珠海zhulong科技大廈

可行性分析報告及投資建議方案編制單位：廣東**科技創(chuàng)業(yè)基金編制時間：2001年8月目錄第一章

總論第二章項目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場需求和分析第五章項目建設的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項目實施時間安排

第九章風險和對策

第十章結論和建議

附件1(略)附件2(略)第一節(jié)項目簡述

1.

項目名稱：珠海zhulong科技大廈2.

承辦單位：名

稱：法人代表：注冊資金：6659萬元經營范圍：科學研究開發(fā)和綜合服務珠海zhulong科技大廈由廣東珠海高科技成果產業(yè)化示范基地有限公司負責承辦，采取招商共建的有限責任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設地址：4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海zhulong科技大廈作為省級科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術科技和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務設施。第一章總論第二節(jié)編制依據本項目可行性分析報告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東longzhu科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實的調查研究基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目實施設計和招商引資提供科學和全面的決策依據。第一章總論第三節(jié)結論與建議唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經濟、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產業(yè)和教育產業(yè)的聚集區(qū)，對企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進行經驗交流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立zhulong科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個良好的培育成長環(huán)境，對于促進中小型科技企業(yè)的發(fā)展進而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的zhulong科技大廈地理位置優(yōu)越，與longzhu科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨特的集產、學、研、資于一體的高新技術產業(yè)化聚集地，對于zhulong科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業(yè)高速成長十分有利。

投資收益估算未考慮進行風險投資和中介服務以及將來地價升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達到這樣的水平，說明項目具有較好的投資價值，抗風險能力還是比較強的，項目可行。第一章總論近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術企業(yè)孵化器在技術成果轉化和高新技術企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據有關資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實踐證明，建立zhulong孵育體系是推動高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)科技產業(yè)化發(fā)展的重要舉措，zhulong孵育體系的建設為科技成果的轉化和促進中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉變?yōu)楝F(xiàn)實生產力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產業(yè)化過程提供了必要的信息服務。珠海市唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應，唐家灣地域迫切需要有一個科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠?；貎冉hulong科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產業(yè)的發(fā)展。同時，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風險資本從高科技成果產業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產業(yè)化進程，進一步促進廣東省風險投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項目背景第一節(jié)珠海市社會經濟環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會經濟環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設施，海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設成為以信息技術為龍頭的高新技術產業(yè)基地，有較強吸引力的產學研基地，高附加值的產品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經濟繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術產業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經濟管理權限，吸引了眾多項目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術產業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經形成基礎設施完善，利于經濟快速發(fā)展的格局，成為中國"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎設施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會經濟現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調整產業(yè)結構，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經濟得到持續(xù)的發(fā)展，各項指標保持年均遞增20%的良好勢頭。3.房產物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學珠海校區(qū)、longzhu科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產業(yè)和大學的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產開發(fā)商關注的熱點地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內。珠海市近期的發(fā)展重點是北部地區(qū)，其重點又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技zhulong海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達到15000人左右的規(guī)模。

2.longzhu科技園（珠海）。longzhu科技園（珠海）園區(qū)屬于longzhu科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、zhulong人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉化、中介以及綜合配套服務等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W與longzhu科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米。基地內現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到100%，呈現(xiàn)出供不應求的勢頭。整個珠?；匾呀浳?5家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計約2000人。1999年國家科技部明確發(fā)文珠海基地作為珠海國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關高新區(qū)政策，落戶珠海基地的企業(yè)的水電費還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機構和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技zhulong的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海zhulong科技大廈建成后將和目前在建中的longzhu科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費需求上看，中山大學珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學生已經超過4000人，3年內將達到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的longzhu科技園（珠海）近年內也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠海基地各企業(yè)員工，整個珠海zhulong科技大廈所在區(qū)域內學習、工作和生活的人員數(shù)年內將達到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務等方面需求巨大，而周邊有關的配套社區(qū)建設設施則明顯滯后。第四章市場需求和分析

廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負為高新區(qū)孵化項目、吸納人才、培育高新技術企業(yè)的重任，享有相關優(yōu)惠政策，已吸引一批來自國內外的技術含量高、市場前景好、各自獨立運作的高科技或高成長性中小企業(yè)進駐。珠海基地通過三年的運作，建立了一支較高素質的管理隊伍，總結和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經驗，擁有較好的軟硬件條件，初步營造出一個吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業(yè)高速成長的基礎環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進入珠?；兀楹；匾呀涢_發(fā)建好的4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠?；貎葎?chuàng)立zhulong科技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設，完善zhulong培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g產業(yè)開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分所應起的作用，也符合珠海市科技zhulong海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能zhulong科技大廈的建設，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關人員進行科技交流和展示、生活娛樂等方面的需求。珠?；?、longzhu科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨特的集產、學、研、資于一體的高新技術產業(yè)化聚集地，三者相互呼應，互為補充，相得益彰，具有很強的吸引力、號召力和很好的發(fā)展前景。第五章項目建設的必要性和意義第一榜節(jié)服組膨織結荒構珠海擋zh袍ul求on工g科杰技大色廈將債以有脊限責忙任公墻司的辟形式材創(chuàng)立趣，廣延東省償珠海劇高科蜜技產豆業(yè)化蘆示范鏡基地伯有限滔公司造以土屑地和嬸現(xiàn)金禍出資壩，占叔51惰%出滑資額膜，其辯余4愉9%鑄資金貴采取停招商漸融資帶方式采籌集遭。珠海端zh扇ul州on運g科蛙技有蝴限公邀司（刪暫定搏名）桶實行梨董事鹿會領望導下興的總泉經理韻負責紡制。偵公司言部門惠設置互根據裙需要地而定剃，以鈴下僅野供參筍考。辦公洽室：肅負責并人力袍資源并和財赴務管眾理等丟。企業(yè)寸發(fā)展浴部：裂負責仗入駐推企業(yè)踩的審億批、尋畢業(yè)限認證純和項策目申匠報等材；提醉供笛政策閉和技糊術咨萍詢；及指導孫企業(yè)盾進行挎現(xiàn)代儀化管浩理；赴負責微人員姜培訓鋸等。投資刺管理嶺部：務負責摟孵化膜專項喘資金粱、風齒險投兼資、這產權請交易悼以及底其他恭金融岸中介泥活動嫌。綜合歉服務乖部：筐負責眾大廈絨物業(yè)泛管理貧以及送公共壁服務仙配套柏工作奇。第六別章借總麻體規(guī)喘劃方為案第二陳節(jié)謀功起能定薦位1.近國內國同類浮機構嗓。目國前多席數(shù)國武內類捧似孵?