xx市xx園項目營銷策劃提案2011年5月13日恒昌地產工作階段劃分2011/04/172011/05/7工作xx市市場背景研究xx市區(qū)市場調研xx開發(fā)區(qū)市場調研客戶訪談專業(yè)人士訪談項目背景資料及市場現狀研究區(qū)域競爭研究區(qū)域產品研究區(qū)域客戶研究項目價值與價格體系研究營銷推廣策略第二階段（中期）項目營銷策劃提案第一階段項目市場調研區(qū)域市場情況區(qū)域客戶分析5個工作日4個日歷天2011/05/111個日歷天第三階段（終期）提交終稿根據客戶建議深化研究，完善報告2011/05/12成果客戶目標與核心問題界定客戶目標：短平快操作，降低風險，減少資金占用，實現資金快速回籠。解決靠近普照路的1#、18#、19#樓的銷售難題。閣樓單獨銷售還是贈送。如何淡化本項目產品的抗性，尋找最合適的客戶群，從而實現最大化利潤并風險降到最低？問題1問題2怎樣做透項目優(yōu)勢，實現短、平、快的銷售策略？怎樣能夠實現低風險快速操作本次提案整體框架項目定位篇營銷執(zhí)行篇項目背景篇xx城市背景研究xx市場現狀競爭態(tài)勢區(qū)域典型樓盤個案分析項目地塊解析項目屬性界定項目SWOT戰(zhàn)略分析項目整體定位項目客戶定位項目價格定位產品完善建議營銷總體思路營銷時間節(jié)點建議營銷推廣媒體策略階段性營銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點（附件）xx市在2010年全國百強縣排名57位，在龍口、萊州之后城市背景研究

xx總面積1433平方公里，下設10個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、1個外向型經濟開發(fā)區(qū)，人口58萬。依據本地優(yōu)勢，xx確立"以金興工、以金招商"的發(fā)展戰(zhàn)略。工業(yè)方面建設了電子、針紡、輪胎、黃金四大工業(yè)園區(qū)，全市形成了以電子、粉絲、化工、針紡、建材等8大行業(yè)為支柱的工業(yè)生產體系。產業(yè)結構上，第一產業(yè)保持穩(wěn)定，第二產業(yè)仍是比重最大的產業(yè)，占到60%以上，但是可以看出近年來經過產業(yè)調整有所下降，第三產業(yè)穩(wěn)步上升。黃金、食品、機械、橡膠、電子是目前xx五大支柱產業(yè)。在城市總體規(guī)劃方面確立了東進的發(fā)展主題。近來來xx市GDP和人均可支配收入高速增長，為房地產高速發(fā)展提供了動力和基礎城市背景研究GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展xx市GDP近四年保持平均約17%的增長速度；2009年xxGDP達到383.96億元，增長速度高于全國平均水平接近9個百分點。按照GDP增長與房地產發(fā)展的一般關系，伴隨經濟的強勁發(fā)展，xx市房地產市場處于高速發(fā)展階段。由于xx市人口近來來呈現負增長，人均GDP保持高速增長，而且增速不斷加快。按照人均GDP與房地產發(fā)展的關系，xx房地產市場發(fā)展勢頭良好，需求表現為數量與質量并重發(fā)展的階段。人均可支配收入增速放緩，但是由于基數較大，2009年人均可支配收入達到了18725元。xx市連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應求，商品房價格穩(wěn)定上漲市場現狀房地產市場投資：從2007年開始固定資產投資增長率高于GDP增長率，固定資產投資活躍。房地產投資2009年增長率超過50%，增長快速。房地產需求方面：2007年過后人均消費支出增長迅猛，而在消費支出中居住消費占到35%左右的比例。房地產市場表現：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房價格持續(xù)上漲，上升幅度不大。2007年過后銷售面積一直大于竣工面積，市場仍顯供不應求，施工面積一直高速增長，在2010年以后市場開始集中放量，待消化的面積剩余不少。市區(qū)住宅項目主要集中在西北部，開發(fā)區(qū)住宅項目主要分布在北部，總體規(guī)模相對較大xx市樓盤分布普遍集中在城市北部。現在市區(qū)板塊在售樓盤在10個左右，主要集中在初山路和金城路上，多為舊城改造和廠區(qū)拆遷，項目規(guī)模體量一般在10萬㎡左右，一般大盤集中在城市邊緣部分。xx開發(fā)區(qū)當前在售項目集中于溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現集中面世情況，作為政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，各種配套設施在逐漸完善，該區(qū)域必將成為各路開發(fā)商必爭之地。其他區(qū)域零星分布。市場現狀龍馨佳苑錦繡江南麗山花園悅福苑福泉苑金桂苑春色東城玲瓏和園龍湖名園麗湖國際水悅藍山水悅逸品御景華城金暉花園本案xx市場樓盤研究樓盤錦繡江南悅福苑

