層】項目負(fù)一層綜合分析項目負(fù)一層面積約一萬平米,因為緊鄰七花步行街及城市核心主干道,項目負(fù)一層具有較高商業(yè)價值,業(yè)態(tài)安排應(yīng)以能吸引人氣聚集的業(yè)態(tài)為主;負(fù)一層項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議入口設(shè)置項目設(shè)置六個入口,其中三個入口位于七花步行街一側(cè),從而形成于地上商業(yè)街的有效銜接和融合,兩個入口位于城市主干道開化中路一側(cè),吸引人流,同時于項目中央位置設(shè)置一個主入口,適當(dāng)拔高,從而現(xiàn)成一個主要昭示入口;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議親子游樂中心（兒童職業(yè)體驗館）兒童職業(yè)體驗館,面積約兩千平米,通過親子互動項目,兒童職業(yè)體驗項目的引入,吸引家長前往,提升項目內(nèi)人氣;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議動漫電玩城動漫電玩城,面積約一千五百平米,是項目提升人氣的有效手段,同時也能與親子游樂中心形成有效配合;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議都市休閑區(qū)（咖啡屋+水吧+書吧+桌游吧）都市休閑區(qū)設(shè)置咖啡屋/水吧/書吧/桌游吧業(yè)態(tài),以單店100平米計算,預(yù)計招商6家店,共計600平米;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議精品女裝區(qū)精品女裝區(qū),面積約四千平米,以單店五十平米計算,共計招商引入八十家商戶運營;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議風(fēng)尚男裝區(qū)風(fēng)尚男裝區(qū)月一千平米,以五十平米單店計算,需引入二十家商戶入駐;項目負(fù)一層業(yè)態(tài)建議潮流特區(qū)（鞋帽箱包）潮流特區(qū)業(yè)態(tài)主要以鞋帽箱包位主,面積約一千平米;項目業(yè)態(tài)發(fā)展策劃【負(fù)二層】項目負(fù)二層綜合分析負(fù)二層項目負(fù)二層面積約一萬平米,因為人流動線及人氣局限,負(fù)二層商業(yè)價值較低,所以業(yè)態(tài)設(shè)置以