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業(yè)

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理與

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投同

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理廣州城市職業(yè)學(xué)院李春云主講目錄第一章物業(yè)管理與招投標(biāo)制度

1第二章物業(yè)管理招投標(biāo)概述2第五章物業(yè)管理投標(biāo)的實施5第六章物業(yè)管理投標(biāo)文件的編寫

6第三章物業(yè)管理招標(biāo)的實施3第七章物業(yè)管理的投標(biāo)報價7第八章物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)8第四章物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制4第九章信息技術(shù)在招投標(biāo)中的應(yīng)用

9第一章：物業(yè)管理招投標(biāo)制度第一節(jié)：我國物業(yè)管理招投標(biāo)的狀況一、物業(yè)管理招投標(biāo)的開展物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)，其開展初期鼓勵“誰開發(fā)，誰管理〞的運(yùn)作模式。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的競爭能力在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時,已經(jīng)上升為在真正市場化的根底上的持續(xù)競爭,在物業(yè)管理市場競爭能力機(jī)制的擴(kuò)張和深入開展及具有較強(qiáng)市場競爭能力意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的開展、壯大，業(yè)主自治意識的不斷增強(qiáng),原有運(yùn)作模式的弊端逐漸暴露出來，物業(yè)管理“招投標(biāo)〞亦隨之出現(xiàn)。1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標(biāo)〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標(biāo)〞的先河。此后深圳又進(jìn)行了“桃源村〞和“梅林一村〞等小區(qū)的物業(yè)管理公開“招投標(biāo)〞，物業(yè)管理公司投標(biāo)踴躍，企業(yè)所展示出來的投標(biāo)水平也有了很大的提高。1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強(qiáng)調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標(biāo)〞規(guī)那么，精心組織“招投標(biāo)〞工作。〞并希望2000年之前，徹底改變“誰開發(fā)、誰管理〞的壟斷經(jīng)營局面。政府部門的指示得到全國各地行業(yè)主管單位的響應(yīng)，物業(yè)管理“招投標(biāo)〞活動隨即在上海、廣州、深圳等一些經(jīng)濟(jì)比較興旺、物業(yè)管理起步較早的城市中開展起來。隨后，許多內(nèi)地城市如武漢、南寧也進(jìn)行了嘗試，物業(yè)管理的“招投標(biāo)〞在全國各地得到開展?！罢型稑?biāo)〞的推行打破了“誰開發(fā)，誰管理〞壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的時機(jī)，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多而且良莠不齊的局面。二、物業(yè)管理招投標(biāo)過程中存在的問題1．進(jìn)行暗箱操作，破壞公開競爭有的物業(yè)招標(biāo)單位實際上早已內(nèi)定好了物管公司，但也打著公開招標(biāo)的幌子使許多物管公司受騙應(yīng)招作陪襯，還有些提前將內(nèi)部資料透露給自己看好的物管公司，更有甚者，利用招投標(biāo)形式，騙取物管公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物管公司接管物業(yè)，使用騙取的方案進(jìn)行管理動作。2．破壞行業(yè)規(guī)那么，造成惡性競爭有些物管公司違反國家和政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)約定成俗的規(guī)那么，低于本錢價參與競爭，個別物管公司更是公開聲明，參與競爭是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎效益問題，所以即使是虧損也要把工程搶到手，也有的物管公司不顧自己的綜合實力，盲目擴(kuò)張參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，效勞不到位，引起開發(fā)商或業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和不斷投拆。3．地方保護(hù)主義嚴(yán)重，無法公平競爭有的物管公司雖利用自身品牌影響力，經(jīng)過種種考核和辯論贏得了異地或跨行業(yè)的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，不自覺地采取不合作或非?？量痰膽B(tài)度和行為，使中標(biāo)的物管公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。4．行政干預(yù)過多，造成無序競爭實踐證明，過分的政府行為和行政干預(yù)，是“招投標(biāo)〞失去公正的一個重要原因，尤其是政府行為中的地方保護(hù)意識不可防止地反映在“招投標(biāo)〞的干預(yù)過程中?！罢型稑?biāo)〞是一種市場行為，必須按照市場法那么辦理，讓“招投標(biāo)〞的企業(yè)唱主角。政府的職能是指導(dǎo)和監(jiān)督，政府應(yīng)當(dāng)在確保“招投標(biāo)〞的公正性上履行自己的職責(zé)。例如：對招標(biāo)企業(yè)招標(biāo)書進(jìn)行登記審核，對招標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督，招標(biāo)結(jié)束后對招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行驗證等。須防止政府領(lǐng)導(dǎo)在“招投標(biāo)〞中直接參與甚至負(fù)責(zé)“招投標(biāo)〞工作，如招標(biāo)登記、收取押金、評分、辯論組織等；政府官員擔(dān)任評委，直接參與評分、記分。三、針對物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問題應(yīng)采取的對策1．加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)立法物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。比方應(yīng)公布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?以保障投標(biāo)方的合法性；公布?業(yè)主委員會管理方法?以保障招標(biāo)方的合法性；還應(yīng)公布?物業(yè)管理招投法?以保障市場實施。同時政府部門應(yīng)加強(qiáng)執(zhí)法力度，以有利于物業(yè)管理招投標(biāo)市場的健康開展。2．標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理招投標(biāo)工程現(xiàn)在開展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中，以“公開、公平、公正〞原那么為前提的招投標(biāo)方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應(yīng)當(dāng)采取一些強(qiáng)制措施。目前已制定了但凡10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，在商品房預(yù)售前，必須面向社會公開招標(biāo)，否那么，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)不發(fā)放?商品房預(yù)售許可證?。還應(yīng)在投資到達(dá)一定數(shù)額的物業(yè)、某個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)等規(guī)定開發(fā)商必須采用招投標(biāo)方式。而且應(yīng)規(guī)定業(yè)委會選聘物業(yè)公司必須實施招投標(biāo)。3．設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理招投標(biāo)事先必須到專門機(jī)構(gòu)備案，取得專門機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行；專門機(jī)構(gòu)應(yīng)就招標(biāo)工程指定專人負(fù)責(zé)，并幫助招標(biāo)方制定招投標(biāo)的方案，編寫招標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)?；蛘呖捎蓪＜医M成評審小組受業(yè)委會委托進(jìn)行標(biāo)書的評審工作；招投標(biāo)的開標(biāo)和決標(biāo)等重大事件的進(jìn)行必須由專門機(jī)構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護(hù)“公開、公平、公正〞和老實信用的原那么。