福泉苑麗湖國際區(qū)位針織廠北200米路西針織廠家家悅對面羅峰路129號初山路18號基本情況總占地5.708公頃，xx市仁和置業(yè)開發(fā)、分階段開發(fā)，目前一期在認購?？傉嫉?萬㎡、總建9萬㎡新悅城市投資鴻福德潤開發(fā)，規(guī)劃分兩期開發(fā)，現處于蓄客階段?？傉嫉?4901㎡，鴻福德潤投資開發(fā)，一期開發(fā)總戶數172戶。總建40萬㎡，由麗湖置業(yè)投資開發(fā)。共分五期開發(fā)，共1350戶物業(yè)類型31棟多層、4棟11F小高層（12/17層）2棟11+1F小高層由5+1F多層、11+1F構成主力戶型88、94、127三房68-83㎡兩房104、117、120、127、150㎡三房96、103、115、120、143㎡三房121、123、130-139、136-145㎡三房均價具體價格未出，參考均價3300左右。價格未定，5月中旬出具體價格參考價3700-4600參考價格3700-4000銷售情況正在認購階段，交五萬定房號，交三萬不定房號，最高價格3698元/㎡。現在正在接受報名，不用交錢，首付50%，外地戶口不能貸款。銷售狀況良好，去化93%。多層在3700-3800，洋房4000，小高層3800-4000，三期多層洋房，已開盤，小高層開盤時間未定?？蛻羧菏袇^(qū)為主，少數周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔主要以市區(qū)客戶為主，工薪階層、個體老板等。以市區(qū)為主，少數周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，行業(yè)集中于企事業(yè)單位。主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。核心競爭力“繁華領地綠色人居”江南園林，大社區(qū)。城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設計較好。地段優(yōu)越，面臨主干道，周邊配套設施齊全。賣點是環(huán)境和自造人工湖，體量大。市場現狀xx市場樓盤研究樓盤龍湖名園水悅逸品金桂苑玲瓏和園區(qū)位金城路與文三線交匯處河東路396號金暉路與初山路交匯處招金路555號基本情況總建面積29720㎡，金興置業(yè)投資開發(fā)，分兩期開發(fā)，共計244戶總建12萬㎡，玲瓏置業(yè)投資開發(fā)，共計503戶總建143155㎡，上海金貴緣投資xx金地置業(yè)開發(fā)，共計1000戶總建面積12萬㎡，山東玲瓏置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃戶數822戶物業(yè)類型5+1多層、10+1小高層3棟6+1多層8棟12+1小高層20棟5+1F多層7棟11+1F小高層兩棟11+1小高層其余均為5+1多層主力戶型78-80兩房85-98三房128—160㎡三房184㎡四房200復式300平的空中別墅76-88㎡兩房98-120㎡三房86-130㎡三房均價參考單價3000參考單價4500參考單價3000起價2700參考價格2900銷售情況銷售良好去化70%銷售良好去化70%一期銷售80%目前客戶預約，交1萬元誠意金，開盤時如成功簽約，可享受1萬抵1.5萬及98折優(yōu)惠客戶群多以第一次置業(yè)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多主要以全市個體老板等收入較高的客戶群為主城區(qū)客戶以項目周邊為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占較高比例城區(qū)客戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例相當核心競爭力現在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，以環(huán)境為賣點緊靠金泉河，市中心，周邊設施相對較為完善，景觀設計出色，建筑材料優(yōu)質城市向東發(fā)展，樓盤整體規(guī)模較大玲瓏置業(yè)品牌優(yōu)勢，城市整體向東發(fā)展市場現狀xx市場樓盤總結現在市區(qū)板塊在售樓盤，主要集中在初山路和金城路上；開發(fā)區(qū)當前在售項目集中在溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現集中面世情況。供應集中，未來市場放量巨大。相對于開發(fā)區(qū)，市區(qū)去化速度較快，并以多層為主，附帶小高層。貼近市場、迎合剛需，開發(fā)商逐漸從自我角度向客戶需求轉變，以滿足市場需求。設計產品成為開發(fā)商的共識。從前期規(guī)劃到后期物業(yè)都聘請專業(yè)公司介入，打造精品、提升營銷手段，成為開發(fā)商的另一共識。項目規(guī)模開發(fā)體量逐步增大推盤節(jié)奏分期開發(fā)，一般小高層屬后期開發(fā)、前期多層據工程進度推出物業(yè)產品大多以多層為主、小高層為輔，也有少數花園洋房，復式，空中別墅等價格趨勢價格集中在2900元/㎡-3400元/㎡之間，價格差距并沒有實質性拉開，但隨著水悅逸品的崛起呈現分化趨勢主力戶型兩房、三房為主，面積在80㎡-110㎡左右，大面積戶型出現在較為高檔的項目，如水悅逸品、水悅藍山、御景華城。銷售情況由于市區(qū)屬于生活商業(yè)成熟板塊，銷售速度非?？?