；Ψ蚰艿奶巹?chuàng)業(yè)撇中心廊、z閱hu金lo芹ng上科技分大廈袋等一描般是兆作為像一個料自收鎮(zhèn)自支毅的事鉤業(yè)單短位，熊實行喬企業(yè)卸化管總理，必強調乳公益第性，扣講求蘋社會薦效益涼，主撞要以寺物業(yè)兵管理提為主偵，輔達以初耀級金喉融服嫌務，崖提供甲最初姓級的壘創(chuàng)業(yè)示孵化朱條件雷。這藝些機貨構除略了在梢租金嘉上對碑入孵然企業(yè)和提供送優(yōu)惠避外，秋還為糠企業(yè)炸提供刃各種叛周到烏而廉散價的販服務處，如曉打通孤融資刻渠道哀，編狠制商僵業(yè)計后劃書荷，組務織項樓目評腳估，膊協(xié)助殘市場瞞推廣蝕，跟萍蹤行漸業(yè)動倦態(tài)，窯實施夠人才號培訓災等等鼠。2.移珠海船zh鄉(xiāng)豐ul禾on或g科環(huán)技大納廈功急能定斃位。拿結合殿珠海領市政俊府的禍產業(yè)頸政策察和投平資導確向，花珠海啞zh紛ul紹on刪g科貞技大默廈將胃主要棚面向悅電力蓋電子疊、信寄息軟逆件、廳光機顫電一封體化霜等輕喜型無兆污染兼的高抽科技答創(chuàng)業(yè)翻企業(yè)離，為番他們腸提供腔良好浴的孵法化培滋育條拒件。zh老ul看on寸g科個技大稻廈只幣提供同通用蠻的辦園公、蛛行政耽管理驚場所刻以及蔬技術偽開發(fā)盯、無辛污染登和噪昂音實臺驗場選所，冊形成愉小型俗科技辨創(chuàng)業(yè)不企業(yè)娛的搖補籃基隱地，拜也是提潛在邀的企衰業(yè)家醫(yī)尤其玻是科襪技型澆企業(yè)錘家搏匆擊風添浪、拳鍛煉喪提高邀的練先兵場使。珠海揭zh專ul耕on域g科姓技大發(fā)廈的幟另外蝕一個轟功能泡是為刷企業(yè)群流動箱性管的理和宇技術槳人員催、旅哈游觀有光人支士、爛附近桐企業(yè)咐員工追以及寧學生罵提供堵方便冠的活烈動、還商業(yè)娘接待錘和休韻閑娛頑樂等昂生活集服務章。第六副章器總肌體規(guī)喬劃方通案第三援節(jié)闊經恨營模鳳式珠海嫂zh攻ul志on輸g科扁技大歌廈應民充分哄利用叔珠海變經濟珠特區(qū)讓的優(yōu)越勢，府憑借晉經營持管理虜者豐辱富的蔽企業(yè)延管理蠅、創(chuàng)廉業(yè)投信資及跟資本里運作映經驗藏，充鉆分發(fā)攻揮股紅東的郵資源粱優(yōu)勢妄，整來合各椒種社由會資油源，首不僅勞為創(chuàng)璃業(yè)企線業(yè)通耽過提鍛供靈位活廉李價的齡研究窯開發(fā)個場地詠和商宜務辦億公場朝所、置方便喬快捷貸的網震絡信犁息系奮統(tǒng)、頌方便丙的生豪活服俊務等體等，吃更提因供把賓企業(yè)鍬從種炮子培敵養(yǎng)成俗參天比大樹脾的全巖程支與持和夠服務轟，如潮企業(yè)來創(chuàng)建瓶服務供、企偷業(yè)管贊理咨吵詢、踐股權盡投資牽（采扎取現(xiàn)不金投剪入、善租金牧折股末、租煌金加伐服務衡折股算、或拆聯(lián)合葡其它對機構捎投資撕等）劫、項凈目推蓄介（肢向風燈險投詳資機暗構推降介）則、協(xié)鞠助融貴資、票借貸兵擔保齒、財影務顧禿問、柿技術櫻服務捷、法疾律咨滿詢、惑教育辜培訓百等。毅zh鍬ul纖on犬g科喂技大五廈綜講合服地務如軋餐廳降和休便閑娛蓮樂甚朋至部怪分物及業(yè)可今以考嗎慮利晃用社破會資謠源，愈由物購業(yè)開剖發(fā)和鍋管理天公司劇或其楚他機饞構參駝與。zh悶ul湯on怨g科逗技大沙廈的音經營醉收入斬主要肥表現(xiàn)句為兩尚種形紹式：乏1.壯物業(yè)幕租賃林收入筍，這能是z脊hu遞lo疾ng邁科技爭大廈替最有姿保證歐的基敵本收售益。壓2.蓮咨詢議中介匹性質產的服剝務性侮收入您以及歉對進值駐大馬廈的薪、發(fā)春展?jié)撳e力巨舅大的濁企業(yè)俱進行辭風險灣投資賤以及串金融塵中介釀活動鬼。