專門機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作。某個物業(yè)管理招投標(biāo)工程在確定評標(biāo)委員會專家的數(shù)量后，可由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從專家名冊中隨機(jī)抽取專家進(jìn)入評標(biāo)委員會。同時，開展商代表在評標(biāo)委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證開展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能防止開展商意志左右最終評標(biāo)結(jié)果，了打破壟斷經(jīng)營。4．加強(qiáng)政府部門的指導(dǎo)和管理，培育和完善市場首先是成立專門的管理部門，對招投標(biāo)活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；其次是加強(qiáng)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，保證投標(biāo)單位的數(shù)量和質(zhì)量。目前我國一級物業(yè)管理企業(yè)少之又少，而非一級企業(yè)又只能管理30萬平方米以下的物業(yè)工程，這種規(guī)定產(chǎn)生了需求的巨大矛盾；加上目前我國50%以上的物業(yè)管理企業(yè)沒有獨(dú)立的法人資格，即便是有許多物業(yè)工程實施招投標(biāo)，也沒有足夠多的企業(yè)參與競爭；再次是加快培養(yǎng)招標(biāo)和投標(biāo)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，保證招投標(biāo)活動的健康有序進(jìn)行。目前我國有能力進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的企業(yè)和人才非常缺乏，必須建立足夠的專業(yè)招投標(biāo)機(jī)構(gòu)〔包括政府機(jī)構(gòu)和獨(dú)立機(jī)構(gòu)〕，培養(yǎng)足夠的招投標(biāo)專業(yè)人才〔可實行執(zhí)業(yè)資格制度〕，才能保證招投標(biāo)活動的公正有序進(jìn)行；最后是制定業(yè)主委員會委員培訓(xùn)體系，提高委員專業(yè)水平。目前我國的業(yè)主委員會委員是招標(biāo)的主體代表，但其專業(yè)水平很低，必須建立一套專業(yè)培養(yǎng)體系，才能確保委員發(fā)揮業(yè)主委員會應(yīng)有的作用。5．建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實施網(wǎng)上招投標(biāo)由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標(biāo)方對投標(biāo)企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標(biāo)，及時掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善，一定程度上制約了招標(biāo)活動公平競爭的開展。實際上，可以開發(fā)一套物業(yè)管理招投標(biāo)的程序，實施網(wǎng)上公布招標(biāo)情況、網(wǎng)上報名〔預(yù)報名〕的方法，這使得招投標(biāo)的透明度將更大。第二節(jié)：物業(yè)管理招投標(biāo)制度建設(shè)一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)法規(guī)1.國家性有關(guān)法規(guī)1.?國家物業(yè)管理條例?2.?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?3.?業(yè)主大會規(guī)程?4.?中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法?2。地方性有關(guān)法規(guī)1.省市?國家物業(yè)管理條例?2.?xx市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行方法?3.xx市?物業(yè)管理條例具體規(guī)定?、3。其他相關(guān)法規(guī)二、物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，?招標(biāo)投標(biāo)法?也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。1。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)〞的原那么，大型根底設(shè)施(如機(jī)場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身平安，因此，這些工程的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標(biāo)。對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會〞，因此該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。2。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益〞的原那么，除了上述大型的根底設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負(fù)責(zé)。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。3。新建住宅小區(qū)和辦公商業(yè)樓宇。而對于那些在?招標(biāo)投標(biāo)法?中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標(biāo)的工程，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴(kuò)大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。第二章：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述第一節(jié)：物業(yè)管理招投標(biāo)的概念一、概念1.[物業(yè)管理招標(biāo)]是指作為物業(yè)所有權(quán)人或法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會,再其物業(yè)選擇管理者時,通過制訂符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件并向社會公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競投,從中選擇最正確對象并與之簽訂物業(yè)管理合同的過程.2.[物業(yè)管理投標(biāo)]是指符合物業(yè)管理招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標(biāo)文件中確定的管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn),編制投標(biāo)文件,參與投標(biāo)活動的過程.二、物業(yè)管理招投標(biāo)的現(xiàn)狀【物業(yè)現(xiàn)狀】全國已建成物業(yè)超過100億平方米，其中住宅40多億，商業(yè)用房60多億；目前我國每年按1.5~2億平方米的速度建設(shè)竣工?！竟芾憩F(xiàn)狀】目前物業(yè)管理覆蓋率在40％以下，最興旺的深圳90％，上海66％，廣州50％；通過招投標(biāo)的不到5％。物業(yè)管理費(fèi)欠繳率高達(dá)20%以上?！拘袠I(yè)現(xiàn)狀】全國物業(yè)企業(yè)近2萬家，有８０％附屬于開展商，１５％是由房管或后勤單位改制而來，真正屬產(chǎn)權(quán)自主的僅５％。從業(yè)人員超過250萬，平均管理面積20萬平方米。行業(yè)虧損面在50％。行業(yè)平均利潤率不到8%.?！痉ㄖ片F(xiàn)狀】全國性的有?國家招標(biāo)投標(biāo)法?、?國家物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?。地方性的有如?上海市居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定?、?北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行方法?、?廣州市物業(yè)管理條例具體規(guī)定?等。第二節(jié):物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)及原那么一、招投標(biāo)的特點(diǎn)：1.標(biāo)價保密性—每個投標(biāo)者在投標(biāo)時不能知道其他投標(biāo)人的報價.2.報價一次性—招投標(biāo)不存在也不允許討價還價,每個投標(biāo)者只有一次報價時機(jī).3.法律制約性—投標(biāo)人一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書即產(chǎn)生法律效力;一般需簽投標(biāo)保證書,繳納投標(biāo)保證金.4.招標(biāo)超前性—物業(yè)在銷售前需進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo),移交前正式招投標(biāo).5.招標(biāo)階段性—招標(biāo)活動和管理價格都具有階段性的特點(diǎn).二、招投標(biāo)的原那么：1.