，基本沒有銷售積壓；相比之下開發(fā)區(qū)銷售相對滯后核心競爭力按影響因素：價格、地段、環(huán)境、配套客戶分析城市中心項目，客戶主要是市區(qū)居民和城鎮(zhèn)客戶，職業(yè)集中在個體老板、泛公務員等；城區(qū)邊緣的項目客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者明顯增多；客戶群體高檔社區(qū)主要以全市私營企業(yè)、富裕的個體經營者及單位領導開發(fā)企業(yè)開發(fā)商逐漸從自我角度向客戶需求轉變營銷水平規(guī)模大、檔次高的項目營銷手段逐漸翻新，首先是售樓處的精美包裝、功能分區(qū)明確，到專業(yè)培訓的銷售人員，以及印刷設計精美的樓書、海報、戶型單頁，各種公關促銷活動，隨處可見的戶外廣告都在證明著這一點；但大部分項目銷售水平還相對落后，銷售人員專業(yè)水準低、售樓處包裝差等。市場現狀悅福貝苑：或周邊饅配套黃齊全拴，建頸筑形薪態(tài)以股小高鮮層為偵主項目地址針織廠家家悅對面開發(fā)商新悅城市投資鴻福德潤占地面積2萬㎡總建面積9萬㎡綠地率35%建筑形態(tài)小高層（12/17層）戶型區(qū)間104㎡、117㎡、120㎡、127㎡、150㎡總戶數542戶配套設施城北中學、金城小學、北關西實驗學校、xx一中、實驗小學、十六中、人民醫(yī)院、家家悅等生活配套設施完善項目特色城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設計較好開發(fā)節(jié)奏兩期開發(fā)價格五月中旬出價格銷售情況現認購階段項目劣勢周邊噪音和污染比較嚴重，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司，實力水平一般個案革分析錦繡洪江南買：強藥勢的纏配套沈和口鴿碑優(yōu)穿勢成全為銷量售較慮好的孕因素項目地址針織廠北200米路西開發(fā)商xx市仁和置業(yè)占地面積5.708公頃總建面積10萬㎡綠地率37%建筑形態(tài)31棟多層、4棟11F戶型區(qū)間88㎡、94㎡、127㎡三房68-83㎡兩房配套設施機關幼兒園、實驗小學、十六中、xx一中等學校，建行、農行、中行、恒豐等銀行，農貿市場，家家悅、商場等，生活基礎配套齊全；項目特色“繁華領地綠色人居”江南園林，大社區(qū)開發(fā)節(jié)奏多期開發(fā)，正處內部認購階段價格價格未定，參考價格均價3300元/㎡銷售情況正處內部認購階段，交五萬定房號，交三萬不定房號，最高價格3698元/㎡項目劣勢就目前分析項目無明顯劣勢，項目客戶定位以中等收入水平者，整體規(guī)模較大，產品齊全；景觀以江南園林風格，特色鮮明.個案吉分析龍湖屑名園騙：位杯于城乎市西壓南，棒中小逝戶型長為主蓄，8序5-怎90尺㎡尼緊湊區(qū)型三近室為薪主項目地址金城路與文三路交匯處西南開發(fā)商金興置業(yè)占地面積17460㎡總建面積29720㎡綠地率35%容積率1.6建筑形態(tài)5+1多層、一棟10+1小高層戶型區(qū)間78-80㎡、85-98㎡，主要以90㎡左右三室為主、全明設計總戶數244項目特色是現在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，項目主要以環(huán)境為賣點，周邊空氣新鮮。開發(fā)節(jié)奏整體規(guī)模小，持續(xù)開發(fā)價格3000元/㎡銷售情況銷售良好70%，多層售罄，只剩下小高層項目劣勢配套不完善，生活不便利。個案緞分析項目聽基本那概況爺：處脆于x旦x南畫端，環(huán)屬于垃舊村日拆遷獲改造碑的中轟小規(guī)理模項繩目項目買位于個xx銳市區(qū)利南部蹄，屬恨于舊進村拆壁遷改襖造的樓項目礙。有一判條主熊干道睬普照警路與企項目之地塊姐相鄰索，但但是地湯勢較墊凹，鈴主要購為工俗程車發(fā)和貨第車經溝過，傭噪音爛較大葵，但渡是距友離金傷泉河輩、農腳貿市價場、滑學校旗等設蛇施較降近。占地亦面積：46巖78館8.仰32黨㎡建筑乎面積：59詳35來3.樣52油㎡容月積慕率：1.狐38綠共地題率：42株.6肯%基本貧指標地塊替解析xx園河西路普照路河東路金泉河xx園項目地塊N建筑公司濱河花園泉山路規(guī)劃路悅溪園項目連四至痛：與證一條腰主干依道相原鄰，銷有工柜程車擱和貨百車經逐過，泛噪音株較大百，周掀邊植燈被茂尚密北側罷為濱版河花窩園和償悅溪開園兩探個住虛宅項察目，疾其中廣悅溪易園去叛年售粘罄，莊主樓蓮體建縫設結借束，貫有一單部分弄準現奔房，紹剩下除預計詠在明嚼年交萌房。西側心為昕鄭鴻建住筑公疼司和敘加油姑站、拳金泉權河，殲道路提情況壺一般詞，河堆景較葛好。南側狐普照正路為漿主要戶干道由，車售流較而多，搞且噪導音較庫大，偏相隔巡壽一片踐林地君，地菊勢較棉為開刺闊。東側積為一跨片小童林地旦，植把被為德楊樹洞。小結持：周芽邊路行網較糊發(fā)達峽，但沾是面啟臨的炊主干釘道車極流較丙多噪土音較橡大，棒東南名兩側科為楊吸樹林腳，距元離金坡泉河沾較近撓。西側東側南側北側地塊飼解析N普照蘭路河西雄路河東丑路金泉生河xx園建筑余公司濱河連花園泉山揭路規(guī)劃嘩路悅溪誤園項目貼周邊波配套綜合辨商場份：金和城廣兩場、態(tài)金都歌百貨衛(wèi)、振腸華商紡廈中小槳學：粥魁星鍛學校睜、泉砌山學磨校郵局:中國震郵政銀行:恒豐沉銀行祖等醫(yī)院:中醫(yī)捎院其他襪：金仿泉河小結容：周防邊配膠套齊株全，欄但是橫小區(qū)卵主出秤入口捕在項荒目南而側，貴在感要覺上急距離嶄稍遠烈。次窯出入步口彌棄補了央這個污問題完。地塊問解析河西路普照路河東路金泉河xx園項目地塊N恒豐銀行泉山路規(guī)劃路普照路泉山路魁星路羅峰路溫泉路溫泉路金都百貨金城廣場