由耍于可粱以方徹便地蟲對企亡業(yè)創(chuàng)液立發(fā)世展全漏過程纏以及楊企業(yè)搶領導鍋層進穗行深垃入的告了解依，這難種風至險投底資活蠢動的漲投資扇風險赤實際敢上并別不大剖。如吃何做高好這勉方面芝的工啞作，贏將是悅zh賄ul泰on凍g科淚技大味廈經躍濟活論動能既否取目得突刊破的歡關鍵諸。第六近章篩總倉體規(guī)故劃方姿案第四奏節(jié)旦建猾設地留址與啦條件珠海偏zh京ul煮on失g科死技大進廈擬穴建于散廣東協(xié)珠海仰高科救技成毯果產鴿業(yè)化伶示范夠基地油東南特端（持見第21頁珠蓬海基蓄地規(guī)即劃示垂意圖午），桿座東撥南向米西北牙，依壟山靠默海，浩正對尿珠海局基地雀入口退，與艦珠海病基地便公司杯現(xiàn)有杏綜合企樓相侵鄰，棚位置渠十分倒醒目梁。珠謎海z旋hu冤lo幟ng枯科技變有限鞏公司贈（暫部定名體）與棕珠海柄基地毒公司牛按道廟路中首間為怕界，毅見珠個?；说匾?guī)兔劃示盤意圖斗紅虛遣線所迫示。該址籌三邊適臨路擴，東恢、南頸緊靠起排洪耀渠，測西為伯規(guī)劃矩路，仍北為期基地神已開陪發(fā)部曲分。l拆遷欠安置：無慈。l供電查條件：63鬧0K臉VA，雙稿電源死雙回般路供址電，場已通偏至建慰址地草下。l供水便條件：20廣0毫米棗管徑堤，已判通至駕建址峰地下辦。另緒外，霉建址暴距離押自來綢水廠批僅一課千米逐左右飼距離供，水午壓充疑足，俘將來茄若需則要擴夫大用殺水量珍也容居易。l通訊闊條件：光纖失電話亭基站照，10污0M高速恒寬帶蕩網，范已通謠。l雨、釣污水除排放光條件：地助埋式薦污水練處理枕器，扛已接掠通可扯用。第六號章革總喂體規(guī)貓劃方束案第五滾節(jié)叔建妥設規(guī)今劃和暑要點1.建筑游風格描和主幸要功茶能。壺在建攻筑設堤計方肉面，等要求爐與珠山?；鶢t地整胳體布叛局協(xié)辯調一厲致，鐵通過尤建筑虧物的五造型分語言泛，以起超前化和z漸hu旺lo拍ng錘的手拆法塑暮造出歉一種躁全新扭的、犬強有出力的栗、令紫人印據象深敞刻的莖高科跑技建遇筑物濟形象骨，具縱有鮮除明的到科技界意識片，體踢現(xiàn)科添技創(chuàng)申業(yè)天遇地的叮內涵澆，使陡其成出為珠弟?；鶓业氐膮s標志新性建毀筑。善主要塑功能鴉是為久高科閉技企恩業(yè)培學育及飾成長療提供酸良好豆的辦課公、芽行政聽管理惕、技叫術開貓發(fā)和那無污與染和裕噪音窗實驗購場所負以及攤其他好必備劣的設便施條驕件，蟻同時胖兼顧激提供振包括封住宿摧接待毅在內癥的生鄉(xiāng)豐活娛局樂環(huán)侍境，混不?？O工烘業(yè)廠驗房。2.建設嘉規(guī)劃綿要點總用朗地面愧積98額00平方檔米主樓尾基底司面積32臂80平方輝米總建槍筑面仁積16拔80水0平方根米建筑握層數(shù)≤11層。中央死空調鴉系統(tǒng)爽供應彼整座蛙大廈中央皇熱水書系統(tǒng)集中則供應萄公寓賠部分電梯某兩部妻客梯番，不財銹鋼飲裝飾節(jié)配置巨，每芽層均押設站鐮點，械載重10斜00公斤供。綠化燥率40宅%室外暫停車宗場50個停慮車位地下匆室兼設幼備用挑房、部消防咳水池淘、小行型停詠車場刺和人夾防工飽程，鋼盡量裝從簡顛。第六慚章濕總籌體規(guī)承劃方亡案第六吉節(jié)慈環(huán)夾境保尖護和柱防風棋抗震本大抄廈不扯考慮柿接納腿化工的、機瓜械類扣等容遍易產性生污箭染和含噪音班的企疼業(yè)，銀不存效在工秧業(yè)廢菊物處始理和資噪音忍治理位問題怎。廢水賀：主杏要是盤餐飲凡廢水訂、洗讀滌淋關浴廢鳴水和床公共涌洗手談間廢方水，尾為可簽生化鬧有機鍋無毒霉水，遮通過墊現(xiàn)已妻建成鞋的地悠埋式慈污水箱處理羅裝置芳處理怖后，的合乎雞排放霞標準陵排入論城市跳廢水煎排放掃系統(tǒng)千。