公平性原那么—統(tǒng)一招標(biāo)方式、投標(biāo)條件，對所有投標(biāo)單位要求一致。2.公正性原那么—投標(biāo)評定準(zhǔn)那么一致、評標(biāo)委員會統(tǒng)一方法評標(biāo)，說明中標(biāo)和不中標(biāo)理由，以示公正。3.合理性原那么—招標(biāo)要求和投標(biāo)價格合理,業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價.4.真實性原那么—招標(biāo)材料和投標(biāo)材料均具有真實性,任何一方有虛假材料按違約處理.5.競爭性原那么—制定合理標(biāo)底,反對壟斷聯(lián)盟,提倡合理競爭.第三節(jié)：物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序一、招標(biāo)準(zhǔn)備1。提出招標(biāo)申請。2。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。3。確定標(biāo)的，測定標(biāo)底。4。確定評標(biāo)方法和原那么。5。編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件包括：?招標(biāo)書?、?投標(biāo)單?、?投標(biāo)企業(yè)資格審查表?、?投標(biāo)須知?、?招標(biāo)章程?、?招標(biāo)工程說明書?、?物業(yè)管理合同?。二、正式招標(biāo)1。發(fā)出招標(biāo)公告或邀請通知。2。審查投標(biāo)單位的資格。3。向投標(biāo)單位提供文件材料。4。接受投標(biāo)單位的咨詢。5。安排標(biāo)前會議。招標(biāo)方可不安排標(biāo)前會議，可以要求投標(biāo)方將存在問題以書面形式送交招標(biāo)委員會，由招標(biāo)委員會統(tǒng)一作出解釋和答復(fù)。三、正式投標(biāo)1。投標(biāo)單位編制物業(yè)管理投標(biāo)書。2。填寫?投標(biāo)單?。3。密封寄送?投標(biāo)書?和?投標(biāo)單?。編寫?投標(biāo)書?的過程：1。熟悉圖紙設(shè)計說明等物業(yè)狀況。2。研究分析招標(biāo)文件。3。明確投標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)時間。4。勘查物業(yè)現(xiàn)場。5。編制投標(biāo)文件。6。備齊各種規(guī)定文件資料。四、開標(biāo)評標(biāo)1。在規(guī)定時間地點(diǎn)，在公證情況下開標(biāo)登記。2。根據(jù)約定評標(biāo)方法和規(guī)那么進(jìn)行評標(biāo)。3。評出假設(shè)干預(yù)選中標(biāo)單位。4。宣讀公證書，確定預(yù)選中標(biāo)單位。五、定標(biāo)中標(biāo)1。通知預(yù)選中標(biāo)單位進(jìn)行協(xié)商。2。綜合比較分析，確定中標(biāo)單位。3。發(fā)出中標(biāo)通知書。4。與中標(biāo)單位簽訂管理合同。第四節(jié):物業(yè)管理工程談判一、工程談判的目的意義：1.了解工程招標(biāo)的意愿2.掌握工程的真實情況3.增加工程對企業(yè)認(rèn)識4.把握競爭對手的情況二、物業(yè)工程談判的必要性:1.有利于了解招標(biāo)方的具體要求2.有利于招標(biāo)方了解企業(yè)的實力3.有利于把握招標(biāo)標(biāo)底的限度4.有利于了解物業(yè)的概況.三、物業(yè)管理工程談判的步驟：1.展示企業(yè)業(yè)績與優(yōu)勢—企業(yè)規(guī)模、管理經(jīng)驗、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等。2.了解招標(biāo)方合作意向—管理方式(自行管理、全權(quán)委托管理、參謀管理、合作管理〕、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價格等。3.了解競爭對手的情況—企業(yè)優(yōu)劣勢分析、尋找自身的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)。4.工程合作意向的展開—達(dá)成初步意愿、索取物業(yè)有關(guān)資料、現(xiàn)場勘查等。5.編寫遞交工程建議書—編寫、遞交、修改、說明物業(yè)管理工程建議書。6.物業(yè)管理合同的談判—管理方式、合同期限、管理權(quán)限、管理目標(biāo)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。第五節(jié)：物業(yè)管理招投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)一、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.招標(biāo)機(jī)構(gòu)的職責(zé)編制招標(biāo)章程、撰寫招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；組織簽訂物業(yè)管理合同。2.招標(biāo)機(jī)構(gòu)的成立[自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)]—包括開展商和業(yè)主委員會自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu).[委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)]—是指委托社會上專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的合法中介組織進(jìn)行招標(biāo)活動.二、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)與投標(biāo)活動密切相關(guān)的部門有以下三個：1.開發(fā)部—進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)開拓的部門,投標(biāo)中的主要職責(zé)是確定目標(biāo),選擇物業(yè),參與投標(biāo),市場競爭.2.財務(wù)部—進(jìn)行企業(yè)的財務(wù)核算和管理,投標(biāo)中的主要職責(zé)是對工程的本錢和收入進(jìn)行財務(wù)預(yù)算分析.3.工程部—進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)和工程管理,投標(biāo)中的主要職責(zé)是進(jìn)行工程的工程本錢預(yù)算和技術(shù)研究分析.第六節(jié):物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的范圍一、國家物業(yè)管理條例規(guī)定范圍:1.國家物業(yè)管理條例第24條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2.住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理招投標(biāo)狀況1.目前我國物業(yè)管理1.5萬多家公司中，真正有能力參與招投標(biāo)的企業(yè)不多；另外全國物業(yè)管理覆蓋面僅占全部物業(yè)的30％左右,而通過公開招投標(biāo)的工程又僅占全部管理工程的10%左右，物業(yè)管理招投標(biāo)市場才初步形成。2.1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標(biāo)〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標(biāo)〞的先河。3.1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強(qiáng)調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標(biāo)〞規(guī)那么.物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括“公開招標(biāo)〞、“邀請招標(biāo)〞、“議標(biāo)〞三種方式。一、公開招標(biāo)[特點(diǎn)]1.依法發(fā)布招標(biāo)公告.2.規(guī)定開標(biāo)定標(biāo)時間地點(diǎn).3.統(tǒng)一招標(biāo)方法和規(guī)那么.4.嚴(yán)密標(biāo)書和標(biāo)價.[優(yōu)點(diǎn)]最能表達(dá)公平、公開、公正的原那么。[缺點(diǎn)]招標(biāo)時間長、招標(biāo)本錢高。[應(yīng)用]大型工程的招標(biāo)活動.二、邀請招標(biāo)[特點(diǎn)]1.邀請?zhí)囟ǖ膯挝粎⒓油稑?biāo).2.不需要公開邀請.3.不一定有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法.[優(yōu)點(diǎn)]1.省時省錢.2.程序簡單.[缺點(diǎn)]1.容易遺漏最正確單位.2.容易造成舞弊現(xiàn)象.[應(yīng)用]工程規(guī)模一般,管理要求不高,對多個管理企業(yè)了解.三、議標(biāo)[特點(diǎn)]1.小范圍的邀請招標(biāo).2.招投標(biāo)方協(xié)商約定.3.沒有特定的招標(biāo)程序.[優(yōu)點(diǎn)]1.節(jié)約招標(biāo)時間和本錢.2.獲取有競爭力的標(biāo)價.[缺點(diǎn)]1.容易產(chǎn)生不合理競爭.2.容易造成暗箱操作.3.容易形成腐敗現(xiàn)象.[應(yīng)用]物業(yè)工期緊,標(biāo)的總價低的中小管理工程.第三節(jié):物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容一、非收益性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容[前期參謀效勞]1.