振華商廈金泉河中醫(yī)院河東市場魁星學校泉山學校項目娘屬性屬性具象詮釋區(qū)位xx市區(qū)南部不在城市發(fā)展主方向上交通路網較發(fā)達，公共交通較為便利臨近主干道，項目西側河東路有公交車通過環(huán)境生活設施較完善周邊有醫(yī)院、中學、小學、幼兒園等植被較多，距離金泉河較近項目東側一片小楊樹林，南部為開闊地，基本是野草和楊樹，西側是xx形象工程金泉河，環(huán)境較好。項目中小規(guī)模項目占地46788.32㎡，總建59353.52㎡，容積率1.38產品多層，中小戶型4+1和5+1兩種建筑形態(tài)，90㎡以下戶型占84.6%地塊部分地勢較凹，一面臨近主干道地塊西側和北側為建筑公司和濱河花園、悅溪園包圍，東、南兩側是樹林，南側靠普照路。限制條件拆遷問題項目屬于舊村拆遷改造，存在補償問題。小結盯：南訪部城傷市邊啦緣舊登村改抱造的齒中小嘩規(guī)模匆項目屬性汗界定戶型碧配比SW劇OT多分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak規(guī)模較小、快速操作、資金回籠戶型配比均衡、面積區(qū)間合理周邊教育、醫(yī)療、市場等配套較完善臨近金泉河，環(huán)境較好、適宜居住多層建筑形態(tài)、市場認可開發(fā)商經驗豐富、實力雄厚南側臨近主干道普照路，工程車和貨車經過，噪音較大路邊無護欄，危險系數增加項目周邊形象較差不在城市的主發(fā)展方向上機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢片區(qū)市場穩(wěn)定且處于快速上升階段，銷售量和價格同步上升。市場項目以價格、配套為主要競爭力。片區(qū)內無競爭項目片區(qū)內原有售罄項目去化速度較快說明消費者對片區(qū)較為認可利用項目自身價值，有效整合周邊資源，提升項目的競爭力與銷售速度利用對片區(qū)的認可充分實現區(qū)域價值充分發(fā)揮開發(fā)商和代理商的實力和經驗強化項目區(qū)域價值，消除消費者對周邊形象較差的心理障礙；借助整體房地產市場供需旺盛的情況，實現快速銷售和資金的快速回籠威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅住宅供應量正在加大，整體市場競爭漸趨激烈；拆遷問題可能影響工程進度和項目正面形象項目南側規(guī)劃不明確，未來可能出現變數迎合市場需求，發(fā)揮產品優(yōu)勢通過有效的營銷推廣，凸現項目形象，提升項目核心競爭力，打造開發(fā)商實力品牌用專業(yè)的營銷在競爭中脫穎而出產品創(chuàng)新和完善，差異化競爭，減少客戶對噪音、地勢等劣勢的關注以區(qū)域擴大客戶層面，以產品細分市場客戶。SW洗OT分析本次尺提案福整體澤框架項目情定位稱篇營銷辭執(zhí)行閃篇項目位背景躍篇xx城市洗背景雅研究xx市場抬現狀晴競爭植態(tài)勢區(qū)域套競爭榆樓盤殘個案短分析項目葵地塊結解析項目膜屬性蒸界定項目SW惑OT戰(zhàn)略吸分析項目防整體衛(wèi)定位項目厘客戶盾定位項目附價格買定位產品旱完善霧建議營銷迫總體違思路營銷盜時間絲式節(jié)點衫建議營銷林推廣禾媒體桶策略階段鬼性營踢銷策愿略銷售緣瑞策略距與執(zhí)護行VI形象蚊展示銷售表管理杯策劃居（附嚇件）前期踩工作錄重點昨（附配件）整體搜定位項目定位xx首創(chuàng)生活樣本主推廣語城中三居，幸福安家項目定位多層生活樣本主推廣語主城濱河金領域項目定位金都首座精英專屬公館主推廣語幸?？堪?，大城境界備選主推廣語生活可以更從容方案暗一方案獻三方案登二項目珠客戶卵定位辭，通淹過訪芒談和徑調研內得知針區(qū)域焦內的堡主力省客戶側基本嚷為初費次置攤業(yè)，株來自糧項目員南部獵地區(qū)客戶分類客戶特征對本項目的啟示高端客戶經商老板、企業(yè)主注重居住環(huán)境，品味、品牌、符合身份、高檔對本項本無需求政企高層領導注重居住環(huán)境，空氣好，環(huán)境很好，不偏遠對本項目基本無需求中端客戶公務員、事業(yè)單位管理層老師、醫(yī)生等注重居住環(huán)境，自然條件好，同時生活配套要齊全，離工作地點近（受區(qū)域限制）該客戶群具有較高的區(qū)域性，也是本項目的主要客戶個體經營戶、工業(yè)園等企業(yè)中層注重居住環(huán)境，同時要求周邊配套要齊全有一定的購買力，是本項目的重要客戶普通客戶上升的階層開始追求高品質的生活，對居住環(huán)境、質量等要求較高品味要求高，未來發(fā)展前景看好。是本項目重要客戶。大眾需求者生活配套齊全，注重便利性要吸引此類客戶，必須有強勢配套和交通，本項目的核心客戶其他客戶投資性客戶本項目投資價值門檻不高地段價值是吸引投資的重要因素客戶叮定位核心歸客戶啊群體潛在跟客戶價格旋定位前說明本，明祥確我?guī)鷤兊脑袃r格毒是怎慕么測笨算出豆來的市場洪需求符——裝目標茶客戶技對項片目所疲在片答區(qū)的粘可接蘿受價蕩格限錦度；項目泛成本污——跡含地邊價、認財務菊成本捆、建懷筑工災程、剖稅費浴、利盲潤、殺及管僚理費篇用等抽；市場狼價格石——茶本項店目客工戶可竭能選術擇的飼其它愁競爭少項目儀的價星格水站平和栽品質天對比婆。以上究3個屋方面襲分別哥決定解了本罪項目卵定價紛的上鋼限、準下限邁和定碗價區(qū)嚼間。價格附定位更高的價位市場需求承受能力客戶心里價位關口競爭對手價格水平項目成本更低的價位在此價格以上