污染咳噪音囑：主職要來叫自機樂電設央備運安轉時期發(fā)出沃的機陶械噪隸音，歷在設晶備選英型時瓜應采療用低習噪音偏設備爬，并積配減昨震裝全置。五必要鐮時采射用隔鄰音建困筑材時料。防風琴抗震醉：項拖目地給處珠曠海市摘海邊稍，容曾易遭激受臺途風襲隙擊，職因此妨建筑硬設計使必須謀符合第當?shù)貧Х里L華抗震午要求屑。其他雙：按邊國家舒和珠鵲海市湖當?shù)馗钣嘘P敏標準訊設計蘋。第六撿章脾總汪體規(guī)績劃方浮案第七擁節(jié)淡節(jié)潔能本項光目遵灶照國今家以罰及珠治海當蔥地相燃關建犧筑節(jié)何能要飲求進硬行設清計。第六廟章枝總挨體規(guī)庸劃方梯案1.項目墻建設模期：1年．2.招商其期：1年，薪指1年后貿企業(yè)牧入駐溉率為10識0%。3.項目暈總投巾資（姐詳見擁附件1：投資掉估算脆表）本項炸目預忠測總耀投資繩為人越民幣56隙39淹.7萍8萬元。4.營業(yè)逮收入燈（詳介見附涌件1：預測曾營業(yè)拴收入之表）本項擇目營哥業(yè)收窄入主聾要為宋各類載辦公道場地央、綜差合服黑務設堤施和倚住房術的租呢金與找管理攻費收攪入，嶄預曠計正平常年風度的坊全年旬收入積為84遵3萬元。5.營業(yè)杜成本葵（詳近見附騾件1：預測絕年營貴業(yè)成土本估膀算表）預測朗項目筐年營駐業(yè)成譽本為46覽5.揚52萬元，6.凈利做潤（堤詳見敞附件1：利潤此估算腔表）招商靜期：剃年凈全利潤炎為96畢.5池3萬元。正常艘經營毒期的切前四隊年：剖年凈朱利潤尿為32撓0.逝86萬元。正常曬經營邀期的盜后期吉：本花階段糠的年科凈利奔潤為34拍1.腸26萬元。7.現(xiàn)金監(jiān)流量紋（詳應見附距件1：現(xiàn)金產流量戲估算映表）第七秤章圈投慨資估江算和猶效益腫分析第一面節(jié)仍基極本數(shù)啦據預格測第二非節(jié)專財晃務效鄭益評細價1.接本項佛目投杯資利忠潤率做為5飾.9港%(由見利僚潤估機算表逢)2.噴本項慣目投短資回伍收期逐為1弓3.諸5年投資務回收藍期=適13企+2激34搜85嬌20疊÷4私67挑60牲45滑=1夜3.告5年（數(shù)屢字詳排見現(xiàn)出金流南量估基算表繁）3.暗財陪務凈時現(xiàn)值你。按驗7%乎的折皇現(xiàn)率劃計算甘，本革項目竊財務隱凈現(xiàn)錄值為惠40慕2.霧26衣萬元將（見現(xiàn)金烈流量額估算芽表），篩該值吩反應鞏項目倍的盈仆利水鑒平高藥于7倍%的墨折現(xiàn)泉率，白是有梅一定討投資晴價值拘的。4.躁本項望目的兔財務旗內部肺收益俊率為飲7.考7%禽，說法明本牲項目姐的盈考利能貫力是杠不錯檔的。5.憂以穩(wěn)上效娛益分答析僅砍僅考緣瑞慮較產為為鍬穩(wěn)定陶的物佳業(yè)租扇賃和當管理義費用槍，實暗際運購作中北還存碎在為擺入孵支企業(yè)廊進行猶管理箭、技龜術和岔金融黎中介決服務組（包懶括進戰(zhàn)行風員險投充資活旨動）撥所得碼收益異。另聾外，侮項目賄處于絹唐家靈灣最秘具發(fā)沖展?jié)撨x力的豎地域申，地故價的啊升值權收益錦不容片忽視某。綜鐘合考戚慮這系些因刃素，躺實際淺上本說項目追的收展益應惜高于譜上述弄估算圾值，賤投資慰回收培期將警更短堵。第七墻章蘭投就資估設算和乏效益那分析第三臣節(jié)逐不確稼定性程分析1.心盈虧躬平衡戰(zhàn)分析本項武目正搖常年棋度盈脈虧平感衡時舍營業(yè)喪收入惑率達筍到3底5.娘6%溝，即傘當營幅業(yè)收糕入達跟到設第計能兄力的蒸35林.6似%（稍30畜0萬頭元）盜時，僚本項堆目即地可保任本，懷這說客明本悄項目幟的抗揉風險偷能力農較高虹，效撈益較謀好。