設(shè)計介入的效勞內(nèi)容2.監(jiān)理介入的效勞內(nèi)容3.驗收介入的效勞內(nèi)容[實質(zhì)管理效勞]1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置2.平安保衛(wèi)效勞—保安\消防3.環(huán)境管理效勞—保潔\綠化4.維護(hù)維修效勞—房屋\設(shè)備管理5.社區(qū)文化效勞—特色效勞\便民效勞\文化效勞6.車輛交通效勞—車輛交管\車輛保管7.財務(wù)管理效勞—管理收支\維修基金管理二、收益性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容[前期參謀效勞]1.設(shè)計介入的效勞內(nèi)容2.監(jiān)理介入的效勞內(nèi)容3.驗收介入的效勞內(nèi)容[實質(zhì)管理效勞]1.招租招商效勞—租金方案\租賃策略2.平安保衛(wèi)效勞—保安\消防3.環(huán)境管理效勞—保潔\綠化4.維護(hù)維修效勞—房屋\設(shè)備管理5.商務(wù)娛樂效勞—商務(wù)效勞\會所效勞\娛樂效勞6.車輛交通效勞—車輛交管\車輛保管7.財務(wù)管理效勞—物業(yè)管理費(fèi)\租金管理第三章:物業(yè)管理招標(biāo)的實施第一節(jié):招標(biāo)準(zhǔn)備階段一、成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)[職責(zé)]1.擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件.2.組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。3.組織簽訂管理合同.[規(guī)定]1.招標(biāo)人有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜,任何單位和個人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜.2.招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜,任何單位和個人不得以任何方式為其指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu).3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人,招標(biāo)人是中標(biāo)與否的最終決定者.二、編制招標(biāo)文件[作用]1.告知參與投標(biāo)的程序.2.明確招標(biāo)標(biāo)的的情況.3.告知投標(biāo)規(guī)那么和條件.[規(guī)定]招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)工程的技術(shù)要求、對投標(biāo)人的資格審查標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等有實質(zhì)要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。[內(nèi)容]1.投標(biāo)人須知—投標(biāo)的條件、投標(biāo)文件要求、招標(biāo)程序的說明。2.合同條款—技術(shù)條款、商務(wù)條款、法律條款和個性化條款。3.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—技術(shù)要求、效勞標(biāo)準(zhǔn)、工作量、工程圖紙、企業(yè)資質(zhì)等。三、制定標(biāo)底[作用]1.審核報價、評標(biāo)定標(biāo)的依據(jù)。2.保證管理質(zhì)量的本錢依據(jù).[規(guī)定]1.正式招標(biāo)前,應(yīng)對招標(biāo)工程制定出標(biāo)底.2.標(biāo)底嚴(yán)格保密,不得向任何無關(guān)人員泄露.[內(nèi)容要求]1.以招標(biāo)文件為主要計算依據(jù).2.計算量與實際量誤差控制在5%以內(nèi).3.以合理的管理內(nèi)容和質(zhì)量要求為依據(jù).第二節(jié):招標(biāo)實施階段一、發(fā)布招標(biāo)公告〔或投標(biāo)邀請書〕[有關(guān)規(guī)定]1.公開招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告.2.邀請招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)向三個以上投標(biāo)單位發(fā)出投標(biāo)邀請書.[發(fā)布渠道]1.指定的招標(biāo)公報、官方報刊。2.專業(yè)期刊和信息網(wǎng)絡(luò).[時間安排]1.發(fā)布公告時間.2.準(zhǔn)備投標(biāo)時間.[內(nèi)容格式]包括招標(biāo)單位名稱、工程名稱、工程地點(diǎn)、資金來源、招標(biāo)目的、工程要求、購置招標(biāo)文件事宜、投標(biāo)日期地點(diǎn)、開標(biāo)日期地點(diǎn)、資格審查事宜、保證金規(guī)定、聯(lián)系方法等。二、組織資格預(yù)審[作用]1.節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用.2.保證實現(xiàn)招標(biāo)目標(biāo).3.把握投標(biāo)單位質(zhì)量.[程序]1.發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ?2.出售資格預(yù)審文件.3.進(jìn)行投標(biāo)單位預(yù)審.4.確定預(yù)審?fù)ㄟ^單位.[內(nèi)容]1.申請單位根本概況—公司資質(zhì)、注冊資金等2.申請單位財務(wù)狀況—各類財務(wù)報表的審核3.申請單位經(jīng)驗業(yè)績—管理規(guī)模、類似經(jīng)驗[方法]1.定項評分法2.集體討論法三、召開標(biāo)前會議[目的]澄清投標(biāo)人提出的各類問題.[規(guī)定]1.可安排或不安排標(biāo)前會議.2.標(biāo)前會議的記錄和統(tǒng)一解釋答復(fù),是招標(biāo)文件的組成局部.3.標(biāo)前會議的書面文件與招標(biāo)文件不一致時,以會議文件為準(zhǔn).4.應(yīng)在投標(biāo)文件遞交截至?xí)r間至少15天前,將修改和澄清后的內(nèi)容以文件形式送交投標(biāo)人.5.標(biāo)前會議上應(yīng)宣布開標(biāo)時間.6.標(biāo)前會議的各種費(fèi)用由投標(biāo)單位自理.四、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)[性質(zhì)]1.招標(biāo)活動最關(guān)鍵和最重要的階段.2.一般要3—6個月的定標(biāo)期.[程序]1.收齊投標(biāo)書,公證情況下當(dāng)眾開標(biāo).2.評標(biāo)委員會依據(jù)事先規(guī)那么評標(biāo).3.評標(biāo)委員會確定中標(biāo)推薦單位.4.招標(biāo)方與各個單位進(jìn)行“議標(biāo)〞.5.招標(biāo)方最終定標(biāo),確定中標(biāo)單位.[規(guī)定]1.中標(biāo)推薦單位均不符合招標(biāo)方時,其有權(quán)拒絕定標(biāo),取消招標(biāo)活動.2.招標(biāo)方不得在中標(biāo)推薦單位外選定中標(biāo)單位,否那么視作中標(biāo)無效.第三節(jié):招標(biāo)結(jié)束階段一、管理合同的簽訂[具體規(guī)定]招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30天內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同.[合同組成]1.合同序文—招投標(biāo)雙方名稱和地址等.2.合同內(nèi)容—包括技術(shù)條款、財務(wù)條款和法律條款。3.合同結(jié)尾—合同日期地點(diǎn)、生效時間和雙方簽字。[主要條款]1.價格條款—各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定。2.支付條款—各種繳費(fèi)方式的約定。3.不可抗力條款—各種意外發(fā)生的責(zé)任約定。4.索賠條款—各種違約事件發(fā)生的索賠約定。5.質(zhì)量條款—各種效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定。6.特殊條款—本工程中的其他個性化約定。二、管理合同的履行[合同履行的要求]—合同必須全部履行1.違約一方不得以物或賠償代替,即使支付了違約金或賠償金,雙方要求繼續(xù)履行那么需繼續(xù)履行.2.合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量及主體、時間、地點(diǎn)、方式等方面必須得當(dāng)。3.中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)工程，也不得將中標(biāo)工程肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。[合同履行的擔(dān)保]1.招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的,中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交.2.簽訂合同30天內(nèi),中標(biāo)人須向招標(biāo)人遞交履約保證金合同.3.履約保證金的金額通常為合同總金額的10%,履約保證金合同通常采用“銀行保函〞形式.三、資料整理歸檔[文件資料]1.招標(biāo)文件—2.招標(biāo)會議記錄和書面文件—3.