沒有可能的需求項目價格的上限項目定價的出發(fā)點和依據項目價格的下線在此價格以下

沒有可能的利潤定價僑方法這里解我們痰只重雄點討約論前誘兩部響分價格償定位價格劈燕形成銷思路確定械銷售栗目標形成孔對外矮表價第一步：相關準備1.重新估計項目成本3.分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料4.對本項目資料收集5.認購客戶產品需求資料收集2.確定定價方法6.相關三級市場價格資料收集第二步：確定核心均價1.設定可比樓盤可比因素、權重，根據評分標準打分。3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價2.形成初步核心均價。4.價格分解，分棟分期價格確定1.構建價格表EXCEL框架，房號面積表、送面積表（查丈面積）、項目現場調查表。2.價格調差水平差、垂直差、送面積調差、特別調差確定3.合成實收價目表4.價格分析討論第三步：價目表制作第四步：對外價目表制作1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計算平均折扣率3.在實收價目表和平均折扣率確定后，反推對外表價。4.對外表價比較重點臥與發(fā)勾展商乳溝通辟實收偶均價怨范圍撫與價弓格分荒解重點歇與發(fā)售展商痛確定磁實收杰價格維、付刺款方糞式與盡優(yōu)惠主折扣我們線將通墻過選鼓取可否比樓勞盤，枝應用啟可比射樓盤竹量化棕分析司法，笑制定題本項斗目的另初步是核心里均價價格承定位編號定級因素指標分值1地段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.樓盤周邊的居住氛圍C.是否擁有良好的自然資源A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基礎設施的完善程度；B.社會服務設施；文化教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物業(yè)管理A.保安；B.清潔衛(wèi)生；C.機電；D.綠化率及養(yǎng)護狀況；E.物業(yè)管理費；F.有無物業(yè)管理公司。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品質A.產品的設計；B.建筑的質量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5項目規(guī)劃A,項目整體規(guī)劃；B.項目產品內部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面裝飾A.立面效果是否新穎；B.立面形象是否給人以良好的形象;C.立面所采用的材質A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7開發(fā)商實力及信譽A.開發(fā)商的資質等級；B.開發(fā)商的信譽；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項目的市場情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8戶型設計A.各個功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實用率的大?。籇.結構布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9營銷推廣A.營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實力；c.廣告的發(fā)布情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停車位A.停車位數量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好核心嘩均價對影抖響價粥格的猛各因懷素進意行篩巨選確柔定，械對可兇比樓竟盤各尖項權乒重值慌進行磨修正價格怎定位核心梁均價序號項目權重龍湖名園麗山花園龍馨佳苑錦繡江南金暉花園本案1地段0.531.542.042.052.542.042.02配套0.330.941.241.241.230.941.23物業(yè)管理0.341.230.941.241.241.230.94建筑品質0.330.930.930.930.930.930.95項目規(guī)劃0.441.641.641.641.652.041.66立面裝飾0.330.930.930.941.241.230.97開發(fā)商實力0.140.430.340.440.450.540.48戶型設計0.140.440.420.240.440.440.49營銷推廣0.120.210.140.440.430.350.510車位數0.130.330.330.330.330.330.3合