2.斬敏午感性拋分析影響助本項筑目經毅濟效寒益的辜主要項敏感閘性因波素為突：固棒定資算產投圓資額睬，經喪營成梢本，渡營業(yè)匹收入詢三個穴方面壺。從敏感許性分翠析圖疫表的有下關數(shù)敗據來鑰看，腸在所穗測定沈的不宏確定訓性因圈素變胖化范兄圍內庫，內志部收糟益率義均大捏于6搭.5臟%，胳這說湊明本宅項目秘具有麻一定自的抗撈風險鮮能力阻和盈婆利能漫力。機三種安不確藥定因炭素中率，最雀為敏要感的額是營受業(yè)收鈔入。寬因此析，本趕項目罰應時羅刻注訓意，襪提高譯服務焦質量呼，加蜘強宣沖傳，眠增加持營業(yè)徑收入字。同昏時，臟也要拉控制虛固定引資產繳投資竊額與兆經營格成本拐。第七份章奪投退資估地算和糖效益計分析見時丘間安粘排表第八顯章轎項未目實蠶施時槽間安歌排第一平節(jié)店問僑題和深風險本項膀目的效投資僚收益雁主要近表現(xiàn)瓦為物丑業(yè)租泡賃收脹入、擊中介慕服務籃和投酸資項袖目的朱收益術，因成此，育能否媽吸引基企業(yè)焦入駐拌、能腹否充急分發(fā)像揮大圈廈各妨項服鈔務功濫能以產及投朵資項社目的碧收益更將成巾為項謀目成捐敗的染關鍵銳。以羅現(xiàn)金拔或租畫賃費呈用折箭抵的鴿入駐崇企業(yè)論股權章增值螞水平躁，以澇及入夜駐企疤業(yè)的皮成活噴率、賄成長婆速度宜將在濾一定孩程度腳上影捏響項勝目的進收益觸。宏觀螞方面薯，珠甩海市尺科技考zh路ul宅on炮g海璃岸—蘆—唐胃家灣闖的科克技創(chuàng)國業(yè)發(fā)櫻展形作勢尤的其是利廣東傅珠海蘿高科價技成田果示顯范基蝦地附發(fā)近區(qū)調域的眨發(fā)展蝴好壞騾將對諷本項亡目產課生重癥大的如影響媽。珠海誰zh嗚ul聯(lián)on鳳g科音技大水廈緊吧鄰l攀on炊gz霉hu喉科技烤園（奪珠海腸），桑形成鏡集聚薄效應芬，對枕于本傻項目釀是有濫利的周，但宣是同匯時也暮會在鐮一定座程度步上產漁生業(yè)醬務競侄爭。中山浴大學蜻珠海讓校區(qū)隱擬興紐奉建的宅星級凳會議穿中心饑尚在宅規(guī)劃蔥中，勞何時喜實施培尚無濤具體午時間勝表，刺一旦飼實施杜，將欄對本涼項目賢物業(yè)隊接待貼功能子方面弊產生離一定寫的影慈響。第九兄章尺風欲險和齊對策第二戚節(jié)艙對斷策1.充分爬發(fā)揮獅政策賣優(yōu)勢必須百充分困發(fā)揮丘廣東土珠海震高科隸技產重業(yè)化退示范饞基地撞作為匙國家刺級高銅新區(qū)亮的條域件，菊最大企限度刊地利蕉用相普關優(yōu)喇惠政檔策，蠅從而標最大宴程度汪地降報低創(chuàng)賠業(yè)企乏業(yè)的銷運作濟成本咐，吸鍬引企宇業(yè)入叨駐，攔保證工較高炮的企鉛業(yè)入佳孵率矮是珠稿海z彎hu錢lo疑ng揭科技裳大廈聽成功攤與否雹的關呢鍵。入駐上珠海尼基地帶的企驅業(yè)在殼水電剪費方披面可哲以享速受20濟%的優(yōu)算惠，冊這是扒其他訂園區(qū)躁所無作法比望擬的狼，也槽是對榮入駐存企業(yè)釀最為賊直接較的支雕持。2.建立勇高水辭平的還管理改隊伍高水喘平的術管理速隊伍潔可以救為入羨孵創(chuàng)申業(yè)企惑業(yè)提紫供全繞方位勤、全統(tǒng)過程腰的高施效率告的服嶺務，普并幫固助他柏們迅猾速成顫長起軍來。廢一方許面可乒以吸貨引創(chuàng)蕉業(yè)企械業(yè)入縣駐，衡提高舅入孵逐企業(yè)匪的成劣活率擋和成桃長速膊度；程另一藍方面憶進行優(yōu)風險餃投資斬活動觸的空潮間也轟大，己可以葬從中解產生寄資本秀增值鴉利潤港或者示獲取伙融資積推介屑費用廢。3.充分狠利用紛資源判，做瘡好融要資中樂介和星風險挽投資企活動鈔，是故企業(yè)若孵化民器經即濟效辦益淋取得典突破睡的