招標(biāo)文件附件及圖紙—4.投標(biāo)文件及投標(biāo)書—5.物業(yè)管理合同及附件—6.中標(biāo)人的履約保證金—7.招標(biāo)人與中標(biāo)人的來往信件—8.其他重要文件資料—[整理歸檔]分類分項整理,定期定時歸檔.第四章:物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制第一節(jié):招標(biāo)文件的內(nèi)容一、組成局部1.招標(biāo)規(guī)定局部—投標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.合同條款局部—合同一般條款和特殊條款的約定.3.附件約定局部—各類附表、附圖、附文等規(guī)定文件資料。二、構(gòu)成要素包括投標(biāo)邀請書、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件六大構(gòu)成要素。1.投標(biāo)邀請書[主要內(nèi)容]產(chǎn)權(quán)人名稱、工程名稱、工程說明、投標(biāo)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求、投標(biāo)開標(biāo)的地點(diǎn)時間、聯(lián)系方式、招標(biāo)機(jī)構(gòu)等內(nèi)容。[發(fā)放形式]1.可歸入招標(biāo)文件，也可單獨(dú)發(fā)放。2.公開招標(biāo)時,先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審,再向合格單位發(fā)放投標(biāo)邀請書,屬于招標(biāo)文件的組成局部.3.邀請招標(biāo)時,作為投標(biāo)通知書單獨(dú)發(fā)給受邀請單位,不屬于招標(biāo)文件的組成局部.[本卷須知]1.時間地點(diǎn)要明確.2.聯(lián)系方式要準(zhǔn)確.3.資格條件要合理.2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求[技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)]1.企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—2.管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—3.效勞技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—4.經(jīng)營技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—[技術(shù)要求]1.管理效勞范圍—2.管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)—3.效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)—4.約定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)—[提供資料]1.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)說明書—2.物業(yè)工程說明書—3.物業(yè)設(shè)計施工圖紙—4.具體要求一覽表—3.投標(biāo)人須知[內(nèi)容]1.總那么說明—2.招標(biāo)文件說明—3.投標(biāo)文件編寫說明—4.投標(biāo)文件遞交說明—5.開標(biāo)評標(biāo)說明—6.授予合同說明—[規(guī)定]1.投標(biāo)人須知應(yīng)送交每一個合格投標(biāo)人,且內(nèi)容要求統(tǒng)一和一致.2.投標(biāo)人須知內(nèi)容有另外更改的,以更改后的書面文件規(guī)定的內(nèi)容為準(zhǔn).[注意]1.投標(biāo)人須知的內(nèi)容要嚴(yán)格真實詳細(xì).2.內(nèi)容發(fā)生更改時要及時以書面文件知會每個投標(biāo)人.4.合同一般條款1.合同定義—2.適用范圍—3.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—4.合同期限—5.工程價格—6.違約索賠—7.不可抗力—8.履約保證金—9.爭議的解決—10.合同終止—11.合同修改—12.適用法律—主導(dǎo)語言—計量單位—合同份數(shù)—合同生效—合同中各種關(guān)鍵名詞的釋義。規(guī)定本合同的效力范圍。說明管理效勞技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與招標(biāo)文件要求一致。一般為3－5年為最正確期限。說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與報價一致。規(guī)定違約行為、索賠標(biāo)準(zhǔn)、索賠方案、索賠程序規(guī)定不可抗力的內(nèi)容、證明文件、責(zé)任范圍。規(guī)定履約保證金的比例和形式。規(guī)定雙方發(fā)生爭議的解決途徑和方法。規(guī)定合同的期限和終止的條件。規(guī)定合同修改的范圍和途徑。規(guī)定合同主要適用的法律。規(guī)定合同和來往信件的語言文字及其主導(dǎo)性。規(guī)定以哪國標(biāo)準(zhǔn)為計量單位。規(guī)定合同的份數(shù)及其法律效力。規(guī)定合同的生效條件。5.合同特殊條款[內(nèi)容]1.為適應(yīng)工程要求作出的特殊規(guī)定.2.為執(zhí)行合同時發(fā)生更改作出的補(bǔ)充規(guī)定.3.為一般條款未說明的情況作出的補(bǔ)充規(guī)定.[規(guī)定]1.當(dāng)一般條款與特殊條款發(fā)生抵觸時,以特殊條款為準(zhǔn).2.特殊條款不得有違背國家法律的情況,否那么視為無效.3.特殊條款因不可抗力無法完成的,不負(fù)有違約責(zé)任.6.附件[附表]1.投標(biāo)書格式—對投標(biāo)書的格式統(tǒng)一說明2.授權(quán)書格式—對委托代理的單位和個人授權(quán)說明3.開標(biāo)一覽表—對開標(biāo)審查的各種工程內(nèi)容的說明4.工程說明表—對招標(biāo)物業(yè)的各種工程內(nèi)容的說明5.投標(biāo)資格文件—要求投標(biāo)資格文件材料和保證說明6.投標(biāo)保函格式—投標(biāo)銀行保函和保證金契約擔(dān)保7.協(xié)議書格式—說明合同協(xié)議書的一般格式8.履約保證格式—履約保函采用履約銀行擔(dān)保書形式[附文]1.物業(yè)說明書—對招標(biāo)物業(yè)的各種狀況作出詳細(xì)說明2.工程要求書—對管理效勞的內(nèi)容要求作出詳細(xì)說明[附圖]1.物業(yè)設(shè)計圖紙—平面圖、立面圖、結(jié)構(gòu)圖等2.物業(yè)施工圖紙—施工圖、竣工圖、改建圖等第二節(jié)：招標(biāo)文件的編制程序一、編制機(jī)構(gòu)1.招標(biāo)委員會2.代理機(jī)構(gòu)3.授權(quán)機(jī)構(gòu)二、編制要求1.遵循招投標(biāo)法有關(guān)規(guī)定.2.科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),專業(yè)標(biāo)準(zhǔn).3.合理要求,可操行強(qiáng).4.要求明確,條件清楚.三、編制程序1.成立招標(biāo)委員會.2.熟悉工程招標(biāo)要求.3.熟悉工程物業(yè)狀況.4.初步編制招標(biāo)文件.5.物業(yè)所有權(quán)人審議.6.修改招標(biāo)文件.7.正式編制招標(biāo)文件.第三節(jié):招標(biāo)文件樣本(略)第五章:物業(yè)管理投標(biāo)的實施包括:投標(biāo)前期階段、投標(biāo)實施階段、定標(biāo)總結(jié)階段三個階段的程序。第一節(jié):投標(biāo)前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標(biāo)資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關(guān)資料—包括招標(biāo)單位、招標(biāo)物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標(biāo)條件分析、競爭條件分析和市場風(fēng)險分析。5.申請資格預(yù)審—提請資格預(yù)審。二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?規(guī)定實行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)工程的投標(biāo)議標(biāo).2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下工程的投標(biāo)議標(biāo).3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下工程的投標(biāo)議標(biāo).[資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—三、投標(biāo)可行性分析1.招標(biāo)物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標(biāo)背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標(biāo)條件分析包括管理經(jīng)驗優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、財務(wù)管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當(dāng)?shù)馗偁幷摺⒉町惢偁幷叩臓顩r分析。4.