計8.38.69.110.19.79.1注：易由于糕時間攔和版礦面的剛原因凱，因風素的醫(yī)篩選騎、權第重值覽的修彎正在摟此不嶺再敘逃述，藥各項較因素遞的細壟分打沫分同接時也脫省略餓；選賤用了辰更為碗簡單米明了阻的方棗法；刻表中沈分值占的評砌判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分；剪表中規(guī)對項脹目評錯分的爐依據冬來源餃于對槽市場倦的了抽解和綠個案拿的調伏研。結合栗各項博目對笑于本捐項目停的參列考權控重，妄進行玻本項積目的陵初步脫核心夕均價路計算價格弓定位項目龍湖名園A麗山花園B龍馨佳苑C錦繡江南D金暉花園E本案售價Pi30003100325033003300Px權重Wi25%15%20%25%15%1總分Qi8.38.69.110.19.79.1核心紅均價注：蝦各項畝目的謠權重拉分析今過程易在此丘省略胖。通修蛋正后煤各相蜘關樓鍵盤價法格Pi’Pi’=(艙Q命X/溜Qi薪)×起Pi注：Pi為均映價PA’=(乓Q心X/旬QA控)×路PA最=榆32團89鉆.1餓6PB’=(貼Q戚X/煉QB嘉)×掠PB孩=3鍵28占0.趕23PC’=(看Q而X/何QC泡)×題PC姑=3古25膚0.尺00PD’=(蹈Q腥X/偵QD伏)×換PD限=2漏97菠3.惜27PE’=(規(guī)Q鐮X/丈QE妹)×芬PE根=3本09逝5.賄88各相略關樓歌盤權貢重取鞠值為Wi’WA換=貌25氏%渠WB惕=1挑5%斷W呢C=浪20備%賠WD遲=2暫5%怠WE艘=1扭5%回P魔X=浴PA’×W眾A+碼PB’×W抓B+羨PC’×W狂C+按PD’×W企D丸+PE’×W恰E+抱P吸E’×W薪E鈔=31腳72惹.0戒24元/㎡通過以探上計創(chuàng)算，確定輕本項亭目初談步核漁心均件價為31攔72元/㎡綜合兼幾種緣瑞定價倚方法榆的結刮果，疑制定盤入市仰均價價格爆定位入市淘均價定價方法價格區(qū)間（元/㎡）可比樓盤量化分析法3172市場供求情況2900-3300客戶需求情況3000據此乓，可袖以得爬出本忌項目維核心濫均價炕的合尾理區(qū)室間應雞當為29扣00炎-3篇30雹0元/㎡?？紤]撓到本線項目傻目前時工程城展示鐘及包廟裝等妻方面涌的情滋況，引可能名的前體期積誕累客柿戶的仁情況揉，提斃出對直入市克定價左所采膀取的持價格協(xié)，及竹相關圖的優(yōu)族惠促避銷，癢啟動憲銷售憤。在善入市慚后即稀時根影據銷軌售的吵具體秒情況運再進持行相倆應銷瞧控與佩價格頓調整殃。盡望量減午少前造期意濟向客賽戶流受失，恨形成銀解籌學與開姐盤時勉的熱翼銷局隱面，丘減少卡銷售滲風險治。整體陜入市包均價32浴00元/㎡按照瓦位置槳、景潤觀、溪噪音剝、戶都型、個樓層旅數五豬種影莊響因數素進娃行均策價分貫解，飛結果疤如下亦：均價金分解淺忽略廁分期武銷售輝的因餃素。分期所銷售引可以努預見頁整體程均價缺大于堵入市電均價32蒸00元/㎡（不燃包括塞閣樓瘦）。棒完成混全部兄銷售墾后，斑預計釣整體患均價世會達客到32灶80元/㎡（不踩包括焰閣樓皆）以勻上。價格由定位均價姐分解6懷#湯樓10況#沉樓5禍#從樓13彈#隸樓12靈#龜樓11善#朽樓7絲式#太樓8什#麗樓9扭#多樓1澡#掀樓2跟#新樓3剩#臣樓4脂#舍樓1事6堅#迫樓17丈#處樓18佛#菌樓19姜#廳樓14搭#膊樓15聞#榴樓30港50元/㎡32疊50元/㎡31旨50元/㎡33離00元/㎡32耳00元/㎡32電50元/㎡對各乎棟樓宇的價械格分娃解以暮后，馳對每惱層進似行價娛格分靈解，昆結果姥如下貫：價格擾定位均價熊分解1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#18#19#閣樓17881828182818281828182818281828182818281828182818281828178817885F29382938293829384F31783178336833683368322832283078307832283228317833683F31583378337833383338333834283428327832783428342833783338305830582F31083328332832883288328833783378322832283378337833283288300830081F2908312831283088308830883178317830283028317831783128308828082808入口刊廣場頂展示管意向突出燈社區(qū)伐入口萍的標個識性出入詳口設漫計富烏有情安趣；環(huán)境矮元素躁中可鬼以使喬用部作分歐脾洲傳伯統(tǒng)建堆筑風矮格或部元素音；水系抹可以越增加世空間殘活力剝，考構慮北婚方氣價候，對建議暫旱地逃噴泉廣與小網面積乒硬質貸水景援結合孔使用駝。產品言完善扯建議統(tǒng)一碌設計氣的符魂號反茅復運浪用，帆塑造升統(tǒng)一腫的社桐區(qū)形癥象，蕉強化螞領域辦感。帶有乓歐式科風情到而極儲富設耐計美觀感的吵標示菜符號撿很能碧提升慣項目嗽的品銷質追渴求。產品賤完善幫建議DI扣S系統(tǒng)——內部夕符號寇系統(tǒng)DI倍S系餃統(tǒng)—筆—社池區(qū)邊具界意憶向邊界叔充分瓜利用聽綠化陡帶資驕源，廳如通灰過微飽地形猛起伏替和植悼被等哀，強朱化本蒸項目苦邊界導，可以高遮擋輝噪音友和較踩差的忽周邊宗形象葛，保濃證順兔利完料成沿仔街的1、18、19傷#樓的河銷售塞。項目鎮(zhèn)建設蔬期間什鄰趨主要妻交通么干道水的圍胡墻要拒做包尾裝，教凸現號項目古特色個。產品軟完善乘建議雖然虹商鋪玩數量誼較少桶，可析以小恢成本革設計旦統(tǒng)一及的店紙鋪招根牌，惑加入扔體現泥美感斷的元閉素，喬統(tǒng)一冠的符雜號烘謝托商睜業(yè)氛地圍，增間接攜的拉六動項判目形嚴象。中心萄可參碎與性盜園林——清晨丘在樹役林中拾慢跑少、傍養(yǎng)晚孩日子們享在草揮地上晶快樂泊地游慰戲，錫園林馬不再株是僅軌供觀糠賞的運符號戶外秘園林對景觀透是居苦住環(huán)賣境中扮不可置分割暗的一識部分貞，而攻只有柴可參智與性鄰的景淹觀才襪能讓清環(huán)境陷與居戚住最誓大限挨度的勇融為炊一體會。室外屠游樂忙設施晚與綠喬地的私結合慢跑療道灌木阻圍合掏成的虛迷宮秤是孩意子們休的天隔堂可以毛玩耍內的石彈頭小虜景石磚竹鑲嵌輛在草屆地中摩，形飄成充奸滿意牛趣的意小廣驕場產品娛完善若建議點綴售充滿枯意趣袋的現響代雕赴塑，丹提升叔社區(qū)窮高尚喬人文仗氛圍活力冬中環(huán)仿園林閣景觀在園腳林中擔點綴南體現遼創(chuàng)意溉的雕民塑，唯成本呼投入催不高隸，但汗可以謊有效舒的提虜升環(huán)蠅境的尺品質舞感，厘也能唱顯示窮項目銹的整顆體格減調，翠強化亮人文喚氛圍妻。還可絕以形炒成不融同的懶主題鞏序列電，賦愚予每性個院盟落以聯鮮明旱的個位性，悼強化威組團阿的識選別性舉與歸超屬感古。產品態(tài)完善忘建議本次透提案注整體應框架項目撥定位埋篇營銷鄭執(zhí)行非篇項目屠背景椅篇xx城市賣背景養(yǎng)研究xx市場齊現狀訓競爭痰態(tài)勢區(qū)域乞競爭例樓盤且個案題分析項目礙地塊偉解析項目中屬性媽界定項目SW違OT戰(zhàn)略鼠分析項目粥整體紐奉定位項目享客戶解定位項目追價格格定位產品肌完善太建議營銷嶄總體括思路營銷拼時間敗節(jié)點和建議營銷芬推廣拌媒體寄策略階段計性營設銷策喬略銷售偉策略棋與執(zhí)幼行VI形象炮展示銷售耍管理社策劃源（附承件）前期亦工作撒重點畜（附掌件）總體逼營銷禍思路坊以客聽觀面研臨的茂現狀茶為出住發(fā)點翁，思活考解響決這捏些難負題的污思路必須上面對籠的客債觀現那狀：現階濃段項喘目形記象未至落地斜，基滴本沒您有市億場認饑知。項目虛周邊斗唯一睛可以事利用值的自須然景控觀資盯源是吧金泉運河項目冤地塊換處于xx城區(qū)妥最南承端，鵲人流臣量不援大。現在展已經晉建成皺的樓毯體臨慣近主康干道跳，噪杠音較形大，惕感覺順明顯吊。所以堡：必須仁以強鈴勢的喪啟動黨策略水達到竿市場默快速奔對區(qū)蝴域和易項目背認知座的目摘標?？焖偃諟蚀_科傳遞揪項目心信息拐，完什美樹共立項集目形察象。同時罪通過哥有節(jié)巧奏的傻營銷膜活動侮安排逐，達列到宣姐傳的顧連續(xù)豬性，外達到朱去化優(yōu)項目滔的目譽的。營銷納方向營銷助動作基于餡區(qū)域尊價值基于度項目嫌價值基于離產品藏價值利用煎區(qū)域液的金童泉河錫營造赴居住鼻的優(yōu)糟越感利用止較完型善的岔配套星和交霜通營降造居矩住的妖便利覺感利用采純多妥層項怨目的素優(yōu)勢栽營造徐居住幻玉的舒噴適感營銷蓋動作營銷尤方向區(qū)域項目產品優(yōu)越便利舒適啟動鍵：制殃造話倦題瘋勤狂炒刷作現場寫體驗盞中心任盛情拘開放實景跌板塊像展示席區(qū)現恰場體記驗活體動一期VI灣P卡認愧籌活黑動一期VI希P解籌戒及開近盤活隸動項目退產品惠推介豬會樣板推房開堆放及擁鑒賞找活動營銷刑總體逼思路營銷覆時間竭節(jié)點潔建議形象采導入它和蓄灑勢期強推什和公錦開期持續(xù)仍熱銷落期推廣緣瑞強度矛曲線形象矩確立班、積隸累客僅戶強推醬期、干盛大叨開盤一期貸收官笨、二玩期籌俗備媒介稻推廣活動煎推廣戶外報紙盈、軟指文、吐單頁吹、電逃臺、吉車體硬廣寸報版消、電狐視廣窮告、平電臺廳、車勾體電視蠶字幕短信姥推廣媒介好公關夸活動客戶昌會推破廣七夕歸活動中秋賭客戶情家庭衫活動老帶凡新促弄銷活圈動項目吵推介倘會意向否登記辦理VI司P分期觸銷售20種11年6月——8月20娃11年9月——10月20撕11年11月——注：蔬上述皆時間旗暫定陜，后甚期根且據實壞際情繞況適滋當調訊整。體驗創(chuàng)中心極開放樣板占間鑒春賞活言動營銷炸時間昏節(jié)點貞建議通過對對xx的市震場調洞研、起客戶此訪談灣、置甲業(yè)顧佩問的皆溝通危，目尖前xx最有它效的廁宣傳語方式劇是短銀信和奔電視玩字幕望廣告朵以及邪口碑贊傳播形象交掛帥丙：整逆體品手牌形切象的涌宣傳些，旨夢在迅赤速樹電立并弱維系印項目熱的入劑市整齒體品帝牌形敵象，棋明確正項目畜定位評，進述而形燙成強紙烈的杯視覺偉沖擊挖，為脹項目僅進入底銷售牛階段湊做鋪棒墊?？诒閭鞑I鋪路籍：打遞造良悄好的客口碑渠，是草客戶騰瘋狂允傳播冠不斷暫強化氣客戶佳對于踩項目膛及片女區(qū)的更關注唉、認婦同及鉤向往障。硬廣柄強攻晨：硬猾廣一霧方面乳塑造膊項目識形象濫，一資方面貼發(fā)布牙銷售育信息賢，配很合軟貼文炒碑作，剩相互陡支撐繭，相講互強狂化，湊達到醒最大嗎的廣打告效對果。媒體戒選擇塘短信亦和電類視字持幕為決主。4、圈糊層營去銷策永略1、客口戶公毯關策速略從對xx的市城場調耳查來閣看，預所有飄銷售吊情況揭好的雨項目栽口碑堪都較優(yōu)好，xx人民垃熱衷絨于口輪碑傳夾播，恭首先艦客戶咱公關繩，創(chuàng)揉造和媽保持蕩良好滿的客憶戶關紡系。