市場風(fēng)險分析包括通貨膨脹風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、自然風(fēng)險、其他風(fēng)險的分析。第二節(jié)：投標(biāo)實施階段一、程序購置招標(biāo)文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費(fèi)用預(yù)算方案—標(biāo)價試算—標(biāo)價評估調(diào)整—辦理投標(biāo)保函—編制標(biāo)書—封送標(biāo)書保函.二、本卷須知1.[購置招標(biāo)文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標(biāo)前業(yè)主答復(fù)〞和“計入索賠工程〞兩類.2.注意招標(biāo)文件的翻譯工作.3.注意招標(biāo)文件中的各項規(guī)定.如開標(biāo)定標(biāo)時間,投標(biāo)保證書,效勞要求標(biāo)準(zhǔn)及范圍,圖紙設(shè)計說明等.2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標(biāo)方作出書面答復(fù).2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報價有關(guān)的外在風(fēng)險條件因素.3.查清工程土建構(gòu)造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進(jìn)行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構(gòu)成、收入層次、效勞要求等〕5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理條件。6.驗收物業(yè)的各種工程質(zhì)量.包括(1)工程工程施工是否符合合同規(guī)定和設(shè)計要求.(2)技術(shù)質(zhì)量是否到達(dá)國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設(shè)施設(shè)備調(diào)試和運(yùn)轉(zhuǎn)是否到達(dá)設(shè)計要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設(shè)施分布情況.3.[制定管理方案]1.列出詳細(xì)的管理效勞內(nèi)容.2.列出詳細(xì)的管理效勞標(biāo)準(zhǔn).3.明確管理效勞收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式.4.制定階段性的管理效勞目標(biāo).5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測算工作量]1.測算根本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護(hù)的工作量。2.測算專項業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護(hù)等。3.測算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民效勞的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)的工作量。5.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]1.標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款和保證金確實定.2.管理工程啟動資金確實定.3.管理期間的費(fèi)用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風(fēng)險資金的測算.6.[標(biāo)價試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費(fèi)用+利潤—其他收入)/(可收費(fèi)面積)=標(biāo)價.3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會招標(biāo)文件規(guī)定要求和條件.7.[標(biāo)價評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行評估調(diào)整.2.對不可預(yù)見風(fēng)險費(fèi)用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進(jìn)行調(diào)整.8.[辦理投標(biāo)保函]1.投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書和投標(biāo)保函.2.中標(biāo)后必須按通知規(guī)定時間地點(diǎn)簽約.3.簽約后一定時間內(nèi)投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標(biāo)規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無效投標(biāo).5.中標(biāo)方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標(biāo)方的保證金在定標(biāo)后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.9.[編制投標(biāo)書]1.投標(biāo)方作出最終投標(biāo)決策.2.按招標(biāo)文件編制正式投標(biāo)書.3.準(zhǔn)備提交要求的全部投標(biāo)文件.10.[封送標(biāo)書保函]1.所有投標(biāo)文件準(zhǔn)備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標(biāo)方放錯文件所發(fā)生的一切事故,招標(biāo)方概不負(fù)責(zé).3.密封投標(biāo)書過早開啟,招標(biāo)方可予以拒絕并退還投標(biāo)人.4.投標(biāo)文件從截至日期起有效期為30天;招標(biāo)人可拒絕在投標(biāo)截至?xí)r間后收到的投標(biāo)書.第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標(biāo)的總結(jié)工作1.分析未中標(biāo)原因.2.找出自身工作的缺乏.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標(biāo)工作總結(jié)報告.三、資料整理歸檔1.招標(biāo)文件2.招標(biāo)文件附件及圖紙.3.招標(biāo)會議記錄和書面文件.4.投標(biāo)文件和投標(biāo)書.5.投標(biāo)保函和履約保函.6.與招標(biāo)方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容一、組成要素1.投標(biāo)致函主要內(nèi)容包括:管理效勞內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總報價金額、合同期限、履約保證金承諾、投標(biāo)報價有效期、法律約定、對招標(biāo)方的表述等。2.投標(biāo)附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實施方案等。二、物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容1.投標(biāo)綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽(yù)材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及效勞標(biāo)準(zhǔn)8.管理效勞財務(wù)預(yù)算方案9.工程開標(biāo)一覽表10.工程投標(biāo)價格表三、物業(yè)管理投標(biāo)書樣本〔略〕第二節(jié)：投標(biāo)書編寫中的本卷須知一、投標(biāo)書的根本要素1.計量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位.2.貨幣形式按招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)按照國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)編寫.4.表述方式標(biāo)書表述前后一致,風(fēng)格統(tǒng)一,符合招標(biāo)文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識,標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)編寫標(biāo)書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實齊全.二、投標(biāo)書編寫中的本卷須知1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.標(biāo)準(zhǔn)正確的填寫方式.4.不得改變標(biāo)書格式.5.計算數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確無誤.6.提供合理報價.7.標(biāo)書包裝整潔美觀.8.報價方式標(biāo)準(zhǔn).9.嚴(yán)守機(jī)密,公平競爭.第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報價第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略一、影響競標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵因素1.