現場晃售樓裂形象憤升級帖；樣板剖間形仙象主瀉題展備示；景觀填示范慎區(qū)體胡驗；建筑便材料養(yǎng)展示圓；在項記目各瓦銷售曬階段麗將配爪合相貍關的掛主題赴活動曠造勢司、蓄會客；不虛孤投媒黎體，畜有針洪對性蝴挖掘鋒客群溫，擴咽大其翠對項孔目認央知。目標洞客群殃有大歷部分斷是通須過親劫朋好鼓友的促介紹停成交歐的，尚因此趕對于急客群顫的圈愧層營有銷將戶充分選發(fā)揮遺客戶隆的“朽老帶尸新”述作用已，促考成成匪交。2、體扛驗營闊銷策指略3、活磨動行敏銷策春略媒體文策略完成患客戶麗積累別的目叨標形象漏導入廊和蓄德勢期強推昌和公錫開期持續(xù)陰熱銷鞋期階段則時間：20慣11年6月－8月階段麗目的堪：前肅期造徹勢，夸為項嫁目的效形象怕導入琴做前怪期鋪呆墊，荒完成烘項目美區(qū)域鴉形象性的樹云立，糊開放守體驗竭中心染、宣橫傳鋪打開、該吸引腦并完喝成一送定客惰戶積斃累目臘標。階段妄工作軍內容刃：制造許話題蓋、建傾立良戶好的籍口碑售樓選處選恨址及笑裝修泛設計僑包裝項目士形象稻包裝柴：戶糊外及粉圍墻尚形象陰包裝采展示朵項目?；灸蛐蜗箐N售洗物料梁落實詞準備將：樓挖書、痰折頁捎、單潮頁、遮沙盤慶及分園戶模濃型的身制作營銷賓活動答安排秀：銷售精體驗草中心扶正式撐開放頂、七掠夕活棚動推廣此主題刺：xx首創(chuàng)較優(yōu)質毒生活布樣本階段煩性推真廣策素略項目產品推介會暨VIP卡認籌41階段峽性推償廣策慌略形象捧導入螺和蓄達勢期現場晌體驗陸中心闊對外炸開放蕉儀式恭：活動賊時間例：20缸11年7月活動膊地點拍：現玩場體環(huán)驗中疾心活動創(chuàng)目的紅：通服過現堡場體籍驗中捆心的蝦正式推開放癢及現臘場實雨景展么示區(qū)味的開宣放體斷驗，挎增強缺目標屋客戶芝對項身目的噴認同仆感。階段園性推熔廣策協(xié)略形象戒導入聰和蓄糧勢期宣傳松全面世鋪開皇，繼撫續(xù)積丙累足錄夠多纖的意克向客座戶，燙開盤彼消化形象娘導入動和蓄祝勢期強推派和公拳開期持續(xù)僚熱銷駁期階段爸時間：20陰11年9月－10月階段哪目的廟：項目陣正式短入市陽，樣弄板間喉正式民開放匆及媒說體宣非傳全捷面鋪脫開，墊吸引嚼潛在童目標享客戶獨上訪墨，積昆累意余向客爬戶，錄蓄足掌能量臘開盤腎消化積。階段匠工作繁內容投：立體竹宣傳場推廣吸鋪開醒：短信像、電崖視、姨車體防、報克紙硬扇廣及噴軟文僵訴求巾，戶袋外及探工地瘡現場庫形象末包裝項目義客戶VI咸P卡認潔籌活欠動暨籌產品穿推介旋會項目侄開盤飛及中敞秋晚椒會活飾動營銷徒活動著安排王：VI販P認籌役暨項重目推錯介會康、中飲秋活逃動、脆開盤推廣窗主題冷：xx首創(chuàng)傻優(yōu)質殘生活餅樣本階段邪性推盲廣策宮略新穎佩的路揉演推追廣活固動：活動丙構思從：讓滴愛熱蹦鬧的堅鄉(xiāng)鎮(zhèn)狼居民自眼前曾一亮駝，紛眨紛圍漂觀；活動暴特色尺：路利演展銀示和修精彩騾的節(jié)刊目表達演及吐小禮畫品活動吧地點城：人落流量贊大而閉集中壁的地啦方活動水目的描：宣紫傳項齡目信糠息，悅派發(fā)碧樓盤探資料妙。階段證性推秩廣策吳略強推售和公掠開期“陽光慕杯”值青少軋年才末藝大可獎賽檔：活動席構思絞：一系個孩隆子的深背后若就是戒一個奔家庭活動鼓特色轎：展牽現孩須子的摟才藝師就是立展現霜家庭暗的驕序傲參與跳對象逆：與抹小學油、中由學聯騰合舉康辦活動糠目的刷：孩幅子參齡與，喘即是沾家庭比參與仰，即闊是項詳目的柿傳播階段鑰性推拍廣策第略強推捆和公渾開期xx園貴甘賓預薯約卡繼全程水限量性發(fā)售沿：活動室構思茂：開獄盤前療一個劍月啟叨動預炎約卡宇辦理慮活動甜，大單數額楚促銷拼；活動涼特色兆：二屠萬元障購金拘鉆卡覺享受志一萬繁元房焰款優(yōu)惱惠；剪一萬殃元購桐銀鉆蜘卡享魯受五明千元地房款動優(yōu)惠熔；五雪千元規(guī)購鉆償石卡剖享受指兩千柴元房巡壽款優(yōu)潛惠?；顒訌蜁r間的：1個月紡；活動戚目的橡：測損試客背戶誠塞意度特，為歸開盤柏積累爐有效灶的購霉買客掛戶。強推褲和公器開期階段股性推弟廣策霸略xx園隆比重開裳盤，煩驚喜幟不斷毛：活動案構思王：現野場銷侮售中泡心舉芒辦隆紫重的哨開盤秀活動命，實男現銷踐售活動毒特色走：隆暈重的攔開盤承儀式盯，豐否厚的圍現場遺折扣四和靚頑麗的儀模特桑當司屆儀活動結地點仇：現廟場銷閘售中以心活動櫻目的趟：實澡現開掌盤熱賽銷并績強化醉項目漲品質鏈樓盤賓形象階段氧性推袋廣策女略強推壺和公丈開期答謝摧客戶典，保苗持良飼好的斤口碑智和客階戶關譜系，理依此沸來消筆化一典期剩跑余部太分和叉宣傳政項目封二期形象殊導入吩和蓄聯勢期強推延和公送開期熱銷諷加推供期階段摸時間：20預11年11月－階段擦目的母：繼后續(xù)消葛化前它期積港累客墓戶，蜓積極屬開發(fā)宵潛在勿客戶咐，總練結和水反饋池前面繪營銷升工作羊的效劍果，旨并為核二期碎銷售該做準嗓備。階段汪工作幸內容償：客戶筍答謝分析澆客戶魯和階韻段營貫銷效陷果宣傳春一期辨成功吊并為艦二期紐奉做下胡鋪墊銷售壟資料胖和項家目圍騙擋、提單頁杰、廣趙告更翠換與糊更新營銷冷活動碌安排唉：老帶客新促母銷活災動推廣蜻主題管：幸福北靠岸敗，生室活可溪以更址從容階段疤性推襲廣策西略xx園老嗽帶新淋優(yōu)惠端回饋慌計劃寬：活動檔構思程：開屈盤后捉，充狼分利唱用鄉(xiāng)陶鎮(zhèn)客支戶的器裙帶瘡關系桂促進抹成交活動厘特色稼：老?？蛻艋食晒ρ榻B妙一組過成交霞客戶良，贈竭送50睬0元超昂市購殲物卡活動洋對象政：成距交客筐戶活動傅目的軟：增光加老群帶新麗客戶天成交冷比例配，降拴低營外銷推取廣