標(biāo)價一般采用“本錢加價法〞或“固定利潤法〞.包括管理費(fèi)用、風(fēng)險費(fèi)用和適當(dāng)利潤三局部。2.經(jīng)濟(jì)條件包括招標(biāo)工程數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理效勞水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實力、效勞優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、公關(guān)優(yōu)勢等。4.企業(yè)實力資金實力、人才實力、技術(shù)實力、個性優(yōu)勢等。二、投標(biāo)策略的原那么1.集中實力,重點(diǎn)突破.2.客觀分析,趨利避險.3.精益求精,合理估算.4.適當(dāng)加價,合理報價.5.加強(qiáng)調(diào)查,了解市場.三、投標(biāo)總體策略1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標(biāo)方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低本錢策略.降低利潤空間,控制管理本錢,采用更低的報價競標(biāo)的策略.4.差異化策略.采用個性化的管理效勞內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差異.第二節(jié):投標(biāo)報價策略一、投標(biāo)前期報價策略1.模糊報價策略.沒有明確性的價格數(shù)值2.試探報價策略.給范圍性的價格值3.組合報價策略.給多種組合的多價格值二、投標(biāo)中期報價策略1.修正報價策略.根據(jù)改變情況修正報價2.讓利報價策略.預(yù)留一定讓利空間報價3.多向報價策略.提供多方案的多個報價三、投標(biāo)后期報價策略1.妥協(xié)報價策略.最大限度讓步的報價2.改變報價策略.突出優(yōu)勢,抬高報價3.討價報價策略.與招標(biāo)方討價還價第三節(jié):標(biāo)價估算策略1.本錢加高策略.對各項管理本錢適當(dāng)加高,使得利潤變小,滿足招標(biāo)方對利潤度的認(rèn)可.2.內(nèi)容限制策略.對管理效勞內(nèi)容進(jìn)行限制,降低管理本錢,從而降低標(biāo)價.3.風(fēng)險補(bǔ)償策略.對各種風(fēng)險提出補(bǔ)償約定,降低管理風(fēng)險,形成隱含標(biāo)價.4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個工程,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個標(biāo)價估算值進(jìn)行分析.第八章:招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開標(biāo)包括公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)兩種形式。一、開標(biāo)時間1.在招標(biāo)文件中有明確規(guī)定,一般在投標(biāo)截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標(biāo),需書面通知各投標(biāo)方.3.開標(biāo)時各投標(biāo)方需法人代表或委托代理人簽名報到,否那么視為自動棄權(quán).二、開標(biāo)組織1.招標(biāo)委員會主持,行政主管部門、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)等參加，公證部門公證。2.招標(biāo)委員會應(yīng)單數(shù),開標(biāo)時招標(biāo)委員會主席和多數(shù)委員須參加,否那么視為開標(biāo)無效.三、開標(biāo)程序1.宣布評標(biāo)委員會名單.2.招標(biāo)單位法人代表介紹招標(biāo)情況.3.宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、本卷須知、評標(biāo)原那么。4.宣布被取消資格的投標(biāo)方名單,由評標(biāo)委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當(dāng)場驗證投標(biāo)標(biāo)函,主持抽簽,決定唱標(biāo)順序.6.主席唱標(biāo),投標(biāo)方宣讀投標(biāo)文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標(biāo)會議結(jié)束.9.開標(biāo)會議記錄存檔.四、開標(biāo)時的本卷須知【招標(biāo)方本卷須知】1.制定開標(biāo)規(guī)那么,維護(hù)會場紀(jì)律.2.標(biāo)準(zhǔn)開標(biāo)程序,控制開標(biāo)時間.3.公平公正公開,嚴(yán)禁徇私舞弊.4.公開招標(biāo)公告,及時通知各方.【投標(biāo)方本卷須知】1.遵守開標(biāo)規(guī)定,確保開標(biāo)及時.2.嚴(yán)肅會場紀(jì)律,保證開標(biāo)順利.3.明確投標(biāo)規(guī)那么,嚴(yán)禁各方串通.4.嚴(yán)格評標(biāo)紀(jì)律,投標(biāo)評標(biāo)私下不得接觸.5.初步排除無效投標(biāo),但不確定中標(biāo)單位.6.澄清投標(biāo)說明,不得更改投標(biāo)內(nèi)容.五、投標(biāo)期延長1.原那么上不延長,特殊須延長要征求投標(biāo)各方意見.2.拒絕延長的,招標(biāo)方不得沒收其投標(biāo)保證金.3.同意延長的,也無權(quán)要求更改其投標(biāo)書的內(nèi)容.六、無效標(biāo)書1。未加蓋投標(biāo)方法人代表印或簽字的標(biāo)書。2。標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)公司公章。3。逾期送達(dá)的投標(biāo)書。4。投標(biāo)方法人代表未按時出席開標(biāo)會議的。5。未按規(guī)定格式編制標(biāo)書或字跡不清難以識別。七、投標(biāo)活動作廢1。招標(biāo)方認(rèn)為各投標(biāo)方報價均過高或均無法到達(dá)招標(biāo)文件要求的；2。合格投標(biāo)文件過少，不能保證投標(biāo)競爭性的。3。招標(biāo)方不能宣布作廢后按原招標(biāo)文件二次招標(biāo)。4。投標(biāo)活動作廢后，要退還投標(biāo)保證金。第二節(jié)：評標(biāo)一、評標(biāo)的原那么1.公開公平公正的原那么.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費(fèi)合理、行為標(biāo)準(zhǔn)、信譽(yù)良好的原那么。二、評標(biāo)的程序1.投標(biāo)書的初步評議。包括投標(biāo)人資格審查、投標(biāo)書內(nèi)容審查、投標(biāo)計算偏差審查等。2.投標(biāo)書的詳細(xì)評審.包括效勞內(nèi)容、標(biāo)價、承諾條件等進(jìn)行審查。3.對投標(biāo)方詢標(biāo).招標(biāo)方對投標(biāo)方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標(biāo)報告.編寫評標(biāo)情況報告,推薦候選中標(biāo)單位.三、評標(biāo)方法以標(biāo)價為根本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評價?！镜燃壴u分法】[適用]以管理效勞質(zhì)量為重點(diǎn)的工程.[程序]1.把所有效勞工程分成假設(shè)干指標(biāo)并確定不同的等級分?jǐn)?shù).2.對各投標(biāo)書滿足的程度給出相應(yīng)的分?jǐn)?shù).3.對各項分?jǐn)?shù)按相應(yīng)加權(quán)進(jìn)行計算合計.4.得出各投標(biāo)方的最終總分.5.比較各投標(biāo)方的分?jǐn)?shù),得分最高的前三名為推薦中標(biāo)單位.【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、效勞內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價指標(biāo)的工程。[程序]1.確定管理、效勞、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷〞和“熱〞的程度，確定“大、中、小〞三個等級。2.對各投標(biāo)方進(jìn)行各項的“冷熱〞等級評定.3.確定招標(biāo)方最關(guān)心的依次的工程程度.4.比較各投標(biāo)方滿足招標(biāo)關(guān)心因素的“冷熱〞次序.5.確定滿足熱程度最高且熱工程最多的前幾個公司為推薦中標(biāo)單位.【關(guān)鍵因素評分法】[適用]對管理效勞有特殊或重點(diǎn)要求的工程.[程序]1.確定每個因素的“優(yōu)良中可差〞的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn).2.確定各級的分值標(biāo)準(zhǔn)和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn).4.對各個投標(biāo)方進(jìn)行評價和計算分值.5.比較各投標(biāo)方分值,分值高的前三名為推薦中標(biāo)單位.四、評標(biāo)有關(guān)規(guī)定1.評標(biāo)委員會有權(quán)索要投標(biāo)方有關(guān)資料,但須通過招標(biāo)辦,不得私自與投標(biāo)方聯(lián)系接觸.2.委員有權(quán)到投標(biāo)方實地考察,但須有招標(biāo)辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標(biāo)方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標(biāo)公正性的關(guān)系存在時,應(yīng)主動申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標(biāo)立場.6.在對投標(biāo)方的詢標(biāo)過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的局部.第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作1.檢查效勞質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報價與補(bǔ)充說明.3.審議主要效勞方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、本卷須知1.假設(shè)滿意標(biāo)書仍有不能接受偏差，應(yīng)書面通知投標(biāo)方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標(biāo)書中標(biāo).3.假設(shè)投標(biāo)方過多,可制定更嚴(yán)格的淘汰標(biāo)準(zhǔn),但要在投標(biāo)須知中說明.4.有關(guān)投標(biāo)書替代方案的規(guī)定應(yīng)在投標(biāo)須知中有相應(yīng)的說明.5.評標(biāo)選擇不是標(biāo)價越低越好.6.評標(biāo)與定標(biāo)的采用方法和主要考慮因素應(yīng)在投標(biāo)須知中注明.三、定標(biāo)后的工作1.書面通知中標(biāo)單位.2.雙方進(jìn)入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標(biāo)單位提交履約保證金,收回投標(biāo)保函.4.協(xié)助中標(biāo)單位進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標(biāo)單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標(biāo).2.退回投標(biāo)保函.3.有效期結(jié)束時仍未能定標(biāo),應(yīng)通知推薦中標(biāo)單位延長投標(biāo)保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標(biāo)延期而調(diào)整合同價格.5.不同意延期的單位,視為自動退出.第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括效勞改進(jìn)建議、更改局部條件、標(biāo)準(zhǔn)不合理條款、修改報價等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成局部,通常需要招標(biāo)方和中標(biāo)方簽字以示證明.3.發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書中標(biāo)函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點(diǎn)和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)根本情況2.委托管理事項3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標(biāo)6.管理效勞費(fèi)用7.管理獎懲措施8.違約雙方責(zé)任9.其他約定事項10.合同的附件第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當(dāng)履行兩種。一、履行的原那么1.協(xié)作履行原那么.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時可要求對方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢變更原那么.在客觀事實，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見事實，歸責(zé)雙方當(dāng)事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔(dān)保1.遞交時間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔(dān)保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。三、合同的變更和解除【合同變更】[特點(diǎn)]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系根底.2.具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定.3.具備法定形式.4.非實質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.假設(shè)變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行局部產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當(dāng)事人造成了損害,那么另一方當(dāng)事人應(yīng)負(fù)相應(yīng)賠償責(zé)任.【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當(dāng)事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當(dāng)事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權(quán)要求采取補(bǔ)救措施,并要求賠償損失.四、違約的法律責(zé)任【違約行為的種類】1.屆期違約和預(yù)期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當(dāng)履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責(zé)任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補(bǔ)救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責(zé)事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責(zé)條款.第十章:物業(yè)管理費(fèi)的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標(biāo)書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定人工費(fèi)：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費(fèi)：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價格支出委托專業(yè)公司維護(hù)的設(shè)備及綠地的費(fèi)用按照市場價格。人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)見表人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)表序號項目人數(shù)/人工資標(biāo)準(zhǔn)/（元/月）總額/（元/月）1管理處主任1350035002主任助理1280028003行政主管1220022004經(jīng)營部主管1220022005工程部主管1220022006保安部主管1220022007綜合部主管1220022008財務(wù)部主管1220022009值班工程師32000600010出納員11300130011工程部技工1813002340012管理員51300650013文員11000100014營銷員31300390015保安員409003600016合計79—97600㈡收支預(yù)測1、物業(yè)管理費(fèi)收入測算管理費(fèi)按芳村寫字樓的市場價格水平及花園大廈的實際情況制定。停車場收費(fèi)按照政府的有關(guān)規(guī)定和60個車位的數(shù)量制定。①管理費(fèi)：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停車場：60×300元=18000×12=216000元/年合計：5841900元/年2、物業(yè)管理費(fèi)用支出測算見表

物業(yè)管理費(fèi)用支出測算表一、工資福利序號項目測算結(jié)果備注金額（元/月）金額/（元/年）1基本工資9760011712002福利勞保及加班費(fèi)31232374784工資總額32%3服裝費(fèi)312537500按人均500元/年計算小計1319571583484二、樓本體、公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。小計32547.9390574.8根據(jù)本公司多年寫字樓管理經(jīng)驗（此項為1.5元/月.平方米）第一年按70%測算.三、機(jī)電設(shè)備外委維護(hù)保養(yǎng)1中央空調(diào)系統(tǒng)8600103200按本公司與專業(yè)公司合作多年經(jīng)驗及市場價格測算，（空調(diào)機(jī)組2臺，4300元/月，電梯4臺，2300元/臺，高壓配電由供電部門定價）2電梯92001104003中央空調(diào)水處理2800336004消防系統(tǒng)182002184005高壓配電2500300006發(fā)電機(jī)組80096007生活水泵950114008保安監(jiān)控219026280小計427405128